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CHINA VANKE CO., LTD. 
 
 
2018 年度报告 
 
 
 
 
证券代码：000002、299903 
证券简称：万科 A、万科 H代 
公告编号：〈万〉2019-022 
 
 
二〇一九年三月 
 
 
 
                                                                                    万科企业股份有限公司2018年度报告 
第一节  重要提示、目录和释义 
 
重要提示 
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2018年度报告（以下简称
“本报告”）所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真
实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本报告已经公司第十八届董事会第十八次会
议审议通过。董事会副主席林茂德因公务原因未能亲自出席本次会议，授权陈贤军董事代
为出席会议并行使表决权。除此之外，其他各位董事均亲自出席了本次董事会会议。 
本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准
无保留意见的审计报告。 
董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，执行副总裁、首席财务官、财务负责人
孙嘉声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。 
公司2018年度分红派息预案：2018年度拟合计派发现金股息人民币11,811,892,641.07元
（含税），占公司2018年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为34.97%，不送红
股，不以公积金转增股本。如以2018年末公司总股份数11,039,152,001股计算，每10股派送
人民币10.70元（含税）现金股息。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可
转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派
息总额不变的前提下相应调整。 
本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。 
本报告详细描述了公司目前面临的主要风险及应对措施， 敬请投资者查阅“第八节 公
司治理报告暨企业管治报告”之“十、内部控制和风险管理” 部分。 
 
 
 
   
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 目录 
第一节  重要提示、目录和释义 ................................................................................................... 1 
第二节  致股东 ............................................................................................................................... 4 
第三节  公司简介和主要财务指标 ............................................................................................... 6 
第四节  董事会报告 ..................................................................................................................... 10 
第五节  重要事项 ......................................................................................................................... 73 
第六节  股本变动及股东情况 ..................................................................................................... 84 
第七节  董事、监事、高级管理人员及员工情况 ..................................................................... 91 
第八节  公司治理报告暨企业管治报告 ..................................................................................... 99 
第九节  监事会报告 ....................................................................................................................115 
第十节  内部控制情况 ................................................................................................................117 
第十一节  公司债券情况 ........................................................................................................... 127 
第十二节  财务报告 ................................................................................................................... 131 
第十三节  备查文件目录 ........................................................................................................... 326 
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释义 
释义项  指  释义内容 
本公司、公司  指  万科企业股份有限公司 
万科、集团、本集团  指  万科企业股份有限公司及其附属公司 
万科物业  指  万科物业发展股份有限公司 
证监会  指  中国证券监督管理委员会 
深交所  指  深圳证券交易所 
联交所  指  香港联合交易所有限公司 
地铁集团  指  深圳市地铁集团有限公司 
钜盛华  指  深圳市钜盛华股份有限公司 
前海人寿  指  前海人寿保险股份有限公司 
印力集团  指  印力集团控股有限公司 
《公司法》  指  《中华人民共和国公司法》 
《证券法》  指  《中华人民共和国证券法》 
《深交所上市规则》  指  《深圳证券交易所股票上市规则》 
《规范运作指引》   指  《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》 
《联交所上市规则》  指  《香港联合交易所有限公司证券上市规则》 
《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守
《企业管治守则》  指 
则》 
《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十《上市发行人董事
《标准守则》  指 
进行证券交易的标准守则》 
《公司章程》  指  《万科企业股份有限公司章程》 
收入准则  指  2017年财政部修订并发布的《企业会计准则第14号—收入》 
2017年财政部修订并发布的《企业会计准则第22号—金融工具确认和
金融工具准则  指  计量》、《企业会计准则第23号—金融资产转移》、《企业会计准则
第24号—套期会计》、《企业会计准则第37号—金融工具列报》 
报告期   指  2018年1月1 日至2018年12 月31 日 
元  指  如无特殊说明，指人民币元 
 
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第二节  致股东 
如果只看数据，2018 年中国房地产市场似乎很完美。销售面积、销售金额、投资、开
工等各项指标，几乎都创出了历史新高。这还是一个白银时代吗？ 
我们的回答很清晰：是的，这就是一个白银时代。 
当我们把白银和黄金进行对比的时候，不要忘记，白银也是贵金属。中国的城市化过
程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但是，
那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。 
早在十几年前，我们就率先提出了“长期看人口”的思考逻辑——房地产市场的一切
长期问题，几乎都要通过人口研究来求解。 
从人口总量的角度看，我国的“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑。90后比80后
人口少 3,100万，00后又比 90后少 4,100万。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升
带来的新增需求。而人口总量的变化，所影响的绝不仅仅是房地产的需求。2018 年社会消
费品零售总额增幅创出新低，乘用车、部分家电产品更出现了销售量的大幅下滑，都在一
定程度上佐证着人口趋势对经济的影响。在这样的大背景下，人口的结构化分布，可能比
总量数据更为重要。借助最新分析工具，我们对人口特征的研究，必须达到更精细的颗粒
度，更丰富的维度和更及时的跟踪。 
而随着 90 后甚至 00 后逐渐成为购房、租房的主流群体，客户需求的多样性、多变性
特点比以往要明显得多。我们对于客户需求的理解，同样需要比以往更精细、更敏捷。我
们的组织和团队成员，需要更强大的学习能力、应变效率。 
而从供给端的情况来看，行业集中度上升，已经不再是趋势，而是事实。2018 年中国
房地产市场 TOP3 包括万科在内的发展商共获得 12.6%的市场份额，超过 1/8；TOP10 是
26.9%，超过1/4；TOP20为37.5%，TOP30为45.2%，TOP50为55.1%，TOP100为66.7%。
前100家开发商获得2/3的市场份额，这说明竞争正变得越来越激烈，而且主要是重量级选
手之间的相互竞争。如何在市场中赢得客户的青睐，考验的是方方面面的能力。 
是的，白银时代是一个更多变的时代，是一个更细腻的时代，是一个竞争更激烈、需
要更高技术含量的时代。 
这样一个时代，“危”与“机”并存。是“危”还是“机”，取决于我们的选择和行
动。对于我们而言，偏离时代航道是危，顺应时代趋势是机；漠视客户是危，坚持“好产
品、好服务”是机；投机取巧是危，勤勉耕耘是机；高调浮夸是危，诚实低调是机；消极
懈怠是危，积极应对是机。 
为了支持万科未来的持续增长，转型势在必行。我们在 2018年将公司战略定位升级为
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“城乡建设与生活服务商”。从配套服务商到生活服务商，意味着我们不仅要提供硬件，
也要提供软件；不仅要提供空间，也要提供内容。我们必须将视野开放到更广阔的空间，
将服务延伸到客户生活需求的更多方面，基于人民美好生活需要不断拓展、提升能力，打
造客户愿意买单的好产品、好服务，唯有如此，才能真正找到万科未来的第二曲线。 
但无论从我们今天的体量来看，还是从我们以往的行业环境来看，转型都绝非易事。
首先，能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多，尚未饱和、仍有进入空间
的更只是其中一部分行业。而我们至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万
科。其次，我们几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计、而且可以依托标准
化快速复制的实业业务；更不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样，几乎
所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。 
因此在未来的一段时间里，我们同时面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适
区，进入高烈度竞争的低容错时代。一个是走出自己熟悉的领域，进入到相对陌生的空间。 
我们如何应对这样的挑战？这里有一个鸡生蛋、蛋生鸡的问题。如果我们没有足够的
能力就贸然出击、四面开花，我们将会不断体验满路荆棘的挫败感。但如果我们不去实践，
我们也永远不可能仅凭纸上谈兵的推演，来获得真实的能力。 
2018 年，我们尝试解开这个看似悖论的谜团。既然我们注定要走出温室，那么黄金时
代的远去就未必是坏事。其实所有行业，所遵循的基本商业逻辑并无本质区别。在我们相
对熟悉的领域，竞争烈度的提升、容错空间的收缩，从另一个侧面看，也恰好为我们进入
更多的领域，提供了一个锻炼自身、学习成长的机会。 
基于这样的分析，我们提出了 2019年经营工作的指导思想：面对高度的不确定性，我
们应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，围绕“城乡建设与生活服务
商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋
斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘。 
“基本盘”将是万科 2019 年最重要的词汇。《孙子兵法》中有两句特别重要的话：
“凡战者，以正合，以奇胜”、“昔之善战者，先为不可胜”。这里面的“以正合”、
“先为不可胜”，就是基本盘。我们先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；我们先在
最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的
基础。 
各位股东，远行的历程中从来不会缺少坎坷和迷雾，而道路永远属于不懈的探索者。
这是万科以往全部成功的奥秘。我也非常荣幸能与各位股东，共同期待在美好的未来，看
见一个更美好的万科。 
 
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第三节  公司简介和主要财务指标 
公司于1984年在深圳经济特区成立，1988年经深圳市人民政府“深府办（1988）1509
号”文批准，公司实施股份制改革；1991 年 1 月 29 日，公司发行的 A 股在深交所上市；
1993年5月28日，公司发行的B股在深交所上市；2014年6月25日，公司B股以介绍方
式转换上市地在联交所主板 （H股）上市。 
公司于 1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与
生活服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016 年公司首
次跻身《财富》“世界 500强”，位列榜单第 356位，2017年、2018年接连上榜，分别位
列榜单第307位、第332位。 
2014 年公司第四个十年发展规划将“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务
商”，2018 年公司将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化
为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。 
公司坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，坚持与城市同步发展、与客户同
步发展的两条主线，核心业务包括住宅开发、物业服务和租赁住宅。近年来，公司在巩固
核心业务优势的基础上，围绕城乡建设与生活服务商的定位，积极拓展业务版图，已进入
商业开发和运营、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、养老、教育等领域。 
一、公司简介 
（一）基本信息 
中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”） 
英文名称：CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”) 
注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 
邮政编码：518083 
办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 
邮政编码：518083 
香港主要营业地点：香港花园道1号中银大厦55楼 
国际互联网网址：www.vanke.com 
电子信箱：IR@vanke.com 
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法定代表人：郁亮 
联交所授权代表：王文金、朱旭 
联交所替代授权代表：陈颖杰 
（二）联系人和联系方式 
董事会秘书、公司秘书：朱旭 
电子信箱：IR@vanke.com 
股证事务授权代表：吉江华 
电子信箱：IR@vanke.com 
联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 
电话：0755-25606666 
传真：0755-25531696 
助理公司秘书：陈颖杰 
电子邮件：IR@vanke.com 
联系地址：香港花园道1号中银大厦55楼 
电话：00852-23098888 
传真：00852-23288097 
（三）股票情况 
A股股票上市地：深交所 
A股股票简称：万科A 
A股股票代码：000002 
H股股票上市地：联交所 
H股股票简称：万科企业、万科H代注 
H股股票代码：2202、299903注 
注：该简称和代码仅供本公司原 B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B转 H而持有的本公
司H股股份使用。 
H股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 
联系地址：香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室 
（四）信息披露及备置地点 
信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日
报》、巨潮资讯网以及联交所披露易网站 
登载年度报告的国际互联网网址： 
A股：www.cninfo.com.cn 
H股：www.hkexnews.hk 
年度报告备置地点：公司董事会办公室 
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（五）注册变更情况 
公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳 
变更登记日期：2017年7月14日，地点：深圳 
统一社会信用代码：91440300192181490G 
（六）聘请的会计师事务所和律师事务所 
公司聘请的会计师事务所 
境内：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) 
地址：北京市东长安街1号东方广场毕马威大楼8层 
签字会计师：房炅，陈泳意 
境外：毕马威会计师事务所 
地址：香港中环遮打道10号太子大厦8楼 
公司聘请的律师事务所 
境内： 
广东信达律师事务所 ，地址：深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦12楼 
北京市君合（深圳）律师事务所，地址：深圳市福田区中心四路1-1号嘉里建设广场三
座第2803-04室 
境外：普衡律师事务所 
地址：香港花园道1号中银大厦21~22楼 
二、会计数据和财务指标摘要 
（一）主要会计数据和财务指标 
单位：人民币元 
  2018年  2017年  本年比上年增减  2016年 
营业收入  297,679,331,103.19  242,897,110,250.52  22.55%  240,477,236,923.34 
营业利润  67,498,612,522.27  50,812,916,408.40  32.84%  39,023,778,797.86 
利润总额  67,460,201,390.98  51,141,952,665.41  31.91%  39,253,611,726.28 
归属于上市公司股
33,772,651,678.61  28,051,814,882.36  20.39%  21,022,606,256.56 
东的净利润 
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 33,490,078,355.00  27,279,538,697.37  22.77%  20,929,278,864.67 
损益的净利润 
经营活动产生的现
33,618,183,388.52  82,322,834,216.50  -59.16%  39,566,129,021.69 
金流量净额 
基本每股收益  3.06   2.54   20.39%  1.90  
稀释每股收益  3.06   2.54   20.39%  1.90  
全面摊薄净资产收
21.68%  21.14%  增加0.54个百分点  18.53% 
益率 
加权平均净资产收
23.24%   22.80%  增加0.44个百分点  19.68% 
益率 
8                                                                                    万科企业股份有限公司2018年度报告 
  2018年末  2017年末  本年末比上年末增减  2016年末 
资产总额  1,528,579,356,474.81  1,165,346,917,804.55  31.17%  830,674,213,924.14 
负债总额  1,292,958,626,477.23  978,672,978,646.26  32.11%  668,997,642,643.14 
归属于上市公司股
155,764,131,544.43  132,675,315,293.33  17.40%  113,444,766,722.65 
东的净资产 
股本  11,039,152,001.00  11,039,152,001.00  0.00%  11,039,152,001.00 
归属于上市公司股
14.11  12.02   17.40%   10.28  
东的每股净资产 
资产负债率  84.59%  83.98%  增加0.61个百分点  80.54% 
 
（二）分季度主要财务指标 
单位：人民币元 
  第一季度  第二季度  第三季度  第四季度 
营业收入   30,825,615,283.99   75,148,921,985.95  70,047,601,929.81  121,657,191,903.44 
归属于上市公司股东
 894,878,011.08   8,228,865,189.24  4,860,816,599.59  19,788,091,878.70 
的净利润 
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益  825,909,677.02   8,270,739,231.12  4,849,783,778.16  19,543,645,668.70 
的净利润 
经营活动产生的现金
 -27,753,653,226.06   23,498,560,319.77  -21,476,081,778.16  59,349,358,072.97 
流量净额 
（三）非经常性损益项目 
单位：人民币元 
项目  2018年  2017年  2016年 
非流动资产处置损益  -3,409,185.58   -4,915,545.41   -1,994,277.63 
持有交易性金融资产、其他权益
工具投资和其他非流动金融资产
产生的公允价值变动和投资收 160,771,714.99   55,886,748.24   8,150,281.96 
益，以及处置交易性金融资产取
得的投资收益 
出售、处理部门或投资单位收益  255,939,060.42   61,498,251.79   -62,729,861.09 
除上述各项之外的其他投资收
-38,411,131.29   735,489,630.97   231,827,206.05 
益、营业外收入和支出 
所得税影响  -84,672,383.91   -70,328,510.53   -57,284,084.10 
少数股东损益影响  -7,644,751.02   -5,354,390.07   -24,641,873.30 
合计  282,573,323.61   772,276,184.99   93,327,391.89 
（四）境内外会计准则差异 
单位：人民币元 
归属于上市公司股东的净利润  归属于上市公司股东的所有者权益 
 
2018年  2017年  2018年12月31日  2017年12月31日 
按境外会计准则   33,772,651,678.61    28,051,814,882.36    155,764,131,544.43    132,675,315,293.33  
按境内会计准则   33,772,651,678.61    28,051,814,882.36    155,764,131,544.43    132,675,315,293.33  
按境外会计准则调整的分项及合计： 
按境外会计准则  -  -  -  - 
差异说明  无差异 
 
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第四节  董事会报告 
一、经营情况讨论与分析 
2018 年，外部环境发生深刻变化。宏观经济形势日趋复杂，全国商品房销售面积增速逐季放缓，行
业集中度上升导致大型企业竞争更加激烈，企业转型仍面临诸多挑战。各种长短期因素交织叠加，增加
了经营的复杂性和不确定性。 
面对外部环境的变化，本集团于年中明确提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”，强调认清、顺应大
势，明确、聚焦力量，确保“活下去、活得好、活得久”；并以“战略检讨-业务梳理-组织重建-事人匹
配”为逻辑主线，推动各业务单元的系统变革，提升组织能力。得益于前瞻性的布局与及时有效的应对，
2018 年本集团传统开发业务优势持续巩固，在销售、交付规模逐年增加的背景下，总体客户满意度、质
量满意度均有提高；非开发业务的经营表现亦不乏亮点，经营能力持续提升。报告期内，本集团实现营
业收入2,976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%。集团保持
了安全稳健的财务状况和行业领先的信用评级，期末净负债率 30.9 %，继续处于行业低位。在业绩增长
的同时，本集团积极履行社会责任，在精准扶贫、乡村建设、教育发展、环境保护等方面均做出力所能
及的贡献。 
（一）2018年房地产市场回顾 
2018 年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”以及因城施策的政策导向下，行业调控持续深化，
市场也经历了由热转冷的变化。上半年部分城市依然成交火爆、供不应求，各地为抑制市场过热持续加
码调控，部分三四线城市也被纳入调控范围；下半年市场氛围快速转冷，多个城市的地产项目来访量、
认购率大幅下降，成交速度明显放缓。  
全国商品房销售增速再度放缓。国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积为17.17亿平米，
同比增长1.3%，增速比2017年低6.4个百分点；销售金额15.0万亿元，同比增长12.2%，增速比2017年
低 1.5个百分点。分季度看，全国商品房销售面积增速分别为 3.6%、3.1%、2.0%和-2.0%，下降趋势明显。 
重点城市的新房成交面积进一步下滑。公司长期重点观察的14个城市1 商品住宅批准预售面积同比增
长6.3%，成交面积同比下降8.5%。截至2018年底，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售
出的面积）去化周期约8.4个月。 
房地产开发、投资保持较快增长。全国房地产开发投资完成额为 12.0万亿元，同比增长 9.5%，增速
较2017年提高2.5个百分点；房屋新开工面积20.9亿平方米，同比增长17.2%，增速较2017年提高10.2
个百分点。 
   
                                                        
1北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州 
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土地市场明显降温。由于销售放缓，企业拿地更加谨慎，土地整体溢价率回落，流拍现象增加。根
据中国指数研究院统计，2018年，全国 300个城市住宅类用地成交楼面均价同比下降 7%；住宅类用地平
均溢价率为15%，较2017年下降19个百分点。 
行业融资渠道趋紧，按揭贷款成本上升。2018 年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长
20%，增速较 2017年末低0.9个百分点。截至 2018年底，个人住房贷款加权平均利率为 5.75%，较 2017
年底上升0.49个百分点。 
各地加快培育和发展住房租赁市场。各地继续推进住房租赁政策的细化落实，包括增加租赁住房的
土地供应，支持租赁住房机构发展，打造住房租赁交易服务平台，试水“租购同权”，加大对住房租赁
金融的支持力度。同时，多地加大租赁市场整顿力度，出台管控措施，规范市场秩序，促进租赁市场健
康发展。 
（二）报告期内主要工作 
本集团主营业务包括房地产开发和物业服务，在巩固主营业务优势的基础上，本集团持续拓展和城
乡建设与生活服务相关的业务。 
报告期内，本集团坚持“城乡建设与生活服务商”战略，收敛聚焦，不断巩固和提升基本盘。本集
团实现营业收入2,976.8亿元，同比增长22.6%；实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长
20.4%；每股基本盈利3.06元，同比增长20.4%；全面摊薄的净资产收益率为21.7%，较2017年增加0.54
个百分点。 
本集团全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.6%。 
本集团主营业务经营情况 
单位：万元 
营业收入  营业成本  营业利润率 
行业 
金额  增减  金额  增减  数值  增减 
1.主营业务  29,441,677.38  22.48%  18,505,585.95  16.13%  29.29%  +3.76个百分点 
其中：房地产  28,462,112.54  22.15%  17,708,590.84  15.45%  29.69%  +3.88个百分点 
      物业服务  979,564.84  32.95%  796,995.11  33.58%  17.44%  +0.96个百分点 
2.其他业务  326,255.73  29.66%  104,836.47  43.97%  66.67%  -1.85个百分点 
合计  29,767,933.11  22.55%  18,610,422.42  16.26%  29.70%  +3.72个百分点 
注：营业利润率数据已扣除税金及附加。 
 
分区域看，本集团房地产业务的结算收入中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比
分别为26.94%、29.33%、24.18%、19.55%。 
   
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分区域的营业收入和利润情况 
结算面积  主营业务收入  权益净利润 
比例  比例  比例 
  （平方米）  （万元）  （万元） 
南方区域  4,449,691  20.31%   7,667,729.65   26.94%  1,208,469.94  32.11% 
上海区域  4,797,458  21.89%   8,347,196.63   29.33%  1,551,711.44  41.24% 
北方区域  6,673,260  30.45%   6,882,179.01   24.18%  755,548.92  20.08% 
中西部区域  5,994,006  27.35%   5,565,007.25   19.55%  247,224.25  6.57% 
合计  21,914,415  100.00%   28,462,112.54   100.00%  3,762,954.55  100.00% 
注：报告期内有结算的城市，南方区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、泉州、福州、三
亚、惠州、清远、莆田、南宁；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、
芜湖、南通、嘉兴、徐州、昆山、温州；北方区域包括：北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、长春、吉林、青
岛、烟台、太原、晋中、秦皇岛、济南、哈尔滨；中西部区域包括：成都、重庆、南充、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁
木齐、郑州。 
1、 业务发展情况 
（1）房地产开发业务 
①销售和结算情况 
销售规模上升。本集团实现销售面积 4,037.7 万平方米，销售金额 6,069.5 亿元，分别增长 12.3%和
14.5%。所销售的产品中，住宅占比 84.9%，商办占比 11.5%，其它配套占比 3.6%。本集团的住宅产品继
续坚持面向主流客户自住需求的定位，144平方米以下的中小户型占比91.4%。 
市场份额提高。2018 年，本集团在全国商品房市场的份额上升至 4.05%（2017 年：3.96%），在 24
个城市的销售金额位列当地第一。 
结算收入增长。本集团实现结算面积2,191.4万平方米，同比增长10.7%；实现结算收入2,846.2亿元，
同比增长22.1%；房地产业务的结算均价为12,988 元/平方米（2017年：11,765元/平方米）。 
已售未结资源规模上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有 3,710.2 万平方米已售资源未竣工
结算，合同金额合计约5,307.1亿元，较上年末分别增长25.2%和28.1%。 
分区域的销售情况 
销售面积  销售金额 
比例  比例 
  （万平方米）  （亿元） 
南方区域  732.32   18.14%  1,434.68   23.64% 
上海区域  1,087.08   26.92%  1,811.10   29.84% 
北方区域  1,132.98   28.06%  1,456.83   24.00% 
中西部区域  1,079.64   26.74%  1,304.57   21.49% 
其他  5.64   0.14%  62.36   1.03% 
合计  4,037.66   100.00%  6,069.54   100.00% 
注：报告期内有销售的城市，南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、
12                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
泉州、三亚、南宁、长沙；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、
温州、芜湖、徐州、宿迁、南通、镇江、常州、海宁、盐城、绍兴；北方区域包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大
连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、晋中、唐山、鞍山、石家庄、淄博、威海；中西部区域包括成都、
南充、武汉、宜昌、西安、郑州、重庆、昆明、玉溪、贵阳、乌鲁木齐、兰州、银川、鄂州；其他包括：香港、纽约、旧
金山、伦敦。 
②开发投资情况 
开竣工面积同比增长。2018 年本集团开发项目新开工面积约 4,992.8万平方米，同比增长 36.7%，较
年初计划增长40.8%；开发项目实现竣工面积约2,756.3万平方米，同比增长19.8%，较年初计划增长4.8%。 
坚持高质量投资，确保资源结构健康。面对经营环境的快速变化，本集团坚持量入为出，审慎投资，
确保投资规模与经营承载力相匹配；同时严格控制投资质量，加强投后管理，保障经营安全。2018 年本
集团获取新项目227个，总规划建筑面积4,681.4万平方米，权益规划建筑面积2,490.2万平方米，权益地
价总额约1,351.4亿元，新增项目均价为5,427元/平方米。按建筑面积计算，其中82.6 %的新增项目为合
作项目。按建筑面积计算，其中72.1%位于一二线城市；按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。 
项目资源满足持续发展需要。截至报告期末，本集团在建项目总建筑面积约 9,012.7 万平方米，权益
建筑面积约 5,402.1万平方米；规划中项目总建筑面积约 5,936.2万平方米，权益建筑面积约 3,579.6万平
方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约 347.7万平方米。 
有关本集团新增项目的具体信息，详见本报告“第四节 董事会报告”之“非募集资金投资情况”之
“项目投资情况”。 
（2）物业服务 
本集团物业服务以“让更多用户体验物业服务之美好”为使命，贯彻“住宅商企两翼齐飞”的发展
战略。报告期内，万科物业实现营业收入98.0亿元，同比增长33.0%；在新增签约饱和收入中，住宅业务
占比 65%，非住宅业务占比35%。万科物业连续第九年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”，
连续第五年蝉联“中国房地产开发企业500强首选物业品牌”榜首，并连续两年获得“中国特色物业服务
领先企业——企业总部基地”荣誉称号。 
报告期内，万科物业深入参与国企混改项目，包括：联手珠海横琴打造国内首个“物业城市”治理
模式；入股天津生态城生恒生态物业服务有限公司；携手东莞市滨海湾新区控股有限公司组建东莞滨海
湾万科物业服务有限公司。  
报告期内，万科物业旗下万科物业服务（香港）有限公司以首次公开募股定价方式购买戴德梁行
（Cushman & Wakefield）4.9%的股份（以发行后总股份计算），成为其第四大战略股东。此次战略合作
将是万科物业与国际建立联系的重要纽带。 
（3）租赁住宅 
报告期内本集团继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。截至本报告披露日，本集团长租公寓业
务覆盖 35个主要城市，累计开业超过 6万间，开业 6个月以上项目的平均出租率约 92%。本集团长租公
寓业务以青年公寓（“泊寓”）为主要产品线，同时探索为不同阶段客户提供长期租住解决方案。截至
本报告披露日，本集团共完成 55 亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供了资金支持。 
   
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（4）商业开发与运营 
截至2018年底，本集团管理商业项目共计210余个，总建筑面积超过1300万平方米。其中，印力集
团作为本集团商业开发与运营平台，专注于国内商业地产的投资、开发和运营管理，运营项目逾120个，
遍布国内50多个城市，管理面积近1000万平米，管理的商业项目品牌包括印象城MEGA、印象城、印象
汇、印象里、万科广场等。期内，印力集团联合收购的凯德20家购物中心完成交割。 
报告期内，印力集团聚焦存量项目的运营管理，通过改造激发存量项目的活力，并持续优化资产结
构，探索资产证券化。2019 年 1 月，印力集团以南京江北印象汇及天津印象城为标的发起并设立资产专
项支持计划（CMBS），发行规模 21.06亿元。2019年 2月，印力集团管理的商业地产基金以深圳龙岗万
科广场为标的发起并设立资产支持专项计划（类 REITs），发行规模 21.16 亿元，是市场首单无强增信并
以购物中心为资产支持的权益类REITs产品。 
（5）物流仓储服务 
本集团旗下万纬物流专注于高标仓储投资、开发选址、招商运营、资产管理等环节，经过近四年发
展，已成为国内领先的物流服务商，服务的客户超过600家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮
类、零售商超类等各个领域。 
万纬物流持续完善全国地网布局。2018年新获取项目64个，合计可租赁物业的建筑面积约为494万
平方米。截至本报告披露日，万纬物流进驻42个城市，已获取124个项目，可租赁物业的建筑面积约971
万平方米，其中已运营项目62个，其中稳定运营项目平均出租率为96%。 
万纬物流持续丰富服务内容，通过收购融合太古冷链物流，实现冷链规模及运营能力的升级。截至
目前，万纬冷链已累计进入 11 个城市，覆盖国内一线城市及内陆核心城市，提供一站式温控物流解决方
案服务。 
此外，本集团现为全球领先的现代物流设施服务商普洛斯（Global Logistic Properties Limited）第一
大股东。 
（6）其他业务 
城市更新与产业升级为标准办公与产业园业务带来发展机会。本集团希望通过深入的产业服务与广
泛的企业服务，为客户提供优质服务与差异化的办公体验。截至2018年底，本集团在超过20个城市开展
标准办公与产业园的建设和运营管理业务，管理标准办公项目70余个，产业园项目30余个，管理面积合
计约700万平方米。 
本集团响应国家发展冰雪运动的号召，持续提升品质，打造最佳滑雪度假目的地。2018 年 11 月至
2019 年 3 月雪季期间，本集团旗下吉林万科松花湖和北京石京龙两个滑雪项目累计到访的客流量超过 60
万人次；其中万科松花湖项目在滑雪人次、客流量两个维度均属国内领先，并连续两年获得世界滑雪大
奖“中国最佳滑雪度假区”称号。2018年 8月，本集团与合作方组成的联合体成功中标北京 2022年冬奥
会和冬残奥会延庆赛区PPP项目，将作为社会资本方参与延庆赛区的建设和赛后运营工作。 
此外，本集团继续探索和人民美好生活相关的产品和服务，完善生活配套，解决客户痛点，在养老、
教育等领域的品牌影响力逐步扩大。   
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2、产品和工程管理情况 
强化施工质量和安全管理。“坚守生命安全与质量底线”是本集团基本工作原则。报告期内，日益
增加的项目规模和施工复杂性给施工管理带来挑战，个别项目出现的安全问题再次提醒集团，安全和质
量不容半点疏忽，唯有时刻保持忧患意识，踏踏实实做好每一个细节。为强化质量与安全管控，本集团
通过运用季度评估、交付评估两个工具，结合第三方飞行检查评估方式，定期对在建、交付阶段的项目
现场施工质量、安全管理情况进行检查，做到现场隐患提前识别，风险预警及时发出，将事故发生概率
降至最低。针对地下工程施工复杂性高、危险性大的特点，本集团开发了地下工程专项评估工具，重点
关注桩基、基坑以及地下室主体结构施工过程中的质量、安全隐患。2018 年，在销售、交付规模明显增
加的情况下，本集团总体客户满意度、质量满意度较上年分别提高3个和4个百分点。 
严控产品品质。为确保产品品质，本集团持续开展“天网行动”，以材料部品飞检、项目现场检测
等方式全面立体把控产品质量，推进比行业标准更加严格的企业标准，为“好产品好服务”保驾护航。 
以客户为中心促进产品迭代。行业竞争日益激烈，客户对产品和服务的要求也不断提高。为推动客
户理念深入人心，报告期内，本集团组织开展“我们也是客户”活动，鼓励、激发全体员工从客户角度
思考如何解决核心痛点、将客户理念真正落实到产品中，促进产品的更新与迭代。 
持续推进绿色建筑和工业化技术应用。本集团高度关注绿色环保技术的研发与应用，积极践行绿色
低碳发展理念，推动人居、生活、环境的可持续发展。2018年，本集团绿色建筑认证面积为 3502万平方
米，自 2009年推广绿色建筑以来，绿色建筑面积已累计达到 1.47亿平方米。为提高质量、提高效率，减
少对人工依赖、节能减排，本集团持续完善“5+2”装配式建造体系，以五项建筑技术体系、主体适度预
制、装配式装修等新技术、新材料、新工艺突破质量瓶颈。报告期内，本集团 77%主流产品应用工业化
体系进行建造。 
3、组织建设 
报告期内，本集团在过往事业合伙人实践探索成果的基础上，基于“收敛聚焦，巩固提升基本盘”
的要求，以打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”为目标，全面推进组织重建与事人匹配工作。期内，
本集团全新构建总部三大中心，精简组织层级，明确合理人员结构，为员工创造更多复合发展机会；各
事业集团、事业单元也开始探索组织重建和事人匹配方案，以实现合理的角色设置、人员结构和组织层
级；同时不断完善奋斗者涌现、成长和激励机制，保持组织活力。 
4、科技提效 
在开发业务领域，本集团尝试为供应商、工程师、销售人员、客服人员、物业员工提供在线工具，
提高工作效率，保障产品和服务品质；在经营性业务领域，通过技术支持促进经营性业务发展和创新；
在商业项目上试点建立智慧运维系统，提升建筑运维效率，实现绿色运营。优化线上办公平台，支撑移
动办公协同，保障信息安全。报告期内，本集团与微软签订战略合作备忘录，双方将构建可持续协作机
制与平台，在智慧物流、智慧家居、智慧养老等领域开展深入合作。 
   
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5、社会责任 
本集团积极履行社会责任，开展精准扶贫、乡村振兴、教育发展、环境保护等项目，并关注员工、
社区及合作方发展，与利益相关方共赢。报告期内本集团履行社会责任的情况，详见同日发布的《2018
年企业社会责任报告》。 
（三）经营和财务状况分析 
1、 利润状况 
报告期内，本集团实现净利润人民币 492.7 亿元，同比增长 32.4%；实现权益净利润人民币 337.7 亿
元，同比增长20.4%。 
随着一批在市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算，本集团房地产业务的结算毛利率
为29.7 %，较2017年提高3.9个百分点。本集团全面摊薄的净资产收益率为21.7%，较2017年上升0.5个
百分点。 
2018年本集团实现投资收益人民币 67.9亿元，同比增加 8.7%。其中，来自联营、合营公司实现的公
司权益利润为人民币62.8亿元。 
2、 负债情况 
（1）负债率 
截至2018年底，本集团净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为30.9%。 
（2）有息负债及结构 
截至报告期末，本集团有息负债合计人民币 2,612.1 亿元，占总资产的比例为 17.1%。有息负债以中
长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币 931.8 亿元，占比为 35.7%；
一年以上有息负债人民币1,680.3亿元，占比为64.3%。 
分融资对象来看，银行借款占比为52.8%，应付债券占比为27.2%，其他借款占比为20.0%。 
分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 44.4%，浮动利率负债占比 55.6%。有抵押的有息
负债人民币52.3亿元，占总体有息负债的2%。 
分境内境外来看，境内负债占比 69.7%，境外负债占比 30.3%。人民币负债占比 69.7%，外币负债占
比30.3%。 
融资情况表（截至2018年12月31日） 
单位：万元 
途径  融资余额  融资成本区间  期限结构 
银行贷款   13,796,296.73   Libor按约定利率上浮~6.7%   短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款  
债券   7,114,161.83    2.50%-5.35%   其他流动负债、一年内到期的非流动负债、应付债券  
其他借款   5,210,301.09    4.28%-8.3%   短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款  
  合计   26,120,759.65      
 
 
   
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（3）融资情况 
本集团通过公司债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本，提
升公司对财务风险的防范能力。报告期内，本集团的总体融资成本继续处于较低水平。其中，公司债券
（5年期）最低发行利率4.05%，超短期融资券（188天）最低发行利率3.13%，中期票据（3年期）最低
发行利率 4.03%，体现了市场对万科的普遍认可。报告期内，本集团实际利息支出合计人民币 141.5 亿元，
其中资本化的利息合计人民币59.6亿元。 
（4）信用评级 
报告期内，标普、惠誉维持本集团“BBB+”的信用评级，穆迪维持本集团“Baa1”的信用评级，评
级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信证券评估有限公司维持本集团主体信用等级 AAA，评级展望
稳定。 
3、 资金情况 
本集团坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念，强化资金管控，全年实现经营性现金净
流入 336.2 亿元，截至报告期末，本集团持有货币资金 1,884.2 亿元，远高于一年内到期的流动负债的总
和931.8亿元。货币资金中，人民币占比97.1%，美元、港币、英镑等外币合计占比2.9%。 
4、 汇率波动风险 
本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。 
为配合集团整体战略推进、各类业务开展，本集团通过多种方式在境外筹措外币资金。 
从2018年二季度开始人民币兑换美元、港币贬值幅度较大, 导致报告期内本集团产生汇兑损失约人民
币13.2亿元。 
为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险
等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。为锁定外币负债汇率变动
产生的风险，截至报告期末，本集团有效远期外汇契约（DF）和交叉货币掉期(CCS)余额分别为 8.8 亿美
元、17.2 亿美元。报告期内有 11.5 亿美元针对外币负债签署的 DF 到期。在套期保值合约有效期间，DF
及CCS公允价值变动对本集团损益没有影响。 
   
17                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
5、 存货分析 
截至报告期末，本集团存货金额为 7,503.0 亿元，较 2017 年底增长 25.5%。其中，拟开发产品为
1,783.0亿元，占比23.8%；在建开发产品5,069.9亿元，占比67.6%；已完工开发产品（现房）639.6亿元，
占比8.5%。 
报告期末，项目存货跌价准备为 23.1 亿元，公司基于审慎的市场策略，对仍存在风险的项目计提存
货跌价准备。具体情况如下： 
单位：人民币万元 
序号  城市  项目  年初跌价准备余额  年末跌价准备余额 
1  成都   成都君逸  -   28,978.56  
2  大连   大连海港城    41,967.44    35,396.61  
3  抚顺   抚顺金域蓝湾    10,194.45    8,118.78  
4  南充   南充金润华府    21,806.93    18,169.33  
5  南通   南通金域蓝湾    516.52   - 
6  宁波   宁波万科城    25,900.57    24,024.77  
7  上海   上海金域澜湾鹭语墅    -   24,927.95  
8  上海   上海天际   -   40,681.16  
9  唐山   唐山红郡    69.01   - 
10  温州   温州龙湾花园    2,524.14    1,251.96  
11  乌鲁木齐   乌鲁木齐金域缇香    66.48   - 
12  乌鲁木齐   乌鲁木齐南山郡    13,587.64    20,837.79  
13  烟台   烟台海云台    22,698.74    8,951.90  
14  营口   营口海港城    6,772.04    6,772.04 
15  镇江   镇江蓝山花园    15,216.98    13,174.40  
合计  161,320.94  231,285.25 
本年计提的存货减值准备，影响本报告期税后净利润 7.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润 6亿
元。 
   
18                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
6、 主要财务指标变动情况 
单位：人民币万元 
项目  2018-12-31  2017-12-31  变动幅度  说明 
其他应收款  24,432,414.29   16,324,976.59   49.66%  向合作方及联合营项目付款增加 
长期股权投资  12,952,765.58  8,122,430.53   59.47%  对外投资增加 
投资性房地产  5,405,578.48  2,881,130.03   87.62%  投资性物业增加 
固定资产  1,153,379.87  709,880.81   62.48%  增加自持物业 
在建工程  191,300.75  102,241.09   87.11%  租入经营性物业增加 
无形资产  495,258.50  143,750.48   244.53%  自用土地增加 
长期待摊费用  504,430.86  206,597.59   144.16%  租赁住宅业务租金及改造支出增加 
递延所得税资产  1,574,920.47  965,100.20  63.19%  土地增值税清算准备金增加 
其他非流动资产  782,513.11  1,493,568.60  -47.61%  交易完成交割后转入其他资产 
短期借款  1,010,191.74  1,610,885.87  -37.29%  融资结构调整 
衍生金融负债  63,122.70  101,994.02  -38.11%  金融负债公允价值变动 
应交税费  1,873,086.08   1,077,490.63  73.84%  土增税清算增加 
一年内到期的非流动负债  6,909,241.30  4,616,383.77  49.67%  融资结构调整 
应付债券  4,709,514.58  3,232,267.19  45.70%  融资结构调整 
其他综合收益  -239,874.49  23,497.78  -1120.84%  权益投资其他综合收益影响 
少数股东权益  7,985,659.85  5,399,862.39  47.89%  合作方权益增加 
交易性金融资产  1,190,080.63  -  不适用 
合同资产  136,412.68  -  不适用 
其他流动资产  1,458,765.74  542,344.38   168.97% 
可供出售金融资产  -  134,074.94   -100.00% 
其他权益工具投资  163,658.37  -  不适用 
会计政策变更影响 
其他非流动金融资产  105,233.11  -  不适用 
预收款项  25,396.51  40,770,593.99  -99.94% 
合同负债  50,471,141.44  -  不适用 
其他流动负债  5,559,268.98  -  不适用 
递延所得税负债  53,891.24  26,529.97  103.13% 
项目  2018年1-12月  2017年1-12月  变动幅度  说明 
财务费用  599,857.47  207,525.68   189.05%  融资规模增加 
营业外收入  47,449.72  72,328.80  -34.40%  没收定金及违约金收入减少 
营业外支出  51,290.83  39,425.17  30.10%  对外捐赠增加 
少数股东损益   1,549,964.29    915,657.24   69.27%  合作项目结算规模增加 
研发费用   94,606.44    61,332.69   54.25% 
资产减值损失  235,425.48  131,874.12  78.52% 
信用减值损失  26,381.75  -  不适用  会计政策变更影响 
公允价值变动损益  8,663.46  -  不适用 
资产处置损益  -340.92  -491.55  30.64% 
 
   
19                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
 
7、 资产负债主要构成情况 
单位：人民币万元 
2018-12-31  2017-12-31 
占总资产的比
项目  占总资产的 占总资产
金额  金额  重增长百分点 
比重(％)  的比重(％) 
资产总计  152,857,935.65  100.00  116,534,691.78  100.00   
货币资金  18,841,744.68  12.33  17,412,100.92  14.94  -2.61 
其他应收款  24,432,414.29  15.98  16,324,976.59  14.01  1.97 
存货  75,030,262.74  49.08  59,808,765.76  51.32  -2.24 
其中：完工开发产品  6,396,209.74  4.18  4,998,111.31  4.29  -0.11 
在建开发产品  50,699,120.34  33.17  32,905,120.21  28.23  4.94 
拟开发土地  17,829,858.70  11.66  21,766,067.11  18.68  -7.02 
其他  105,073.96  0.07  139,467.13  0.12  -0.05 
应付票据及应付账款  22,959,738.21  15.02  17,676,958.60  15.17  -0.15 
合同负债（含税）/预收款项*  54,656,900.45  35.76  40,770,593.99  34.99  0.77 
其他应付款  22,743,121.53  14.88  18,388,194.72  15.78  -0.90 
一年内到期的非流动负债  6,909,241.30  4.52  4,616,383.77  3.96  0.56 
长期借款  12,092,905.54  7.91  9,602,904.47  8.24  -0.33 
*本集团客户的房地产销售合同中收取的预收房款（含税）在2017年12月31日计入预收款项，2018年1月1日起不含税
预收房款计入合同负债，税款计入其他流动负债。 
 
8、 销售费用、管理费用等财务数据变动情况 
单位：人民币万元 
项目  2018年度  2017年度  增减率  变动原因 
销售费用  786,807.56  626,198.13  25.65%  销售规模增长 
管理费用  1,034,080.52  825,238.72  25.31%  经营规模增长，人工费用增加 
所得税  1,818,790.69  1,393,356.53  30.53%  利润总额增加 
9、 现金流量数据变动情况 
单位：人民币万元 
项目  2018年度  2017年度  同比增减 
经营活动现金流入小计  42,395,014.78  41,226,088.68  2.84% 
经营活动现金流出小计  39,033,196.44  32,993,805.26  18.30% 
经营活动产生的现金流量净额  3,361,818.34  8,232,283.42  -59.16% 
投资活动现金流入小计  1,879,241.41  1,977,156.80  -4.95% 
投资活动现金流出小计  8,615,685.01  7,138,480.10  20.69% 
投资活动产生的现金流量净额  -6,736,443.60  -5,161,323.30  -30.52% 
筹资活动现金流入小计  16,930,783.78  12,377,454.95  36.79% 
筹资活动现金流出小计  12,451,018.97  6,850,965.33  81.74% 
筹资活动产生的现金流量净额  4,479,764.81  5,526,489.62  -18.94% 
现金及现金等价物净增加额  1,134,215.62  8,483,599.24  -86.63% 
 
10、 资本开支承担 
截至报告期末，本集团的资本承担为人民币 2,078.9 亿元，主要包括本集团已签订的正在或准备履行
的建安合同，以及已签订的正在或准备履行的土地合同。 
   
20                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
11、 或有负债 
本集团按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效
之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，
本集团为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币 1,814.5 亿元。本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大
损失。本集团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。 
12、 主要资产被查封、扣押、冻结的情况 
无。 
13、 主要控股、参股企业分析 
□适用  √不适用 
14、 根据《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》披露主要项目或
营业收入前五的项目 
报告期内，本集团营业收入前五的房地产开发项目如下： 
 2018年出售  2018年结
 权益占  最近一期竣工  2018年结算
项目名称    主要业态    地区   面积（平方 算面积（平
比   时间   收入（万元）  
米）   方米）  
 武汉汉口传奇   50.0%  住宅  武汉  315,801  338,517  2018年12月  565,588.59 
 广州山景园    99.1%  住宅  广州  38,246  276,746  2018年12月  529,906.34 
深圳麓城  60.0%  住宅  深圳  4,667  117,055  2018年1月  527,526.93 
 太原万科城   49.6%  住宅   太原  107,634  500,033  2018年8月  491,181.11 
 郑州万科美景
51.0%  住宅   郑州  197,271  577,905  2018年10月  461,023.39 
万科城  
上述项目所在市场情况： 
（1）武汉市场 
2018 年，武汉市继续严格执行“限购、限贷、限价”，同时积极推进安居房、租赁房，发展租赁市
场。克而瑞数据显示，2018年武汉市商品房市场全年供应2,720万平方米，同比上涨7.7%；成交1,935万
平方米，同比下降13%；成交金额2,030亿，同比下降15%。截至2018年末，武汉商品住宅库存为1,433
万平方米，库存去化周期超9个月。 
武汉万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，持续提升产品竞争力，2018 年销售金额位
居武汉市场第二。 
（2）广州市场 
2018 年，广州市促进供求平衡，整治市场秩序，加快建立促进房地产平稳健康发展长效机制。根据
克而瑞数据，2018年广州市商品住宅销售面积为 956万平方米，同比下降 5%；销售金额为 2,025亿元，
同比上升22%。广州商品住宅库存为749万平方米，库存去化周期为9.5个月。 
广州万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，2018年销售金额位居广州市场第三。 
   
21                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
（3）深圳市场 
2018 年深圳调控持续加码，贯彻“房住不炒”的精神，并加快释放优化深圳住房结构的信号。在长
效机制和短期行政调控结合的背景下，市场预期趋于平稳。中国指数研究院数据显示，深圳市商品住宅
量增价稳，总供应面积396万平方米，同比上升21.2％；总成交面积292万平方米，同比上升12.8%。 
深圳万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，持续提升产品竞争力，2018 年销售金额位
居市场第一。 
（4）太原市场 
2018 年，太原市继续坚持调控。中国指数研究院数据显示，2018 年度太原商品住宅销售面积为 966
万平方米，同比增长48.5%。 
太原万科坚持“城乡建设与生活服务商”战略，打造客户愿意买单的好产品、好服务的同时，不断
丰富产品和服务内容，提升产品竞争力，2018年在当地市场份额排名第一。 
（5）郑州市场 
2018 年，郑州房地产市场严格执行“限购、限贷、限价、限签、限售、限离”等相关政策。根据克
而瑞统计数据，2018 年郑州商品住宅市场供应 2,030 万平方米，同比下降 8%；成交 1,826 万平方米，同
比上升10%。截至2018年末，郑州商品住宅库存1,222万平方米，去化周期6.6个月。 
郑州万科围绕“城乡建设与生活服务商”的定位，打造客户愿意买的好产品、好服务，2018 年在郑
州市场排名第三位。 
 
报告期内，本集团营业收入前五的出租项目如下：  
可租赁面积  营业收入 
项目名称  权益占比  业态  地区  出租率 
（平方米）  （万元） 
佛山南海万科广场  51%  商业和标准办公  佛山  75,270   10,765   94% 
东莞长安万科广场  100%  商业  东莞  45,785   9,555   98% 
泊寓-布吉店  100%  长租公寓  深圳  118,647   9,294   96% 
香港丽晶中心  75%  标准办公  香港  61,053   7,335   99% 
广州江燕路万科里  68%  商业  广州  26,611   5,120   97% 
15、 项目跟投情况 
本集团于 2014 年推出项目跟投，将项目经营成果与员工利害关系直接挂钩，鼓励跟投人员为公司和
股东创造更大价值。截至 2018 年底，本集团有 715 个项目引入跟投机制。报告期内新获取的项目中，跟
投认购总额为84.49亿元，占跟投项目资金峰值的2.20%，占万科权益资金峰值的4.16%。 
   
22                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
报告期内，本集团开展跟投的项目中，营业收入最高的前五大项目依次为广州山景园、太原万科城、
南京翡翠公园、杭州良渚文化村未来城二期、杭州万科中央公园。以上项目的跟投情况如下： 
单位：人民币万元 
项目名称  投资主体  实际投资金额  实际投资占比  累计收益  收益占比 
万科方  288,669.1  99.1%  105,291.9  99.1% 
广州山景园  跟投主体  2,523.9  0.9%  920.6  0.9% 
合计  291,193.0  100.0%  106,212.5  100.0% 
万科方  114,182.4  49.6%  38,272.7  49.6% 
跟投主体  3,221.7  1.4%  1,079.9  1.4% 
太原万科城 
合作方  112,800.0  49.0%  37,809.3  49.0% 
合计  230,204.1  100.0%  77,161.9  100.0% 
万科方  142,749.0  49.7%  30,146.2  49.7% 
跟投主体  1,070.8  0.4%  226.1  0.4% 
南京翡翠公园 
合作方  143,159.2  49.9%  30,232.9  49.9% 
合计  286,979.0  100.0%  60,605.2  100.0% 
万科方  123,382.9  97.2%  36,973.3  97.2% 
杭州良渚文化村未来城
跟投主体  3,612.3  2.8%  1,082.5  2.8% 
二期 
合计  126,995.2  100.0%  38,055.8  100.0% 
万科方  125,073.7  98.1%  62,950.2  98.1% 
杭州万科中央公园  跟投主体  2,381.5  1.9%  1,198.6  1.9% 
合计  127,455.2  100.0%  64,148.8  100.0% 
截至本报告披露日，以上项目跟投主体的收益分配与实际投资保持匹配，以上项目各股东暂无退出
计划。 
（四）未来发展展望 
1、外部环境 
2019 年外部环境依然复杂：经济发展中的风险和困难依然存在；行业发展中的深层次变化要求企业
必须兼顾长短期发展目标，做好平衡；市场的分化与“因城施策”的调控导向将进一步加大经营难度。 
尽管挑战很多，但行业的发展潜力也依然巨大：我国的城镇化进程仍在继续，行业依然会维持较大
规模，不同地区、不同业态之间，不平衡不充分的情况依然存在；租购并举的格局才刚刚拉开帷幕，人
民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务。 
2、经营策略 
习总书记指出，要“实实在在，心无旁骛做实业”，面向未来，公司将发挥混合所有制企业机制优
势，围绕“城乡建设和生活服务商”战略定位，依托事业合伙人机制，“坚持以客户为中心，以现金流
为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”，稳住基本盘，成长为具有全球竞争力
的世界一流企业。 
具体而言： 
（1）基于战略，明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘 
巩固开发即售业务的基本盘，保证足够的资源投入；夯实和提升投资拓展、产品设计、工程建造、
运营管理、推广销售能力；围绕城市发展方向，聚焦深耕；围绕客户真实需求打造客户愿意买单的好产
23                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
品好服务，坚守质量底线，盖好楼、开好盘、卖好房，提升项目经营效率。 
巩固住区物业服务基本盘，保证充足的资源投入；激发基层员工的主动性和积极性；用科技手段更
好地响应客户服务需求，提高住区物业基础服务水平和效率，进一步巩固万科物业的服务口碑。 
提升已获取项目的开业效率与经营质量，提升万科租赁住宅品牌影响力是租赁住宅业务的基本盘。
聚焦于需求旺盛的大城市，围绕租赁客户的痛点需求，探索客户体验的高性价比提升方案，提供客户愿
意买单的好产品、好服务；尽快提升获取至开业的转化效率，打造可推广的标杆项目；严格遵守投资模
型，优化资源获取方式。 
持续提升既有项目的运营表现是商业业务的基本盘。为客户营造更好的消费选择和体验，帮助商家
提升经营业绩，确保已有项目经营坪效的持续提升，提升品牌的影响力。 
经营好现有项目、完善布局是物流业务的基本盘。提升招租能力，优化客户结构，通过优质服务赢
得客户租约；提升已确权项目的开发效率，缩短开业至满租的时间。 
构建山地和滑雪度假场景，以及客户愿意买单的、有竞争力的冰雪度假服务体系是冰雪业务基本盘。
在滑雪场的经营上，提升全国性客源比例和单客消费，打造优质会员体系，提升客户黏性。 
（2）基于市场，积极销售，做好投融资工作 
坚持积极销售，积极回款。以项目为经营管理单元，严控开发节点，提升开发效率，供应、销售、
回款匹配，提升资源转化效率；积极去化长期库存；对存量资产进行梳理，进一步挖掘现有资源潜力；
优化运营节奏，每天都是卖楼好日子。 
谨慎投资，投资测算预留足够的安全边际，保证投资质量和合理的资源总量；拓展资源获取渠道，
关注并购获取优质资源的机会；聚焦收敛，做好资源配置，为业务发展匹配适合的项目资源、资金资源
和组织资源；关注非线性发展机会，支持可持续发展。 
控制杠杆水平，优化债务结构，根据业务特点匹配融资；保有融资资源，保持融资弹性；保持财务
健康，维持行业领先的信用评级。 
2019年，本集团现有项目预计新开工面积3,609.0万平方米；预计项目竣工面积3,076.6万平方米。有
关本集团2019年开、竣工计划的详细信息，请见“境内主要项目2018年开发情况和2019年开发计划”。 
（3）基于客户，打造客户愿意买单的好产品、好服务 
从客户真实需求出发，不断发现、理解和顺应客户的需求及其变化，打造可推广的标杆产品和服
务。 
向优秀制造业、服务业企业学习，做好各专业系统基础能力建设，规范工作流程和评价标准，探索
应用新工具、新战法，建立服务全业务场景的竞争优势。 
开发业务更新升级产品体系，推动万科“工业化2.0”工作全面开展，完善“两提两减”，全面提升
建造能力。 
加大科技产品、创新技术在各业务场景中的应用，提升经营效率，降低运营成本，改善客户体验。 
（4）基于安全，守住安全，质量与价值观底线 
严守安全和质量底线，做到规章制度完善，思想上重视，行动上落实。强化内控管理，严守经营底
24                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
线。各业务单位建立符合业务特点的风险防范体系，预防重大风险，尤其是小概率高风险事件。 
（5）基于事业合伙人机制，完成组织重建，实现事人匹配  
各事业集团和各事业单元完成组织调整和事人匹配，做到事件驱动，因事配人，不断提升组织能力
和组织效率。 
推进事业合伙人机制在各业务单元的落地，持续建设合伙奋斗、阳光健康的企业文化。 
25                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
境内主要项目2018年开发情况和2019年开发计划 
单位：平方米 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
南方区域                                         
深圳翡丽郡  宝安区  100.0%  77,045  264,075  -  -  264,075  -  -  - 
深圳万科星城  宝安区  78.6%  122,126  638,884  638,884  -  -  -  -  - 
深圳滨海置地大厦  福田区  90.0%  5,775  57,750  -  -  -  -  -  57,750 
深圳瑧山道  福田区  40.0%  16,370  77,575  -  -  -  -  -  77,575 
深圳天誉  龙岗区  100.0%  148,616  870,987  4,190  131,639  588,178  278,619  278,619  - 
深圳麓城  龙岗区  60.0%  34,996  107,512  -  -  -  -  -  107,512 
深圳公园里  龙岗区  65.0%  104,876  478,318  -  -  478,318  -  -  - 
深圳龙城广场  龙岗区  34.0%  66,600  264,941  -  172,900  227,077  -  -  37,864 
深圳和风轩、和雅轩、
龙华区  27.8%  95,999  487,279  125,475  -  -  361,804  361,804  125,475 
和颂轩 
深圳汇隆商务中心  龙华新区  39.2%  20,339  142,400  -  -  -  -  -  106,720 
深圳深南道68号  罗湖区  59.9%  12,841  146,435  -  -  -  -  -  146,435 
深圳罗湖食品大厦项目 罗湖区  29.6%  6,705  64,800  -  -  -  64,800  64,800  - 
深圳瑧山府  南山区  100.0%  48,804  232,842  -  -  -  -  -  106,819 
深圳云城  南山区  78.3%  394,044  1,335,510  300,000  82,840  288,292  196,000  196,000  851,218 
深圳瑧湾汇  南山区  24.0%  68,285  419,000  36,000  -  -  -  -  55,243 
深圳蛇口公馆  南山区  100.0%  19,447  141,970  -  -  -  -  -  101,970 
深圳万科总部大厦项目 南山区  95.7%  22,338  166,660  166,660  -  -  -  -  - 
深圳壹海城  盐田区  50.0%  137,250  354,695  -  107,531  300,493  -  -  54,202 
惠州双月湾  惠东县  100.0%  704,223  1,021,059  105,989  99,382  549,144  192,332  192,332  179,883 
东莞松朗花园  大朗镇  86.9%  75,663  238,779  -  94,033  94,033  -  -  127,653 
东莞天空之城  大朗镇  73.5%  36,874  128,926  89,093  -  -  39,833  39,833  - 
东莞金域缇香  大岭山镇  88.6%  29,692  74,229  -  45,530  74,229  -  -  - 
东莞翰林城市花园  东城区  40.8%  74,813  272,318  -  122,729  122,729  -  -  149,589 
东莞皇马郦宫  东城区  24.2%  180,523  394,887  155,117  -  -  212,961  212,961  - 
东莞御景湾8号项目  东城区  24.2%  159,856  119,506  -  -  -  119,506  119,506  - 
东莞狮龙路项目  东城区  66.0%  32,773  65,546  -  -  -  65,546  65,546  - 
26                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
东莞城市花园II  东城区  49.5%  32,196  90,062  90,062  -  -  -  -  - 
东莞金域广场  东坑镇  47.9%  17,420  78,388  -  -  -  -  -  78,388 
东莞四季花城  凤岗镇  39.1%  50,325  101,437  -  -  -  101,437  101,437  - 
东莞第五城  高埗镇  48.3%  102,054  285,643  285,643  -  -  -  -  - 
东莞厚沙路项目  厚街镇  64.9%  45,228  54,053  -  -  -  54,053  54,053  - 
东莞虎门万科城  虎门镇  57.4%  349,805  782,295  -  1,841  782,295  -  -  - 
东莞云广场  虎门镇  74.4%  124,395  373,182  -  20,687  197,912  -  -  175,270 
东莞虎门花园  虎门镇  88.6%  52,922  116,429  -  -  116,429  -  -  - 
东莞城市之光广场  虎门镇  88.3%  29,391  136,422  -  -  -  -  -  - 
东莞滨海大都会  虎门镇  78.6%  20,050  60,145  60,145  -  -  -  -  - 
东莞翡翠松湖  寮步镇  93.7%  95,578  190,958  109,653  -  -  -  -  77,280 
东莞万科时富金色家园 寮步镇  18.2%  51,675  186,149  64,741  -  -  121,408  121,408  50,758 
东莞珠江东岸  麻涌镇  63.6%  303,695  542,650  -  254,223  464,185  -  -  78,465 
东莞翡丽山  南城区  50.0%  249,534  374,302  -  25,323  325,773  -  -  48,529 
东莞香树丽舍  南城区  51.0%  43,851  109,626  -  -  109,626  -  -  - 
东莞东江之星  南城区  45.1%  59,200  367,548  -  -  -  -  -  133,400 
东莞财富公馆项目  南城区  58.4%  13,967  61,695  61,695  -  -  -  -  - 
东莞翡翠东望  南城区  32.5%  67,477  235,911  235,911  -  -  -  -  - 
东莞江南院子  沙田镇  68.2%  84,903  152,422  152,422  -  -  -  -  22,859 
东莞松山湖金融谷项目 松山湖  99.8%  110,958  168,250  168,250  -  -  -  -  - 
东莞松山湖环湖路项目 松山湖  29.6%  23,037  44,142  -  -  -  44,142  44,142  - 
东莞双城水岸  塘厦镇  100.0%  596,786  414,759  -  32,415  343,126  71,633  -  - 
东莞东江大道项目  万江区  98.4%  21,505  64,515  -  -  -  64,515  64,515  - 
广州峰境花园  白云区  100.0%  24,052  93,803  -  -  93,803  -  -  - 
广州未来森林项目  白云区  99.6%  27,129  81,387  81,387  -  -  -  -  - 
广州世博汇  番禺区  51.8%  82,354  451,682  120,910  -  -  243,573  181,792  60,019 
广州欧泊  番禺区  100.0%  364,651  591,662  -  -  591,662  -  -  - 
广州未来之丘  番禺区  95.7%  13,750  22,000  22,000  -  -  -  -  - 
广州金域华庭  海珠区  100.0%  9,117  85,682  -  -  85,682  -  -  - 
广州兰乔圣菲  花都区  49.0%  210,252  126,172  -  -  126,172  -  -  - 
27                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
广州热橙花园  花都区  50.0%  126,941  263,624  -  117,046  263,624  -  -  - 
广州金色梦想  黄埔区  100.0%  115,671  289,178  -  -  289,178  -  -  - 
广州黄埔仓  黄埔区  58.0%  26,700  96,700  -  -  96,700  -  -  - 
广州幸福誉花园  黄埔区  14.3%  259,300  543,939  -  140,061  388,339  30,025  -  125,575 
广州山景园  黄埔区  99.1%  192,923  373,634  -  292,404  373,634  -  -  - 
广州城市之光  黄埔区  88.8%  33,589  85,813  -  22,222  85,813  -  -  - 
广州尚城御府  黄埔区  98.1%  127,226  368,959  -  67,961  67,961  51,444  51,444  166,140 
广州幸福荟花园  黄埔区  16.3%  112,600  161,800  -  68,969  68,969  -  -  73,683 
广州元培里项目  黄埔区  99.2%  41,631  62,447  62,447  -  -  -  -  - 
广州樾山项目  黄埔区  97.2%  88,230  92,395  58,862  -  -  33,533  33,533  - 
广州里享花园  黄浦区  84.5%  103,306  310,230  -  155,015  189,207  -  -  121,023 
广州海上传奇  荔湾区  100.0%  7,141  30,706  -  30,706  30,706  -  -  - 
广州广信资产包项目  荔湾区  100.0%  799,743  2,110,000  -  -  -  2,110,000  174,100  - 
广州南方公元花园  南沙区  89.5%  156,555  250,488  -  -  250,488  -  -  - 
广州白鹭郡  南沙区  95.6%  58,121  104,618  82,263  -  -  -  -  - 
广州海上明月项目  南沙区  90.7%  92,219  230,548  230,548  -  -  -  -  - 
广州万科云广场  天河区  100.0%  30,995  82,962  -  -  82,962  -  -  - 
广州云启家园  天河区  25.0%  13,200  49,236  -  -  28,769  -  -  - 
广州云城米酷  天河区  98.9%  89,229  357,433  -  192,331  357,433  -  -  - 
广州桃源里  增城区  92.4%  16,492  36,282  -  -  -  -  -  36,282 
广州春风十里  增城区  97.0%  51,950  129,875  52,090  -  -  -  -  - 
广州桃源里二期  增城区  50.0%  145,736  172,300  113,029  -  -  59,271  59,271  76,059 
清远万科城  清城区  100.0%  1,219,450  2,438,902  162,031  137,954  1,048,840  937,738  327,190  179,777 
清远万科华府  清城区  100.0%  79,336  316,002  -  -  314,646  -  -  1,356 
佛山万科城  禅城区  100.0%  337,544  776,350  -  119,785  776,350  -  -  - 
佛山万科广场  禅城区  88.0%  114,429  555,819  -  -  307,950  -  -  172,152 
佛山金色里程  禅城区  98.8%  77,562  298,004  -  73,754  73,754  -  -  181,282 
佛山又一城  禅城区  94.5%  30,367  75,917  -  21,671  21,671  -  -  48,211 
佛山悦都荟  禅城区  100.0%  9,785  58,710  -  -  -  -  -  - 
佛山西江悦  高明区  45.4%  97,157  291,378  177,378  -  -  -  -  291,378 
28                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
佛山金域国际  南海区  51.0%  89,009  373,821  -  126,434  373,821  -  -  - 
佛山金色领域  南海区  100.0%  47,254  354,405  -  63,934  262,079  -  -  92,326 
佛山金域中央  南海区  49.9%  188,996  793,784  -  133,742  545,994  -  -  214,970 
佛山城东花园  南海区  92.7%  30,984  130,000  -  20,183  130,000  -  -  - 
佛山万科大厦  南海区  100.0%  25,178  146,000  -  -  -  -  -  - 
佛山金色城市  南海区  98.7%  70,248  210,744  -  105,986  210,744  -  -  - 
佛山金域缇香  南海区  62.9%  87,157  331,196  -  151,526  331,196  -  -  - 
佛山万科中心  南海区  100.0%  18,023  99,125  -  -  -  99,125  99,125  - 
佛山城市之光  南海区  90.7%  72,711  228,312  -  121,251  121,251  -  -  104,750 
佛山尚都荟  南海区  97.0%  13,718  61,340  -  -  -  -  -  58,519 
佛山壹都荟  南海区  90.0%  13,986  62,937  -  -  -  -  -  35,175 
佛山凤畔雅苑  南海区  27.9%  7,804  23,400  23,400  -  -  -  -  - 
佛山金域蓝湾西区  南海区  99.1%  76,956  230,869  -  -  -  230,869  230,869  - 
佛山魅力之城  三水区  91.3%  132,954  332,385  322,461  -  -  -  -  156,457 
佛山城市花园  三水区  65.8%  35,271  98,757  98,757  -  -  -  -  44,372 
佛山水晶城  顺德区  49.0%  284,036  710,092  -  8,726  710,092  -  -  - 
佛山金域滨江  顺德区  50.0%  113,224  452,880  -  -  171,142  -  -  83,213 
佛山缤纷西园  顺德区  100.0%  43,748  153,000  -  1,589  153,000  -  -  - 
佛山翡翠滨江  顺德区  98.8%  54,648  163,944  -  -  -  -  -  81,816 
佛山翡翠江望  顺德区  98.1%  53,795  134,488  -  -  -  -  -  37,727 
佛山天空之城  顺德区  99.1%  86,789  390,552  -  -  -  390,552  390,552  - 
佛山金域学府  顺德区  97.0%  45,432  127,210  127,210  -  -  -  -  16,326 
佛山星都荟  顺德区  90.0%  23,200  120,664  120,664  -  -  -  -  - 
佛山京都荟  顺德区  91.6%  7,708  56,038  56,038  -  -  -  -  - 
珠海魅力之城  斗门区  100.0%  137,061  274,122  -  -  274,122  -  -  - 
珠海海愉半岛花园（续
香洲区  50.0%  78,000  196,358  -  -  42,320  154,038  154,038  - 
建） 
珠海万科城  香洲区  40.8%  193,150  624,223  -  445,878  623,840  -  -  383 
珠海石花66号  香洲区  19.1%  8,117  40,055  -  40,055  40,055  -  -  - 
珠海唐家红树东岸  香洲区  16.0%  333,668  500,536  -  58,039  58,039  266,409  133,726  26,482 
29                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
珠海翡翠中央  香洲区  98.8%  27,077  81,310  81,310  -  -  -  -  - 
中山金色家园  东凤镇  100.0%  260,982  830,525  -  145,265  589,885  -  -  205,495 
中山金域中央  东区  97.8%  68,149  204,413  -  -  -  204,413  204,413  - 
中山万科城  古镇  90.0%  139,968  419,807  177,083  33,347  33,347  -  -  290,328 
中山柏悦湾  火炬开发区  65.0%  251,900  465,205  18,950  125,977  339,307  -  -  96,495 
中山金色梦想  火炬开发区  90.0%  6,628  14,635  -  -  -  -  -  14,635 
中山前海西岸  火炬开发区  79.2%  77,974  233,835  75,719  -  -  158,116  158,116  - 
中山金域蓝湾  石岐区  74.2%  143,852  418,450  77,152  76,128  183,349  -  -  138,049 
厦门海沧万科城  海沧区  40.0%  189,752  517,690  -  41,229  517,690  -  -  - 
厦门国投项目  湖里区  99.0%  11,190  26,613  26,613  -  -  -  -  - 
厦门万科云玺  湖里区  100.0%  19,134  151,188  -  -  151,188  -  -  - 
厦门五缘万科里  湖里区  100.0%  44,800  70,020  -  -  -  -  -  - 
厦门海西金融广场一期 湖里区  49.0%  10,730  31,858  31,858  -  -  -  -  - 
厦门海西金融广场二期 湖里区  100.0%  10,730  27,978  27,978  17,075  17,075  -  -  - 
厦门金域华府  集美区  100.0%  102,427  446,842  -  44,573  446,842  -  -  - 
厦门万科广场  集美区  100.0%  137,934  710,000  158,318  -  219,951  -  -  - 
厦门万科云城  集美区  97.0%  47,454  148,110  -  49,698  86,644  -  -  61,466 
厦门万科世茂溪望  同安区  31.9%  54,164  119,160  119,160  -  -  -  -  - 
厦门万科白鹭郡  翔安区  93.5%  86,368  95,000  -  -  -  -  -  - 
厦门首开万科白鹭郡二
翔安区  47.1%  58,986  88,500  -  -  -  -  -  - 
期 
厦门万科雅居乐金域缇
翔安区  43.7%  7,964  19,100  19,100  -  -  -  -  - 
香 
厦门金域缇香  翔安区  97.4%  19,080  42,200  42,200  -  -  -  -  - 
泉州万科城  丰泽区  60.0%  136,741  478,591  -  32,833  329,440  -  -  126,422 
泉州城市之光  丰泽区  30.7%  211,662  849,797  443,674  -  -  -  -  149,055 
泉州麓城  丰泽区  98.9%  40,201  72,362  72,362  -  -  -  -  - 
泉州万科悦城  清濛开发区  16.4%  54,864  202,995  -  -  -  -  -  - 
石狮金域中央  虞山镇  70.0%  82,769  211,503  -  102,086  102,086  -  -  58,207 
晋江金域滨江二期  晋江市  40.8%  45,789  192,260  -  -  -  -  -  - 
30                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
晋江金域滨江三期  晋江市  40.8%  54,074  165,867  165,867  -  -  -  -  - 
晋江金域滨江一期  晋江市  44.0%  23,488  77,119  -  -  -  -  -  - 
漳州万科城  芗城区  38.1%  235,606  805,195  -  293,876  460,285  -  -  57,299 
漳州玖龙台  芗城区  10.0%  44,201  114,922  -  -  -  -  -  - 
福州金域滨江花园  仓山区  99.0%  80,013  415,774  147,706  56,629  56,629  42,729  42,729  - 
福州万科九里商务中心 仓山区  100.0%  83,099  99,384  99,384  -  -  -  -  - 
福州翡翠里  仓山区  45.2%  23,628  30,931  30,931  -  -  -  -  - 
福州百花洲项目  仓山区  48.2%  35,543  40,428  -  -  -  -  -  - 
福州麓岭花园  仓山区  69.3%  34,000  77,129  77,129  -  -  -  -  - 
福州臻茂公馆  仓山区  16.8%  81,196  145,500  145,500  -  -  -  -  - 
福州九如府  鼓楼区  96.3%  15,456  43,277  -  -  -  -  -  37,355 
莆田万科城  荔城区  80.0%  250,708  537,279  -  -  537,279  -  -  - 
福州紫台  马尾区  38.7%  113,600  156,018  -  -  -  156,018  156,018  - 
福州金域蓝湾  闽侯县  51.0%  213,602  676,654  -  85,899  184,014  340,585  -  45,314 
福州万科广场  台江区  100.0%  93,360  440,828  -  -  440,828  -  -  - 
福州金域花园  台江区  60.0%  25,397  128,512  -  -  128,512  -  -  - 
福州金融港中心  台江区  96.6%  41,761  104,156  -  104,156  104,156  -  -  - 
福州永泰大樟溪岸  永泰县  51.0%  392,000  434,943  -  41,462  85,826  251,339  251,339  85,704 
长沙金域蓝湾  芙蓉区  96.2%  120,208  362,976  -  73,456  288,217  -  -  74,759 
长沙万科城  开福区  70.0%  206,251  489,617  -  -  489,617  -  -  - 
长沙紫台  天心区  70.0%  116,486  270,177  30,835  -  97,729  136,001  62,891  36,447 
长沙魅力之城  雨花区  95.0%  460,237  1,335,730  291,321  233,206  589,080  286,048  220,013  169,281 
长沙金色麦田  雨花区  90.0%  16,459  36,300  -  -  -  36,300  36,300  - 
长沙金色梦想  岳麓区  99.5%  151,064  517,107  -  -  -  517,107  233,922  - 
长沙谷山村  岳麓区  48.6%  479,778  863,600  -  -  -  863,600  300,000  - 
长沙金域缇香  岳麓区  100.0%  43,737  129,261  -  22,270  129,261  -  -  - 
长沙金域滨江  岳麓区  58.0%  58,287  207,994  72,457  -  83,980  40,673  40,673  - 
长沙白鹭郡  岳麓区  100.0%  100,351  297,167  -  -  297,167  -  -  - 
长沙金域国际  岳麓区  51.0%  159,393  518,570  112,104  130,495  296,695  18,302  -  98,619 
长沙梅溪郡  岳麓区  99.4%  129,323  310,501  -  25,995  310,501  -  -  - 
31                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
南宁金域缇香  高新区  90.2%  54,326  217,303  120,365  -  -  -  -  85,631 
南宁悦府  高新区  90.8%  14,948  58,821  -  -  -  -  -  - 
南宁悦湾  高新区  41.2%  11,989  41,962  -  -  -  -  -  17,459 
南宁星都荟  高新区  70.0%  155,510  506,545  -  -  -  506,545  506,545  - 
南宁悦江南项目  江南区  97.0%  78,589  232,489  232,489  -  -  -  -  - 
南宁万科大厦  良庆区  100.0%  25,545  117,834  -  -  49,586  -  -  68,248 
南宁魅力之城  良庆区  43.0%  104,174  329,887  -  -  329,887  -  -  - 
南宁金域蓝湾  良庆区  69.4%  71,599  224,436  -  124,273  124,273  -  -  51,858 
南宁金域中央  良庆区  40.1%  117,729  601,250  355,053  -  -  117,289  117,289  147,118 
南宁公园里  良庆区  40.1%  75,941  227,821  -  -  -  -  -  96,610 
南宁万科城  青秀区  84.7%  355,063  1,409,937  381,029  236,349  360,653  6,718  6,718  480,467 
南宁瑧山悦  青秀区  69.3%  26,956  46,364  46,364  -  -  -  -  - 
南宁金域滨江  邕宁区  28.0%  69,104  171,401  129,337  -  -  42,064  36,677  - 
三亚高知园  田独镇  65.0%  387,807  349,026  -  -  69,185  279,841  98,185  - 
三亚森林度假公园  田独镇  65.0%  942,745  459,414  15,203  31,767  360,550  83,661  25,808  2,129 
三亚湖畔度假公园  河东区  80.0%  397,080  436,425  115,247  31,903  216,092  -  -  74,581 
南方区域小计          22,122,763  55,879,518  8,701,203  6,068,242  24,494,728  10,682,515  6,250,232  8,205,341 
上海区域                                         
上海宝山工业园区108-
宝山区  47.0%  80,805  139,971  135,769  -  -  4,202  -  32,110 
04地块 
上海曼城项目  宝山区  33.2%  62,786  125,572  45,489  -  -  80,083  80,083  - 
上海盛唐景苑  当湖镇  45.9%  42,348  83,971  83,971  -  -  -  -  - 
上海金域南桥  奉贤区  83.7%  58,531  134,622  -  5,478  125,522  -  -  - 
上海安亭新镇项目  嘉定区  74.2%  624,428  490,575  81,919  48,422  216,322  131,370  131,370  51,970 
上海天际  嘉定区  74.4%  84,838  199,881  132,662  -  -  67,219  62,232  - 
上海翡翠雅宾利  静安区  50.2%  54,499  159,471  -  -  159,471  -  -  - 
上海中兴路项目  静安区  49.7%  31,034  109,754  -  -  -  109,754  60,000  - 
上海万科城  闵行区  70.0%  210,615  507,636  -  -  507,636  -  -  - 
上海七宝国际  闵行区  51.0%  269,476  451,437  -  58,040  451,437  -  -  - 
32                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
上海七宝商务区17-04
闵行区  20.6%  22,890  80,114  80,114  -  -  -  -  - 
地块 
上海七宝商务区18-03
闵行区  49.6%  30,324  87,939  87,939  -  -  -  -  - 
地块 
上海吴泾项目  闵行区  99.7%  71,552  128,794  -  -  -  128,794  128,794  - 
上海七宝19-04地块  闵行区  99.7%  34,000  99,000  -  -  -  99,000  99,000  - 
上海海上传奇  浦东新区  60.0%  140,981  310,159  -  78,867  310,159  -  -  - 
上海金色城市  浦东新区  60.0%  264,646  349,038  -  -  285,443  -  -  63,595 
上海翡翠公园  浦东新区  90.0%  79,548  227,402  -  51,543  227,402  -  -  - 
上海御河企业公馆  浦东新区  21.8%  137,270  162,141  -  76,719  162,141  -  -  - 
上海金域澜湾  浦东新区  23.4%  104,361  125,233  -  84,004  125,233  -  -  - 
上海翡翠滨江  浦东新区  100.0%  78,334  225,266  -  -  198,695  -  -  26,571 
上海金域澜湾鹭语墅  浦东新区  49.6%  40,361  48,433  -  -  -  -  -  44,175 
上海天空之城  青浦区  49.8%  260,119  455,247  105,529  40,170  40,170  283,947  283,947  - 
上海徐泾33-01地块  青浦区  99.7%  49,466  89,039  32,747  -  -  56,292  56,292  - 
上海徐汇万科中心  徐汇区  51.0%  107,486  493,447  328,860  -  164,587  -  -  - 
上海龙华项目  徐汇区  54.8%  49,154  96,780  -  -  -  96,780  96,780  - 
上海侨高项目  徐汇区  33.2%  118,282  356,933  -  -  -  356,933  72,679  - 
太仓19-2项目  高新区  97.6%  43,004  90,318  90,318  -  -  -  -  - 
太仓银河湾项目  浏河镇  13.2%  21,183  74,641  74,641  -  -  -  -  - 
南通城市之光  崇川区  68.6%  149,409  239,020  -  103,364  170,766  -  -  68,254 
南通金域蓝湾  港闸区  100.0%  99,910  218,650  -  -  218,650  -  -  - 
南通白鹭郡  港闸区  88.8%  191,882  191,021  -  114,730  114,730  -  -  74,000 
南通翡翠东第  港闸区  72.1%  98,003  155,486  155,486  -  -  -  -  - 
海门翡翠甲第  高新区  46.9%  92,886  178,172  130,068  -  -  48,104  48,104  - 
海门中央公园  高新区  21.2%  141,257  289,379  159,148  -  -  130,231  130,231  - 
南通吉宝澜岸铭郡项目 开发区  92.9%  85,145  161,246  146,416  14,830  14,830  -  -  - 
南通海上传奇  开发区  16.9%  180,729  318,721  184,629  -  -  134,092  130,000  - 
南通白鹭湾  开发区  56.2%  67,205  92,811  92,811  -  -  -  -  - 
南通翡翠公园  开发区  97.0%  111,862  217,008  217,008  -  -  -  -  - 
33                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
南通崇州府项目  开发区  47.0%  48,794  48,308  48,308  -  -  -  -  - 
南通中创大都会  开发区  11.5%  47,963  83,799  83,799  -  -  -  -  45,700 
南通大都会  通州区  24.1%  115,610  233,211  -  76,256  76,256  -  -  154,800 
南通湖山源著项目  通州区  29.9%  83,920  132,390  132,390  -  -  -  -  27,000 
南京安品街  白下区  100.0%  27,325  22,770  -  5,469  5,469  -  -  17,301 
南京金域蓝湾  江宁区  100.0%  272,298  545,280  -  -  545,280  -  -  - 
南京新都荟  江宁区  16.0%  36,043  107,275  -  -  72,691  -  -  - 
南京翡翠公园  江宁区  49.7%  94,624  260,543  -  164,796  259,067  -  -  1,476 
南京金域国际  江宁区  98.7%  38,824  188,404  -  -  81,874  -  -  40,525 
南京G46项目  江宁区  50.9%  23,350  73,992  -  -  -  73,992  -  - 
南京金域东方  江宁区  32.2%  66,267  131,324  -  39,023  39,023  -  -  92,301 
南京都荟天地  江宁区  28.2%  108,522  404,477  290,616  -  -  132,000  132,000  - 
南京时代天樾  江宁区  19.5%  54,173  173,156  173,156  -  -  -  -  - 
南京天印大道西侧项目 江宁区  51.8%  153,261  370,233  -  -  -  370,233  370,233  - 
南京万科城  溧水区  69.5%  218,794  525,400  -  113,945  286,875  -  -  106,760 
南京金色半山  浦口区  100.0%  62,291  102,127  -  -  100,233  -  -  1,894 
南京云都会  栖霞区  26.9%  117,922  237,300  131,321  -  -  105,979  105,979  - 
南京九都荟  雨花台区  80.0%  126,058  317,203  -  -  232,560  -  -  57,668 
南京尚都荟  雨花台区  49.0%  55,308  144,316  -  -  98,258  -  -  46,058 
南京九都荟南  雨花台区  58.8%  42,401  108,934  -  70,556  70,556  -  -  38,378 
南京大都会  雨花台区  59.6%  71,334  172,382  -  41,750  41,750  -  -  130,632 
南京翡翠天际  雨花台区  16.4%  52,532  126,205  126,205  -  -  -  -  - 
镇江金域蓝湾  大港新区  41.9%  133,100  317,654  188,134  -  -  129,520  -  - 
镇江金域江湾  京口区  40.0%  83,500  112,703  112,703  -  -  -  -  41,072 
镇江魅力之城  润州区  100.0%  795,100  942,820  14,982  68,550  905,089  22,749  -  - 
镇江蓝山花园  润州区  60.0%  285,683  406,101  157,330  32,706  212,905  -  -  48,866 
镇江翡翠公园  润州区  99.5%  112,889  247,033  61,331  -  -  185,702  185,702  - 
镇江翡翠江湾  润州区  40.8%  61,236  104,531  104,531  -  -  -  -  - 
苏州遇见山  高新区  44.5%  167,206  234,059  -  79,895  195,089  -  -  38,970 
苏州遇见山二期  高新区  49.8%  138,470  193,664  155,524  -  -  2,081  2,081  36,059 
34                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
苏州翡翠四季花园  高新区  20.1%  34,683  46,768  46,768  -  -  -  -  - 
苏州大家  工业园区  94.1%  51,579  30,948  -  -  -  -  -  30,948 
苏州左岸项目  工业园区  29.3%  22,826  199,358  -  -  -  199,358  199,358  - 
苏州樾碧花园  吴江区  40.0%  76,421  213,979  -  213,979  213,979  -  -  - 
苏州公园里  吴江区  40.0%  173,783  359,337  -  261,151  261,151  -  -  98,186 
苏州丽湾域项目  吴江区  13.3%  16,627  62,583  62,583  -  -  -  -  - 
苏州翡翠公园  吴江区  22.5%  105,924  269,488  269,488  -  -  -  -  - 
苏州万科城  吴中区  55.0%  144,535  361,338  -  36,729  306,599  -  -  54,739 
苏州湖西玲珑  吴中区  55.3%  122,976  270,546  -  239,444  270,546  -  -  - 
苏州东山公园大湖  吴中区  39.3%  38,949  69,960  -  -  -  -  -  69,960 
苏州VC小镇  相城区  100.0%  138,601  415,804  -  154,517  310,218  -  -  105,586 
张家港城市之光  张家港  60.0%  191,795  469,378  -  -  119,897  237,001  117,104  - 
昆山高尔夫  巴城镇  100.0%  433,916  327,891  -  -  -  249,208  -  - 
昆山魅力花园  花桥开发区  100.0%  309,217  773,042  54,170  156,744  630,524  -  -  48,792 
昆山公园大道  周市镇  89.1%  383,117  451,293  266,780  46,184  46,184  -  -  83,748 
昆山海上传奇  锦溪镇  56.3%  163,930  246,067  126,135  -  -  54,812  54,812  65,120 
昆山未来之城  高新区  32.5%  350,761  514,619  162,749  69,339  69,339  189,833  189,833  91,000 
昆山云璞  昆山花桥  16.0%  18,068  117,701  117,701  -  -  -  -  - 
常熟公望  文化片区  42.9%  82,469  197,926  -  155,035  197,926  -  -  - 
常熟及第阁  虞山镇  18.8%  66,686  146,393  -  -  -  -  -  146,393 
常熟璞悦雅筑  常熟市  24.9%  58,264  87,396  87,396  -  -  -  -  - 
常熟瑧湾雅筑  虞山镇  28.6%  90,004  165,715  140,268  -  -  25,447  25,447  - 
无锡金域蓝湾  滨湖区  100.0%  154,468  386,170  16,468  50,960  267,442  86,809  -  - 
无锡魅力之城  滨湖区  100.0%  962,116  1,346,963  55,854  -  1,267,121  -  -  79,842 
无锡信成道  滨湖区  100.0%  154,119  385,299  14,149  44,949  332,932  -  -  38,216 
无锡海上传奇  滨湖区  74.0%  51,822  145,091  -  51,961  145,091  -  -  - 
无锡翡翠东方  滨湖区  99.3%  108,276  245,256  107,385  -  -  137,871  137,871  - 
无锡翡翠东方西侧项目 滨湖区  99.5%  66,829  153,707  -  -  -  153,707  153,707  - 
无锡天一玖著  惠山区  46.0%  88,173  193,726  98,163  -  -  -  -  95,563 
无锡万科有山  惠山区  90.0%  47,717  59,854  59,854  -  -  -  -  59,854 
35                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
无锡天一新著  惠山区  19.6%  103,846  275,714  204,091  -  -  -  -  83,003 
无锡万科公园大道一期 金坛区  68.4%  191,268  381,419  111,600  -  -  269,819  138,180  - 
无锡万科公园大道二期 金坛区  98.4%  182,741  366,461  -  -  -  366,461  -  - 
无锡北门塘上  梁溪区  39.2%  55,933  159,788  32,208  -  -  -  -  127,627 
无锡运河传奇  梁溪区  50.3%  81,834  188,286  139,547  -  -  48,739  48,739  - 
无锡金域缇香  新吴区  100.0%  224,118  620,713  44,137  26,716  547,523  -  -  33,041 
无锡维园  新吴区  88.6%  73,769  138,581  -  56,200  56,200  -  -  82,381 
无锡观湖礼著  新吴区  37.4%  181,761  262,841  148,533  -  -  114,308  85,568  - 
靖江晨阳甲第  靖江市  50.0%  370,700  564,917  281,761  -  -  283,156  283,156  69,723 
常州万科城  武进区  100.0%  93,994  234,983  -  4,879  187,897  -  -  47,086 
常州君望甲第  新北区  37.3%  67,225  145,014  145,014  -  -  -  -  - 
扬州翡翠云台  高邮市  43.0%  200,000  391,002  119,920  -  -  271,082  271,082  - 
扬州城市之光  广陵区  55.1%  95,275  140,262  68,914  -  -  -  -  68,880 
扬州朗润园  广陵区  48.1%  28,103  29,917  29,917  -  -  -  -  - 
扬州885项目  广陵区  34.9%  64,452  141,795  -  -  -  141,795  -  - 
扬州万科城  邗江区  100.0%  297,139  313,970  -  -  313,016  -  -  954 
扬州金色梦想  邗江区  63.9%  87,325  215,850  -  18,741  214,573  -  -  1,277 
扬州万科翡翠云山  邗江区  91.3%  78,409  107,449  -  107,449  107,449  -  -  - 
扬州金色梦想二期  邗江区  27.5%  41,723  66,757  66,757  -  -  -  -  66,757 
扬州金色新著  邗江区  60.0%  28,641  45,825  -  -  -  -  -  45,825 
扬州翡翠公园  邗江区  27.9%  52,581  90,965  90,965  -  -  -  -  - 
扬州北宸之光  邗江区  27.0%  69,326  110,922  110,922  -  -  -  -  110,922 
扬州未来之光  邗江区  16.1%  47,137  82,976  82,976  -  -  -  -  - 
经济技术开
扬州运河之光  71.8%  94,464  151,142  151,142  -  -  -  -  28,823 
发区 
徐州万科城  鼓楼区  100.0%  692,037  1,351,698  -  33,136  920,262  -  -  260,428 
徐州北宸天地  鼓楼区  88.4%  28,149  95,707  -  -  95,707  -  -  - 
徐州结庐  鼓楼区  30.8%  181,244  284,161  255,671  -  -  28,490  28,490  - 
徐州鼓楼区三环西路项
鼓楼区  21.9%  163,394  434,109  -  -  -  434,109  434,109  - 
目 
36                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
经济技术开
徐州璞悦山  39.2%  67,015  87,108  -  37,283  87,108  -  -  - 
发区 
徐州淮海天地  泉山区  85.0%  226,776  818,574  118,154  89,017  465,293  -  -  57,747 
徐州翡翠天御  泉山区  58.5%  51,050  150,662  -  -  -  -  -  21,946 
徐州未来城  铜山区  39.3%  49,448  86,589  -  86,589  86,589  -  -  - 
徐州新都会  铜山区  89.4%  132,703  382,414  168,254  -  -  -  -  171,902 
徐州时代之光一期  铜山区  42.8%  72,878  145,756  -  -  -  145,756  145,756  - 
徐州时代之光二期  铜山区  42.8%  59,137  151,941  64,445  -  -  87,496  87,496  - 
徐州时代之光三期  铜山区  42.8%  103,670  258,930  41,097  -  -  217,833  217,833  - 
徐州尚都会  云龙区  58.6%  53,697  181,997  -  -  -  52,405  52,405  124,337 
徐州翡翠之光  云龙区  50.3%  122,207  355,930  221,703  -  -  -  -  - 
徐州璟悦  云龙区  27.8%  19,634  49,084  49,084  -  -  -  -  - 
苏宿工业园
宿迁未来之光  41.0%  123,848  196,453  196,453  -  -  -  -  - 
区 
杭州城市之光  滨江区  60.0%  41,153  90,536  -  -  90,536  -  -  - 
杭州公望  富阳区  100.0%  517,900  208,981  -  -  105,244  38,394  38,394  65,343 
杭州玖望  富阳区  20.0%  129,874  164,845  30,654  -  -  62,859  62,859  9,691 
杭州君望  富阳区  43.0%  138,233  152,231  42,530  16,834  46,597  -  -  29,843 
杭州九都会  富阳区  27.8%  30,063  66,139  -  -  -  -  -  45,594 
杭州金茂万科新都会  富阳区  50.0%  63,457  177,680  -  -  -  177,680  177,680  - 
杭州公园里  拱墅区  40.0%  41,295  103,238  -  61,472  103,238  -  -  - 
杭州智谷  拱墅区  90.0%  14,513  50,796  -  -  -  -  -  50,796 
杭州中城汇一期  拱墅区  36.4%  39,950  103,800  103,800  -  -  -  -  - 
杭州中城汇二期  拱墅区  99.3%  22,550  56,900  56,900  -  -  -  -  - 
杭州尚堂府  拱墅区  36.5%  42,000  84,000  -  -  84,000  -  -  - 
杭州旭润和府  拱墅区  36.5%  43,000  86,000  -  -  -  -  -  82,003 
杭州运河万科中心  拱墅区  40.0%  36,592  128,072  128,072  -  -  -  -  - 
杭州LOFT49项目  拱墅区  38.8%  15,925  36,628  36,628  -  -  -  -  - 
杭州紫晶首府  暨阳街道  36.5%  97,500  195,000  -  -  68,532  -  -  104,024 
杭州大都会79号  江干区  50.0%  21,915  76,703  -  76,703  76,703  -  -  - 
37                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
杭州万科中央公园  江干区  98.1%  59,413  95,061  -  95,061  95,061  -  -  - 
杭州万科大家钱塘府  江干区  50.0%  51,945  135,057  -  135,057  135,057  -  -  - 
杭州临安西望  临安区  93.4%  31,258  56,264  56,264  -  -  -  -  - 
杭州黄龙万科中心  西湖区  51.0%  72,448  287,960  -  -  55,246  -  -  - 
杭州玉泉二期  西湖区  40.0%  17,407  27,851  -  27,851  27,851  -  -  - 
杭州西雅图  西湖区  48.8%  62,200  174,132  -  -  -  -  -  174,132 
杭州紫金睿谷  西湖区  17.2%  9,078  35,389  35,389  -  -  -  -  - 
杭州万科新都会1958  下城区  98.2%  24,477  61,193  -  61,193  61,193  -  -  - 
杭州世纪之光  萧山区  30.5%  123,505  244,094  -  244,094  244,094  -  -  - 
杭州金辰之光  萧山区  50.0%  67,425  188,790  -  188,790  188,790  -  -  - 
杭州万科海上明月  萧山区  33.0%  57,571  143,925  -  143,925  143,925  -  -  - 
杭州万科铁建江湾城  萧山区  39.3%  80,340  200,848  -  -  -  -  -  200,848 
杭州海上明月西  萧山区  26.4%  21,211  46,665  -  -  -  -  -  46,665 
杭州奥体万科中心  萧山区  69.4%  13,969  69,845  69,845  -  -  -  -  - 
杭州悦虹湾  萧山区  24.7%  106,872  277,867  277,867  -  -  -  -  - 
杭州良渚文化村  余杭区  100.0%  3,108,146  2,676,073  165,134  100,870  1,614,660  355,224  355,224  443,326 
杭州北宸之光  余杭区  50.0%  115,683  293,409  -  -  293,409  -  -  - 
杭州良渚文化村未来城
余杭区  97.2%  99,814  249,535  -  249,535  249,535  -  -  - 
二期 
杭州万科星空  余杭区  88.6%  21,760  43,520  -  43,520  43,520  -  -  - 
杭州万科杭宸一期  余杭区  88.6%  38,333  84,333  -  84,333  84,333  -  -  - 
杭州万科溪望  余杭区  26.4%  68,771  103,157  -  103,157  103,157  -  -  - 
杭州未来城  余杭区  41.5%  82,834  182,235  -  22,320  22,320  -  -  157,640 
杭州杭宸二期  余杭区  89.5%  33,648  67,296  -  67,296  67,296  -  -  - 
杭州劝学里  余杭区  89.3%  78,527  133,496  -  -  -  -  -  114,163 
杭州杭行路天马  余杭区  80.0%  27,305  68,263  -  -  -  -  -  68,263 
杭州未来之光  余杭区  100.0%  81,828  245,484  -  -  -  -  -  137,094 
杭州余杭区东海闲湖城
余杭区  14.9%  411,000  481,000  381,000  -  -  100,000  100,000  - 
项目 
杭州名城博园  余杭区  60.0%  82,981  232,341  -  -  232,341  -  -  - 
38                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
嘉兴悦中环  经济开发区  88.6%  47,260  113,179  -  113,179  113,179  -  -  - 
嘉兴香樟国际  经济开发区  51.8%  88,912  222,139  -  -  -  -  -  122,139 
嘉兴中环公园  经济开发区  90.3%  37,911  83,354  -  -  -  -  -  43,354 
嘉兴紫元尚宸  经济开发区  36.5%  75,259  165,020  165,020  -  -  -  -  143,896 
嘉兴翡翠四季  经济开发区  98.7%  56,608  118,847  118,847  -  -  -  -  - 
嘉兴宝石公馆  南湖区  57.5%  179,696  215,843  40,495  -  175,348  -  -  40,495 
嘉兴城市之光  南湖区  96.1%  88,411  176,784  176,784  -  -  -  -  - 
嘉兴万科翡翠天御府  桐乡县  74.1%  42,027  75,641  75,641  -  -  -  -  - 
嘉兴金色梦想  秀州新区  100.0%  80,987  145,634  -  60,494  145,634  -  -  - 
海宁城市之光  长安镇  50.0%  29,300  73,250  -  -  -  -  -  73,250 
海宁潮起东方  长安镇  44.0%  62,601  137,722  137,722  -  -  -  -  - 
海宁开元名都  硖石镇  40.0%  52,965  156,111  -  -  -  -  -  156,111 
海宁桂语东方一期  许村镇  32.5%  37,696  82,931  82,931  -  -  -  -  - 
海宁桂语东方二期  许村镇  98.0%  63,805  146,752  146,752  -  -  -  -  - 
绍兴大都会  越城区  97.7%  65,200  136,000  136,000  -  -  -  -  - 
绍兴陶朱街道项目  诸暨市  60.0%  62,190  74,628  -  -  -  74,628  74,628  - 
宁波未来之光  北仑区  97.9%  87,392  174,766  174,766  -  -  -  -  - 
宁波未来里  北仑区  96.4%  79,956  177,348  177,348  -  -  -  -  - 
宁波印东方  北仑区  18.6%  45,108  81,180  81,180  -  -  -  -  - 
宁波玖著里  高新区  43.7%  44,814  80,659  -  80,659  80,659  -  -  - 
宁波东晟府  高新区  42.8%  57,413  126,144  -  126,144  126,144  -  -  - 
宁波望庐花苑  海曙区  75.2%  30,247  60,893  -  -  -  -  -  60,893 
宁波万科印  海曙区  24.6%  42,515  95,646  95,646  -  -  -  -  - 
宁波云鹭湾  江北区  85.0%  314,208  387,966  -  48,355  387,966  -  -  - 
宁波官山望花苑  江北区  90.0%  40,219  46,828  -  -  -  -  -  46,828 
宁波云谷中心  江北区  94.1%  149,306  228,256  136,256  -  -  92,000  92,000  - 
宁波云著花苑  江北区  98.0%  60,556  166,787  166,787  -  -  -  -  - 
宁波滨河道  江北区  50.5%  86,800  180,834  -  -  -  180,834  180,834  - 
宁波槐树路项目  江北区  99.7%  29,516  90,720  -  -  -  90,720  90,720  - 
宁波江湾府  鄞州区  92.2%  38,907  97,266  -  -  97,266  -  -  - 
39                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
宁波大都会  鄞州区  85.7%  30,804  73,930  -  73,930  73,930  -  -  - 
宁波江湾府国宾  鄞州区  89.0%  21,787  47,931  -  47,931  47,931  -  -  - 
宁波澜湖郡  鄞州区  42.2%  141,377  211,457  -  87,966  211,457  -  -  - 
宁波海月甲第  鄞州区  40.8%  49,977  79,880  -  79,880  79,880  -  -  - 
宁波桂语里  鄞州区  42.7%  69,774  139,548  -  139,548  139,548  -  -  - 
宁波格拉美西  鄞州区  95.8%  53,549  80,312  -  -  -  -  -  80,312 
宁波白石湖东  鄞州区  69.4%  138,665  140,052  35,209  -  -  -  -  - 
宁波万科城  镇海区  49.0%  297,572  573,644  -  -  527,862  -  -  45,782 
宁波甲第十七  镇海区  40.3%  21,259  41,009  -  41,009  41,009  -  -  - 
宁波翰林甲第北苑  镇海区  95.5%  35,967  61,083  -  -  -  -  -  61,083 
宁波翰林甲第南苑  镇海区  59.9%  25,587  38,378  -  -  -  -  -  38,378 
宁波蓝色东方  镇海区  41.1%  87,051  200,178  -  -  -  -  -  100,178 
宁波蔚蓝城市  镇海区  99.1%  65,445  130,876  130,876  -  -  -  -  - 
台州紫银东郡  临海市  22.3%  33,334  73,275  -  -  73,275  -  -  - 
台州山海十里  路桥区  99.2%  48,490  121,121  121,121  -  -  -  -  - 
台州万科城  椒江区  65.8%  204,886  467,994  -  -  -  467,994  467,994  - 
温州龙湾花园  龙湾区  60.0%  125,219  179,733  -  -  179,733  -  -  - 
温州理想之城  龙湾区  22.0%  65,148  168,065  168,032  -  -  -  -  - 
温州TOD国际新城  龙湾区  16.6%  136,472  433,411  267,692  -  -  165,719  -  - 
温州学院路七号  鹿城区  67.5%  36,081  79,833  -  79,833  79,833  -  -  - 
温州万科时代中心  鹿城区  38.8%  24,017  96,068  -  -  -  -  -  56,068 
温州时代中心  鹿城区  32.0%  5,819  18,037  -  18,037  18,037  -  -  - 
温州鹿岛甲第  鹿城区  37.3%  51,458  113,206  -  -  -  -  -  113,206 
温州翡翠天地Ⅱ期  鹿城区  17.2%  10,240  22,528  22,528  -  -  -  -  - 
温州中央绿轴
鹿城区  97.2%  75,727  84,530  74,449  -  -  10,183  10,183  - 
D19/24/34/29/31地块 
温州新都会  瓯海区  32.0%  61,843  182,859  -  -  -  -  -  182,859 
温州西江月  瓯海区  26.5%  59,678  149,194  149,194  -  -  -  -  - 
温州翡翠天地Ⅱ期  瓯海区  39.2%  55,896  223,585  223,585  -  -  -  -  - 
温州云著项目  瓯海区  24.1%  24,848  74,544  74,544  -  -  -  -  - 
40                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
温州大都会  瑞安市  22.4%  43,253  95,157  95,157  -  -  -  -  - 
合肥翡翠天际  包河区  24.8%  154,111  357,632  79,316  -  -  278,316  99,693  - 
合肥云峰花园  包河区  24.6%  163,503  418,619  81,289  -  -  337,330  175,000  - 
合肥时代观邸  滨湖区  40.0%  85,254  218,014  -  98,857  117,868  -  -  61,007 
合肥时光印象  滨湖区  27.6%  115,492  250,571  72,734  -  -  2,400  2,400  72,294 
合肥都会花园  滨湖区  20.2%  111,380  254,572  70,967  -  -  4,312  4,312  115,738 
合肥未来之光  肥东县  59.8%  197,179  433,794  58,999  -  -  244,511  98,212  36,686 
合肥万科红郡  肥东县  90.0%  64,328  159,425  -  -  -  -  -  159,425 
合肥红郡二期  肥东县  90.3%  20,890  52,224  52,224  -  -  -  -  - 
合肥森林城  庐阳区  100.0%  516,459  1,394,439  128,141  200,454  996,234  58,332  58,332  97,166 
合肥城市公馆  庐阳区  49.0%  151,514  424,239  -  78,147  372,229  -  -  40,320 
合肥金域华府  蜀山区  50.0%  115,628  412,101  -  -  412,101  -  -  - 
合肥春晖悦府  雨山区  36.6%  57,930  73,372  73,372  -  73,372  -  -  - 
合肥公园大道  长丰区  98.7%  122,070  256,262  198,735  -  -  57,527  57,527  - 
合肥中央公馆  长丰县  39.7%  212,512  410,507  151,109  -  -  145,752  92,204  97,865 
合肥都荟上城  长丰县  24.3%  109,852  209,742  117,287  -  -  92,455  92,455  - 
芜湖万科城  鸠江区  100.0%  274,404  491,466  -  132,629  491,466  -  -  - 
芜湖海上传奇  弋江区  48.5%  121,895  413,157  2,515  78,596  278,199  -  -  - 
芜湖江东府  镜湖区  40.5%  84,372  110,518  96,971  -  -  13,547  13,547  - 
南昌万科城  高新区  32.5%  299,708  417,362  -  -  365,826  51,536  51,536  - 
南昌海上传奇  高新区  50.0%  163,213  348,201  -  -  319,159  23,559  23,559  1,931 
南昌粹叠园  红谷滩区  50.0%  80,120  184,273  -  -  156,226  -  -  - 
南昌时代广场  红谷滩区  30.0%  83,800  293,400  -  -  171,162  84,269  84,269  - 
南昌玖里  红谷滩区  44.9%  57,493  145,076  145,076  -  -  -  -  110,753 
南昌金域国际  经开区  45.6%  129,142  322,839  -  61,605  315,344  -  -  3,068 
南昌金域传奇  经开区  35.9%  87,065  174,124  -  125,566  161,534  -  -  6,420 
南昌天空之城  南昌县  20.8%  195,547  506,352  12,063  -  -  156,296  147,312  84,420 
南昌城市花园  南昌县  32.5%  78,733  196,832  -  119,302  119,302  -  -  77,530 
南昌公园里  青山湖区  43.5%  110,163  176,260  -  -  176,260  -  -  - 
南昌金域滨江  青山湖区  16.2%  20,069  50,172  -  50,172  50,172  -  -  - 
41                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
南昌红郡  青山湖区  26.0%  121,873  219,371  117,966  -  -  -  -  107,610 
南昌洪都1951  青云谱区  24.8%  27,879  94,785  -  46,670  46,670  -  -  28,249 
南昌璞悦里  湾里区  8.3%  116,115  201,918  -  -  -  -  -  198,110 
盐城万悦花园  城南新区  27.2%  126,022  264,645  242,050  -  -  22,595  22,595  31,460 
盐城悦达城市广场  亭湖区  44.7%  54,286  94,607  94,607  -  -  -  -  - 
盐城崇文苑  亭湖区  44.7%  39,251  78,436  65,331  -  -  13,105  13,105  - 
上海区域小计          32,846,638  61,320,665  15,294,427  7,021,089  25,695,188  9,946,629  7,533,027  8,181,050 
北方区域                                         
北京金域华府  昌平区  50.0%  198,007  559,214  -  26,714  559,214  -  -  - 
北京住总万科中心  昌平区  50.0%  68,944  240,089  -  115,274  115,274  -  -  66,896 
北京翡翠公园  昌平区  40.9%  255,088  430,899  32,483  60,956  60,956  166,463  -  203,480 
北京埃弗顿项目  昌平区  100.0%  23,084  113,651  113,651  113,651  113,651  -  -  - 
北京大都会79号  朝阳区  100.0%  16,782  51,895  -  -  -  -  -  51,895 
北京红领巾桥项目  朝阳区  59.5%  15,593  90,000  90,000  -  -  -  -  - 
北京金域东郡  大兴区  50.0%  57,826  144,564  -  -  144,564  -  -  - 
北京万科橙  大兴区  50.0%  43,446  155,207  -  -  155,207  -  -  - 
北京首开万科中心  大兴区  50.0%  41,092  126,996  -  83,921  124,113  -  -  2,883 
北京万科天地  大兴区  14.4%  47,000  144,385  -  135,989  144,385  -  -  - 
北京北河沿甲77号  东城区  100.0%  4,103  14,372  -  -  14,372  -  -  - 
北京长阳半岛  房山区  50.0%  437,179  859,085  -  2,535  855,750  -  -  3,335 
北京金域缇香  房山区  40.0%  65,967  155,293  -  -  155,293  -  -  - 
北京长阳天地  房山区  69.0%  112,673  242,447  16,652  -  208,351  17,444  17,444  16,652 
北京长阳半岛中央城  房山区  34.0%  63,950  156,384  8,659  97,912  147,725  -  -  8,659 
北京七橡墅  房山区  50.4%  89,132  133,698  133,698  -  -  -  -  - 
北京FS16-0201-0012
房山区  19.8%  133,033  210,500  167,548  -  -  42,952  -  - 
地块 
北京西华府  丰台区  15.0%  233,209  629,170  -  175,724  629,170  -  -  - 
北京青龙湖项目  丰台区  39.8%  230,355  249,999  155,989  -  -  94,010  -  - 
北京如园C1  海淀区  50.0%  85,099  197,813  -  19,497  197,813  -  -  - 
北京稻香湖  海淀区  100.0%  20,680  62,041  62,041  -  -  -  -  62,041 
42                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
北京翠湖国际北区  海淀区  50.0%  17,630  52,889  52,889  -  -  -  -  52,889 
北京翡翠云图  海淀区  88.1%  54,881  104,000  104,000  -  -  -  -  - 
北京翡翠长安  门头沟区  49.4%  65,821  252,082  -  69,332  69,332  97,910  97,910  29,579 
北京军庄项目  门头沟区  50.0%  74,720  44,200  -  -  -  44,200  -  - 
北京弗农小镇  密云区  40.0%  400,486  384,881  25,758  -  95,301  164,458  -  125,122 
北京翡翠山晓  石景山区  39.6%  202,600  346,500  87,899  -  -  258,601  258,601  - 
北京观承别墅  顺义区  35.0%  187,830  170,568  -  16,120  43,325  -  -  13,048 
北京顺义28街区项目  顺义区  49.6%  22,913  41,200  -  41,200  41,200  -  -  - 
北京观承大家  顺义区  49.8%  155,133  156,761  118,422  -  -  38,339  -  - 
北京天竺悦府  顺义区  32.7%  10,282  19,758  19,758  -  -  -  -  19,758 
北京翡翠四季  通州区  50.0%  88,767  210,738  11,805  -  198,933  -  -  - 
北京翡翠四季二期  通州区  50.0%  61,717  123,434  -  47,171  74,434  -  -  49,000 
北京城市之光  通州区  35.0%  34,657  122,483  -  33,694  101,984  -  -  - 
北京云创天地  通州区  49.0%  144,005  258,969  13,005  -  -  208,204  -  - 
北京大都会滨江  通州区  88.8%  9,293  94,966  -  -  -  -  -  - 
北京香河项目2012  香河县  50.0%  201,386  328,149  -  -  261,868  66,281  -  - 
北京哈洛小镇  香河县  50.0%  302,741  696,506  -  -  -  696,506  696,506  - 
北京城建万科城  延庆区  20.0%  166,117  232,564  5,715  -  98,640  -  -  29,000 
秦皇岛北戴河小镇  北戴河区  50.0%  76,384  84,932  -  16,843  79,584  -  -  5,348 
秦皇岛米哈斯小镇  北戴河区  100.0%  85,659  92,357  92,357  -  -  -  -  - 
秦皇岛拾光海湾  北戴河新区  16.0%  89,811  94,707  94,707  -  -  -  -  10,311 
秦皇岛未来城二期  海港区  59.2%  68,011  136,022  -  -  -  136,022  136,022  - 
秦皇岛假日风景  海港区  60.0%  124,672  306,612  -  -  184,960  -  -  75,255 
盘锦鸭舌岛项目  辽东湾新区  40.0%  449,889  201,508  -  -  -  201,508  -  - 
廊坊永清项目一期  永清县  89.5%  24,057  43,302  43,302  -  -  -  -  - 
廊坊启航之光二期  永清县  89.5%  32,202  57,963  -  -  -  57,963  57,963  - 
廊坊东尖塔项目  南尖塔镇  38.5%  38,714  71,790  -  -  -  71,790  71,790  - 
廊坊安次龙河项目  龙河高新区  79.8%  71,400  142,800  -  -  -  142,800  -  - 
霸州时代之光  霸州市  33.6%  44,442  111,104  -  -  -  111,104  111,104  - 
43                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
霸州孔雀湖-77亩地、
霸州市  64.8%  77,510  116,265  -  -  -  116,265  116,265  - 
39亩地项目 
涿州城际之光  涿州市  92.1%  67,392  269,500  -  -  -  269,500  269,500  - 
涿州码头镇项目  涿州市  79.8%  63,500  127,000  -  -  -  127,000  127,000  - 
大厂回族自
大厂231、232地块  79.8%  76,388  146,269  -  -  -  146,269  146,269  - 
治县 
大厂回族自
大厂233、234地块  79.8%  126,700  240,730  -  -  -  240,730  95,846  - 
治县 
唐山金域华府二期  丰润区  32.0%  50,879  124,992  124,992  -  -  -  -  - 
唐山新里程  凤凰新城  48.0%  88,848  267,427  -  32,082  267,427  -  -  - 
高新技术开
唐山万科蓝山项目  49.8%  80,103  197,059  197,059  -  -  -  -  - 
发区 
唐山未来城  高新区  53.6%  68,237  170,575  58,912  -  -  111,663  111,663  - 
唐山金域华府  路北区  60.0%  84,194  154,769  -  10,662  152,075  -  -  2,694 
唐山金域华府三期  路北区  40.8%  39,462  110,377  -  110,377  110,377  -  -  - 
唐山金域缇香  路北区  41.0%  53,400  138,199  -  -  -  -  -  138,199 
唐山公园大道  路北区  13.8%  185,802  446,710  296,710  -  -  150,000  150,000  - 
唐山红郡  路南区  100.0%  200,534  151,606  -  23,886  151,606  -  -  - 
唐山南湖春晓  路南区  24.0%  165,834  431,738  90,281  129,788  276,755  -  -  - 
唐山翡翠公园  路南区  50.4%  106,070  265,175  -  -  -  145,616  145,616  - 
天津成宁府  北辰区  27.7%  18,500  36,937  36,937  -  -  -  -  - 
天津滨海大都会  滨海新区  26.0%  215,899  685,896  274,982  -  100,282  219,765  79,300  - 
天津海港城  滨海新区  51.0%  149,483  373,053  -  40,106  373,053  -  -  - 
天津金域国际  滨海新区  100.0%  108,389  190,048  -  -  88,274  -  -  67,236 
天津紫台项目  滨海新区  40.8%  56,545  136,534  -  76,469  76,469  -  -  43,908 
天津观澜  滨海新区  48.6%  90,781  196,848  122,501  -  -  74,347  24,000  - 
天津东丽湖  东丽区  100.0%  2,708,886  1,763,059  81,916  89,544  1,332,336  29,000  29,000  173,279 
天津金域华府  东丽区  51.0%  221,217  358,360  -  90,369  324,072  -  -  34,288 
天津民和巷  东丽区  87.0%  257,768  438,230  155,749  104,015  289,580  -  -  28,338 
天津城市之光  东丽区  20.0%  72,358  144,717  -  35,677  35,677  -  -  109,040 
天津万科天地  东丽区  49.9%  147,353  183,000  34,000  -  34,000  149,000  100,000  - 
44                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
天津麒麟湿地万科小镇 东丽区  49.1%  166,735  185,034  111,534  -  -  73,500  49,000  - 
天津东郡  东丽区  50.0%  34,710  60,325  60,325  -  -  -  -  - 
天津叠彩道项目  河西区  33.1%  24,013  47,996  47,996  -  -  -  -  - 
天津海天燕居  蓟县  53.9%  81,935  82,843  10,756  -  -  -  -  82,843 
天津新都会  南开区  49.0%  40,068  139,099  -  -  -  73,599  73,599  - 
天津南湖郡  武清区  88.9%  62,440  76,778  -  76,778  76,778  -  -  - 
天津四季花城  西青区  51.0%  409,701  502,892  -  126,730  502,892  -  -  - 
天津东第项目  西青区  40.8%  133,014  308,328  63,550  102,720  102,720  -  -  89,767 
天津翡翠大道  西青区  34.0%  167,723  325,895  13,068  -  -  193,770  52,331  - 
天津杨伍庄北项目  西青区  51.0%  192,144  378,267  3,655  -  -  374,612  -  - 
天津西华府  西青区  57.8%  181,503  298,539  173,718  -  -  124,821  124,821  - 
天津锦庐  西青区  28.5%  40,547  72,985  72,985  -  -  -  -  - 
天津西庐南  西青区  99.0%  49,684  81,729  81,729  -  -  -  -  - 
天津西庐北  西青区  98.8%  52,189  103,963  21,167  -  -  82,796  82,796  - 
沈阳城市之光  大东区  94.6%  87,643  350,517  -  241,934  350,517  -  -  - 
沈阳时代之光  大东区  69.0%  30,742  91,765  -  24,223  24,223  -  -  67,542 
沈阳惠斯勒小镇  东陵区  100.0%  285,599  286,141  57,782  39,902  100,619  127,740  -  57,782 
沈阳鹿特丹  和平区  100.0%  120,333  360,999  -  30,815  360,999  -  -  - 
沈阳中山公园  和平区  40.0%  9,444  75,965  -  73,992  73,992  -  -  1,973 
沈阳满融项目  和平区  99.2%  79,763  159,526  -  -  -  159,526  159,526  - 
沈阳假日风景  皇姑区  100.0%  200,000  474,883  59,486  122,570  329,015  -  -  101,232 
沈阳紫台  皇姑区  52.7%  67,720  195,450  -  38,723  195,450  -  -  - 
沈阳大都会公元  皇姑区  32.5%  16,247  113,483  113,483  -  -  -  -  - 
沈阳理想新城项目  浑南区  40.1%  198,479  407,938  182,624  61,832  79,607  57,146  57,146  89,148 
沈阳翡翠书院  浑南区  30.1%  56,325  122,881  122,881  -  -  -  -  63,572 
沈阳翡翠四季  浑南区  72.8%  60,148  142,097  142,097  -  -  -  -  78,630 
沈阳吉宝项目  浑南区  99.4%  73,638  186,295  -  -  -  186,295  186,295  - 
沈阳百荷湾东  浑南区  98.9%  82,371  140,031  66,536  -  -  73,495  73,495  - 
沈阳中旅万科城  浑南区  49.6%  1,018,234  1,057,074  -  -  22,067  1,035,007  76,500  - 
沈阳明天广场  浑南新区  69.5%  199,319  597,957  -  112,454  597,957  -  -  - 
45                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
经济技术开
沈阳西华府  97.7%  208,177  372,382  259,532  6,540  6,540  -  -  178,699 
发区 
沈阳春河里  沈河区  100.0%  81,378  431,232  -  42,250  342,393  -  -  8,158 
沈阳如园  沈河区  40.0%  12,051  41,966  41,966  -  -  -  -  41,966 
沈阳明日之光  苏家屯区  72.8%  127,099  284,223  -  -  -  116,628  116,628  99,591 
沈阳铁西蓝山  铁西区  99.1%  51,832  154,638  -  -  154,638  -  -  - 
沈阳城市阳光  铁西区  62.4%  54,257  166,356  -  -  -  -  -  86,356 
沈阳翡翠之光一期  铁西区  18.0%  40,877  199,937  -  -  -  199,937  199,937  - 
沈阳翡翠之光二期  铁西区  54.0%  67,305  286,886  -  151,658  151,658  -  -  135,228 
沈阳翡翠新都会  铁西区  67.6%  61,217  140,799  140,799  -  -  -  -  - 
沈阳公园大道  于洪区  100.0%  169,774  407,374  -  71,382  407,374  -  -  - 
沈阳翡翠公园  于洪区  62.8%  109,776  219,552  -  101,210  101,210  -  -  118,342 
沈阳四季公园  于洪区  89.6%  45,100  99,220  -  36,971  36,971  -  -  62,249 
沈阳长江府  于洪区  88.6%  24,143  48,286  -  22,215  22,215  -  -  26,071 
沈阳千山府  于洪区  97.0%  19,105  66,867  66,867  -  -  -  -  - 
抚顺金域蓝湾  开发区  100.0%  300,150  675,968  109,266  52,812  238,575  328,127  328,127  109,266 
抚顺金域国际  顺城区  100.0%  72,560  293,351  -  64,661  293,351  -  -  - 
营口海港城  鲅鱼圈区  100.0%  138,990  388,637  128,125  -  153,765  106,747  106,747  - 
鞍山金域国际  铁东区  51.0%  225,715  673,206  91,534  51,143  186,206  338,685  133,022  145,603 
鞍山惠斯勒小镇  铁东区  100.0%  422,171  626,572  71,566  91,361  451,761  -  -  108,568 
大连西山别墅  甘井子区  55.0%  90,404  91,308  -  -  91,308  -  -  - 
大连蓝山  甘井子区  100.0%  125,100  214,470  -  -  214,470  -  -  - 
大连公园里  甘井子区  90.0%  19,131  37,627  -  -  37,627  -  -  - 
大连金域华府  甘井子区  87.0%  44,085  80,337  -  -  80,337  -  -  - 
大连城市之光  甘井子区  93.4%  153,500  283,975  -  94,869  269,813  -  -  4,089 
大连翡翠公园  甘井子区  22.2%  146,290  248,710  -  104,840  104,840  26,712  26,712  77,158 
大连八栋墅  甘井子区  88.6%  36,169  46,336  -  16,601  16,601  -  -  29,735 
大连新都会  甘井子区  95.7%  55,138  135,345  30,950  62,539  62,539  -  -  37,541 
大连翡翠四季  甘井子区  45.5%  73,601  129,292  -  -  -  -  -  129,292 
大连观贤别墅  甘井子区  48.7%  126,155  134,550  134,550  -  -  -  -  - 
46                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
大连大橡塑项目  甘井子区  97.7%  25,636  44,232  44,232  -  -  -  -  - 
大连翡翠都会  甘井子区  99.4%  125,744  311,150  -  -  -  311,150  116,722  - 
高新技术产
大连樱花园  100.0%  146,677  342,625  113,165  20,034  176,300  -  -  25,859 
业园区 
高新技术产
大连滨海大都会  90.0%  10,955  26,292  26,292  -  -  -  -  - 
业园区 
大连樱花园后期项目  高新园区  76.1%  193,011  177,795  66,606  -  -  111,189  22,897  - 
大连翡翠之光  金州区  88.6%  83,330  243,918  96,971  -  -  146,947  146,947  96,971 
大连万科城  金州区  100.0%  284,806  620,607  43,419  89,224  431,685  -  -  177,393 
大连海港城  普兰店区  55.0%  581,172  968,300  121,592  19,962  241,128  605,580  -  51,199 
大连城花东项目  沙河口区  51.0%  35,757  64,260  -  -  -  64,260  64,260  - 
大连半山半海  沙河口区  88.6%  12,233  45,140  -  45,140  45,140  -  -  - 
大连大都会星海  沙河口区  26.5%  7,399  76,778  76,778  -  -  -  -  - 
大连中南府  中山区  88.6%  15,300  32,400  -  32,400  32,400  -  -  - 
大连誉澜道  中山区  62.1%  42,400  166,400  62,635  -  -  103,765  56,790  - 
大连中山中  中山区  42.5%  2,968  27,633  -  -  -  27,633  27,633  - 
长春柏翠园  朝阳区  100.0%  267,981  503,349  145,411  69,819  357,938  -  -  80,879 
长春繁荣里  朝阳区  41.7%  16,162  56,567  -  -  -  -  -  56,567 
长春蓝山  二道区  100.0%  228,670  501,678  47,053  -  454,625  -  -  - 
长春新都会  高新区  95.3%  50,003  103,600  71,849  -  -  31,751  31,751  71,849 
长春翡翠学院  高新区  49.3%  82,000  174,193  154,693  -  19,500  -  -  63,899 
长春惠斯勒小镇  净月区  50.0%  399,715  484,714  -  23,219  340,644  139,731  43,454  4,339 
长春万科城  净月区  51.0%  350,965  1,068,964  194,080  272,385  601,589  239,948  95,042  61,792 
长春如园  净月区  42.9%  181,283  240,600  15,858  37,053  117,322  -  -  51,684 
长春惠斯勒班芙花园  净月区  45.9%  187,439  243,671  41,370  92,021  92,021  9,219  9,219  85,464 
长春愿景都城  净月区  90.0%  80,000  120,000  120,000  -  -  -  -  - 
长春城市之光  绿园区  96.3%  181,060  435,039  1,991  119,130  119,130  173,667  79,977  57,829 
长春金域长春  南关区  100.0%  121,109  343,058  -  102,122  215,272  -  -  70,724 
长春翡翠滨江  南关区  92.3%  111,757  702,385  200,523  -  187,385  314,477  138,000  - 
长春金色里程  汽开区  88.6%  44,154  75,002  -  26,209  75,002  -  -  - 
47                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
长春西宸之光  汽开区  40.0%  154,246  308,500  165,876  -  -  142,624  142,624  - 
吉林万科城  高新区  65.0%  728,139  2,001,721  46,197  93,513  918,928  766,478  322,611  151,388 
吉林滨江九里  丰满区  24.5%  35,476  106,428  106,428  -  -  -  -  22,995 
吉林松花湖项目  丰满区  100.0%  531,598  599,999  -  16,333  173,767  280,491  41,248  103,498 
哈尔滨城市之光  香坊区  45.0%  110,669  360,822  139,142  -  7,822  -  -  109,814 
哈尔滨公园大道  道外区  24.1%  39,392  101,800  -  -  -  101,800  101,800  - 
哈尔滨滨江大都会  道里区  49.9%  29,360  120,374  -  -  -  120,374  120,374  - 
青岛玫瑰里  城阳区  60.0%  340,069  535,153  -  100,600  500,650  -  -  31,061 
青岛桃花源  城阳区  57.2%  129,032  229,399  -  93,722  229,399  -  -  - 
青岛桃花源二期  城阳区  59.4%  134,669  244,046  -  244,046  244,046  -  -  - 
青岛金域华府  城阳区  59.2%  63,599  127,198  -  127,198  127,198  -  -  - 
青岛金域华府A1地块  城阳区  58.6%  64,222  128,444  -  -  -  -  -  128,444 
青岛瑞阳路后田B地
城阳区  59.2%  56,286  95,934  -  -  -  95,934  95,934  - 
块 
青岛团结路项目  黄岛区  55.3%  123,719  284,109  183,354  -  -  34,718  34,718  - 
青岛长江首府项目  黄岛区  87.8%  25,836  168,348  125,944  -  -  42,404  -  - 
青岛黄岛扒山项目  黄岛区  46.0%  131,985  308,597  81,078  -  -  227,519  227,519  - 
青岛东郡  即墨市  55.0%  196,446  462,142  -  94,333  384,979  -  -  52,417 
青岛小镇  开发区  34.0%  933,293  947,990  35,790  60,763  382,696  490,604  78,328  - 
青岛生态新城  李沧区  100.0%  110,919  350,385  -  156,457  350,385  -  -  - 
青岛石牛山路项目  李沧区  22.0%  203,831  501,950  -  -  -  501,950  -  - 
青岛平度万科城  平度市  100.0%  59,308  181,845  -  -  113,215  37,071  -  - 
青岛万科未来城  市北区  36.8%  139,768  442,015  129,277  312,738  312,738  -  -  - 
青岛福州路万科中心  市北区  100.0%  38,775  123,703  -  -  123,703  -  -  - 
青岛台柳路312号地块  市北区  50.0%  11,222  39,300  39,300  -  -  -  -  - 
青岛紫台南项目  市北区  54.6%  5,043  17,649  17,649  -  -  -  -  - 
烟台假日风景  福山区  70.0%  190,281  362,813  -  -  298,457  -  -  64,356 
烟台城市之光  福山区  32.0%  47,988  129,948  -  129,948  129,948  -  -  - 
烟台城市之光Ⅱ  福山区  24.9%  58,514  109,477  -  -  -  109,477  109,477  - 
烟台城市之光Ⅱ  福山区  51.1%  55,711  150,600  77,858  -  -  72,742  72,742  - 
48                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
烟台天越湾  高新区  93.5%  190,000  401,000  -  -  -  401,000  70,444  - 
烟台百圣源  经济开发区  57.7%  176,746  312,390  144,549  -  -  167,841  107,143  - 
烟台万科城  开发区  51.0%  241,467  469,165  -  12,827  283,109  -  -  137,005 
烟台翡翠湾  莱山区  89.4%  50,620  111,300  -  -  -  -  -  85,543 
烟台翡翠大道  莱山区  24.0%  189,041  460,414  232,788  -  -  227,626  98,800  - 
烟台翡翠长安  莱山区  29.4%  105,056  189,100  -  -  -  189,100  93,750  - 
烟台海云台  芝罘区  100.0%  311,614  444,000  -  145,024  422,272  -  -  11,885 
烟台御龙山  芝罘区  51.0%  341,943  422,791  33,660  7,128  194,528  -  -  125,187 
烟台翡翠公园  芝罘区  78.6%  57,892  116,000  8,745  68,458  68,458  -  -  42,808 
烟台西雅图  芝罘区  41.0%  61,499  120,300  120,300  -  -  -  -  - 
济南麓城  高新区  71.1%  20,000  65,253  -  65,253  65,253  -  -  - 
济南万科中心  高新区  100.0%  15,188  90,070  -  90,070  90,070  -  -  - 
济南劝学里  高新区  33.4%  133,532  333,345  -  -  -  333,345  333,345  - 
济南万科如园  高新区  32.7%  61,289  85,760  85,760  -  -  -  -  - 
济南公园里  槐荫区  42.7%  48,763  152,371  -  -  152,371  -  -  - 
济南产业城镇工业地块 济阳区  51.0%  176,075  178,128  178,128  -  -  -  -  - 
济南城市之光  历城区  24.0%  203,151  451,722  124,405  55,450  55,450  -  -  396,272 
济南海右府  历城区  97.9%  35,260  70,556  -  -  -  -  -  70,556 
济南翡翠山语  历城区  98.8%  126,244  265,097  113,682  -  -  151,415  151,415  - 
济南玖唐府  历城区  16.1%  100,470  221,034  221,034  -  -  -  -  - 
济南天宸  历城区  18.0%  103,211  260,092  214,365  -  -  45,727  45,727  - 
济南魅力之城  历城区  66.6%  110,494  277,340  113,943  -  -  163,397  67,345  - 
济南万科海晏门  历下区  59.4%  31,976  132,939  -  -  -  -  -  132,939 
济南万科城  历下区  100.0%  191,418  481,001  -  -  481,001  -  -  - 
济南金域华府  历下区  30.3%  103,870  316,999  -  214,545  316,999  -  -  - 
济南翡翠公园  历下区  50.0%  87,149  287,555  237,543  -  -  -  -  - 
济南大都会  历下区  32.3%  78,771  245,200  99,895  -  -  145,305  145,305  - 
济南悦峯  市中区  98.0%  16,906  80,378  33,386  46,992  46,992  -  -  33,386 
济南万科山望  市中区  24.4%  120,618  572,429  107,769  -  -  464,660  159,978  - 
济南金色悦城  天桥区  49.0%  74,722  250,913  -  131,594  250,913  -  -  - 
49                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
济南中麓府  章丘区  31.1%  110,411  215,782  114,924  -  -  100,858  100,858  - 
济南百脉悦府  章丘区  24.8%  201,116  402,189  189,228  -  -  212,961  212,961  - 
济南江山一品  章丘区  28.4%  23,856  38,170  38,170  -  -  -  -  - 
淄博万科翡翠书院  张店区  17.0%  128,501  321,245  321,245  -  -  -  -  - 
淄博万科新都会  张店区  50.0%  20,486  71,058  -  -  -  71,058  71,058  - 
太原公园里  尖草坪区  88.6%  66,179  210,491  -  -  -  -  -  210,491 
太原小镇  尖草坪区  89.1%  263,066  434,359  79,714  -  -  -  -  173,768 
太原金域蓝湾  晋源区  88.6%  40,047  148,740  -  144,578  144,578  -  -  - 
太原金域蓝湾二期  晋源区  50.0%  29,195  114,039  -  -  -  -  -  79,979 
太原中央公园  晋源区  50.0%  35,492  136,854  136,854  -  -  -  -  - 
太原翡翠公园项目  晋源区  36.0%  75,832  257,786  257,786  -  -  -  -  - 
太原翡翠晋阳湖  晋源区  48.9%  127,040  254,079  -  -  -  254,079  168,041  - 
太原公园大道  晋源区  33.1%  32,450  139,534  -  -  -  139,534  139,534  - 
太原包头事业部项目  青山区  97.2%  228,173  560,431  -  -  -  560,431  360,882  - 
太原蓝山  万柏林区  51.0%  198,392  687,372  -  67,915  614,794  -  -  72,578 
太原公交公司地块  万柏林区  100.0%  37,060  177,415  -  -  -  177,415  -  - 
太原紫郡  万柏林区  24.0%  72,496  201,471  -  201,471  201,471  -  -  - 
太原长风公馆  万柏林区  42.0%  16,228  56,350  56,350  -  -  -  -  - 
太原春和景明  万柏林区  41.0%  239,977  534,439  253,925  -  -  280,514  199,692  - 
太原万科城  小店区  49.6%  323,777  793,157  -  519,450  689,020  -  -  104,137 
太原新都心  小店区  49.6%  37,876  97,537  -  -  -  -  -  97,537 
阳曲金域蓝湾  阳曲县  50.0%  84,308  209,643  209,643  -  -  -  -  - 
太原紫院  迎泽区  98.0%  74,373  210,450  -  -  -  -  -  188,177 
太原城市之光  迎泽区  90.1%  133,214  400,716  321,152  -  -  79,564  79,564  - 
晋中紫院  榆次区  50.6%  29,143  58,285  58,285  -  -  -  -  - 
晋中紫郡  榆次区  50.0%  93,947  187,894  -  -  -  187,894  187,894  - 
石家庄翡翠公园一期  桥西区  41.0%  53,100  180,554  -  -  -  -  -  - 
石家庄翡翠书院  长安区  49.9%  168,944  411,746  -  -  -  411,746  317,000  - 
石家庄紫郡  长安区  48.2%  30,908  95,408  95,408  -  -  -  -  - 
50                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
循环化工园
石家庄新都会  41.0%  60,661  224,049  224,049  -  -  -  -  - 
区 
石家庄翡翠公园  桥西区  51.0%  70,549  164,064  -  -  -  164,064  164,064  - 
北方区域小计          33,745,019  65,824,585  12,624,000  7,972,357  26,610,701  18,307,890  10,143,348  7,035,203 
中西部区域                                         
成都万科华茂广场  成华区  100.0%  29,720  208,037  -  -  208,037  -  -  - 
成都金色乐府音乐广场 成华区  60.0%  152,852  759,036  -  -  268,896  197,541  149,704  - 
眉山崇礼937亩项目  东坡区  94.4%  624,711  1,026,894  -  -  -  1,026,894  97,588  - 
成都公园5号  高新区  50.0%  87,822  263,464  3,505  3,505  80,155  183,309  -  - 
成都宸光和悦  高新区  21.5%  62,229  165,130  165,130  -  -  -  -  - 
成都川商项目  高新区  69.8%  20,939  100,505  -  -  -  100,505  -  - 
成都锦南堂  高新区  70.0%  84,423  168,848  168,848  -  -  -  -  - 
成都新川49亩项目  高新区  99.0%  32,637  123,470  -  -  -  123,470  -  - 
成都金色城市  龙泉驿区  100.0%  72,102  288,410  -  -  288,410  -  -  - 
成都万科城  郫都区  62.0%  167,375  560,963  -  276,553  424,170  -  -  136,793 
成都理想城  郫都区  93.5%  201,981  640,170  105,396  182,863  190,689  -  -  344,085 
成都玖西堂  郫都区  60.0%  78,671  182,570  -  -  -  -  -  182,570 
成都时光润园  郫都区  91.8%  44,976  89,951  89,951  -  -  -  -  - 
成都时代之光一期  青白江区  42.6%  22,829  68,488  68,488  -  -  -  -  - 
成都时代之光二期  青白江区  42.6%  40,565  121,695  121,695  -  -  -  -  - 
成都悦海园  青白江区  51.0%  104,624  418,494  -  -  -  418,494  418,494  - 
成都城市之光  仁寿县  26.8%  68,501  137,002  137,002  -  -  -  -  137,002 
成都梦想之光  仁寿县  50.3%  42,293  93,041  93,041  -  -  -  -  - 
成都第五城  双流区  97.8%  274,323  819,126  -  408,778  582,974  -  -  236,152 
成都公园九里  双流区  49.0%  136,000  411,842  -  120,864  128,001  -  -  - 
成都怡心湖133亩项目  双流区  50.0%  88,336  265,009  -  -  -  265,009  132,505  - 
成都怡心湖122亩项目  双流区  50.0%  81,356  220,803  -  -  -  220,803  100,401  - 
成都翡翠公园  天府新区  51.5%  146,745  409,541  -  133,268  133,268  -  -  276,273 
成都万科云城一期  天府新区  98.8%  34,501  198,690  67,357  -  -  131,333  131,333  - 
成都万科云城二期  天府新区  98.8%  45,067  232,725  60,438  -  -  172,287  153,992  - 
51                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
成都君逸  天府新区  93.4%  27,266  54,531  54,531  -  -  -  -  - 
成都锦绣  天府新区  99.3%  157,109  392,773  77,164  -  -  315,609  105,203  - 
成都公园传奇  天府新区  69.6%  108,704  329,284  44,531  -  -  284,753  284,753  - 
成都翡翠和悦  天府新区  32.8%  55,926  82,600  82,600  -  -  -  -  - 
眉山未来之光  文林镇  40.0%  43,661  109,152  109,152  -  -  -  -  - 
成都金域缇香  新都区  100.0%  111,166  329,000  101,409  -  227,591  -  -  - 
成都翡翠郡  新都区  100.0%  65,858  118,564  -  -  118,564  -  -  - 
成都五龙山蓝山  新都区  100.0%  121,000  145,139  -  103,157  130,588  -  -  - 
南充金润华府  高坪区  100.0%  182,012  518,004  -  109,412  408,605  -  -  109,399 
西昌万科17度  西昌市  27.0%  595,021  621,374  -  -  -  621,374  425,068  - 
东湖新技术
武汉花山紫悦湾  50.0%  199,709  299,563  -  118,825  299,563  -  -  - 
开发区 
东湖新技术
武汉万科锦程  95.5%  38,286  202,620  -  -  202,620  -  -  - 
开发区 
武汉万科高尔夫熙岸  东西湖区  76.0%  35,075  96,278  96,278  -  -  -  -  - 
葛店经济技
武汉万科五彩城  41.0%  126,026  295,398  164,393  -  -  -  -  86,004 
术开发区 
武汉葛店姚湖村项目  葛店开发区  60.0%  21,452  80,760  -  -  -  80,760  80,760  - 
武汉汉阳国际  汉阳区  100.0%  166,817  568,974  -  -  568,974  -  -  - 
武汉翡翠滨江  汉阳区  52.7%  225,157  912,308  -  36,105  168,226  744,082  744,082  - 
武汉万科金域国际  汉阳区  95.8%  114,629  569,843  -  -  -  569,843  569,843  - 
武汉万科云城  洪山区  79.8%  119,037  425,989  254,136  -  -  171,853  148,388  - 
武汉金色城市  洪山区  100.0%  273,850  891,842  -  -  891,842  -  -  - 
武汉万科翡翠云台  洪山区  41.0%  53,866  73,299  -  73,299  73,299  -  -  - 
武汉万科主场  洪山区  98.9%  57,253  262,387  -  -  -  -  -  119,940 
武汉伟鹏万科御玺滨江 江岸区  40.0%  43,274  208,965  208,965  -  -  -  -  - 
武汉金域湖庭  江汉区  100.0%  66,077  370,566  29,925  -  104,905  29,925  29,925  106,574 
武汉汉口传奇  江汉区  50.0%  232,206  1,168,179  254,863  308,657  703,665  19,265  19,265  96,848 
武汉万科联投理想星光
江夏区  19.4%  65,548  185,404  185,404  -  -  -  -  - 
083地块 
武汉万科联投理想星光
江夏区  49.0%  64,726  176,069  176,069  -  -  -  -  - 
082地块 
52                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
经济技术开
武汉万科翡翠玖玺  50.0%  160,682  370,689  -  194,875  194,875  -  -  175,814 
发区 
武汉万科金域天地  硚口区  46.0%  6,711  23,897  -  -  -  23,897  23,897  - 
武汉万科理想城  夷陵区  82.7%  182,149  437,180  279,590  -  -  157,590  157,590  - 
武汉万科理想城悦府  夷陵区  90.0%  32,041  51,050  51,050  -  -  -  -  - 
重庆万科观承  北碚区  41.6%  195,027  422,818  98,999  -  -  -  -  131,313 
重庆十七英里  北碚区  97.6%  212,044  214,165  214,165  -  -  -  -  - 
重庆金域华府  北碚区  61.8%  128,615  257,231  257,231  -  -  -  -  - 
重庆万科城  北部新区  55.0%  278,167  654,419  7,042  65,835  617,237  -  -  37,182 
重庆悦湾  江北区  45.0%  435,499  649,159  -  248,688  585,585  10,139  10,139  53,435 
重庆溉澜溪  江北区  100.0%  129,535  652,785  130,772  62,022  191,231  205,593  120,941  98,757 
重庆嘉凯城  江北区  60.0%  58,347  135,986  24,658  -  -  111,328  111,328  14,530 
重庆万科西城  九龙坡区  100.0%  60,276  271,207  -  -  271,207  -  -  - 
重庆万科西九  九龙坡区  50.0%  27,593  151,620  -  -  151,620  -  -  - 
重庆锦尚  九龙坡区  94.3%  69,160  164,393  -  87,466  164,393  -  -  - 
重庆金开悦府  两江新区  69.6%  173,474  304,927  175,587  -  -  129,340  69,000  - 
重庆森林公园项目  两江新区  65.5%  204,218  398,940  95,849  -  -  303,091  160,000  - 
重庆金域学府  南岸区  13.5%  241,314  837,204  135,393  142,108  293,512  280,882  237,996  88,453 
重庆金色悦城  沙坪坝区  80.0%  175,000  692,431  -  158,140  606,542  -  -  55,889 
重庆金域华庭  沙坪坝区  90.1%  26,325  181,642  181,642  -  -  -  -  86,196 
重庆金域蓝湾  渝北区  90.7%  105,079  244,116  54,663  -  66,608  42,428  1,298  54,663 
重庆翡翠公园  渝北区  97.8%  46,592  113,233  60,728  -  -  52,505  52,505  - 
重庆鹅岭峰  渝中区  49.7%  27,197  32,542  -  32,542  32,542  -  -  - 
重庆翡翠都会  渝中区  69.5%  23,512  117,428  -  -  -  107,781  107,781  - 
重庆天地  渝中区  38.4%  228,476  1,354,598  200,850  -  -  555,417  71,772  131,727 
西安金域蓝湾  灞桥区  90.0%  144,467  146,302  -  -  -  -  -  101,796 
西安金域东郡  浐灞生态区  100.0%  175,387  697,947  -  67,344  423,308  185,286  185,286  14,617 
西安万科悦湾  浐灞生态区  47.6%  75,406  178,256  36,096  -  -  142,160  142,160  - 
西安万科澜岸  浐灞生态区  99.8%  140,736  288,027  -  -  -  288,027  208,642  - 
西安万科大都会一期  沣西新城  86.9%  141,500  362,187  256,387  -  -  105,800  -  - 
53                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
西安万科大都会二期  沣西新城  65.9%  135,900  359,384  -  -  -  359,384  224,984  - 
西安地建万科滨河四季 富平县  26.5%  160,997  321,598  247,531  -  -  8,741  8,741  76,716 
西安翡翠国宾  高新区  72.3%  161,244  613,227  361,128  -  -  252,099  252,099  - 
西安金域华府  经开区  100.0%  106,667  384,044  -  -  384,044  -  -  - 
西安金色悦城  莲湖区  80.0%  193,571  687,958  -  166,002  677,411  -  -  - 
西安金色悦城DK1项
莲湖区  100.0%  36,708  150,121  -  -  -  -  -  68,736 
目 
西安城市之光  曲江新区  78.6%  100,340  309,081  -  24,957  271,037  35,394  35,394  2,650 
西安城市之光蜜柚  曲江新区  91.9%  20,000  70,170  -  35,699  70,170  -  -  - 
西安城市之光南区  曲江新区  40.8%  60,136  210,483  49,789  -  -  44,186  44,186  47,236 
西安大明宫  未央区  70.0%  69,052  222,690  -  -  159,539  -  -  - 
西安幸福里  未央区  100.0%  65,628  227,885  -  46,204  227,885  -  -  - 
西安金域未央  未央区  60.0%  41,840  204,238  -  -  -  -  -  - 
西安幸福臻园  未央区  90.0%  49,197  137,636  137,636  -  -  -  -  - 
西安万科理想城  西咸新区  90.1%  459,707  901,141  219,219  -  -  681,922  272,785  - 
西安金域国际  雁塔区  90.6%  23,831  152,133  -  74,479  152,133  -  -  - 
西安高新华府  雁塔区  69.8%  114,745  477,642  -  110,970  380,097  -  -  97,545 
西安东方传奇  雁塔区  40.5%  109,695  383,057  4,453  80,001  224,505  -  -  86,459 
西安翡翠天誉  雁塔区  88.6%  74,527  296,106  -  106,010  106,010  -  -  143,255 
西安翡翠国际  雁塔区  41.0%  283,130  1,003,799  175,016  105,825  105,825  476,361  476,361  96,089 
西安高新华府（后期） 雁塔区  49.8%  55,255  162,661  37,700  -  -  -  -  52,641 
西安公园华府  雁塔区  78.6%  121,741  356,336  143,945  -  -  -  -  139,880 
西安万科云谷  雁塔区  78.7%  31,569  47,353  47,353  -  -  -  -  - 
西安万科公园大道  雁塔区  40.0%  49,898  139,668  79,037  -  -  60,631  60,631  - 
西安万科城7#地项目  长安区  85.0%  186,849  619,565  -  -  480,819  135,730  68,000  3,016 
西安万科城3#地项目  长安区  100.0%  113,231  345,959  -  -  319,343  26,616  26,616  - 
西安万科城8#地项目  长安区  100.0%  89,377  199,691  -  -  184,474  15,217  15,217  - 
西安万科城润园  长安区  88.6%  144,467  478,771  93,739  186,319  186,319  -  -  154,642 
西安万科城如园  长安区  90.0%  83,289  267,268  118,243  -  -  149,025  141,509  - 
郑州万科大都会  二七区  88.6%  242,021  718,099  109,157  231,943  397,739  -  -  169,739 
54                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
郑州百荣E5项目  二七区  100.0%  59,332  236,904  -  -  -  236,904  236,904  - 
郑州万科美景万科城  高新区  51.0%  508,421  1,560,281  -  476,320  1,326,715  -  -  233,566 
郑州万科城七期项目  高新区  41.0%  129,527  453,065  453,065  -  -  -  -  - 
郑州万科美景橙果  高新区  41.0%  7,893  21,688  21,688  -  -  -  -  - 
郑州万科美景龙门龙堂 管城区  51.0%  79,457  286,838  -  -  207,703  39,473  -  39,662 
郑州万科美景魅力之城 航空港区  51.0%  327,697  801,038  179,490  286,012  516,948  104,601  95,999  121,653 
郑州万科天伦紫台  惠济区  42.7%  205,979  572,422  -  174,417  174,417  18,978  -  379,027 
郑州万科民安云城  惠济区  42.1%  51,704  154,836  154,836  -  -  -  -  - 
郑州万科民安江山府  惠济区  46.2%  55,312  220,778  211,870  -  -  8,908  8,908  - 
郑州万科美景世玠  金水区  68.2%  62,197  186,346  -  -  -  -  -  - 
郑州万科溪望  经开区  99.3%  60,374  150,588  150,588  -  -  -  -  - 
郑州万科民安三度湖山 上街区  43.2%  374,620  426,833  51,787  -  -  375,046  121,322  - 
郑州万科福晟万科誉  郑东新区  40.8%  17,923  71,618  -  -  -  -  -  71,618 
郑州兰乔圣菲  中牟县  40.8%  181,326  303,582  -  46,580  46,580  59,439  59,439  90,796 
郑州长基云庐  中牟县  43.0%  146,726  158,941  138,824  -  -  20,117  -  62,099 
郑州万科民安星辰  中原区  46.0%  17,754  72,588  -  -  -  -  -  72,588 
周口万科溥天龙堂  川汇区  41.2%  151,933  472,115  -  -  -  472,115  472,115  - 
贵阳翡翠天骄  观山湖区  32.0%  69,977  243,231  194,375  -  -  48,856  48,856  - 
贵阳万科理想城  观山湖区  41.1%  287,563  794,299  404,690  -  -  163,763  50,198  341,775 
贵阳翡翠公园项目  观山湖区  41.0%  374,968  935,661  147,739  -  -  787,922  129,872  - 
贵阳新都荟  观山湖区  45.2%  612,054  816,428  261,092  -  7,512  464,587  214,189  87,818 
贵阳花溪大都会  花溪区  41.8%  173,285  432,277  228,209  -  -  -  -  164,350 
贵阳翡翠滨江  南明区  33.7%  98,327  217,051  153,305  -  -  63,746  63,746  - 
贵阳金域华府  小河区  100.0%  351,800  581,217  -  -  581,217  -  -  - 
贵阳大都会  小河区  100.0%  159,972  649,917  -  34,677  649,917  -  -  - 
贵阳万科大都会花样  小河区  60.2%  72,043  369,722  184,426  -  -  87,639  87,639  153,220 
贵阳玲珑湾  云岩区  100.0%  80,594  200,705  -  -  200,705  -  -  - 
贵阳悦城  云岩区  51.0%  85,341  262,728  -  31,265  260,227  -  -  2,501 
贵阳万科城  云岩区  70.0%  343,142  921,846  107,515  252,095  747,012  -  -  46,750 
贵阳公园5号  云岩区  58.5%  10,927  98,132  -  -  98,132  -  -  - 
55                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
贵阳云岩大都会  云岩区  20.5%  49,054  275,961  30,662  70,517  137,964  -  -  98,171 
贵阳公园传奇  云岩区  42.7%  34,325  130,392  -  -  -  -  -  110,871 
贵阳翡翠传奇  云岩区  46.0%  109,630  314,021  46,037  82,053  82,053  -  -  171,088 
贵阳万科贵阳传奇  云岩区  56.0%  6,555  58,991  -  -  -  58,991  58,991  - 
玉溪中国抚仙湖国际旅
澄江县  33.2%  2,512,591  1,461,194  177,893  -  148,494  1,098,963  240,300  126,951 
游度假区 
昆明银海泊岸  滇池度假区  29.7%  243,605  442,311  131,077  120,288  249,151  60,480  60,480  90,308 
昆明鑫金花园  高新区  88.6%  37,450  145,292  -  145,292  145,292  -  -  - 
昆明魅力之城  官渡区  100.0%  417,919  1,662,861  314,581  147,325  883,688  277,163  277,163  167,701 
昆明公园里  官渡区  97.9%  212,139  561,703  -  172,397  348,527  164,924  164,924  48,252 
昆明星河嘉园  官渡区  60.0%  108,375  445,104  102,004  -  -  165,429  165,429  172,286 
昆明翡翠滨江  官渡区  30.6%  161,266  527,960  212,223  -  -  315,737  148,766  72,096 
昆明翡翠南郡  官渡区  24.1%  92,972  289,349  124,646  -  -  164,703  164,703  - 
昆明城市之光  盘龙区  96.7%  37,916  153,236  -  121,263  121,263  -  -  31,973 
昆明万科汀园  盘龙区  99.5%  65,004  287,406  287,406  -  -  -  -  144,925 
昆明白沙润园后期项目 盘龙区  90.0%  14,932  52,947  52,947  -  -  -  -  - 
昆明金色领域  五华区  100.0%  105,484  314,642  -  -  256,450  58,192  -  - 
昆明香榭北郡  五华区  54.4%  43,053  166,487  166,487  -  -  -  -  - 
昆明王家桥项目  五华区  50.0%  246,576  912,045  -  -  -  912,045  185,228  - 
乌鲁木齐四季花城  高新区  44.5%  188,748  555,676  228,450  126,567  292,152  -  -  57,454 
乌鲁木齐公园里  高新区  61.0%  61,148  145,419  145,419  -  -  -  -  - 
乌鲁木齐公园大道  米东区  87.9%  85,938  300,782  -  -  -  300,782  300,782  - 
乌鲁木齐兰乔圣菲  沙依巴克区  60.0%  204,798  208,972  -  36,872  185,337  -  -  - 
乌鲁木齐都会传奇  沙依巴克区  90.0%  42,879  105,523  105,523  -  -  -  -  12,663 
乌鲁木齐都会传奇二期 沙依巴克区  54.1%  38,204  92,975  -  -  -  92,975  92,975  - 
乌鲁木齐中央公园  水磨沟区  80.0%  80,698  201,745  -  67,948  189,047  -  -  - 
乌鲁木齐中央公园二期 水磨沟区  88.6%  39,065  117,196  -  -  -  -  -  117,196 
乌鲁木齐观澜景苑  水磨沟区  80.0%  11,825  41,184  41,184  -  -  -  -  - 
乌鲁木齐大都会  水磨沟区  70.0%  36,104  162,470  162,470  -  -  -  -  39,933 
乌鲁木齐天山府  天山区  49.1%  120,090  280,300  -  -  -  280,300  169,879  - 
56                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2018年度报告 
18年  18年  截至18年末 19年计划开 19年计划竣
项目名称  位置  权益  占地面积 规划建筑面积  18年末储备 
开工面积  竣工面积  竣工面积  工面积  工面积 
乌鲁木齐翡翠天骄  天山区  77.1%  101,944  255,484  148,587  -  -  106,897  106,897  - 
乌鲁木齐南山郡  乌鲁木齐县  100.0%  32,298  15,947  -  -  -  -  -  - 
乌鲁木齐金域华府  新市区  82.0%  83,366  245,779  -  7,164  245,779  -  -  - 
兰州万科城  皋兰县  41.0%  373,305  1,114,330  241,739  -  -  872,591  372,591  - 
兰州万科时代  榆中县  50.3%  129,835  338,646  -  -  -  338,646  120,946  - 
西宁万科城（万澜）  城中区  39.0%  70,667  176,668  -  -  -  176,668  176,668  - 
西宁万科城（万灿）  城中区  39.0%  164,608  441,771  -  -  -  441,771  441,771  - 
西宁万科城（万贤）  城中区  39.0%  37,140  100,316  -  -  -  100,316  -  - 
银川御宸  金凤区  16.9%  56,556  84,833  -  -  -  84,833  84,833  - 
银川理想城  金凤区  25.5%  98,215  239,874  -  -  -  239,874  239,874  - 
银川翡翠公园  金凤区  19.2%  179,686  165,190  165,190  -  -  -  -  - 
银川城市之光初昕苑  兴庆区  22.4%  89,837  152,717  152,717  -  -  -  -  - 
银川城市之光晨星苑  兴庆区  33.8%  106,121  180,402  180,402  -  -  -  -  - 
西双版纳万科曼西缇  勐海县  23.3%  454,043  579,895  42,550  -  -  537,345  123,177  - 
中西部区域小计          25,949,562  65,496,583  13,308,612  6,501,767  22,231,334  20,425,398  12,163,726  7,343,907 
集团合计         114,663,982  248,521,351  49,928,242  27,563,455  99,031,951  59,362,432  36,090,333  30,765,501 
 
57                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
特别风险提示： 
上述开工计划和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整： 
a. 宏观经济以及房地产市场可能发生的变化或单个项目销售出现变化； 
b. 新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏； 
c. 涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响； 
d. 重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工； 
e. 其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。 
二、公司投资情况 
（一）募集资金使用情况 
□适用√不适用 
 
（二）非募集资金使用情况 
1、金融资产投资 
（1）证券投资情况 
√适用 □不适用  
单位：人民币元 
报告期所有者权
证券代码  证券简称  初始投资金额  占该公司股权比例  期末账面值  报告期损益 
益变动 
0267.HK  中信股份  509,672,542.36  约0.19%  586,988,695.87  81,735,175.76   - 
合计  509,672,542.36  约0.19%  586,988,695.87  81,735,175.76   - 
（2）衍生品投资情况 
截至报告期末，本集团持有的衍生金融工具主要有远期外汇
契约（DF）、交叉货币掉期(CCS)、利率掉期（IRS)。DF及CCS
所面临的风险与汇率市场风险以及本集团的未来外币债务现金流
报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不
的确定性有关。IRS 所面临的风险与利率市场风险以及本集团的
限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律
未来外币债务利息现金流的确定性有关。本集团对衍生金融工具
风险等） 
的控制措施主要体现在：针对衍生品交易，本集团严格规范授权
及业务操作流程，审慎选择和决定新增衍生金融工具的种类和数
量，严格管控集团及相关主体的信用水平。 
报告期内，本年到期结算的CCS给公司带来70.54万元人民
已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情
币的亏损。 
况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相
报告期末DF、IRS及CCS公允价值参照外部金融机构的市
关假设与参数的设定 
场报价确定。 
报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一
无 
报告期相比是否发生重大变化的说明 
公司独立董事认为公司能够根据业务经营的实际情况，按照
独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控 监管部门相关法规、规定要求，规范衍生品投资，遵循审慎性原
制情况的专项意见  则，通过DF、IRS及CCS等衍生金融工具降低了外币债务由于
汇率、利率变动过大可能造成的损失，公司有关安排审慎合理。 
58                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
报告期末衍生品投资的持仓情况表 
单位：人民币万元 
期末合约金额占公司 
合约种类  期初合约金额  期末合约金额  报告期损益情况 
2018年末净资产比例（%） 
IRS  416,850.00   438,600.00   -  1.86% 
CCS  794,744.60   2,017,208.16    -70.54   8.56% 
DF  1,319,145.75   601,177.50   -  2.55% 
合计  2,530,740.35   3,056,985.66   -70.54   12.97% 
（3）公允价值计量项目相关情况及持有外币金融资产和金融负债情况 
公允价值计量项目相关情况 
单位：人民币万元 
会计政策变 本期计入权益的 本期计提
项目  期初金额  本期增加  本期处置  期末金额 
更影响  公允价值变动  的减值 
金融资产 
其中：1.以公允价值计量且其
-  80,548.46  1,473,981.17  -    -  259,215.89  1,295,313.74  
变动计入当期损益的金融资产 
其中：衍生金融资产  -  -  -  -  -  -  - 
2.可供出售金融资产  107,412.72  -107,412.72  -  -  -  -  - 
3.其他权益工具投资  -    74,532.49  123,612.30   -34,486.41   -  -    163,658.38  
金融资产小计  107,412.72   47,668.23  1,597,593.47  -34,486.41   -  259,215.89  1,458,972.12 
   
金融负债  -  -  -  -  -  -  - 
 
持有外币金融资产和金融负债情况 
单位：人民币万元 
会计政策  本期计入权益的 本期计提
项目  期初金额  本期增加  本期处置  期末金额 
变更影响  公允价值变动  的减值 
金融资产 
其中：1.以公允价值
计量且其变动计入当 -  32,880.23  31,131.05  -  -  -  64,011.28 
期损益的金融资产 
其中：衍生金融资产  -    -  -  -  -  - 
2.贷款和应收款  -    -  -  -  -  - 
3.可供出售金融资产  107,412.72  -107,412.72  -  -  -  -  - 
4.其他权益工具投资  -  74,532.49  123,612.30  -34,486.41  -  -  163,658.38 
金融资产小计  107,412.72  -  154,743.35  -34,486.41  -  -  227,669.66 
 
金融负债   
-  -      -  - 
 
上述公司按照公允价值计量的项目投资，公司参照重大投资项目的控制过程，在经过相关专业部门
认真评审后，履行了必要的审批。 
   
59                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
（4）理财产品投资情况 
单位：人民币万元 
具体类型  委托理财的资金来源  委托理财发生额  未到期余额  逾期未收回的金额 
银行理财产品  自有资金  1,428,290.52  1,210,080.63  - 
合计  1,428,290.52  1,210,080.63  - 
单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况 
□ 适用 √ 不适用  
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形。 
□ 适用 √ 不适用  
2、股权投资情况  
（1）  报告期内，新增投资额人民币571.3亿元，主要由以下几项构成： 
①主要发起设立的注册资本在人民币1亿元以上并已实际投资的子公司8家，具体如下： 
序 注册资本（元）  公司实际投资额 
新设公司  币别  经营范围 
号  （原币）  （折合人民币元） 
1  天津万津企业管理有限公司  人民币  1,150,000,000.00  1,150,000,000.00  企业管理 
长春万科地铁置业发展有限公
2  人民币  250,000,000.00  250,000,000.00  房地产开发 
司 
3  武汉万云房地产有限公司  人民币  1,000,000,000.00  1,000,000,000.00  房地产开发 
4  镇江万港置业有限公司  人民币  340,000,000.00  340,000,000.00  房地产开发 
5  无锡市旭恒房地产有限公司  人民币  1,660,000,000.00  1,660,000,000.00  房地产开发 
深圳市福科产业运营管理有限 高新产业园区运
6  人民币  500,000,000.00  37,500,000.00 
公司  营管理 
7  嘉兴万璟实业投资有限公司  人民币  305,000,000.00  299,480,000.00  实业投资 
8  杭州万科亚运村开发有限公司  人民币  1,000,000,000.00  12,400,000.00  房地产开发 
合计  -  -  4,749,380,000.00  - 
除此之外，还发起设立其他公司共842家，合计投资金额人民币43.3亿元。 
②期内主要收购的公司如下： 
本期总共收购了208家公司，合计收购对价人民币393.9亿元。 
③期内，对49家子公司合计增资人民币 86.6亿元，其中Vanke Holdings USA LLC增资 22.9亿元，其
他公司增资合计 63.7亿元。 
   
60                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
（2）项目投资情况 
报告期内，本集团新增加开发项目 227 个，按万科权益计算的规划建筑面积约 2,490.2 万平方米，总
建筑面积约4,681.4万平方米。 
单位：平方米 
 
 规划   公司权益 
序号   项目名称  位置  权益比例   占地面积   进展 
建筑面积   建筑面积  
1  长沙金色梦想  岳麓区  99.5%  151,064  517,107  514,521  前期 
2  东莞松山湖金融谷项目  松山湖  99.8%  110,958  168,250  167,914  在建 
3  东莞滨海大都会  虎门镇  78.6%  20,050  60,145  47,274  在建 
4  东莞城市花园II   东城区   49.5%  32,196   90,062   44,581   在建  
5  东莞万科时富金色家园  寮步镇  18.2%  51,675  186,149  33,879  在建 
6  东莞江南院子  沙田镇  68.2%  84,903  152,422  103,952  在建 
7  东莞翡翠东望  南城区  32.5%  67,477  235,911  76,671  在建 
8  东莞松山湖环湖路项目  松山湖  29.6%  23,037  44,142  13,066  前期 
9  东莞四季花城  凤岗镇  39.1%  50,325  101,437  39,662  前期 
10  佛山星都荟  顺德区  90.0%  23,200  120,664  108,598  在建 
11  佛山城市花园  三水区  65.8%  35,271  98,757  64,982  在建 
12  佛山京都荟  顺德区  91.6%  7,708  56,038  51,331  在建 
13  佛山金域蓝湾西区  南海区  99.1%  76,956  230,869  228,791  前期 
14  福州臻茂公馆  仓山区  16.8%  81,196  145,500  24,444  在建 
15  南宁金域滨江  邕宁区  28.0%  69,104  171,401  47,992  在建 
16  南宁星都荟  高新区  70.0%  155,510  506,545  354,582  前期 
17  厦门海西金融广场一期  湖里区  49.0%  10,730  31,858  15,610  在建 
18  厦门海西金融广场二期  湖里区  100.0%  10,730  27,978  27,978  在建 
19  泉州麓城  丰泽区  98.9%  40,201  72,362  71,566  在建 
20  深圳和风轩、和雅轩、和颂轩  龙华区  27.8%  95,999  487,279  135,464  在建 
21  中山前海西岸  火炬开发区  79.2%  77,974  233,834  185,197  在建 
22  中山金域中央  东区  97.8%  68,149  204,413  199,916  前期 
23  杭州尚堂府  拱墅区  36.5%  42,000  84,000  30,660 已完工 
24  杭州旭润和府  拱墅区  36.5%  43,000  86,000  31,390  前期 
25  杭州紫晶首府  暨阳街道  36.5%  97,500  195,000  71,175  前期 
26  杭州运河万科中心  拱墅区  40.0%  36,592  128,072  51,229  在建 
27  杭州悦虹湾  萧山区  24.7%  106,872  277,867  68,633  在建 
28  杭州临安西望  临安区  93.4%  31,258  56,264  52,551  在建 
29  杭州余杭区东海闲湖城项目  余杭区  14.9%  411,000  481,000  71,669  在建 
30  杭州紫金睿谷  西湖区  17.2%  9,078  35,389  6,087  在建 
31  杭州金茂万科新都会  富阳区  50.0%  63,457  177,680  88,840  前期 
32  杭州LOFT49项目  拱墅区  38.8%  15,925  36,628  14,212  在建 
33  杭州名城博园  余杭区  60.0%  82,981  232,341  139,405 已完工 
34  杭州城市之光  滨江区  60.0%  41,153  90,536  54,322 已完工 
35  海宁桂语东方一期  许村镇  32.5%  37,696  82,931  26,953  在建 
36  海宁桂语东方二期  许村镇  98.0%  63,805  146,752  143,817  在建 
37  绍兴陶朱街道项目  诸暨市  60.0%  62,190  74,628  44,777  前期 
38  合肥春晖悦府  雨山区  36.6%  57,930  73,372  26,854  在建 
39  合肥红郡二期  肥东县  90.3%  20,890  52,224  47,158  在建 
40  合肥都荟上城  长丰县  24.3%  109,852  209,742  50,967  在建 
41  合肥翡翠天际  包河区  24.8%  154,111  357,632  88,693  在建 
42  合肥云峰花园  包河区  24.6%  163,503  418,619  102,980  在建 
43  芜湖江东府  镜湖区  40.5%  84,372  110,517  44,759  在建 
44  嘉兴宝石公馆  南湖区  57.5%  179,696  215,843  124,110  在建 
45  嘉兴紫元尚宸  经济开发区  36.5%  75,259  165,020  60,232  在建 
46  嘉兴万科翡翠天御府  桐乡县  74.1%  42,027  75,641  56,050  在建 
61                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
 规划   公司权益 
序号   项目名称  位置  权益比例   占地面积   进展 
建筑面积   建筑面积  
47  嘉兴翡翠四季  经济开发区  98.7%  56,608  118,847  117,302  在建 
48  嘉兴城市之光  南湖区  96.1%  88,411  176,784  169,889  在建 
49  南京云都会  栖霞区  26.9%  117,922  237,300  63,834  在建 
50  南京天印大道西侧项目  江宁区  51.8%  153,261  370,233  191,781  前期 
51  南京翡翠天际  雨花台区  16.4%  52,532  126,205  20,698  在建 
52  海门翡翠甲第  高新区  46.9%  92,886  178,172  83,563  在建 
53  海门中央公园  高新区  21.2%  141,257  289,379  61,348  在建 
54  南通中创大都会  开发区  11.5%  47,963  83,799  9,637  在建 
55  宁波万科印  海曙区  24.6%  42,515  95,646  23,529  在建 
56  宁波未来里  北仑区  96.4%  79,956  177,348  170,963  在建 
57  宁波云谷中心  江北区  94.1%  149,306  228,256  214,789  在建 
58  宁波云著花苑  江北区  98.0%  60,556  166,787  163,451  在建 
59  宁波印东方  北仑区  18.6%  45,108  81,180  15,099  在建 
60  宁波滨河道  江北区  50.5%  86,800  180,834  91,321  前期 
61  宁波槐树路项目  江北区  99.7%  29,516  90,720  90,448  前期 
62  宁波蔚蓝城市  镇海区  99.1%  65,445  130,876  129,698  在建 
63  台州紫银东郡  临海市  22.3%  33,334  73,275  16,340 已完工 
64  上海盛唐景苑  当湖镇  45.9%  42,348  83,971  38,543  在建 
65  上海曼城项目  宝山区  33.2%  62,786  125,572  41,690  在建 
66  上海徐泾33-01地块  青浦区  99.7%  49,466  89,039  88,772  在建 
67  上海吴泾项目  闵行区  99.7%  71,552  128,794  128,408  前期 
68  上海七宝19-04地块  闵行区  99.7%  34,000  99,000  98,703  前期 
69  上海侨高项目  徐汇区  33.2%  118,282  356,933  118,502  前期 
70  苏州翡翠公园  吴江区  22.5%  105,924  269,488  60,635  在建 
71  苏州翡翠四季花园  高新区  20.1%  34,683  46,768  9,400  在建 
72  苏州左岸项目  工业园区  29.3%  22,826  199,358  58,412  前期 
73  张家港城市之光  张家港  60.0%  191,795  469,378  281,627  前期 
74  常熟瑧湾雅筑  虞山镇  28.6%  90,004  165,715  47,394  在建 
75  台州山海十里  路桥区  99.2%  48,490  121,121  120,152  在建 
76  台州万科城  椒江区  65.8%  204,886  467,994  307,940  前期 
77  温州云著项目  瓯海区  24.1%  24,848  74,544  17,965  在建 
78  无锡运河传奇  梁溪区  50.3%  81,834  188,286  94,708  在建 
79  无锡万科公园大道一期  金坛区  68.4%  191,268  381,419  260,891  在建 
80  无锡万科公园大道二期  金坛区  98.4%  182,741  366,461  360,598  前期 
81  无锡翡翠东方西侧项目  滨湖区  99.5%  66,829  153,707  152,938  前期 
82  宿迁未来之光  苏宿工业园区  41.0%  123,848  196,453  80,546  在建 
83  徐州结庐  鼓楼区  30.8%  181,244  284,161  87,522  在建 
84  徐州璟悦  云龙区  27.8%  19,634  49,084  13,645  在建 
85  徐州时代之光一期  铜山区  42.8%  72,878  145,756  62,384  前期 
86  徐州时代之光二期  铜山区  42.8%  59,137  151,940  65,030  在建 
87  徐州时代之光三期  铜山区  42.8%  103,670  258,930  110,822  在建 
88  徐州鼓楼区三环西路项目  鼓楼区  21.9%  163,394  434,109  95,070  前期 
89  盐城悦达城市广场  亭湖区  44.7%  54,286  94,607  42,289  在建 
90  盐城万悦花园  城南新区  27.2%  126,022  264,645  71,983  在建 
91  盐城崇文苑  亭湖区  44.7%  39,251  78,436  35,061  在建 
92  扬州未来之光  邗江区  16.1%  47,137  82,976  13,359  在建 
93  扬州翡翠云台  高邮市  43.0%  200,000  391,002  168,131  在建 
94  镇江金域江湾  京口区  40.0%  83,500  112,703  45,081  在建 
95  镇江翡翠公园  润州区  99.5%  112,889  247,033  245,798  在建 
96  镇江金域蓝湾  大港新区  41.9%  133,100  317,653  133,097  在建 
97  镇江翡翠江湾  润州区  40.8%  61,236  104,531  42,649  在建 
98  包头奥体5号地项目  青山区  97.2%  71,268  199,549  193,962  前期 
99  包头202厂项目  青山区  97.2%  156,905  360,882  350,777  前期 
62                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
 规划   公司权益 
序号   项目名称  位置  权益比例   占地面积   进展 
建筑面积   建筑面积  
100  大连樱花园后期项目  高新园区  76.1%  193,011  177,795  135,302  在建 
101  大连誉澜道  中山区  62.1%  42,400  166,400  103,334  在建 
102  大连中山中  中山区  42.5%  2,968  27,633  11,744  前期 
103  大连大橡塑项目  甘井子区  97.7%  25,636  44,232  43,215  在建 
104  大连翡翠都会  甘井子区  99.4%  125,744  311,150  309,283  前期 
105  北京天竺悦府  顺义区  32.7%  10,282  19,758  6,461  在建 
106  廊坊102亩项目  香河县  50.0%  67,855  135,711  67,856  前期 
107  廊坊蒋新屯73亩地块  香河县  50.0%  49,040  98,081  49,041  前期 
108  廊坊启航之光二期  永清县  89.5%  32,202  57,963  51,877  前期 
109  廊坊安次龙河项目  龙河高新区  79.8%  71,400  142,800  113,954  前期 
110  廊坊东尖塔项目  南尖塔镇  38.5%  38,714  71,790  27,639  前期 
111  大厂231、232地块  大厂回族自治县  79.8%  76,388  146,269  116,723  前期 
112  大厂233、234地块  大厂回族自治县  79.8%  126,700  240,730  192,103  前期 
113  霸州时代之光  霸州市  33.6%  44,442  111,104  37,331  前期 
114  霸州孔雀湖-77亩地、39亩地项目  霸州市  64.8%  77,510  116,265  75,340  前期 
115  涿州城际之光  涿州市  92.1%  67,392  269,500  248,210  前期 
116  涿州码头镇项目  涿州市  79.8%  63,500  127,000  101,346  前期 
117  沈阳翡翠新都会  铁西区  67.6%  61,217  140,799  95,180  在建 
118  沈阳翡翠书院  浑南区  30.1%  56,325  122,881  36,987  在建 
119  沈阳明日之光  苏家屯区  72.8%  127,099  284,223  206,914  前期 
120  沈阳翡翠四季  浑南区  72.8%  60,148  142,097  103,447  在建 
121  沈阳满融项目  和平区  99.2%  79,763  159,526  158,250  前期 
122  沈阳吉宝项目  浑南区  99.4%  73,638  186,295  185,177  前期 
123  沈阳百荷湾东  浑南区  98.9%  82,371  140,031  138,491  在建 
124  沈阳中旅万科城  浑南区  49.6%  1,018,234  1,057,074  524,309  前期 
125  济南百脉悦府  章丘区  24.8%  201,116  402,189  99,743  在建 
126  济南万科山望  市中区  24.4%  120,618  572,428  139,672  在建 
127  济南产业城镇工业地块  济阳区  51.0%  176,075  178,128  90,845  在建 
128  济南江山一品  章丘区  28.4%  23,856  38,170  10,840  在建 
129  济南劝学里  高新区  33.4%  133,532  333,345  111,337  前期 
130  济南万科如园  高新区  32.7%  61,289  85,760  28,044  在建 
131  济南天宸  历城区  18.0%  103,211  260,091  46,816  在建 
132  淄博万科新都会  张店区  50.0%  20,486  71,058  35,529  前期 
133  济南魅力之城  历城区  66.6%  110,494  277,340  184,708  在建 
134  淄博万科翡翠书院  张店区  17.0%  128,501  321,245  54,612  在建 
135  烟台西雅图  芝罘区  41.0%  61,499  120,300  49,323  在建 
136  烟台城市之光Ⅱ  福山区  24.9%  58,514  109,477  27,260  前期 
137  烟台翡翠大道  莱山区  24.0%  189,041  460,414  110,499  在建 
138  烟台百圣源  经济开发区  57.7%  176,746  312,390  180,249  在建 
139  烟台城市之光Ⅱ  福山区  51.1%  55,711  150,600  76,957  在建 
140  烟台翡翠长安  莱山区  29.4%  105,056  189,100  55,595  前期 
141  长春西宸之光  汽开区  40.0%  154,246  308,500  123,400  在建 
142  长春愿景都城  净月区  90.0%  80,000  120,000  108,000  在建 
143  哈尔滨公园大道  道外区  24.1%  39,392  101,800  24,534  前期 
144  哈尔滨滨江大都会  道里区  49.9%  29,360  120,374  60,067  前期 
145  太原春和景明  万柏林区  41.0%  239,977  534,439  219,120  在建 
146  阳曲金域蓝湾  阳曲县  50.0%  84,308  209,643  104,822  在建 
147  晋中紫院  榆次区  50.6%  29,143  58,285  29,492  在建 
148  太原翡翠晋阳湖  晋源区  48.9%  127,040  254,079  124,245  前期 
149  太原公园大道  晋源区  33.1%  32,450  139,534  46,186  前期 
150  太原东太堡项目后续地块  迎泽区  90.0%  76,088  198,277  178,449  前期 
151  晋中紫郡  榆次区  50.0%  93,947  187,894  93,947  前期 
152  天津民和花苑  大兴区  87.0%  76,888  155,749  135,502  在建 
63                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
 规划   公司权益 
序号   项目名称  位置  权益比例   占地面积   进展 
建筑面积   建筑面积  
153  天津叠彩道项目  河西区  33.1%  24,013  47,996  15,887  在建 
154  天津万科天地  东丽区  49.9%  147,353  183,000  91,317  在建 
155  天津麒麟湿地万科小镇  东丽区  49.1%  166,735  185,034  90,852  在建 
156  天津西华府  西青区  57.8%  181,503  298,539  172,556  在建 
157  天津观澜  滨海新区  48.6%  90,781  196,848  95,668  在建 
158  天津锦庐  西青区  28.5%  40,547  72,985  20,801  在建 
159  天津东郡  东丽区  50.0%  34,710  60,325  30,163  在建 
160  天津西庐南  西青区  99.0%  49,684  81,729  80,912  在建 
161  天津西庐北  西青区  98.8%  52,189  103,963  102,715  在建 
162  唐山未来城  高新区  53.6%  68,237  170,575  91,428  在建 
163  唐山金域华府二期  丰润区  32.0%  50,879  124,992  39,997  在建 
164  唐山万科蓝山项目  高新技术开发区  49.8%  80,103  197,059  98,135  在建 
165  秦皇岛拾光海湾  北戴河新区  16.0%  89,811  94,707  15,153  在建 
166  秦皇岛未来城二期  海港区  59.2%  68,011  136,022  80,525  前期 
167  青岛紫台南项目  市北区  54.6%  5,043   17,649   9,636   在建 
168  青岛黄岛扒山项目  黄岛区  46.0%  131,985  308,597  141,955  在建 
169  石家庄翡翠书院  长安区  49.9%  168,944  411,746  205,461  前期 
170  石家庄紫郡  长安区  48.2%  30,908  95,408  45,987  在建 
171  石家庄新都会  循环化工园区  41.0%  60,661  224,049  91,860  在建 
172  石家庄翡翠公园  桥西区  51.0%  70,549  164,064  83,673  前期 
173  重庆北麓官邸项目  江北区  60.0%  31,243  24,658  14,795  前期 
174  重庆魔方城项目  江北区  60.0%  27,105  111,328  66,797  前期 
175  重庆翡翠公园  渝北区  97.8%  46,592  113,233  110,742  在建 
176  重庆森林公园项目  两江新区  65.5%  204,218  398,940  261,306  在建 
177  成都理想城E地块  郫都区  93.5%  7,504  22,511  21,048  在建 
178  成都怡心湖133亩项目  双流区  50.0%  88,336  265,009  132,505  前期 
179  成都怡心湖122亩项目  双流区  50.0%  81,356  220,803  110,402  前期 
180  成都川商项目  高新区  69.8%  20,939  100,505  70,152  前期 
181  成都公园传奇  天府新区  69.6%  108,704  329,284  229,182  在建 
182  成都梦想之光  仁寿县  50.3%  42,293  93,041  46,800  在建 
183  成都翡翠和悦  天府新区  32.8%  55,926  82,600  27,093  在建 
184  眉山未来之光  文林镇  40.0%  43,661  109,152  43,661  在建 
185  眉山崇礼937亩项目  东坡区  94.4%  624,711  1,026,894  969,388  前期 
186  成都锦南堂  高新区  70.0%  84,423  168,848  118,194  在建 
187  成都新川49亩项目  高新区  99.0%  32,637  123,470  122,235  前期 
188  成都悦海园  青白江区  51.0%  104,624  418,494  213,432  前期 
189  贵阳翡翠公园项目  观山湖区  41.0%  374,968  935,662  383,621  在建 
190  贵阳新都荟  观山湖区  45.2%  612,054  816,429  369,026  在建 
191  银川城市之光初昕苑  兴庆区  22.4%  89,837  152,717  34,209  在建 
192  银川城市之光晨星苑  兴庆区  33.8%  106,121  180,402  60,976  在建 
193  兰州万科时代  榆中县  50.3%  129,835  338,646  170,339  前期 
194  兰州万科城后续地块  皋兰县  41.0%  255,756  739,146  303,050  前期 
195  银川御宸  金凤区  16.9%  56,556  84,833  14,337  前期 
196  银川理想城  金凤区  25.5%  98,215  239,874  61,168  前期 
197  银川翡翠公园  金凤区  19.2%  179,686  165,190  31,716  在建 
198  西宁万科城（万澜）  城中区  39.0%  70,667  176,668  68,901  前期 
199  西宁万科城（万灿）  城中区  39.0%  164,608  441,771  172,291  前期 
200  西宁万科城（万贤）  城中区  39.0%  37,140  100,316  39,123  前期 
201  武汉万科联投理想星光083地块  江夏区  19.4%  65,548  185,404  35,968  在建 
202  武汉万科联投理想星光082地块  江夏区  49.0%  64,726  176,069  86,274  在建 
203  武汉万科金域天地  硚口区  46.0%  6,711  23,897  10,993  前期 
204  武汉万科理想城悦府  夷陵区  90.0%  32,041  51,050  45,945  在建 
64                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
 规划   公司权益 
序号   项目名称  位置  权益比例   占地面积   进展 
建筑面积   建筑面积  
205  武汉葛店姚湖村项目  葛店开发区  60.0%  21,452  80,760  48,456  前期 
206  昆明翡翠滨江  官渡区  30.6%  161,266  527,960  161,556  在建 
207  昆明香榭北郡  五华区  54.4%  43,053  166,487  90,569  在建 
208  昆明翡翠南郡  官渡区  24.1%  92,972  289,350  69,733  在建 
209  昆明王家桥项目  五华区  50.0%  246,576  912,045  456,023  前期 
210  西双版纳万科曼西缇  勐海县  23.3%  454,043  579,895  135,116  在建 
211  玉溪抚仙湖太阳山项目后续地块  澄江县  33.2%  528,796  255,900  84,959  前期 
212  西安万科大都会一期  沣西新城  86.9%  141,500  362,187  314,741  在建 
213  西安万科大都会二期  沣西新城  65.9%  135,900  359,384  236,834  前期 
214  西安万科云谷  雁塔区  78.7%  31,569  47,353  37,267  在建 
215  西安万科悦湾  浐灞生态区  47.6%  75,406  178,256  84,850  在建 
216  西安万科澜岸  浐灞生态区  99.8%  140,736  288,027  287,451  前期 
217  西安万科公园大道  雁塔区  40.0%  49,898  139,668  55,867  在建 
218  乌鲁木齐公园里  高新区  61.0%  61,148  145,419  88,706  在建 
219  乌鲁木齐大都会  水磨沟区  70.0%  36,104  162,470  113,729  在建 
220  乌鲁木齐天山府  天山区  49.1%  120,090  280,300  137,627  前期 
221  乌鲁木齐公园大道  米东区  87.9%  85,938  300,782  264,387  前期 
222  乌鲁木齐都会传奇二期  沙依巴克区  54.1%  38,204  92,975  50,299  前期 
223  郑州百荣E5项目  二七区  100.0%  59,332  236,904  236,904  前期 
224  郑州万科美景橙果   高新区   41.0%  7,893   21,688   8,892   在建  
225  郑州长基云庐  中牟县  43.0%  146,726  158,941  68,345  在建 
226  郑州万科民安江山府  惠济区  46.2%  55,312  220,778  101,999  在建 
227  周口万科溥天龙堂  川汇区  41.2%  151,933  472,115  194,511  前期 
合计  22,063,694  46,813,951  24,902,146    
 
上述项目公司权益地价和综合改造成本总额合计约人民币1,351.4亿元。 
 
报告期末至本报告披露日，本集团新增加开发项目11个，按万科权益计算的规划建筑面积约302.6万
平方米，总建筑面积约367.0万平方米。详细情况如下： 
单位：平方米 
 规划   公司权益 
序号   城市  项目名称  位置  权益比例  占地面积   进展 
建筑面积  建筑面积  
桂城街平西社区聚龙振兴工业区
1  佛山  南海区  100.00%  52,222  182,777  182,777  前期 
项目 
2  福州  排尾01号地块  台江区  100.00%  205,862  624,811  624,811  前期 
3  广州  中新知识城ZSCN-C1-3地块  黄埔区  19.98%  191,580  344,844  68,900  前期 
4  北京  高丽营于庄6004等地块  顺义区  49.00%  43,326  64,989  31,845  前期 
5  青岛  吴家沟岔村改项目  即墨区  50.00%  70,037  112,060  56,030  前期 
6  沈阳  首府云城项目  皇姑区  100.00%  334,407  691,487  691,487  前期 
7  石家庄  锅炉厂项目  新华区  51.00%  48,731  116,138  59,230  前期 
8  成都  五龙山P地块沸腾小镇商业地块  新都区  50.00%  43,896  44,167  22,084  前期 
9  眉山  花海生态城地块  仁寿县  100.00%  731,482  880,480  880,480  前期 
10  西安  曲江创意谷项目  雁塔区  60.00%  80,004  499,234  299,540  在建 
11  郑州  大都会E3地块  二七区  100.00%  36,531  109,157  109,157  在建 
合计  1,838,078  3,670,144   3,026,341    
 
报告期内，本集团获得64个物流地产项目，总建筑面积约494.3万平方米。 
   
65                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
单位：万平方米 
 
 万科权益
序号  城市  项目名称  位置  权益比例  占地面积    总建筑面积   项目进度 
建筑面积 
1  武汉  江夏物流园（二期）  江夏区  99.5%  15.7  9.89  9.84  已运营 
2  沈阳  苏家屯物流园  苏家屯区  99.5%  13.3  7.15  7.11  已运营 
3  大连  大窑湾物流园  金普新区  100.0%  23.7  13.39  13.39  在建 
济阳县崔寨
4  济南  济阳物流园  90.0%  13.7  8.1  7.29  在建，部分运营 
镇 
5  南昌  空港物流园  经开区  70.0%  13.1  7.08  4.96  已运营 
6  南宁  五象物流园  五象新区  100.0%  6.9  6.11  6.11  在建 
7  南宁  高新区物流园  高新区  100.0%  10.7  12.18  12.18  已运营 
8  杭州  大江东临江物流园  萧山区  100.0%  4.6  3.83  3.83  在建，部分运营 
9  昆山  昆山周市物流园  周市镇  100.0%  7.47  3.95  3.95  在建 
10  上海  上海金山工业区物流园  上海金山区  100.0%  9.13  5.93  5.93  在建，部分运营 
11  昆山  昆山保税物流园  昆山市  100.0%  3.6  1.95  1.95  已运营 
12  宁波  宁波北仑港物流园  北仑区  100.0%  6.64  3.86  3.86  已运营 
13  上海  上海南桥冷链物流园  奉贤区  100.0%  2.54  3.06  3.06  在建 
14  泉州  泉州石狮物流园  石狮市  100.0%  13.59  7.64  7.64  在建 
15  无锡  无锡旺庄物流园  新吴区  100.0%  7.87  7.69  7.69  在建 
16  上海  上海浦东临港物流园  浦东新区  100.0%  10  5.07  5.07  已运营 
17  上海  上海金山漕泾物流园  金山区  100.0%  5.05  7.4  7.4  未开工 
18  上海  上海嘉定物流园  嘉定区  100.0%  4.26  7.19  7.19  已运营 
19  昆山  昆山花桥物流园  花桥镇  30.0%  6.87  4.75  1.43  已运营 
天津宁河物流园 
20  天津  宁河区  90.0%  14.28  8.56  7.7  在建 
（二期） 
21  长春  长春经开物流园  经济开发区  85.0%  9.4  5.51  4.68  在建 
22  无锡  无锡锡山物流园  锡山区  100.0%  12.62  6.74  6.74  在建，部分运营 
23  上海  上海青浦物流园  青浦区  60.0%  15.94  14.49  8.69  已运营 
24  上海  上海枫泾物流园  金山区  100.0%  5.88  6.06  6.06  已运营 
25  武汉  武汉空港物流园  黄陂区  90.0%  6.6  6.8  6.12  在建 
26  涿州  保定涿州物流园  孙庄镇  100.0%  9.91  12.28  12.28  未开工 
27  昆明  昆明高新区物流园  高新区  90.0%  6.27  2.94  2.65  在建 
28  西宁  西宁海东物流园  海东区  100.0%  13.34  7.85  7.85  在建 
昆明高新区物流园 
29  昆明  高新区  100.0%  10.92  9.88  9.88  在建 
（二期） 
30  泉州  泉州紫帽物流园  晋江市  100.0%  7.43  6.07  6.07  在建 
31  廊坊  廊坊安次物流园  安次区  100.0%  10  9.99  9.99  未开工 
32  上海  上海海港冷链物流园  奉贤区  100.0%  4.33  3.08  3.08  已运营 
33  廊坊  廊坊广阳冷链物流园  广阳区  100.0%  4  3.07  3.07  已运营 
34  宁波  宁波北仑冷链物流园  北仑区  100.0%  6.8  4.43  4.43  已运营 
35  南京  南京栖霞冷链物流园  栖霞区  100.0%  7.6  3.33  3.33  已运营 
36  成都  成都新津冷链物流园  成都新津县  100.0%  5.13  3.92  3.92  已运营 
37  厦门  厦门海沧冷链物流园  海沧区  65.0%  5.67  1.65  1.07  已运营 
38  广州  广州黄埔冷链物流园  黄浦区  60.0%  6.17  6.53  3.92  已运营 
39  沈阳  沈阳浑南物流园  浑南区  100.0%  10.87  6.66  6.66  未开工 
40  南宁  南宁新中智慧园  五象新区  100.0%  6.76  5.2  5.2  在建 
41  南宁  南宁新中保税智慧园  五象新区  100.0%  9.31  5.22  5.22  在建 
42  常熟  常熟物流园  常熟市  100.0%  7.45  4.26  4.26  已运营 
66                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
 万科权益
序号  城市  项目名称  位置  权益比例  占地面积    总建筑面积   项目进度 
建筑面积 
43  厦门  厦门同安物流园  同安区  70.0%  6  4.54  3.18  已运营 
44  宁波  宁波江北物流园  江北区  100.0%  7.96  16.49  16.49  在建 
45  上海  青浦香花桥物流园  青浦区  100.0%  14.07  12.8  12.8  已运营 
46  天津  天津静海物流园  静海区  100.0%  26.82  27.65  27.65  未开工 
47  天津  廊坊东供应链产业园  武清区  100.0%  16.87  17.88  17.88  未开工 
48  南昌  南昌空港赣江物流园  临空经济区  95.0%  9.33  9.31  8.84  在建 
49  宁波  宁波慈溪经开物流园  慈溪市  100.0%  5.87  4.53  4.53  在建，部分运营 
50  宁波  余姚姚东物流园  余姚市  100.0%  6.45  6.79  6.79  未开工 
51  重庆  重庆南岸物流园  南岸区  100.0%  5.53  5.33  5.33  未开工 
52  西安  西安高新物流园  高新区  100.0%  9.29  5.52  5.52  未开工 
53  台州  台州物流园  台州市  100.0%  12  11.47  11.47  未开工 
54  温州  温州南物流园  平阳县  100.0%  4.07  5.26  5.26  未开工 
55  惠州  惠州博罗物流园  博罗县  100.0%  5  3.99  3.99  未开工 
56  广州  广州南沙物流园  南沙区  100.0%  10.69  10.43  10.43  在建 
57  东莞  东莞万江物流园  万江区  100.0%  3.28  6.71  6.71  已运营 
58  青岛  青岛即墨物流园  即墨区  100.0%  10.27  6.31  6.31  在建，部分运营 
59  福州  福州连江物流园  连江县  90.0%  17.04  10.33  9.3  未开工 
60  郑州  郑州中牟物流园  中牟区  100.0%  5.08  5.03  5.03  未开工 
61  长春  长春新区物流园  新区  100.0%  12.75  7.59  7.59  未开工 
62  哈尔滨  哈南物流园  双城区  100.0%  15.07  8.76  8.76  未开工 
63  南京  南京六合物流园  六合区  100.0%  19.85  17.36  17.36  未开工 
64  乌鲁木齐  乌鲁木齐空港物流园  新市区  100.0%  26.96  19.49  19.49  未开工 
合计  625.65  494.31  473.46  - 
三、重大资产和股权出售 
（一）出售重大资产情况 
公司报告期未出售重大资产。 
（二）出售重大股权情况 
公司报告期未出售重大股权。 
四、公司控制的结构化主体情况 
□ 适用 √不适用  
67                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
五、主要供应商、客户情况 
（一）向前5大供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比 
报告期内，本集团从前 5名材料设备供应商的采购额合计人民币 46.7亿元，占全年采购总额的 2.0%，
占采购总额的比例少于 30%；其中本集团向最大供应商的采购额约为人民币 15.1 亿元，占全年采购总额
的0.6%。 
（二）向前5大客户营业额合计占公司营业收入的百分比 
本集团目前主要产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散。仅部分政府代建项
目，或少数团购现象产生较高营业额。报告期内，前 5 名客户的营业额约为人民币 20.7 亿元，占本集团
全年营业收入的比例为 0.7%，占本集团全年营业收入的比例少于 30%；其中最大客户的营业额约为人民
币7.0亿元，占本集团全年营业收入的比例0.2%。 
六、投资者互动与投资者保护情况 
本集团一向重视投资者关系。2018年，公司根据相关规定以及《公司信息披露管理办法》，持续加
强信息披露管理，发布境内外公告591份，保护投资者的知情权。 
除了及时充分的信息披露，本集团还坚持通过各种方式保持与投资者的沟通与互动。2018年，本集
团接待投资者来访和电话会议500余次，参加境内外机构组织见面会40场，组织月度销售和经营会议12场、
境内外业绩推介会4场，网络路演2次，通过深交所互动易回复投资者提问130余条。本集团为进一步拓展
与投资者沟通的渠道，于年初上线了“万科投资者关系”微信公众号，方便投资者随时查阅临时公告、
定期报告、月度销售等信息，推送的微信图文全年阅读量达19万次。此外，本集团还通过电话、电子邮
件、网上互动平台等方式与投资者交流，维护投资者和公司之间的长期信任关系。 
本集团于2015年设立投资者教育基地，并在2016年被授予“国家级证券期货投资者教育基地”称号。
2018年，本集团投资者教育基地接待各种参观来访近9,000人次，并且新增了万科投资者教育基地网站助
力投教知识宣传，通过与投资者的交流互动，帮助投资者更好的了解股东权利及义务、股票投资等基本
知识。 
   
68                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
2018年本集团投资者接待主要情况如下： 
谈论的内容及提
类别  时间  地点  方式  接待对象 
供的资料 
BNP活动  2018.1  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
瑞银证券活动  2018.1  上海  见面会  券商、基金等各类投资者 
德意志银行活动  2018.1  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
DBS活动  2018.1  新加坡  见面会  券商、基金等各类投资者 
野村证券活动  2018.1  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
安信国际活动  2018.1  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
广发证券活动  2018.1  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
美林证券活动  2018.1  纽约  见面会  券商、基金等各类投资者 
花旗证券活动  2018.1  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
深圳（上海、
年度业绩推介会  2018.3  见面会  券商、基金、个人等各类投资者 
北京）、香港 
里昂证券活动  2018.3  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
花旗证券活动  2018.3  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
瑞信证券活动  2018.3  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
瑞信证券活动  2018.4  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
建银国际活动  2018.4  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
摩根大通活动  2018.4  伦敦  见面会  券商、基金等各类投资者 
瑞银证券活动  2018.4  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
华创证券活动  2018.4  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
国信证券活动  2018.4  上海  见面会  券商、基金等各类投资者 
广发证券活动  2018.4  北京  见面会  券商、基金等各类投资者  1、谈论的主要内
海通证券活动  2018.4  杭州  见面会  券商、基金等各类投资者  容： 
广发证券活动  2018.4  上海  见面会  券商、基金等各类投资者  1） 公司日常经
营情况； 
广发证券活动  2018.5  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
2） 公司发展战
摩根大通活动  2018.5  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
略； 
广发证券活动  2018.5  上海  见面会  券商、基金等各类投资者  3） 公司对行业
瑞信证券活动  2018.5  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者  变 化 的 看
天风证券活动  2018.7  北京  见面会  券商、基金等各类投资者  法。 
国泰君安证券活 2018.7  2、提供的主要资
深圳  见面会  券商、基金、个人等各类投资者  料： 
动 
公司定期报告等
中期业绩推介会  2018.8  深圳（上海、 见面会  券商、基金、个人等各类投资者  公开资料。 
北京）、香港   
里昂证券活动  2018.8  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
长江证券活动  2018.8  上海  见面会  券商、基金等各类投资者 
中信建投证券活 2018.8 
北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
动 
花旗证券活动  2018.9  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
摩根大通活动  2018.9  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
瑞信证券活动  2018.9  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
中金证券活动  2018.9  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
里昂证券活动  2018.9  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
星展证券活动  2018.9  新加坡  见面会  券商、基金等各类投资者 
中信证券活动  2018.11  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
中信建投证券活 2018.12 
上海  见面会  券商、基金等各类投资者 
动 
海通证券活动  2018.12  上海  见面会  券商、基金等各类投资者 
广发证券活动  2018.12  成都  见面会  券商、基金等各类投资者 
注：上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者大多超过50家。 
深圳、东莞、 三菱 UFJ 摩根士丹利证券、海通证券、野村
广州、苏州、 证券、花旗、华创证券、瑞银证券、上投摩
报告  小组或 
接待券商  中山、珠海、 根、摩根大通、工银国际、大和证券、瑞穗
期内  一对一 
昆明、太原、 证券、冈三证券、美林、滨银综合研究所、
厦门、福州、 中金、国泰君安、国泰证券、招商证券、 
69                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
长沙、上海、 德意志银行、申万宏源、中银国际、长江证
南京、无锡、 券、高盛、山西证券、天风证券、凯基证
扬州、徐州、 券、汇丰环球研究、东吴证券、平安证券、
杭州、宁波、 广发证券、西南证券、华泰证券、中泰证
合肥、北京、 券、DBS 证券、里昂证券、三菱日联证券、
天津、唐山、 东北证券、方正证券、东莞证券、摩根大
沈阳、济南、 通、山西证券、东方证券、瑞信、巴克莱、
青岛、成都、 兴业证券、海通证券、东兴证券、安信证
武汉、重庆、 券、华创证券、第一上海、BNP等 
西安等 
广发信德投资、嘉实基金、泰康资管、三井
住友资产管理、三井住友信托银行、富国生
命投资顾问、富国生命保险、大成基金、长
信基金、中信银行、交银施罗德基金、金鹰
基金、华夏基金、博时基金、人保资产管
理、中信产业基金、海富通基金、景林资
本、国泰基金、中银基金、鹏华基金、诺安
基金、南方基金、平安资管、汇添富基金、
兴业基金、兴全基金、瑞信资管、千合资
本、全国社保基金理事会、安邦资管、中国
深圳、东莞、 人寿资管、建信基金、工银瑞信基金、华安
广州、中山、 基金、富国基金、太平资管、银华基金、国
珠海、厦门、 投瑞银基金、中融基金、国泰世华、国联安
苏州、福州、 基金、圆信永丰基金、华商基金、信诚投
长沙、上海、 资、智川基金、高景资产、东方基金、东方
南京、无锡、 资管、淡水泉、申万菱信基金、新华资产、
接待基金、其他
报告  扬州、徐州、 小组或  高毅资产、行健资管、SOROS Fund 
投资机构及个人
期内  杭州、宁波、 一对一  Management、Matthews Asia、Deutsch Asset 
投资者 
合肥、北京、 & Wealth Management、GIC、JP Morgan 
天津、唐山、 Asset Management、GSA Capital、Norges 
沈阳、济南、 Bank、Mondrian、Wellington、Prime 
青岛、成都、 Capital、Fidelity、Contrarian Capital、
武汉、重庆、 Flowering Tree IM、Och-Ziff、Point 72、
西安等  Cathay Life、Adage Capital、Balyasny、
Caxton Associates、GLG、Millennium、
Point、Yarra Capital Management、Wavestone 
Capital、T Rowe Price、IFM、Pictet Asset 
Manager、Nissay Asset Management 、
Ilmarinen Mutual Pension Insurance Co、
Firetrail Investments、Wilson Asset 
Management、Ruffer LLC、APG、APS、
ARGA Investment Management, LP、Athena 
Capital、Morningstar Investment Management 
Asia Limited、Investec Asset Management等 
 
   
70                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
2018年，公司荣获多个奖项如下： 
序号  奖项  颁发单位 
1  2018CCTV中国十佳上市公司  中央电视台 
2  中国上市公司金牛卓越贡献奖-郁亮 
3  2017年度金牛最具投资价值奖  《中国证券报》 
4  2017年度金牛董秘奖-朱旭 
5  “中国证券金紫荆奖”最具投资价值上市公司  香港大公文汇传媒集团 
6  最受尊敬企业第一名 
7  最佳ESG/SRI标准第一名 
8  最佳投资者关系项目第一名（由买方评选） 
9  最佳CEO第一名（由买方评选） 
美国金融杂志《机构投资者》
10  最佳分析师日第二名 
(Institutional Investor)  
11  最佳投资者关系（公司）第二名 
12  最佳CFO第二名（由买方评选） 
13  最佳公司治理第三名 
14  最佳IR专才第三名（由买方评选） 
15  最佳投资者关系-企业交易奖（大盘组）  香港投资者关系协会 
16  “金狮奖”（H股）最佳投资者关系管理奖  新浪财经 
17  2018年度中国最佳企业公民综合大奖  《21世纪经济报道》 
18  2018中国企业社会责任榜“杰出企业奖”  《第一财经日报》 
19  2018年度中国上市公司最具社会责任奖 
金融界 
20  2018年中国上市公司杰出品牌奖 
21  2018中国房地产上市企业30强  观点地产 
22  最受内地机构投资者关注港股通公司名列第 9 位  约调研平台和格隆汇联合主办 
23  2018年度中国蓝筹地产企业  《经济观察报》 
24  2018中国上市房企十强第1名  亿瀚智库&中国网 
25  2018杰出品牌价值上市公司  中金在线 
26  第十三届中国上市公司董事会“金圆桌奖”董事会治理特殊贡献奖 
《董事会》杂志 
27  第十三届中国上市公司董事会“金圆桌奖”最具创新力董秘-朱旭 
28  2018年中国最佳董事会50强  财富中文网 
29  第十四届新财富金牌董秘-朱旭  新财富 
30  2018年中国上市公司最佳CEO-郁亮  《福布斯》 
31  2018金翼奖港股通公司领军人物-郁亮 
《证券时报》 
32  入选“2018金翼奖港股通公司价值排行榜” 
注：《机构投资者》(Institutional Investor) 的评选为2018年度亚洲区（日本除外）最佳企业管理团队 (the 2018 All-Asia 
(ex-Japan) Executive Team)评选榜单。 
七、获准许的弥偿条文 
于报告期及直至本报告刊发日期内，未曾有或现有生效的任何获准许弥偿条文（不论是否由本公司
订立）惠及本公司的董事或监事，亦未曾有或现有生效的任何获准许弥偿条文（如由本公司订立）惠及
本公司之有联系公司的董事或监事。 
本公司已就董事及监事可能面对之有关法律行动安排适当的董事及监事责任保险。 
   
71                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
八、管理合约 
报告期内，本公司概无与董事或本公司任何全职雇员以外的任何人士订立或存在有关本公司全部或
任何重大部分业务的管理及行政的重大合约。 
九、董事及监事服务合约 
各董事及监事已分别与本公司订立服务合约。董事及监事概无与本公司订立不得于一年内免付赔偿
（法定赔偿除外）予以终止的服务合约。   
十、与利益相关方关系  
本集团深明在可持续发展的路上，员工、客户和业务伙伴是本集团可持续发展的关键。本集团致力
与员工紧密联系，为客户提供优质服务，同时与业务伙伴协力同心，支持社会公益事务，以实现可持续
发展。本集团重视人力资源，为员工提供公平的工作环境，营造共融及多元化文化氛围。本集团提供有
具竞争力的薪酬待遇，并按照员工的表现，提供不同的晋升机会。本集团确保所有业务皆按照健康及安
全管理系统的各项原则落实执行。本集团为员工提供定期培训，包括内部培训和由外部专业机构提供的
进修课程，从而使员工对市场及行业的最新发展有所了解。本集团非常重视顾客的意见，通过日常沟通
及定期巡视等作出了解。本集团亦订立了处理客户服务、支持和投诉的机制。当响应客户投诉时，本集
团会将其视作改善与客户关系的良机，遵循国际标准的指引，迅速作出反应。 
十一、董事有关财务报表的责任 
董事知悉编制本集团截至报告期末的财务报表的责任。 
董事并不知悉任何重大不确定因素涉及可能对本集团持续经营能力造成重大影响的事件或情况。 
有关本集团审计师就财务报表的报告责任声明见审计报告。 
 
72                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
第五节  重要事项 
一、利润分配及分红派息预案 
公司利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2018 年度本公司按照中国企业会计准则之合并
及母公司可分配利润情况如下： 
单位：人民币元 
  公司合并  母公司 
税后可分配利润  103,218,024,960.16  23,599,733,010.88 
其中：2018年度净利润  33,772,651,678.61  22,986,348,424.81 
结转年初可分配利润  79,380,610,082.45  10,548,621,386.97 
分配2017年度股利  -9,935,236,800.90  -9,935,236,800.90 
注1：母公司和公司合并利润出现明显差异，主要是因为实施《企业会计准则2006》后，对子公司的投资只能采用成本
法核算，子公司法人主体根据《公司法》计提盈余公积金留存在其公司本身以及本年度子公司利润尚未分配至母公司所致。 
注 2：2018 年结转的年初未分配利润包含因执行新修订的收入准则、金融工具准则增加的年初未分配利润
2,208,759,472.58元。 
 
根据有关法规及《公司章程》规定，综合考虑股东利益及公司长远发展需求，董事会向股东大会提
交2018年度利润分配方案如下： 
1、 母公司公积金已超过公司股本的50%，本年不计提法定公积金； 
2、按照母公司净利润的50%计提任意公积金； 
3、按照母公司净利润的50%和上年度未分配利润共同作为分红基金的来源。 
4、剩余未分配利润留存下一年。 
 
2018年度公司可分配利润分配情况如下： 
单位：人民币元 
占本年公司合并报表中
占本年母公司净利
  母公司  归属于母公司股东净利
润比例 
润比例 
2018年度净利润  22,986,348,424.81  100%  68.06% 
计提法定公积金  -  -  - 
计提任意盈余公积金  11,493,174,212.40  50.00%  34.03% 
计提2018年度分红基金  11,493,174,212.41  50.00%  34.03% 
年初可分配利润  613,384,586.07  -  - 
分配2018年度现金股利  11,811,892,641.07  51.39%  34.97% 
留转以后年度分配利润  294,666,157.41  -  - 
 
公司 2018年度分红派息方案：2018年度拟合计派发现金股息人民币 11,811,892,641.07元（含税），
占公司 2018年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为 34.97%，不送红股，不以公积金转增股本。 
如以 2018年末公司总股份数 11,039,152,001股计算，每 10股派送人民币 10.70元（含税）现金股息。如
公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总
股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。 
73                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
独立董事认为，公司 2018 年度利润分配及分红派息方案的制定符合《公司章程》及有关规定，充分
考虑各类股东的利益，独立董事一致同意将有关方案提交股东大会审议。 
就本公司所知，概无股东就放弃或同意放弃任何股息订立任何安排。 
 
公司过去三年的分红派息方案为： 
年份  分红派息方案 
2017年度  以分红派息股权登记日股份为基数，每10股派送人民币9.0元（含税）现金股息 
2016年度  以分红派息股权登记日股份为基数，每10股派送人民币7.9元（含税）现金股息 
2015年度  以分红派息股权登记日股份为基数，每10股派送人民币7.2元（含税）现金股息 
公司过去三年现金分红情况： 
单位：人民币元 
占公司合并报表
公司合并报表中
现金分红金额 母公司  占母公司净利 中归属于母公司 公司合并报表的年
年份  归属于母公司股
（含税）  净利润  润的比例  股东的净利润的 度可分配利润 
东的净利润 
比例 
2017年度  9,935,236,800.90 13,437,215,980.28 28,051,814,882.36  73.94%  35.42%  80,531,154,604.94 
2016年度  8,720,930,080.79 12,777,146,023.88 21,022,606,256.56  68.25%  41.48%  65,672,270,911.73 
2015年度  7,948,189,440.72  9,949,954,678.46 18,119,406,249.27  79.88%  43.87%  54,587,845,031.57 
最近三年累计现金分红金额占公司合并最近三年年均归属于母公司股东净利润的比例  118.78% 
二、承诺事项履行情况 
（一）公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告
期末尚未履行完毕的承诺事项 
地铁集团成为本集团第一大股东后，公开表示始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城市配套
服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化“轨
道+物业”发展模式。地铁集团于 2017年 3月 18日披露详式权益变动报告书做出以下承诺，截止本报告
期末，地铁集团始终遵守其承诺。 
1、关于保持公司独立性的承诺 
为保持上市公司独立性，地铁集团做出如下承诺： 
“一、上市公司的人员独立 
1、上市公司的高级管理人员（总经理、副总经理、董事会秘书及财务负责人等）专职在上市公司工
作，并在上市公司领取薪酬，不在本公司及本公司控制的企业担任除董事、监事以外的职务及领取薪酬。 
2、上市公司的财务人员不在本公司及本公司控制的企业中兼职。 
3、上市公司人事关系、劳动关系及工资管理独立于本公司及本公司控制的企业。 
4、本公司仅通过股东大会行使股东权利，按照法律法规或者上市公司章程及其他规章制度的规定推
荐出任上市公司董事、监事和高级管理人员的人选，本公司不会逾越股东大会或董事会干预上市公司的
人事任免。 
   
74                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
二、上市公司的财务独立 
1、上市公司建立独立的财务会计部门，建立独立的财务核算体系和财务管理制度。 
2、上市公司能够独立作出财务决策，本公司不会逾越上市公司的股东大会或董事会干预上市公司的
资金使用、调度。 
3、上市公司独立开具银行账户，本公司及本公司控制的企业不会与上市公司及其控股子公司共用银
行账户。 
4、上市公司及其控股子公司独立纳税。 
三、上市公司的机构独立 
1、上市公司依法建立和完善法人治理结构，建立独立、完整的组织机构，并与本公司的机构完全分
开；上市公司不会与本公司及本公司控制的企业存在办公机构混同或经营场所混用的情形。 
2、上市公司独立自主地运作，本公司不会逾越股东大会及董事会干预上市公司的经营管理。 
四、上市公司的业务独立 
1、上市公司独立拥有开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面向市场自主经营的能力。 
2、本公司不会无偿或者以明显不公平的条件要求上市公司为本公司提供商品、服务或者其他资产。
如本公司及本公司控制的企业与上市公司发生关联交易，本公司或本公司控制的企业将遵循公正、公平、
公开的一般商业原则，依照市场经济规则，根据有关法律、法规、规范性文件和公司的有关规定履行合
法程序，依法签订协议，保证交易价格的透明、公允、合理，在股东大会以及董事会对有关涉及本公司
及所控制的其他企业与上市公司的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并将督促上市公司及时
履行信息披露义务，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东特别是中小股东的利益。 
五、上市公司的资产独立 
1、上市公司拥有与其经营有关的业务体系和独立完整的资产，且该等资产全部处于上市公司的控制
下，并为上市公司独立拥有和运营。 
2、除正常经营性往来外，本公司及本公司控制的企业不违规占用上市公司的资产。 
本公司将确保自身及本公司控制的企业严格遵守中国证券监督管理委员会关于上市公司独立性的相
关规定，不利用股东地位违反上市公司规范运作程序，不会越权干预上市公司及其子公司的经营管理活
动，不侵占上市公司及其子公司的利益，不损害上市公司和其他股东的合法权益。若违反上述承诺，本
公司将承担相应的法律责任，包括但不限于对由此给上市公司及其中小股东造成的全部损失承担赔偿责
任。” 
2、关于避免同业竞争的承诺 
为保持上市公司的独立性，避免因同业竞争问题给上市公司带来不利影响，地铁集团承诺： 
“在本公司拥有万科的股东表决权的比例不低于 20%且本公司为拥有万科的股东表决权比例最高的
股东期间： 
1、本公司将本着有利于上市公司的原则，在本公司及本公司控制的企业与上市公司及其子公司因实
质或潜在的同业竞争产生利益冲突时，在合法合规的前提下优先考虑上市公司及其子公司的利益。 
75                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
2、本公司不会利用从上市公司了解或知悉的信息，协助本公司或任何第三方从事或参与与上市公司
从事的业务存在实质性竞争或潜在竞争的任何经营活动。 
3、若因本公司或本公司控制的企业违反上述承诺而导致上市公司权益受到损害的，本公司将依法承
担相应的赔偿责任。” 
3、关于规范关联交易的承诺 
为规范本次权益变动完成后可能与上市公司之间产生的关联交易，地铁集团做出如下承诺： 
“1、本公司及本公司控制的企业将严格按照法律、法规及其他规范性文件的规定行使股东的权利，
履行股东的义务，保持上市公司在资产、财务、人员、业务和机构等方面的独立性。 
2、本公司及本公司控制的企业不利用股东的地位促使上市公司股东大会或董事会通过关联交易做出
侵犯中小股东合法权益的决议。 
3、本公司及本公司控制的企业不以借款、代偿债务、代垫款项或者其他任何方式占用上市公司的资
金。 
4、如本公司及本公司控制的企业与上市公司发生关联交易，本公司或本公司控制的企业将遵循公正、
公平、公开的一般商业原则，依照市场经济规则，根据有关法律、法规、规范性文件和公司的有关规定
履行合法程序，依法签订协议，保证交易价格的透明、公允、合理，在上市公司股东大会以及董事会对
有关涉及本公司及所控制的其他企业与上市公司的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并将督
促上市公司及时履行信息披露义务，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东特别是中小股东的利
益。 
5、本公司及本公司控制的企业将严格按照相关法律法规的规定以及上市公司的公司章程履行关联交
易决策程序以及相应的信息披露义务。 
本公司将确保自身及本公司控制的企业不通过与上市公司之间的关联交易谋求超出上述规定以外的
特殊利益，不会进行有损上市公司及其中小股东利益的关联交易。若违反上述承诺，本公司将承担相应
的法律责任，包括但不限于对由此给上市公司及其中小股东造成的全部损失承担赔偿责任。 
上述承诺一经签署立即生效，至本公司不再为上市公司的关联方时失效。” 
（二）公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预
测及其原因做出说明 
□ 适用 √ 不适用  
三、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。 
76                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
四、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 
□ 适用 √ 不适用 
五、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 
√ 适用 □ 不适用  
2017 年，财政部分别修订并发布了收入准则、金融工具准则，并要求在境内外同时上市的企业以及
在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报告的企业，自 2018年 1 月 1日起施行上
述会计准则。 
按照上述要求，本集团自2018年1月1日起执行上述会计准则。本次会计政策变更具体情况如下： 
（1）收入准则 
本集团在编制公司 2018 年度财务报告时，根据首次执行收入准则的累积影响数，调整当年年初留存
收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。同时，本集团在 2018 年度报告财务报告
附注中披露与原规定相比，执行本准则对 2018 年度财务报告相关项目的影响金额，如有重大影响说明其
原因。 
（2）金融工具准则 
按照金融工具准则的要求，本集团将可供出售金融投资分类为公允价值计量变动计入损益或计入其
他综合收益。本集团评估了原来成本法计量的可供出售股权金融投资，选择不同的计量方法对公司财务
报告无重大影响。根据首次执行金融工具准则的相关规定，本集团在编制公司 2018 年度期间报告时，无
需重述 2017 年比较期间数据，但应当对期初留存收益或其他综合收益进行追溯调整。对财务报表项目进
行调整的按规定在财务报告附注中披露。 
本报告期会计政策变更对当年财务报表的影响按规定在财务报告附注中披露。本报告期无主要会计
估计变更。 
六、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。 
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明 
√ 适用 □ 不适用  
本报告期内，本公司新增 1,058 家子公司，减少 66 家子公司，具体情况参见第十二节财务报告附注
六。 
77                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
八、聘任会计师事务所情况 
2017 年度股东大会决议继续聘请毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）和毕马威会计师事务所
为公司2018年度会计师事务所。下表为聘请会计师事务所情况： 
类型  2018年度  2017年度 
连续服务
审计费用  审计费用 
审计项目  审计单位  年限  审计单位 
（人民币万元）  （人民币万元） 
依据中国企业会计准则编制
毕马威华振会计师事务 毕马威华振会计师事务
的集团合并财务报表以及出 18年 
所（特殊普通合伙）  所（特殊普通合伙） 
具内部控制审计报告  1,400.00  1,400.00 
依据国际财务报告准则编制
毕马威会计师事务所  26年  毕马威会计师事务所 
的集团合并财务报表 
签字会计师  房炅  3年  房炅 
签字会计师  陈泳意  3年  陈泳意 
上述审计费用均包含审计过程需支出的差旅费。 
九、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况 
□ 适用 √ 不适用  
十、破产重整相关事项 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期未发生破产重整相关事项。 
十一、重大诉讼、仲裁事项 
□ 适用 √  不适用  
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。 
十二、重大收购资产事项进展情况 
2018 年 1 月 22 日，公司参与的财团完成对在新加坡交易所上市的 Global Logistic Properties Limited
（股票代码：MC0，以下简称“普洛斯”、“GLP”）的私有化（以下简称“本次收购”），GLP 当日
从新加坡交易所主板退市。本次收购完成及 GLP 退市后，本公司控股的联接基金拥有 GLP Holdings L.P.
（原名Nesta Investment Holdings, L.P.）约21.4%的权益（GLP  Holdings L.P.持有GLP 100%的实益权益），
相应拥有21.4%的GLP Holdings L.P.普通合伙人的A类普通股直接权益，成为GLP Holdings L.P.及其普通
合伙人权益的单一最大持有人。 
   
78                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
2019年1月9日，公司下属企业广州万科企业有限公司（原名：广州市万科房地产有限公司）之全资
子公司广州市万溪房地产有限公司（以下简称“广州万溪”）与广东国际信托投资公司破产清算组（以
下简称“破产清算组”）签署《关于改制土增税预估及转让款确认书》，双方结束对广东省信托房产开
发公司及广东国际信托投资公司广州房地产分公司（以下简称“两家公司”）的共同监管，破产清算组
于2019年1月9日向广州万溪移交两家公司的实际控制权。截至2019年1月9日，广州万溪累计向破产
清算组支付投资权益款及债权转让款人民币201亿元，并按约定继续履行其他义务。 
十三、重大关联交易 
本集团报告期内不存在重大关联交易事项。 
十四、重大合同及其履行情况 
（一）托管、承包、租赁事项情况 
1、托管情况 
本集团报告期不存在重大托管情况。 
2、承包情况 
本集团报告期不存在重大承包情况。 
3、租赁情况 
本集团报告期不存在重大租赁情况。 
（二）重大担保 
1、担保情况 
单位：万元 
被担保对象  担保方  报告期末担
序号  担保类型  担保开始日  担保到期日 
(万科所占权益比例)  (万科所占权益比例)  保余额 
利亨有限公司（Gain Pioneer 
1  万科企业股份有限公司  438,600.00   连带责任担保  2015-10-30  2020-10-30 
Limited）(100%) 
Vanke Best Gain Holdings  万科置业（香港）有限
2  142,576.95   连带责任担保  2014-12-23  2019-12-23 
Limited(100%)  公司(100%) 
汇恩有限公司（Alliance  万科置业（香港）有限
3  209,055.90   连带责任担保  2016-2-19  2020-4-19 
Grace Limited）(100%)  公司(100%) 
科修达有限公司（Fozter 
4  万科企业股份有限公司  75,354.92   连带责任担保  2016-4-14  2021-4-14 
Limited）(100%) 
79                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
被担保对象  担保方  报告期末担
序号  担保类型  担保开始日  担保到期日 
(万科所占权益比例)  (万科所占权益比例)  保余额 
汇荣发展有限公司（Allied 
万科置业（香港）有限
5  Glory Development Limited） 62,108.89   连带责任担保  2016-10-5  2021-4-19 
公司(100%) 
（100%） 
6  C Plaza Co., Ltd.（100%）  V Capital Limited(100%)  129,123.84   连带责任担保  2016-9-21  2019-10-28 
22-12 JACKSON AVENUE  VANKE HOLDINGS 
7  9,395.90   连带责任担保  2017-6-30  2020-6-30 
OWNER LLC （70%）  USA LLC(100%) 
Sinobird Holding  万科地产（香港）有限
8  15,680.00   连带责任担保  2018-3-28  2019-6-30 
Limited(100%)  公司(100%) 
Hybest (BVI) Company  万科地产（香港）有限
9  16,320.00   连带责任担保  2018-3-29  2019-6-30 
Limited(100%)  公司(100%) 
广州黄埔文冲城中村房地产 广州市万科房地产有限
10  36,000.00   连带责任担保  2014-6-13  2019-6-12 
开发有限公司(100%)  公司(100%) 
广州黄埔文冲城中村房地产 广州市万科房地产有限
11  2,700.00   连带责任担保  2016-2-29  2019-6-12 
开发有限公司(100%)  公司(100%) 
广州黄埔文冲城中村房地产 广州市万科房地产有限
12  125,000.00   连带责任担保  2017-5-9  2020-5-8 
开发有限公司(100%)  公司(100%) 
上海中区地产有限公司
13  （Shanghai Central Land Estate  V Capital Limited(100%)  5,770.00   连带责任担保  2016-9-21  2019-10-28 
Ltd.）（100%） 
上海申养投资管理股份有限 上海万科投资管理有限
14  1,681.00   连带责任担保  2016-12-16  2024-12-15 
公司（41%）  公司（100%） 
深圳市万科滨海房地产有限 深圳市万科房地产有限
15  44,850.00   连带责任担保  2017-2-22  2019-2-20 
公司(50%)  公司(100%) 
广州黄埔文冲城中村房地产 广州市万科房地产有限
16  4,700.00   连带责任担保  2017-3-1  2019-6-12 
开发有限公司(100%)  公司(100%) 
广州市万溪房地产有限公司 广州市万科房地产有限
17  348,485.70   连带责任担保  2017-7-4  - 
(100%)  公司(100%) 
广州黄埔文冲城中村房地产 广州市万科房地产有限
18  80,000.00   连带责任担保  2017-8-4  2020-8-3 
开发有限公司(100%)  公司(100%) 
深圳市万科房地产有限
19  深圳森懋置地有限公司(30%)  34,440.00   连带责任担保  2017-9-15  2022-9-15 
公司(100%) 
上海闵行区万科双语学校 上海万科房地产有限公
20  3,000.00   连带责任担保  2017-12-27  2021-6-27 
(100%)  司(100%) 
上海浦东新区民办万科学校 上海万科房地产有限公
21  10,000.00   连带责任担保  2017-12-27  2021-6-27 
(100%)  司(100%) 
云南澄江老鹰地休闲旅游度 昆明万科房地产开发有
22  124,884.00   连带责任担保  2017-12-29  2022-12-28 
假村有限公司（36%）  限公司(100%) 
合肥万科置业有限公司
合肥新辉皓辰地产有限公司 (100%) 
23  21,596.00   连带责任担保  2017-12-22  2019-12-22 
（40%）  合肥新辉裕祥房产投资
有限公司(100%) 
广州市万锦房地产有限公司 广州市万科房地产有限
24  55,900.00   连带责任担保  2018-1-18  2021-1-18 
(100%)  公司(100%) 
长春市睿智达远东房地产开 长春万科房地产有限公
25  4,463.71   连带责任担保  2018-3-20  2019-1-7 
发有限责任公司(100%)  司(100%) 
万科物业服务（香港）有限 万科物业发展股份有限
26  1,060.00   连带责任担保  2018-5-24  2021-5-24 
公司（63%）  公司（63%） 
合肥市碧合房地产开发有限 合肥万科置业有限公司
27  28,500.00   连带责任担保  2018-6-28  2021-6-28 
公司（25%）  (100%) 
80                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
被担保对象  担保方  报告期末担
序号  担保类型  担保开始日  担保到期日 
(万科所占权益比例)  (万科所占权益比例)  保余额 
武汉金万置业有限公司 武汉市万科房地产有限
28  47,000.00   连带责任担保  2018-10-10  2021-10-9 
（50%）  公司（100%） 
扬州万景置业有限公司 扬州万科房地产有限公
29  11,553.50   连带责任担保  2018-9-30  2021-9-12 
（33.01%）  司（100%） 
北京恒燚企业管理有限公司 北京万科企业有限公司
30  323,400.00   连带责任担保  2018-10-10  2023-12-31 
（100%）  （100%） 
报告期内，本公司未提供新的担保，本公司控股子公司为其他控股子公司提供41.68亿元担保，为联
营公司及合营公司提供8.71亿元担保。各担保主体严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通
知》（证监发[2005]120 号）规定，履行了相应的审批程序。 
截至2018年12月31日，公司担保余额为人民币241.32亿元，占公司2018年末经审计归属于上市公司股
东净资产的比重为15.5%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额人民币208.93亿元，
公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为人民币32.39亿元。公司及公司控股子公司不存
在对外担保。公司亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。 
2、违规对外担保情况 
公司报告期无违规对外担保情况。 
（三）其他重大合同 
公司报告期不存在其他重大合同。 
十五、处罚及整改情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在重大处罚及整改情况。 
十六、公司及其第一大股东的诚信状况 
报告期内，公司及公司第一大股东地铁集团不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期
未清偿等情况。 
十七、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。 
81                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
十八、购买、出售或赎回本公司之上市证券 
报告期内本公司或本公司附属公司无其他购入、出售或赎回本公司或本公司附属公司的上市证券的
情况。 
十九、优先购买权  
本集团《公司章程》并无有关本集团有责任按比例向现有股东提呈发售新股份的优先购买权规定。 
二十、《证券法》和《上市公司信息披露管理办法》所规定的需披露的重大事项 
报告期内，按照《证券法》和《上市公司信息披露管理办法》所规定的重大事项，公司已在巨潮资
讯网进行了披露，具体如下： 
序号  公告日期  公告 
1  2018-1-23  关于私有化普洛斯交易完成的公告 
2  2018-2-1  关于变更公司总裁、首席执行官的公告 
3  2018年第一次临时股东大会决议公告 
2018-2-24 
4  重要公告 
5  2018-4-4  公告 
6  2018-4-19  根据70亿美元中期票据计划发行于2023年到期的9.71亿美元中期票据的公告 
7  2018-4-26  关于执行新修订的收入、金融工具等五项会计准则的公告 
8  2018-5-26  根据70亿美元中期票据计划发行于2023年到期的6.5亿美元中期票据的公告 
9  2018-6-7  2018年度第一期超短期融资券发行结果公告 
10  2018-6-12  关于向合格投资者公开发行公司债券申请获得中国证监会核准的公告 
11  2018年度第二期超短期融资券发行结果公告 
2018-6-30 
12  2017年度股东大会决议公告 
13  2018-07-03  关于股东签署股份转让协议的提示性公告 
14  2018-07-25  关于股东权益变动的提示性公告 
15  2018-07-31  2018年度第三期超短期融资券发行结果公告 
16  2018-08-01  2018年度第四期超短期融资券发行结果公告 
17  2018-08-04  2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)发行公告 
18  2018-08-08  关于2018年累计新增借款超过上年末净资产百分之二十的公告 
19  2018-08-16  关于授权子公司开展外汇套期保值的公告 
20  2018-09-08  关于超短期融资券获准注册的公告 
21  2018-09-12  关于股东权益变动的提示性公告 
22  2018-09-22  2018年度第六期超短期融资券发行结果公告 
23  2018-10-13  2018年度第七期超短期融资券发行结果公告 
24  2018-10-17  关于股东股份转让的公告 
25  2018-10-24  2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第二期)发行公告 
26  2018-11-01  2018年度第八期超短期融资券发行结果公告 
82                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
序号  公告日期  公告 
27  2018-11-16  2018年度第二期中期票据发行结果公告 
28  2018-12-12  根据70亿美元中期票据计划发行于2024年到期的6.3亿美元中期票据的公告 
二十一、报告期后事项 
序
公告日期  公告标题  事项简介 
号 
1  2019-1-10  关于广信房产资产包完成交割的公告  公司下属子公司购买广信房产资产包完成交割。 
肖民先生因工作变动拟担任公职人员，辞去公司董事职
2  2019-1-16  关于董事辞职的公告 
务。 
公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债
2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专
3  2019-2-27  券（第一期），最终发行规模为 20 亿元，票面利率为
项公司债券（第一期）发行结果公告 
3.65%。 
83                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
第六节  股本变动及股东情况 
一、股本变动情况 
（一）公司股份变动情况表（截至2018年12月31日） 
单位：股 
2017年12月31日  增减变动（+，-）  2018年12月31日 
股份类别 
数量（股）  比例  其他（注）  数量（股）  比例 
一、有限售条件股份           
1.国家及国有法人持股           
2.境内法人持股           
3.境内自然人持股  9,026,490  0.08%  0  9,026,490  0.08% 
4.外资持股           
有限售条件股份合计  9,026,490  0.08%  0  9,026,490  0.08% 
二、无限售条件股份                     
1.人民币普通股  9,715,170,043  88.01%  0  9,715,170,043  88.01% 
2.境外上市外资股  1,314,955,468  11.91%  0  1,314,955,468  11.91% 
无限售条件股份合计  11,030,125,511  99.92%  0  11,030,125,511  99.92% 
三、股份总数  11,039,152,001  100.00%  0  11,039,152,001  100.00% 
 
（二）报告期内限售股份变动情况表 
                                                                                                                                                                    单位：股 
上年末限售  本年解除限售 本年增加限售 本年末限售 
股东名称  限售原因  解除限售日期 
股数  股数  股数  股数 
郁亮  5,479,684  0  0  5,479,684 
按照《深交所
上市公司股东
担任公司董
及董事、监
王文金  1,735,718  0  0  1,735,718  事、监事、高 事、高级管理
级管理人员 
人员减持股份
   
解冻  1,118,059  0  0  1,118,059  实施细则》规
张旭  678,029  0  0  678,029  定执行 
周清平  15,000  0  0  15,000 
合计  9,026,490  0  0  9,026,490  -  - 
   
84                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
（三）证券发行与上市情况 
1、报告期内及近期证券发行情况 
发行规模 
公司债券名称  债券简称  债券代码  发行日期  发行利率  上市日期 
（亿元） 
万科企业股份有限公司2018年 2018年8月8
面向合格投资者公开发行住房 18万科01  112742  日至2018年8 4.05%  15  2018年8月31日 
租赁专项公司债券（第一期）  月9日 
万科企业股份有限公司2018年 2018年10月
面向合格投资者公开发行住房 18万科02  112784  26日至2018年 4.18%  20  2018年11月19日 
租赁专项公司债券（第二期）  10月29日 
万科企业股份有限公司2019年 2019年2月25
面向合格投资者公开发行住房 19万科01  112844  日至2019年2 3.65%  20  2019年3月12日 
租赁专项公司债券(第一期)  月26日 
2、截至报告期末公司无内部职工股。 
二、股东情况介绍（截至 2018年 12月 31日） 
（一）股东情况表 
单位：股 
2018年末 243,763户（其中A股243,721户， 2019年2月28日  239,133户（其中A股239,089户，H股44
股东总数  H股42户）  股东总数  户） 
前10名股东持股情况 
持有有
股东  持股  报告期内增减变 限售条 质押或冻结
股东名称  持股总数 
性质  比例  动情况  件股份 的股份数量 
数量 
境内国有
地铁集团  29.38%  3,242,810,791  0  0  0 
法人 
HKSCC NOMINEES LIMITED注1  境外法人  11.91%  1,314,911,984  +4,145  0  0 
境内非国
钜盛华  8.39%  926,070,472  0  0  926,068,101 
有法人 
安邦人寿保险股份有限公司－保守型
其他  6.34%  699,623,983  +455,946,132  0  0 
投资组合 
国信证券－工商银行－国信金鹏分级
其他  4.14%  456,993,190  0  0  0 
1号集合资产管理计划 
前海人寿保险股份有限公司－海利年
其他  3.11%  343,829,742  -5,946,699  0  0 
年 
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项
其他  2.98%  329,352,920  0  0  0 
资产管理计划 
香港中央结算有限公司注2  其他  2.07%  228,786,132  +149,827,738  0  0 
境内国有
中央汇金资产管理有限责任公司  1.72%  189,566,000  0  0  0 
法人 
前海人寿保险股份有限公司－聚富产
其他  1.66%  183,788,200  -34,293,183  0  0 
品 
战略投资者或一般法人因配售新股成
无 
为前10名股东的情况 
 
   
85                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
  
前10名无限售条件股东持股情况 
股东名称  持有无限售条件股份数量  股份种类 
地铁集团  3,242,810,791  人民币普通股（A股） 
HKSCC NOMINEES LIMITED  1,314,911,984  境外上市外资股（H股） 
钜盛华  926,070,472  人民币普通股（A股） 
安邦人寿保险股份有限公司－保守型
699,623,983  人民币普通股（A股） 
投资组合 
国信证券－工商银行－国信金鹏分级
456,993,190  人民币普通股（A股） 
1号集合资产管理计划 
前海人寿保险股份有限公司－海利年
343,829,742  人民币普通股（A股） 
年 
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项
329,352,920  人民币普通股（A股） 
资产管理计划 
香港中央结算有限公司  228,786,132  人民币普通股（A股） 
中央汇金资产管理有限责任公司  189,566,000  人民币普通股（A股） 
前海人寿保险股份有限公司－聚富产
183,788,200  人民币普通股（A股） 
品 
1、钜盛华持有前海人寿保险股份有限公司51%的股权。 
上述股东关联关系或一致行动的说明  2、除此之外，公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购
管理办法》规定的一致行动人。 
参与融资融券业务股东情况说明  无 
参与约定购回交易的股东  无 
注1：HKSCC NOMINEES LIMITED为本公司H股非登记股东所持股份的名义持有人。 
注2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司A股的非登记股东所持股份的名义持有人。 
上表中的“A股股东人数”是指合并融资融券信用账户后的股东数量。 
（二）报告期末前10名有限售条件股东持股数量及限售条件 
单位：股 
有限售条件 持有的有限售条件股 可上市  新增可上市交易
序号  限售条件 
股东名称  份数量  交易时间  股份数量 
1  郁亮  5,479,684 
2  王文金  1,735,718 
按照深交所相关
3  解冻  1,118,059  —  —  规定，所持股份
被限售。 
4  张旭  678,029 
5  周清平  15,000 
 
（三）控股股东和实际控制人情况 
公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。 
（四）持股10%以上股东情况 
1、地铁集团 
截止2018年12月31日，地铁集团持有公司A股股份3,242,810,791股，占公司股份总数的29.38%，
为公司的第一大股东。具体如下： 
 
 
 
86                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
 
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 
 
 
100% 
 
  深圳市地铁集团有限公司 
 
29.38% 
 
  万科企业股份有限公司 
 
地铁集团基本情况如下： 
注册时间：1998年7月31日 
注册资本：人民币4,407,136万元 
法定代表人：辛杰 
注册地址：深圳市福田区福中一路1016号地铁大厦27-31层 
经营范围：地铁、轻轨交通项目的建设经营、开发和综合利用；投资兴办实业（具体项目另行申
报）；国内商业，物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；经营广告业务；自有物业管理；轨道交
通相关业务咨询及教育培训。 
2、钜盛华及其一致行动人 
截止2018年12月31日，钜盛华及其一致行动人合计持有公司A股股份1,619,808,035股，占公司股
份总数的14.67%。具体如下： 
持有公司A股股票 占公司总股本
序号  股东名称 
数量（股）  比例 
1  钜盛华  926,070,472  8.39% 
2  前海人寿保险股份有限公司－海利年年  343,829,742  3.11% 
3  前海人寿保险股份有限公司－聚富产品  183,788,200  1.66% 
4  前海人寿保险股份有限公司－自有资金  166,107,821  1.50% 
5  前海人寿保险股份有限公司－万能型保险产品  11,800  0.00% 
合计  1,619,808,035  14.67% 
（1）钜盛华持有前海人寿 51%的股权。前海人寿为前海人寿保险股份有限公司－海利年年、前海人
寿保险股份有限公司－聚富产品、前海人寿保险股份有限公司－自有资金及前海人寿保险股份有限公司
－万能型保险产品的管理人。 
（2）钜盛华基本情况 
注册时间：2002年1月28日 
注册资本：人民币1,630,354.29万元 
法人代表：叶伟青 
注册地址：深圳市罗湖区宝安北路2088号深业物流大厦八楼802室 
87                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
经营范围：投资兴办实业（具体项目另行申报）；计算机软件开发；企业营销策划、信息咨询（不
含人才中介、证券、保险、基金、金融业务及其它限制项目）；建材、机械设备、办公设备、通信设备、
五金交电、电子产品、家具、室内装修材料的购销；国内贸易，货物及技术进出口；自有物业租赁；供
应链管理；为项目提供咨询、财务顾问服务。（以上法律、行政法规禁止的项目除外，法律、行政法规
限制的项目须取得许可后方可经营）。 
钜盛华的股东结构如下： 
序号  股东名称  持股比例 
1  深圳市宝能投资集团有限公司  67.4% 
2  深圳宝源物流有限公司  0.68% 
3  深圳市宝能创赢投资企业（有限合伙）  1.92% 
4  深圳市浙商宝能产业投资合伙企业（有限合伙）  30% 
（4）深圳市宝能投资集团有限公司基本情况 
注册时间：2000年3月23日 
注册资本：人民币30,000万元 
企业类型：有限责任公司（自然人独资） 
法人代表：姚振华 
股东结构：姚振华先生持股100%。 
经营范围：投资兴办实业（具体项目另行申报）；投资文化旅游产业（具体项目另行申报）；建筑、
装饰材料的购销及其它国内贸易（法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外）、
经营进出口业务（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）；
建筑设备的购销与租赁；信息咨询、企业管理咨询（不含人才中介、证券、保险、基金、金融业务及其
它限制项目）；供应链管理。 
   
88                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
钜盛华及其一致行动人与公司股权关系图如下 
 
姚振华 
100% 
深圳市宝能投资集团有限公司 
67.4% 
深圳市钜盛华股份有限公司 
51% 
前海人寿保险股份有限公司 
管理 
8.39% 
前 前 前 前
海 海 海 司 海
人 人 人 － 人
司 司 司
寿 寿 寿 万 寿
－ － －
保 保 保 能 保
海 聚 自
险 险 险 型 险
利 富 有
股 股 股 保 股
年 产 资
份 份 份 险 份
年 品 金
有 有 有 产 有
     
限 限 限 品 限
公 公 公   公
3.11%  1.66%  1.50%  0.0001% 
本公司 
 
   
89                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
（五）《证券及期货条例》规定的主要股东及其他人士持股情况 
就本公司董事所知，截止 2018年 12月 31日，按照《证券及期货条例》（香港法例第 571章）相关
规定，除本公司董事、监事或最高行政人员以外，公司主要股东拥有公司权益或淡仓情况如下： 
占公司已发 占公司已发
占公司已发
股东  身份  股份数量 权益性 股份  行A股股本  行H股股本
行股本总额
名称  （权益类别）  （股）  质  类别  总额的百分 总额的百分
的百分比 
比  比 
地铁集团  实益持有人  3,242,810,791  好仓  A股  33.35%  -  29.38% 
实益持有人  926,070,472  好仓  A股  9.52%  -  8.39% 
所控制法团的权
钜盛华  693,737,563  好仓  A股  7.13%  -  6.28% 
益 
合计  1,619,808,035  好仓  A股  16.65%  -  14.67% 
安邦保险集
所控制法团的权
团股份有限 743,106,220  好仓  A股  7.64%  -  6.73% 
益 
公司 
 UBS Group  所控制法团的权
65,712,782   好仓  H股  -  5.00%  0.60% 
AG  益 
所控制法团的权
105,229,938  好仓  H股  -  8.00%  0.95% 
BlackRock,  益 
Inc.  所控制法团的权
1,418,700  淡仓  H股  -  0.11%  0.01% 
益 
所控制法团的权
11,806,667  好仓  H股  -  0.90%  0.11% 
益 
所控制法团的权
7,778,506  淡仓  H股  -  0.59%  0.07% 
益 
JP Morgan  投资经理  70,758,616  好仓  H股  -  5.38%  0.64% 
Chase & Co.  持有股份的保证
289,888  好仓  H股  -  0.02%  0.003% 
权益的人 
可供借
核准借出代理人  63,015,334  出的股 H股  -  4.79%  0.57% 
份 
持有股份的保证
1,300  好仓  H股  -  0.0001%  0.00001% 
权益的人 
所控制的法团的 3,305,113  好仓  H股  -  0.25%  0.03% 
Citigroup 
权益  95,400  淡仓  H股  -  0.01%  0.00% 
Inc. 
可供借
核准借出代理人  118,331,541  出的股 H股  -  9.00%  1.07% 
份 
GIC Private 
投资经理  65,774,661  好仓  H股  -  5.00%  0.60% 
Limited 
除以上信息外，公司未知其他人士（不含公司董事、监事及最高行政人员）根据香港《证券与期货
条例》和《联交所上市规则》应披露权益或淡仓等情况。 
 
（六）按照《联交所上市规则》关于公众持股量的说明 
截止本公告披露日，公司在联交所主板上市的境外上市外资股（H 股）共 1,314,955,468 股，全部为
公众持股，占公司总股份的 11.91%。公司 H 股在联交所主板上市时已取得严格遵守《联交所上市规则》
第8.08（1）（b）条下的H股占公司总股份比例的豁免，截止本公告披露日公司公众持股量符合要求。 
90                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
第七节  董事、监事、高级管理人员及员工情况 
一、现任董事、监事、高级管理人员 
（一）基本情况及主要经历 
1、董事 
郁亮先生，1965年出生，现任公司董事会主席。郁先生于 1988年毕业于北京大学国际经济学系，获
学士学位；1997年获北京大学经济学硕士学位。郁先生1990年加入公司，1994年起任公司董事，1996年
任公司副总经理，1999年任公司常务副总经理兼财务负责人，2001年-2018年1月任公司总裁、首席执行
官，2017 年 7 月任公司董事会主席。加入万科之前，郁先生曾供职于深圳外贸集团。郁先生曾兼任中城
联盟投资管理股份有限公司董事、上海美特斯邦威服饰股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：
002269）独立董事。 
林茂德先生，1956 年出生，现任公司董事会副主席、董事会薪酬与提名委员会委员。林先生于 1983
年毕业于四川财经学院金融专业，获学士学位；现为正高职高级经济师。林先生曾任地铁集团副总经理、
董事总经理、党委副书记、董事长兼党委书记；深圳市振业（集团）股份有限公司（深交所上市公司，
股份代码：000006）总经理助理、总经济师、副总经理；以及四川财经学院金融系讲师。 
孙盛典先生，1955年出生，现任公司董事、董事会投资与决策委员会委员。孙先生于 2005年获得西
安交通大学工学博士学位；现为高级经济师。孙先生曾任深圳市赛格集团有限公司副总经理、董事、党
委委员、党委副书记、总经理、董事长兼党委书记；深圳市赛格日立彩色显示器件有限公司副总经理、
党委副书记、总经理兼党委书记、董事长；深圳市华星光电技术有限公司董事；创维数码控股有限公司
（联交所上市公司，股份代码：0751）独立董事；深圳市电子行业协会会长。孙先生目前兼任深圳华控
赛格股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：000068）副董事长以及康佳集团股份有限公司（深交
所上市公司，股份代码：000016）独立董事。 
陈贤军先生，1972 年出生，现任公司董事、董事会审计委员会委员，地铁集团董事、财务总监。陈
先生于 1993 年毕业于杭州电子工业学院(现名杭州电子科技大学)会计学专业，获学士学位；2004 年获得
厦门大学金融学专业硕士学位；现为注册会计师、正高级会计师。加入地铁集团之前，陈先生历任杭州
江南电子工程公司财务处会计，金田实业集团股份有限公司审计室主审，深圳市龙岗区燃气有限公司财
务部副部长（主持工作），深圳市深燃石油气有限公司财务部部长，深圳市人民政府国有资产监督管理
委员会产权管理处、业绩考核(审计)处、监督稽查处(审计处)科员、副主任科员，深圳市振业(集团)股份
有限公司（深交所上市公司，股份代码：000006）财务部副经理、经理，深圳市地铁三号线投资有限公
司财务总监。陈先生目前兼任深圳市东部公共交通有限公司董事。 
   
91                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
王文金先生，1966年出生，现任公司董事、执行副总裁、首席风险官。王先生于 1994年获中南财经
政法大学硕士学位，现为中国注册会计师非执业会员。王先生 1993 年加入万科，历任财务管理部总经理、
财务总监、首席财务官。在加入万科之前，王先生先后供职于合肥市塑料十厂、中科院安徽光学精密机
械研究所。王先生目前兼任万科投资的徽商银行股份有限公司（联交所上市公司，股份代码：3698）非
执行董事。 
张旭先生，1963 年出生，现任公司董事、董事会投资与决策委员会委员、执行副总裁、首席运营官。
张先生 1984 年毕业于合肥工业大学工业与民用建筑专业，获学士学位；2001 年获美国特洛伊州立大学
（Troy State University）MBA学位。张先生2002年加入万科，历任武汉市万科房地产有限公司总经理、
公司副总裁。在加入万科之前，张先生曾供职于中国海外集团。张先生目前兼任万科控股的万科置业
（海外）有限公司（联交所上市公司，股份代码：1036）董事会主席以及万科投资的悦榕集团（Banyan 
Tree Holdings Limited，新加坡交易所上市公司，股份代码：B58.SG）的非执行非独立董事。 
2、独立董事 
康典先生，1948 年出生，香港特别行政区居民。现任公司独立董事、董事会薪酬与提名委员会召集
人。康先生于1982年毕业于北京科技大学机械系机械制造专业，获学士学位；于1984年获中国社会科学
院研究生院经济学硕士学位。康先生于2009年至2016年任新华人寿保险股份有限公司（上海证券交易所
上市公司，股份代码：601336；联交所上市公司，股份代码：1336）董事长、首席执行官，兼任新华资
产管理股份有限公司董事长。1984年至 2009年历任中国国际信托投资公司海外项目管理处处长，中国农
村信托投资公司副总裁，中国包装总公司副总经理，香港粤海企业(集团)有限公司集团董事副总经理，粤
海金融控股有限公司董事长兼总经理，粤海证券有限公司董事长和粤海亚洲保险董事长，深圳发展银行
股份有限公司监事会主席。 
刘姝威女士，1952 年出生，现任公司独立董事、董事会审计委员会委员，中央财经大学中国企业研
究中心研究员。刘女士目前兼任珠海格力电器股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：000651）独
立董事。刘女士于 1986 年毕业于北京大学，获经济学硕士学位。刘女士师从我国著名经济学家陈岱孙教
授和厉以宁教授，为金融方面的知名学者。2002 年被评为中央电视台“经济年度人物”和“感动中
国――2002年度人物”。 
吴嘉宁先生，1960 年出生，香港特别行政区居民，现任公司独立董事、董事会审计委员会召集人、
薪酬与提名委员会委员。吴先生目前兼任中国石油化工股份有限公司（上海证券交易所上市公司，股份
代码：600028；联交所上市公司，股份代码：00386；纽约股票交易所上市公司，股份代码：SNP；伦敦
股票交易所上市公司，股份代码：SNP）独立董事，中国上市公司协会第二届独立董事专业委员会副主任
委员。吴先生于1984年、1999年分别获得香港中文大学工商管理学士及工商管理硕士学位。吴先生1984
年加入香港毕马威会计师行，1996 年起担任合伙人，后任毕马威中国副主席，2016 年 3 月退休。吴先生
现为香港执业会计师、澳门执业核数师暨会计师、香港会计师公会资深会计师（FCPA）、英国特许公认
会计师公会资深会员（FCCA）、英格兰及威尔士特许会计师协会会员（AICAEW）。 
   
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李强先生，1972 年出生，现任公司独立董事、董事会投资与决策委员会召集人，前海金融控股有限
公司董事长。李先生于1995年毕业于西安统计学院国民经济管理专业，获学士学位；于2002年获得中南
财经政法大学经济学硕士学位。李先生于 2014 年至 2015 年任前海金融控股有限公司总经理， 2013 至
2014年在深圳市前海管理局挂职担任副局长，1998年至2013年历任证监会深圳监管局副主任科员、主任
科员、处长，1995年至1998年在中国建设银行陕西省分行工作。 
3、监事 
解冻先生，1965 年出生，现任公司监事会主席、工会主席，兼任中国上市公司协会监事会专业委员
会委员。1987 年毕业于南京工学院无线电系，获学士学位；1997 年获上海交通大学管理学院工商管理硕
士学位；2007 年获上海交通大学管理学博士学位。1992 年加入万科，历任公司人事部经理、人力资源部
总经理、人力资源总监、公司副总经理、公司执行副总裁；2014 年起任公司监事、监事会主席。加入万
科之前，解先生曾供职于中国深圳彩电总公司深圳 RGB 电子有限公司。解先生曾于 2011 年 2月至 2017
年5月兼任深圳市海普瑞药业集团股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：002399）独立董事。 
郑英女士，1970年出生，现任公司监事。郑女士于 1991年毕业于西南财经大学经济信息管理专业，
获学士学位；于 1994 年获得西南财经大学数量经济专业硕士学位；现为高级经济师。郑女士历任深圳市
建设投资控股有限公司经理助理，深圳市振业(集团)股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：000006）
投资发展部经理、客户服务部经理、资产管理部经理，地铁集团下属的资源开发分公司党支部书记兼副
经理、物业开发总部副总经理、党委书记。 
周清平先生，1969 年出生，现任公司职工代表监事。1993 年毕业于湖南大学（原湖南财经学院）会
计专业，2011 年毕业于香港科技大学工商管理专业（EMBA），研究生学历，中国注册会计师。曾任职
于湘财证券有限责任公司，1995 年加入万科，任深圳市万科财务顾问有限公司财务经理，2000 年任成都
万科房地产有限公司财务总监，2003 年任公司风险管理部副总经理。2010 年起任公司监事、监察审计部
总经理。 
4、高级管理人员 
祝九胜先生，1969 年出生，现任公司总裁、首席执行官。1993 年获得中南财经大学（现中南财经政
法大学）经济学硕士学位，2003年获得中南财经政法大学经济学博士学位。1993年至2012年祝先生在中
国建设银行股份有限公司（上海证券交易所上市公司，股份代码：601939 /联交所上市公司，股份代码：
0939)深圳市分行工作，历任福田支行副行长（主持工作）、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副
行长等； 2012年加入万科，2012年至 2015年担任公司高级副总裁，2014年至今担任万科全资附属企业
深圳市万科财务顾问有限公司董事长，2016年至 2018年 1月担任万科联营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息
服务股份有限公司董事长兼总经理，2018年1月31日起任公司总裁、首席执行官。 
祝先生目前兼任绿景（中国）地产投资有限公司（联交所上市公司，股份代码：0095）独立非执行
董事、易居（中国）企业控股有限公司（联交所上市公司，股份代码：2048）非执行董事。祝先生曾兼
任徽商银行股份有限公司（联交所上市公司，股份代码：3698）非执行董事、深圳市康达尔（集团）股
份有限公司（深交所上市公司，股份代码：000048）董事。 
93                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
王文金先生，简历请见“董事”部分。 
张旭先生，简历请见“董事”部分。 
孙嘉先生，1978 年出生，现任公司执行副总裁、首席财务官、财务负责人。2001 年毕业于北京大学
经济学院，获学士学位；2007 年毕业于哈佛大学商学院，获工商管理硕士学位。2007 年加入万科，2008
年任公司战略与投资管理部总经理，2010 年任西安万科企业有限公司总经理，2012 年任上海万科企业有
限公司总经理，2015 年任公司副总裁。在加入万科之前，孙先生曾先后供职于麦肯锡咨询公司、中国网
络通信集团公司。 
朱旭女士，1975 年出生，现任公司副总裁、董事会秘书，兼任深交所第十届上市委员会委员，中国
上市公司协会第二届董事会秘书委员会常务委员，中国税务学会理事。朱旭女士为英国志奋领
（CHEVENING）学者，注册税务师。1997 年毕业于湖南财经学院（现湖南大学），获经济学学士学位；
2001 年毕业于中南财经政法大学，获管理学硕士学位；2006 年获伦敦大学学院公共政策硕士学位；朱女
士于 2016 年加入万科，加入万科之前，曾任职于深圳市国家税务局，国民技术股份有限公司（深交所上
市公司，股份代码：300077），深圳广田装饰集团股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：
002482）。多次荣获新财富金牌董秘，百佳董秘称号。 
（二）现任董事、监事、高级管理人员兼职情况 
1、在股东单位或其他关联单位任职情况 
姓名  单位名称  担任的职务  在股东单位是否领取报酬津贴 
陈贤军  深圳市地铁集团有限公司  董事、财务总监  是 
2、在其他单位任职情况 
姓名  单位名称  担任的职务  在其他单位是否领取报酬津贴 
陈贤军  深圳市东部公共交通有限公司  董事  否 
深圳华控赛格股份有限公司  副董事长  否 
孙盛典 
康佳集团股份有限公司  独立董事  否 
王文金  徽商银行股份有限公司  非执行董事  否 
万科置业（海外）有限公司  董事会主席  是 
张旭  悦榕集团（Banyan Tree Holdings 
非执行非独立董事  否 
Limited） 
中央财经大学  中国企业研究中心研究员  是 
刘姝威 
珠海格力电器股份有限公司  独立董事  是 
吴嘉宁  中国石油化工股份有限公司  独立董事  是 
李强  前海金融控股有限公司  董事长  是 
绿景（中国）地产投资有限公司  独立董事  是 
祝九胜 
易居（中国）企业控股有限公司  非执行董事  否 
 
   
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（三）报告期内变更的董事、监事及高级管理人员的姓名及变更原因 
2018年 1月 31日，经第十八届董事会第六次会议审议通过，公司董事会决定聘任祝九胜为公司总裁、
首席执行官，任期自董事会审议通过之日起至第十八届董事会任期届满止。董事会主席郁亮不再兼任公
司总裁、首席执行官。 
2019年1月15日，公司董事肖民因工作变动拟担任公职人员，辞去公司董事职务。 
（四）2018年度薪酬情况 
在公司任职的7位董事、监事、高级管理人员2018年从本集团获得的税前报酬合计人民币7,310.8万
元；其他董事、监事2018年在担任董事、监事期间从本集团获得的税前报酬合计人民币388.5万元。 
根据林茂德、李强、孙盛典、肖民、陈贤军、郑英的不领取报酬的个人申明，公司将上述6人的税后
报酬直接转给其所在单位或曾任职单位，上述6位董事或监事本人并未实际获得前述报酬。 
单位：人民币万元 
2018年税前  2017年税前 
姓名  职务  性别  年龄  任期起止日期 
报酬总额  报酬总额 
董事会主席  2017.7~2020 
郁亮  男  54  1,253.0  1,189.9 
董事  1994~2020 
林茂德  董事会副主席  男  63  2017.7~2020  33.3  0 
康典  独立董事  男  71  2017.7~2020  55.5  15.0 
刘姝威  独立董事  女  67  2017.7~2020  55.5  15.0 
吴嘉宁  独立董事  男  59  2017.7~2020  55.5  15.0 
李强  独立董事  男  47  2017.7~2020  55.5  0 
孙盛典  董事  男  64  2017.7~2020  33.3  0 
肖民  董事  男  56  2017.7~2019.1  33.3  0 
陈贤军  董事  男  47  2017.7~2020  33.3  0 
董事  2014~2020 
王文金  男  53  927.3  799.8 
执行副总裁  2007~2020 
董事  2017.7~2020 
张旭  男  56  1,004.5  904.0 
执行副总裁  2014~2020 
解冻  监事会主席  男  54  2014~2020  880.2  829.2 
郑英  监事  女  49  2017.7~2020  33.3  0 
周清平  监事  男  50  2010~2020  264.4  232.0 
总裁、首席执行
祝九胜  男  50  2018-2020  1,127.8  - 
官 
执行副总裁、财
孙嘉  男  41  2016~2020  1,004.5  903.9 
务负责人 
副总裁、董事会
朱旭  女  44  2016~2020  849.2  821.5 
秘书 
合计  7,699.3  5,725.3 
注：2018年1月31日起，郁亮不再兼任总裁、首席执行官，继续担任董事会主席职务；祝九胜任总裁、首席执行官。
2019年1月15日，肖民不再任公司董事。 
   
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2018年公司薪酬最高的五位人士的薪酬情况 
从公司领取的税前报酬总额  是否在股东单位或其他关联 
序号 
(人民币万元)  单位领取薪酬 
1  1,401.8  否 
2  1,352.7  否 
3             1,253.0   否 
4            1,253.0   否 
5          1,190.9   否 
合计        6,451.3   - 
2018年公司薪酬最高的五位人士中，有1位为董事。 
（五）报告期内持股变化情况 
现任董事、监事和高级管理人员持股情况： 
单位：股 
期末持股占总股份数
姓名  职务  期初持股数  期末持股数 
的比例 
郁亮  董事会主席  7,306,245  7,306,245  0.0662% 
王文金  董事、执行副总裁  2,314,291  2,314,291  0.0210% 
张旭  董事、执行副总裁  904,039  904,039  0.0082% 
解冻  监事会主席  1,490,745  1,490,745  0.0135% 
周清平  监事  20,000  20,000  0.0002% 
合计  12,035,320  12,035,320  0.1090% 
注：1、除上述之外，其他董事、监事和高级管理人员未持有公司股份。 
2、执行副总裁、首席财务官、财务负责人孙嘉的配偶持有公司 A 股股票 2,800 股；副总裁、董事会秘书朱旭的配偶持
有公司A股股票9,600股。报告期内，有关情况未发生变化。 
 
上述人员持有的公司股份全部为实益持有的A股股份，均为好仓。除以上信息外，公司未知公司董事、
监事、高级管理人员及相应联系人根据《证券及期货条例》（香港法例第571章）第352条存置的登记册
之权益及淡仓或根据《联交所上市规则》附录十《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》应通知公
司及联交所，持有公司及按《证券及期货条例》（香港法例第571章） XV部界定的相联法团的权益或淡
仓。 
二、员工数量、专业构成 
截至2018年12月31日，本集团共有在册员工104,300人，较上年增长34.2%，平均年龄为31.1岁，
平均司龄2.3年。其中男性员工68,709 人，女性员工35,591 人。分业务系统看，构成如下： 
（一）房地产开发系统 
房地产开发系统共有员工12,669人，较上年增长31.0%，平均年龄30.8岁，平均司龄2.7 年。学历构
成：博士占0.3%，硕士占17.0%，本科占62.0%，本科以下占20.7%，本科及以上学历占79.3% 。 
96                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
0.3%
17.0%
20.7%
博士
硕士
本科
62.0%
本科以下
 
专业构成： 
序号  专业构成  人数  占比  同比增减 
1  市场营销和销售人员  1,140  9%  11.8% 
2  专业技术人员  8,070  63.7%  23.6% 
3  管理类人员  3,459  27.3%  63.2% 
注：1、专业技术人员包括工程、设计、成本管理、采购和项目发展人员。 
2、管理类人员包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及高级管理人员。 
（二）物业服务系统 
物业服务系统共有员工80,116 人，较上年增加27.5%，平均年龄31.1岁，平均司龄2.2年。学历构成
如下：博士占0.001%，硕士占0.4%，本科占12.6%，本科以下占87.0%，本科及以上学历占13.0%。 
0.4%
0.001%
12.6%
博士
硕士
本科
本科以下
87.0%
 
   
97                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
（三）其他系统 
其他系统共有员工 11,515人，较上年增长 122.4%，平均年龄 32.9岁，平均司龄 3.4年，学历构成如
下：博士占0.05%，硕士占6.2%，本科占30.2%，本科以下占63.5%，本科及以上学历占36.5% 。 
0.05%
6.2%
博士
30.2% 硕士
本科
63.5%
本科以下
 
本集团整体薪酬体系继续贯彻“按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬，保有和吸纳优秀人
才”的理念。公司高级管理人员的薪酬，在市场调查的基础上，根据本集团整体经营业绩情况确定。报
告期内，本集团计提职工薪酬福利合计人民币149.6亿元。 
人才是本集团最宝贵的财富，本集团制定了分层分级的员工培训计划，培训内容包含专业能力、管
理能力、企业文化项目及领导力发展项目，定期组织如万科大讲堂、新职员、新动力培训、学徒班、星
战团、鲲鹏班、青年奋斗者训练营、珠峰行动等培训项目。本集团将继续致力于为优秀人才提供充足的
发展空间，创造良好的工作氛围。 
98                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
第八节  公司治理报告暨企业管治报告 
公司始终遵循简单、透明、规范及负责的价值观，严格按照法律、法规以及上市公司规范性文件的
要求，不断完善公司治理和提高公司规范运作水平。公司股东大会、董事会、监事会及高级管理人员严
格按照《公司章程》赋予的职责，履行各自的权利及义务。 
一、公司治理情况综述 
报告期内，公司严格遵守《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、香港相关法律法规以
及《联交所上市规则》，并结合公司实际情况，不断完善和提高公司治理规范运作水平。 
《企业管治守则》第A.6.7条规定，独立非执行董事及其他非执行董事应出席股东大会，对公司股东
的意见有公正的了解。 
报告期内，本公司共召开2次股东大会，因于相关时间有其他重要事务等原因，董事们未能出席每次
股东大会。董事出席情况可参见本报告本章节之“四、股东与股东大会”之“2、董事出席股东大会的情
况”。 
《企业管治守则》第A.2.7条规定，主席应至少每年与独立非执行董事举行一次没有其他董事出席的
会议。尽管本年度本公司主席未与全体独立非执行董事举行无其他董事出席的会议，但主席与每一位独
立非执行董事均保持密切的沟通，收集任何疑虑或问题并及时进行解答，以便于必要之时召开会议。 
除以上情况外，于报告期内，本公司遵守了《企业管治守则》中规定的其余所有守则条文。 
公司已构建了职能齐备、相互制衡的公司法人治理结构，股东大会、董事会、监事会及高级管理层
严格按照《公司章程》赋予的职责，行使权利及履行义务，并充分发挥董事会专业委员会、独立董事的
作用，有效实施公司治理，维护股东和公司的利益，保障公司持续健康发展。2018年，公司荣获中央电
视台颁发的“2018年CCTV中国十佳上市公司” 、国际权威金融杂志《机构投资者》（Institutional 
Investor）颁发的“2018年度亚洲区（日本除外）最佳企业管理团队和公司治理奖”、《董事会》杂志颁
发的第十三届中国上市公司董事会“金圆桌奖”董事会治理特殊贡献奖等若干奖项。  
公司董事、监事、高级管理人员遵守《标准守则》，公司董事、监事、高级管理人员及员工遵守公
司的《内幕信息及知情人管理制度》及《员工买卖公司证券的规定》等规章制度，严格内幕信息的防控，
报告期内公司并无内幕信息知情人违规买卖公司证券的行为。 
二、公司相对于第一大股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况 
公司与第一大股东地铁集团及其下属企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立，公司
具有独立完整的业务及自主经营能力。公司不存在向地铁集团报送未公开信息等违反公司治理准则的行
为。 
99                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
三、同业竞争情况 
□ 适用  √ 不适用  
四、股东与股东大会情况 
（一）本报告期股东大会情况 
1、股东大会召开情况 
报告期内，公司共召开了2次股东大会，详情如下： 
2018年2月 23日，公司于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心召开 2018年第一次临时股
东大会。公司 A 股、H 股股东通过现场会议、网络投票（仅适用于 A 股股东）方式参加本次股东大会，
所持股数占公司总股本的比例为71.23%，具体详见公司日期为2018年2月23日及2018年2月24日（分
别在联交所及巨潮资讯网披露）的公告。 
2018年6月 29日，公司于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心召开 2017年度股东大会。
公司 A 股、H 股股东通过现场会议、网络投票（仅适用于 A 股股东）方式参加本次股东大会，所持股数
占公司总股本的比例为56.84%，具体详见公司日期为2018年6月29日及2018年6月30日（分别在联交
所及巨潮资讯网披露）的公告。 
2、董事出席股东大会的情况 
报告期内，董事努力做到亲身出席股东大会，积极了解公司股东的意见。各董事出席股东大会的情
况如下2： 
姓名  职位  亲自出席(次) 
郁亮  董事会主席、执行董事  2 
林茂德  董事会副主席、非执行董事  0 
康典  独立董事  0 
刘姝威  独立董事  1 
吴嘉宁  独立董事  1 
李强  独立董事  1 
孙盛典  非执行董事  0 
肖民  非执行董事  0 
陈贤军  非执行董事  0 
王文金  执行董事  2 
张旭  执行董事  2 
（二）表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 
□ 适用 √ 不适用  
   
                                                        
2 本公司部分董事因公务原因未能亲身出席股东大会。 
100                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
（三） 股东权利 
1、召开临时股东大会 
按照《公司章程》，单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东有权向董事会请求召开临时股东大
会。董事会应当根据法律、行政法规和《公司章程》的规定，在收到请求后 10 日内提出同意或不同意召
开临时股东大会的书面反馈意见。董事会不同意召开临时股东大会，或者在收到请求后5日内未作出反馈
的，单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东还有权以书面形式向监事会提议召开临时股东大会。监
事会未在规定时间内发出股东大会通知的，连续 90 日以上单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东可
以自行召集和主持临时股东大会。 
2、向股东大会提出议案 
公司召开股东大会，单独或合计持有本公司发行在外的有表决权的股份总额 3%以上的股东可以在股
东大会召开 10 日前以书面形式向本公司提出临时提案并提交召集人。召集人应当在收到提案后 2 日内发
出股东大会补充通知，公告临时提案的内容。 
非独立董事候选人名单由上届董事会或连续一百八十个交易日单独或合计持有公司发行在外有表决
权股份总数3%以上的股东提出。 
监事候选人中的股东代表由上届监事会或单独或合计持有公司发行在外有表决权股份总数 3%以上的
股东提出。 
单独或者合并持有本公司发行在外有表决权股份总数 1%以上的股东可以提出独立董事候选人，并经
股东大会选举决定。 
3、召开临时董事会会议 
经代表 10%以上表决权的股东提议，可以召开临时董事会会议。董事会主席应在自接到代表 10%以
上表决权的股东提议后10日内召集董事会会议。 
4、向董事会做出查询 
股东可通过年报之公司简介中的地址向本公司寄发书面查询文件，以向董事会作出查询。股东在向
本公司提供证明其持有本公司股份的种类以及持股数量的书面文件并经本公司核实股东身份后，有权依
据《公司章程》的规定查阅本公司有关信息，包括《公司章程》、财务会计报告等。 
报告期内，本公司未修改《公司章程》。最新的《公司章程》在联交所网站及本公司网站可供查阅。 
（四） 投资者关系 
截止2018年末，公司发行内资股（A股） 9,724,196,533股，占公司总股份的88.09%；发行在联交所
上市的外资股（H股）1,314,955,468股， 占公司总股份的 11.91%。H股全部为公众持股，2018年末总市
值约为港币349.78亿元。详情请参见本报告之“第六节 股本变动及股东情况”。 
公司重视投资者关系工作，持续通过多种方式加强与投资者的互动、沟通。2018 年度公司接待投资
者情况请详见本报告“第四节 董事会报告”之“六、投资者互动与投资者保护情况”。 
101                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
五、董事会 
（一） 董事会的组成 
报告期内，公司第十八届董事会由11名董事组成，设主席1名，副主席1名。董事会成员包括：执行
董事3名，非执行董事4名，以及独立董事4名。董事具体名单如下： 
执行董事：郁亮先生（主席）、王文金先生、张旭先生。 
非执行董事：林茂德先生（副主席）、孙盛典先生、肖民先生（已于2019年1月辞职）、陈贤军先生。 
独立董事：康典先生、刘姝威女士、吴嘉宁先生、李强先生。 
（二）董事会及管理层的职责 
董事会负责执行股东大会的决议，决定公司的经营计划和投资方案，制定公司的年度财务预算方案
和决算方案，制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案，决定公司内部管理机构的设置，制定绩效评估
奖励计划，以及其他法律、法规或《公司章程》规定的以及股东大会授予的其他职权等。 
公司管理层负责公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议、公司年度计划和投资方案，制订
公司的具体规章，以及《公司章程》或董事会授予的其他职权等。 
（三）董事会履职情况 
1、董事会会议情况 
报告期内，董事会共召开12次会议，其中4次现场会议、8次通讯表决。各董事出席董事会会议的情
况如下： 
 
出席董事会 
姓名  职位 
合计次数（次）  亲自出席(次)  委托出席(次)  缺席(次) 
郁亮  董事会主席、执行董事  12  12  0  0 
林茂德  董事会副主席、非执行董事  12  11  1  0 
康典  独立董事  12  9  3  0 
刘姝威  独立董事  12  12  0  0 
吴嘉宁  独立董事  12  12  0  0 
李强  独立董事  12  12  0  0 
孙盛典  非执行董事  12  12  0  0 
肖民  非执行董事  12  12  0  0 
陈贤军  非执行董事  12  12  0  0 
王文金  执行董事  12  12  0  0 
张旭  执行董事  12  12  0  0 
 
（1）2018年共召开4次现场董事会会议 
第十八届董事会第七次会议 
第十八届董事会第七次会议于2018年3月26日召开，会议审议并通过了如下议案。相关公告于2018
年 3月 26日晚在联交所网站发布，并于 2018年 3月 27日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上
海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。 
   
102                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
序号  议案 
1  2018年度公司工作重点 
2  2017年度经审计的财务报告 
3  2017年度报告和摘要 
4  关于计提和核销2017年度资产减值准备的议案 
5  2017年度利润分配预案 
6  2017年度内部控制评价报告 
7  2017年度企业社会责任报告 
8  关于历次募集资金2017年度存放与使用情况的专项说明 
9  关于公司A股财务报告执行新会计准则的议案 
10  关于续聘2018年度会计师事务所的议案 
11  关于确认2017年度经济利润奖金的议案 
12  关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供财务资助的议案 
 
第十八届董事会第九次会议 
第十八届董事会第九次会议于2018年4月25日召开，会议审议并通过了如下议案。相关公告于2018
年 4月 25日晚在联交所网站发布，并于 2018年 4月 26日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上
海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。 
序号  议案 
1  关于执行新修订的收入、金融工具等五项会计准则的议案 
2  2018年第一季度报告及财务报表 
 
第十八届董事会第十四次会议 
第十八届董事会第十四次会议于 2018 年 8 月 20 日召开，会议审议并通过了以下议案。相关公告于
2018年 8月 20日晚在联交所网站发布，并于 2018年 8月 21日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、
《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。 
序号  议案 
1  2018年半年度报告、摘要、财务报告和业绩公告 
2  2018年半年度不派息、不进行公积金转增股本的议案 
3  关于为参股公司借款提供担保的议案 
 
第十八届董事会第十六次会议 
第十八届董事会第十六次会议于 2018年 10月 25日召开，会议审议并通过了以下议案。相关公告于
2018年10月25日晚在联交所网站发布，并于2018年10月26日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、
《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。 
序号  议案 
1  关于计提和转销存货跌价准备的议案 
2  2018年第三季度报告及财务报表 
3  关于根据一般性授权发行境外上市外资股（H股）方案的议案 
4  关于授权董事会主席根据一般性授权办理境外上市外资股（H股）发行相关事宜的议案 
 
   
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（2）2018年董事会共进行了8次通讯表决 
序号  提交董事会日期  议案 
1  2018年1月24日  变更助理公司秘书 
关于变更公司总裁、首席执行官的议案 
2  2018年1月30日 
关于董事会授权公司总裁全权处理债务融资工具发行相关事宜的议案 
3  2018年4月12日  关于设立光彩万科精准扶贫与乡村振兴专项基金的议案 
关于发行公司H股股份的一般性授权的议案 
4  2018年5月9日 
关于召开2017年度股东大会的议案 
5  2018年6月6日  关于变更香港交易及结算所电子呈交系统获授权人士、管理人及保安主任的议案 
关于王石先生离任专项报告的议案 
6  2018年6月22日 
关于追加投入光彩万科精准扶贫与乡村振兴专项基金第二期资金的议案 
7  2018年8月13日  关于提请董事会授权子公司开展外汇套期保值的议案 
8  2018年9月25日  关于万科置业香港为马来西亚吉隆坡项目借款提供担保的议案 
公司已根据有关事项的具体进展情况以及重要性原则，按规定于2018年1月29日晚间、1月31日晚
间、5月 14日晚间以及 9月 28日晚间在巨潮资讯网和联交所网站发布，并于 2018年 1月 30日、2月 1
日、5月 15日以及 9月 29日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和
巨潮资讯网。 
2、董事会对股东大会决议的执行情况 
（1）关于发行债券的情况 
2018 年第一次临时股东大会审议并批准公司在不超过人民币 350 亿元的范围内一次或多次发行债务
融资工具。报告期内，本集团先后完成八期超短期融资券发行，发行的票面利率区间为 3.13%-4.60%，位
于同期发债利率低位；2018年 7月和 11月，本集团分别完成人民币 30亿元和人民币 20亿元中期票据发
行，发行利率分别为4.60%和4.03%；2018年8 月、10月以及2019年2月，本集团分别完成15亿元、20
亿元和20亿元住房租赁专项公司债券发行，票面利率分别为 4.05% 、4.18%和3.65%。 
（2）2017年度分红派息方案执行情况 
根据2017年度股东大会决议，董事会组织实施了公司2017年度分红派息方案。2017年度分红派息方
案为：以分红派息股权登记日股份数为基数，向全体股东每10股派现金人民币9元（含税）。 
A 股个人股东、证券投资基金股东，实际每 10 股派现金人民币 9 元。股东在转让股票时，中国证券
登记结算有限责任公司（以下简称“中国结算”）将按照财政部、国家税务总局、证监会《关于上市公
司股息红利差别化个人所得税政策有关问题的通知》（财税〔2015〕101 号），根据股东持股期限计算实
际应纳税额，代扣超过已扣缴税款部分，并由公司进行代缴。计算持股期限以股东证券账户为单位，根
据先进先出的原则，转让股票时持股1个月（含1个月）以内的股份，每10股补缴税款1.8元；持股1个
月以上至1年（含1年）的股份，每10股需补缴税款0.9元；持股超过1年的股份，不需补缴税款。A股
非居民企业股东（包含合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者）按 10%的税率代扣所得税，
实际每10股派现金人民币8.1元。 
   
104                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
对于通过深港通持有公司A股的香港市场投资者，由公司按照10%的税率代扣所得税，实际每10股
派现金人民币 8.1元。香港市场投资者中属于其他国家税收居民且其所在国与中国签订的税收协定规定股
息红利所得税率低于 10%的，企业或个人可以自行或委托本公司，向税务机关提出享受税收协定待遇退
还多缴税款的申请，经查实后，对符合退税条件的，按已征税款和根据税收协定税率计算的应纳税款的
差额予以退税。 
H股个人股东属与中国有股息所得税税收协议的国家或地区居民，按相应税率代扣所得税；个人股东
属与中国无股息所得税税收协议的国家或地区居民，按 20%的税率代扣股息所得税。A 股股权登记日为
2018年 8月 22日，除息日为2018年 8月 23日；H股除净日为 2018年 7月 25日，派息的股东记录日期
为2018年7月31日，派息日为2018年8月23日。H股现金股息以公司2017年度股东大会决议日后香港
第一个工作日（2018 年 7月 3 日）中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价（1 港币= 0.84753 人民
币）折合港币兑付。 
公司 2017 年度分红派息股权登记日总股份数为 11,039,152,001 股，公司派付现金股息人民币
9,935,236,800.9元（含税）。 
（3）关于增发H股股份一般性授权的情况 
2017 年度股东大会以特别决议方式批准授予公司董事会一般性授权，以便董事会根据市场情况和公
司需要，单独或同时发行、配发及（或）处理不超过于公司 2017 年度股东大会通过一般性授权时公司已
发行境外上市外资股（H 股）20%的新增股份，发行价格须满足《联交所上市规则》第 13.36(5)条之规定，
并作出或授出需要或可能需要配发股份之售股建议、协议及购股权（包括但不限于认股权证、可转换债
券及附有权利认购或转换成股份之其他证券）。公司第十八届董事会第十六次会议于 2018 年 10月 25日
审议并通过了《关于根据一般性授权发行境外上市外资股（H股）方案的议案》及《关于授权董事会主席
根据一般性授权办理境外上市外资股（H股）发行相关事宜的议案》。 
（四） 董事的培训情况 
报告期内，公司董事、监事参加了多项培训、学习、考察及交流活动，持续获取专业发展。 
公司董事、监事集体参加了联交所上市发行人董事网上培训，学习于2019年1月1日生效的全新企业
管治机制的要求，内容涵盖2018年企业管治的最新发展、委任独立非执行董事、独立非执行董事的角色、
 董事出席会议及股息政策、不同投票权发行人适用的企业管治规定、重要讯息及总结等。 
林茂德董事、郑英监事参加了深圳证监局组织的董事、监事合规方面的学习；陈贤军董事参加了深
交所组织的独立董事培训。 
此外，公司董事、监事实地考察了公司多地的房地产开发及新业务项目，深入了解公司业务情况；
考察了包括华为、中兴通讯、柔宇科技在内的多家公司，学习交流科技研发、企业文化、公司治理等先
进经验。 
   
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（五）独立董事 
报告期内，公司非执行董事（含独立董事）8名，任期均为3年。其中，独立董事4名。每位独立董事
已通过提供《联交所上市规则》第3.13条规定的独立性确认函确认其与公司的独立性，而公司亦认可独立
董事的独立性。2018年，各位独立董事勤勉履职，出席董事会会议，听取公司汇报，参加专业委员会讨
论，审阅董事会文件，并在公司分红派息、对外担保、衍生品投资、聘请会计师事务所、聘任高管、内
部控制等方面发表独立意见，并提出建设性的建议。 
1、独立董事出席董事会的情况 
独立董事出席董事会情况 
本报告期应参加  是否连续两次未 
独立董事姓名  亲自出席次数  委托出席次数  缺席次数 
董事会次数  亲自参加会议 
康典  12  9  3  0  否 
刘姝威  12  12  0  0  否 
吴嘉宁  12  12  0  0  否 
李强  12  12  0  0  否 
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况 
报告期内独立董事未对公司有关事项提出异议。 
（六）董事会专业委员会 
公司董事会下设审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会。各专业委员
会根据《上市公司治理准则》、《企业管治守则》、《公司章程》、《董事会议事规则》以及各专业委
员会实施细则，认真履行职责。每个专业委员会均由独立董事担任召集人，涉及各专业委员会职责范围
内的事项经过专业委员会通过后提交董事会审议。 
各位委员参加专业委员会会议情况： 
薪酬与提名  投资与决策 
姓名  职位  审计委员会会议 
委员会会议  委员会会议 
康典  薪酬与提名委员会召集人  -  3  - 
刘姝威  审计委员会委员  6  -  - 
吴嘉宁  审计委员会召集人、薪酬与提名委员会委员  6  3  - 
李强  投资与决策委员会召集人  -  -  0 
林茂徳  薪酬与提名委员会委员  -  3  - 
陈贤军  审计委员会委员  6  -  - 
孙盛典  投资与决策委员会委员  -  -  0 
张旭  投资与决策委员会委员  -  -  0 
1、审计委员会 
审计委员会目前由独立董事吴嘉宁、独立董事刘姝威和董事陈贤军组成，吴嘉宁担任召集人，主要
负责审核公司财务信息，审查公司内控，协调公司内、外部审计的沟通、监督和核查工作，检查和评估
公司风险管理系统等。 
报告期内，审计委员会召开工作会议6次，所有该等会议均根据《公司章程》和《董事会审计委员会
实施细则（2016年8月19日修订）》的规定召开，审议并讨论了年度审计工作安排、定期财务报告、利润
分配方案、内部控制、会计师事务所选聘、年度经济利润奖金、执行新会计准则、计提和转销存货跌价
准备等事项。   
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会议时间  事项 
2017年度财务报告编制进展情况汇报 
2018年3月5日  审计师报告工作进度 
审阅2017年度财务报告并审议交审计师进行审计 
听取2017年度财务报告工作及审计情况的汇报 
听取2017年度内部审计工作情况的汇报 
听取2017年度内部控制工作情况的汇报及审议2017年度内部控制评价报告 
审议关于计提和核销2017年度资产减值准备的议案 
2018年3月20日 
审议关于历次募集资金2017年度存放与使用情况的专项说明 
审议关于公司A股财务报告执行新会计准则的议案 
审议关于续聘2018年度会计师事务所的议案 
听取独立董事就公司关联方资金占用和对外担保情况进行的专项说明及发表独立意见 
听取关于2017年度内部监控和风险管理的汇报 
审议2017年度利润分配预案 
2018年3月26日 
审议关于确认2017年度经济利润奖金的议案 
审议2017年度经审计的财务报告 
审议关于执行新修订的收入、金融工具等五项会计准则的议案 
2018年4月25日 
审议2018年第一季度报告及财务报表 
审议2018年半年度报告、摘要、财务报表和业绩公告 
审议2018年半年度不派息、不进行公积金转增股本的议案 
2018年8月17日 
关于跨境会计信息质量检查情况的汇报 
审计委员会其他沟通事项 
审议关于计提和转销存货跌价准备的议案 
2018年10月25日  审议2018年第三季度报告及财务报表 
审计委员会其他沟通事项 
 
审计委员会已审阅截至2017年12月31日止年度财务报告、截至2018年3月31日止三个月的第一季度财
务报告、截至2018年6月30日止六个月的半年度财务报告及截至2018年9月30日止九个月的第三季度财务
报告。此外，审计委员会召开了会议审阅并同意将未经审计的2018年度财务报告提交审计师审计，并亦
审阅了截至2018年12月31日止年度已经审计的财务报告，且已提出建议供董事会考虑。 
2、薪酬与提名委员会 
薪酬与提名委员会目前由独立董事康典、独立董事吴嘉宁、董事林茂德组成，康典担任召集人。薪
酬与提名委员会主要负责研究董事、总裁的选择标准和程序并提出建议；广泛搜寻合格的董事和总裁的
人选；对董事候选人和总裁人选进行审查并向董事会提出建议；研究董事与总裁考核的标准，进行考核
并向董事会提出建议；研究和审查董事、高级管理人员的薪酬政策与方案，并向董事会提出建议；检讨
董事会的架构及组成，评估独立董事的独立性等。 
报告期内，薪酬与提名委员会召开工作会议3次，所有该等会议均根据《公司章程》和《董事会薪酬
与提名委员会实施细则》的规定召开，讨论并审议了年度经济利润奖金、高管薪酬、提名总裁人选等事
项。 
会议时间  事项 
审议关于确认公司2017年度年终奖金包及审议高级管理人员薪酬情况的议案 
关于2016年度经济利润奖金年功积分分配事项的通报 
2018年1月28日 
审议关于扣除部分奖励对象年功积分的议案 
审议关于提名公司总裁、首席执行官人选的议案 
关于确认公司2017年度经济利润奖金的议案 
2018年3月23日 
关于2010-2014年度经济利润奖金年功积分兑现事项的通报 
关于确认董事会主席2017年度经济利润奖金金额的议案 
2018年12月31日 
关于2017年度经济利润奖金其他奖励对象分配方案的通报 
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3、投资与决策委员会 
投资与决策委员会目前由独立董事李强、董事孙盛典、董事张旭组成，李强担任召集人。投资与决
策委员会主要负责对公司长期发展战略规划，重大投资、融资决策以及其他重大事项进行研究并提出建
议。 
报告期内，投资与决策委员会各位委员积极关注公司在2018年进行了“战略检讨、业务梳理”等工
作，与公司管理层保持密切沟通，深入了解公司业务开展情况。本报告期内未召开专项的决策会议。 
六、监事会 
截至2018年12月31日，监事会由3名成员组成，分别是监事会主席解冻先生、监事郑英女士及职工代
表监事周清平先生，各位监事的简历详见于本报告之“第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况”。
监事会的人数、构成符合监管要求和《公司章程》规定。 
监事会的主要职能及职权包括对公司定期报告签署书面审核意见，检查公司财务，对董事、高级管
理人员执行公司职务的行为进行监督等。监事会2018年度履职情况详见“第九节  监事会报告”。 
七、本公司遵守《企业管治守则》情况 
（一）企业管治职能 
董事会负责制订公司之企业管治政策并履行以下企业管治职能： 
(1) 制订、检讨企业管治政策及常规； 
(2) 检讨、监察董事及高级管理人员的培训及持续专业发展； 
(3) 检讨、监察公司在遵守法律及监管规定方面的政策及常规； 
(4) 制订、检讨及监察董事及员工的操守准则；及 
(5) 检讨公司遵守《企业管治守则》及在企业管治报告内的披露。 
报告期内，董事会已检讨、监察董事及高级管理人员的培训及专业发展和遵守相关法律法规等规定
履行企业管治职责，其亦致力完善本公司的企业管治实践。 
（二）主席与总裁、首席执行官 
董事会主席和总裁承担不同的职责。根据《公司章程》，董事会主席主要负责主持董事会会议以及
督促检查董事会决议的执行；总裁主要负责主持公司的日常经营管理工作、向董事会报告工作并组织实
施董事会决议。 
公司于2017年6月30日召开的第十八届董事会第一次会议选举郁亮担任本公司董事会主席、总裁、首
席执行官；公司于2018年1月31日聘任祝九胜为总裁、首席执行官，董事会主席郁亮不再兼任总裁、首席
执行官。 
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八、董事及监事的证券交易 
公司制定了《内幕信息及知情人管理制度》及《员工买卖公司证券的规定》等规则。公司的有关内
部规则的要求并不低于《标准守则》的标准。报告期内，董事及监事未买卖公司股份。经向董事和监事
查询，公司确认董事及监事已遵守相关公司内部规范和《标准守则》，没有进行违反《标准守则》的证
券交易行为。 
九、董事及监事的合约权益 
报告期内，公司董事及监事并无在公司或任何附属公司的交易、安排或合约上拥有重大权益。 
十、报告期内，公司及公司董事、监事、高级管理人员受监管部门处罚等情况 
本公司总裁、首席执行官祝九胜先生因深圳市康达尔（集团）股份有限公司未能在2018年4月30日前
披露2017年年度报告和2018年第一季度季度报告，作为该公司时任董事会成员受到深圳证券交易所通报
批评。 
除上述外，报告期内公司及公司董事、监事、高级管理人员不存在其他受监管部门处罚等情况。 
十一、高级管理人员相关情况说明 
（一）对高级管理人员的考评、激励及奖励机制的建立和实施情况 
1、薪酬构成 
本集团的薪酬体系包括固定薪酬、年度奖金和经济利润奖金。 
（1）固定薪酬。面向全员，根据岗位重要性和员工基本生活需要确定，职位越高，固定薪酬在全部
收入中占比越低。 
（2）年度奖金。根据年度利润实现完成情况，进行计提；根据净利润、销售收入及事件合伙等进行
分配发放。报告期内，第十八届董事会第二次会议审议通过了《关于制定2017-2019年度奖金方案的议
案》，明确了2017-2019年度集团年度奖金计算方式。 
（3）经济利润奖金。 
2010 年，为落实股东导向，推动经营决策与股东利益的一致性，鼓励持续创造优于社会平均水平的
业绩，本集团对整体薪酬体系进行调整，减少年度奖金计提比例，经第十五届董事会第十二次会议审
议，公司引入了基于经济利润（EP）的经济利润奖金制度。目前公司的经济利润奖金方案于 2018年 1月
经第十八届董事会第四次会议审议通过。 
经济利润奖金奖励对象包括在公司全职工作的董事、监事，本集团管理人员，以及本集团业务骨干
和突出贡献人员。 
   
109                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
每一年度经济利润奖金以公司当年实现的经济利润(EP)作为业绩考核指标和提取或扣减基数，采取正
负双向调节机制，按照10%的固定比例提取或返还。即，如当年公司EP为正数，则按规定比例计提相应
的经济利润奖金；如当年公司EP为负数，则需按相同比例从递延奖金池中返回相应的金额（简称“或有
返还”）。每年提取的经济利润奖金，在提取后的三年内属于递延封闭期（简称“封闭期”），此时其
为受限奖金。奖励对象委托第三方对受限奖金进行投资管理并获取投资收益，也相应承担投资损失。递
延期满后，对公司不再承担任何义务。 
2、2017年度经济利润奖金计提情况 
公司2017年度经济利润奖金总额为人民币15.1亿元。根据2018年度第一次临时股东大会审议通过了
《关于调整公司董事、监事薪酬方案的议案》，明确董事会主席经济利润奖金分配比例为公司年度经济
利润奖金的1.8%-2.2%，具体授权董事会薪酬与提名委员会每年决定。据此，经董事会薪酬与提名委员会
第六次会议确认，公司董事、监事、高级管理人员获得的2017年度经济利润奖金金额如下： 
姓名  职位  分配2017年度经济利润奖金税后金额（元） 
郁亮  董事会主席  14,993,186 
祝九胜  总裁、首席执行官  12,416,966 
解冻  监事会主席、工会主席  9,661,008 
王文金  董事、执行副总裁、首席风险官  9,661,008 
张旭  董事、执行副总裁、首席运营官  11,038,987 
孙嘉  执行副总裁、首席财务官  11,038,987 
朱旭  副总裁、董事会秘书  5,711,533 
周清平  职工监事  1,445,171 
合计                     -  75,966,847 
3、2018年度经济利润奖金计提情况 
2019年3月25日，经第十八届董事会第十八次会议确认，公司2018年度经济利润奖金总额为人民币
17.4亿元。2018年度经济利润奖金计划在2018年度股东大会之后分配，董事、监事和高级管理人员分配情
况将在2019年度报告披露。 
4、经济利润奖金之“集体奖金”持有公司股票情况 
2014年，受资本市场整体景气度影响，公司股价持续低迷，资本市场迫切希望公司主要股东、管理
团队增持公司股票，提振市场信心。为回应资本市场的要求，奖励对象自愿将当时“集体奖金”账户的
资金作为劣后级资金，通过国信金鹏分级1号和2号资产管理计划（以下简称“金鹏计划”）购买万科A股
股份。2014年5月28日至2015年1月28日，金鹏计划累计购买了495,934,792股万科A股股票，占公司目前总
股本的4.49%，并进行了自愿披露。2015年1月29日至今，金鹏计划未再增持万科A股股票，也未减持其所
持的万科A股股票。 
   
110                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
（二）公司秘书 
现任公司秘书为朱旭女士。为了满足《联交所上市规则》第3.18条以及第8.17条的要求，报告期内公
司聘请在香港工作的陈颖杰先生作为助理公司秘书协助朱旭女士。根据《联交所上市规则》第3.29条的要
求，2018年，朱旭女士及陈颖杰先生均接受了超过15个小时之相关专业培训。 
2018年1月29日，陆治中先生辞去助理公司秘书及公司委任的其他一切职务。公司聘任在香港工作的
陈颖杰先生于同日起接替陆治中先生担任助理公司秘书，并接替陆治中先生担任联交所替代授权代表、
根据《联交所上市规则》第19A.13(2)条规定的代公司在香港接受向其送达的法律程序文件及通知书的法
律程序代理人及《公司条例》（香港法例第622章）第十六部规定的获授权代表职务。 
十二、内部控制和风险管理 
2018年，公司在董事会和内部管理层面持续完善和强化了风险识别、监控和防范等职能，由董事会
授权审计委员会具体负责评估并确认公司为达成战略目标所愿意接受的风险及其性质，检查和评估公司
建立起来的风险管理系统是否有效运行；由首席风险官及内部风险管理工作委员会负责公司层面的风险
识别和防控，并逐步在各事业集团/事业单元、一线公司建立风险管理职能，进行风险识别及评估工作。 
同时，本公司董事会负责按照企业内部控制规范体系的规定，建立、健全和有效实施内部控制，并
评价其有效性。董事会下设审计委员会，具体负责风险管理，审查企业内部控制，监督内部控制的有效
实施和内部控制自我评价情况，指导及协调内部审计及其他相关事宜等。 
公司每年开展内部控制自我评价，2018年度的评价时间区间为2018年1月1日至2018年12月31日，纳
入评价范围的事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督，同时通过风险检查、
内部审计、监事巡视等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行独立评价，并由毕马威华振
会计师事务所（特殊普通合伙）出具内部控制审计报告。  
董事会认为公司已经建立的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷，2018
年公司保持了有效的财务报告内部控制，也未发现非财务报告内部控制存在重大缺陷。 
本公司制定了《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》，通过分级审批程序，控制及保证各类
信息以适当的方式及时、准确、完整地向外部信息使用者传递。 
董事会认为并无重大不明朗事件或情况会严重影响公司持续经营的能力，经过认真评估，公司目前
面临的主要风险和有关应对措施如下：  
（一）环境风险 
公司所处的行业与宏观经济和国民生活紧密相关。2018年以来经济下行压力加大，对企业持续经营
产生的影响，可能导致有效需求水平的下滑。传统开发业务的销售以及产办资产运营可能会受到影响，
持有型业务的收益增长也会面临一定的挑战。 
2018年政府延续了“房子是用来住的、不是用来炒的”的政策主基调，提出要加快研究建立符合国
情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。同时，政府综合运用金融、土地、财税、投资、立
法等手段对市场进行引导，行业的发展面貌发生深刻变化。 
111                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
为了更好应对经济环境变化和政策变化带来的机遇与挑战，公司深入研究宏观经济走势和政策动态，
坚持“收敛”与“聚焦”的业务发展战略，精准定位业务发展方向。在传统业务方面进一步坚持“为普
通人盖好房子、盖有人用的房子”的经营理念，落实“好房子、好服务、好社区”的产品和服务理念，
不断提升产品和服务品质；同时大力发展住房租赁业务，加快长租公寓布局，充分把握市场机遇。 
（二）项目开发风险 
面对多业态的产品设计、复杂的施工环境，要做到严守质量，严控成本，按时且安全地完成项目开
发目标极具挑战。可能会因建筑材料的供应不及时、施工人员的劳动熟练度不足、劳资纠纷、安全意外
事故、自然灾害、恶劣气候等因素，带来工程进度、项目成本、房屋质量和客户满意度的风险，对公司
经营业绩的达成和声誉造成影响。 
公司建立了项目开发过程中的质量、进度、安全、材料、成本管理等体系，各事业集团和一线公司
的工程管理人员实时对安全生产、工程质量、工程进度等情况进行监控。实行严格的供货商评审和工程
变更管控机制，完善施工安全保障措施，并设置明确的考核指标。此外，公司还积极以科技项目管理，
探索智慧工地，持续推进工业化建造体系及建筑信息模型的广泛应用，在保障施工安全基础上提高施工
质量和施工效率。公司践行“以客户为中心”的经营理念，积极开展客户满意度调查和回访，及时响应
客户诉求。持续搭建线上化的客户服务平台，通过线上服务，不断提升改善产品与服务。 
（三）新业务风险 
公司围绕“城乡建设与生活服务商”的发展战略，与城市同步发展，与客户同步发展；逐步丰富产
品服务体系，不断发展包括物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、冰雪度假、养老、
教育等新业务，全力服务美好生活的新要求，做“美好生活场景师”。 
在不同类型新业务的持有运营过程中，公司在精准定位客户需求、良好管理客户触点、促进资产保
值增值、设置合理的组织架构、提升服务响应速度及管理效率、有效管理安全质量、避免违法违规事件
发生等方面都面临新的压力。同时，如何有效提升新业务的资金利用效率、重资产项目的经营回报和客
户满意度仍是公司在新业务发展过程中面临的重要挑战。 
公司围绕总体战略方向对新业务进行拓展与投入，坚持“收敛”与“聚焦”的业务发展战略，以打
造商业模式与强化新业务的经营能力为先。公司通过三年事业计划书的形式，明确新业务的发展方向和
能力建设的核心，为处于不同发展阶段的新业务设定年度发展目标；并系统性地对新业务的发展质量进
行持续监控和评估，对运营状况偏离预期的新业务及时提示与纠正；在组织结构上，对新业务进行充分
授权，强化新业务的独立运营能力。在新业务管理提升方面，公司持续积累各类新业务运营经验，由优
秀单位牵头示范全国同类项目的拓展模式，新业务运营水平不断提升。 
   
112                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
（四）人才风险 
随着时代与产业环境的变化，事业发展所面临挑战的不确定性、复杂度越来越高，这对人才素质和
团队协作方式提出了很高的要求。匹配事业发展的需求，眼光向外、找到并用好更优秀的人才是必然选
择，如何在短时间内突破既有找人、用人的思维惯性和路径依赖，如何通过事业舞台、文化机制吸引志
同道合的人才，需要管理人员以及人力资源团队迅速找到解决方案。另一方面，随着不同业务规模体量、
分布范围以及复杂度的不断提升，加之行业内对公司人才的挖角现象频繁出现，人力资源和能力储备面
临摊薄、无法满足业务发展需要的风险。 
2018年，公司提出“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的要求，基于此全面推动组织重建与事人匹配。
公司从事业合伙人机制的要求出发，利用事业合伙人制度优势，探索全新组织模式和团队协作方式，以
减少传统组织壁垒，强化合伙协同，提升团队对事业目标的认同度，进而提升人才间的协作效率与效果，
提升组织效能。同时，持续完善奋斗者涌现、激发、成长和激励等机制，以激发每个人的奋斗潜能，在
应对事业挑战的同时成就更多的人才。 
（五）合规风险 
公司的业务受到广泛的政策及法规监管，其中包括所处地区的公司条例、财务及税务法规、房屋销
售及建筑相关法规，以及中国大陆及香港的上市规则等，且法律法规及政策的要求或变动对公司亦会产
生影响。公司在2018年持续积极遵守法律法规及政策，对合法合规要求的认知水平和管理意识不断提升。 
公司设立了专门人员对法规和政策的变化进行研究和部署，并将相关法律法规的要求及时反映到业
务活动和运营管理中。公司还邀请内、外部专家提供培训和最新政策信息，由富有经验的员工及咨询外
部专家处理合规事宜，定期开展内部控制检查和内部审计，以遵守各项相关法规、政策及指引。 
（六）数据安全风险 
大数据、云计算、人工智能、物联网等新兴科技手段的发展正加速对社会各行业产生深刻的变革性
影响。同时，公司业务多元化程度不断提升，业务流程复杂多样；物业管理、长租公寓等运营型业务规
模持续扩张，数据体量与数据敏感性不断增加。在此背景下，信息系统良好运行与数据保密的管理需求
逐年增长，信息系统的物理安全与网络安全对信息系统规划、开发、运作与持续升级等一系列工作带来
挑战。 
公司实施了“沃土计划”，涵盖了对核心业务、客服、员工等的管控流程与环节的信息化规划与建
设，通过系统集成实现各系统之间的数据对接，确保数据处理的准确性和及时性。同时公司积极推进信
息安全工作的规划、设计及实施，规范公司内部及对外的经营管理信息传递活动，加强对外部恶意入侵
的防范，保护公司信息资产的安全。 
 （七） 舞弊风险 
大道当然，合伙奋斗是万科核心价值观。公司倡导健康阳光的企业文化，持续建设阳光照亮的体制，
要求全体员工遵守诚实守信的原则，并设置有效的职责分离，形成各司其职、各负其责、相互制约的工
作机制。 
公司对舞弊行为“零容忍”态度，设立了“万科舞弊举报网”，宣传公司反舞弊政策，提供内外畅
113                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
通的渠道接收舞弊行为的举报。公司内设置监察审计职能，配备专职人员，履行内部反舞弊职能，开展
专项调查，发挥监督作用；通过定期员工潜在利益冲突申报、廉正认证、廉情调查、廉正承诺签署等行
动以及与所有合作伙伴签订《阳光合作协议》等手段，持续完善万科廉正体系建设，营造健康廉洁的经
营环境，护航业务健康发展。 
报告期内，公司审计委员会已对本公司的风险管理及内部监控系统及程序是否有效做出检讨。根据
审计委员会的检讨结果，本报告期内的风险管理和内部监控系统及程序有效且足够。 
十二、审计 
（一）审计师聘任及酬金 
见“第五节 重大事项”之“聘任会计师事务所情况” 。 
（二） 董事及审计师确认 
公司所有董事均确认就编制截至2018年12月31日止年度账目的责任。公司审计师毕马威华振会计师
事务所（特殊普通合伙）确认于截至2018年12月31日止年度财务报表的审计报告中的财务报表审计责任。 
 
 
 
114                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
第九节  监事会报告 
2018年，公司监事会按照《公司法》、《公司章程》等有关规定的要求，坚守公司的文化和价值观，
勤勉履职，有效维护了公司、股东和员工的利益。现将2018年度监事会的主要工作汇报如下： 
一、会议召开情况 
2018年监事会共召开5次会议，有关会议及决议情况如下： 
（一）第九届监事会第四次会议 
第九届监事会第四次会议于2018年3月26日召开，会议审议并通过了以下议案： 
序号  议案 
1  2018年度公司工作重点 
2  2017年度经审计财务报告 
3  2017年度报告及摘要 
4  2017年度监事会工作报告 
5  关于计提和核销2017年度资产减值准备的议案 
6  2017年度利润分配预案 
7  2017年度内部控制评价报告 
8  2017年度企业社会责任报告 
9  关于历次募集资金2017年度存放与使用情况的专项说明 
10  关于公司A股财务报告执行新会计准则的议案 
11  关于续聘2018年度会计师事务所的议案 
12  关于确认2017年度经济利润奖金的议案 
13  关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供财务资助的议案 
（二）第九届监事会第五次会议 
第九届监事会第五次会议于2018年4月25日召开，会议审议并通过了以下议案： 
序号  议案 
1  关于执行新修订的收入、金融工具等五项会计准则的议案 
2  2018年第一季度报告及财务报表 
（三）第九届监事会第六次会议 
公司2018年6月22日提请第九届监事会第六次会议，以通讯表决审议并通过了《关于王石先生离任专
项报告的议案》。 
（四）第九届监事会第七次会议 
第九届监事会第七次会议于2018年8月20日召开，会议审议并通过了以下议案： 
序号  议案 
1  2018年半年度报告、摘要、财务报表和业绩公告 
2  2018年半年度不派息、不进行公积金转增股本的议案 
（五）第九届监事会第八次会议 
第九届监事会第八次会议于2018年10月25日召开，会议审议并通过了以下议案： 
序号  议案 
1  关于计提和转销资产减值准备的议案 
2  2018年第三季度报告及财务报表 
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二、监事履职情况 
报告期内，监事会召开的5次会议均按照《公司章程》规定召开，并由全体有权参与的监事亲身或委
任代表出席，或通过通讯方式积极参与会议。监事会各位成员出席监事会的情况具体如下： 
实际出席会议次数／ 
姓名  监事类别  出席率 
应出席会议次数 
解冻  非职工代表监事  5/5  100% 
郑英  非职工代表监事  5/5  100% 
周清平  职工代表监事  5/5  100% 
此外，全体监事均列席了董事会会议（现场会议），部分监事列席了公司股东大会，对监督事项无异
议。 
三、巡查和巡视情况 
2018年，公司监事会加强对各BG（业务集团）、BU（业务单元）的检查和巡视，通过现场走访、约
谈、座谈、培训、审计、调查等方式，对BG、BU经营管理、风险管理、内部控制、管理层履职、股东及
员工权益保护等情况进行检查和督导，涵盖财务、投资、营销、招商、工程成本等多个领域，督促有关
人员认真尽职，控制风险，完善内部控制建设，防范职业道德风险。 
四、对公司有关事项的独立意见 
（一）公司依法运作情况 
2018年，监事会成员继续通过列席董事会会议和经营决策会议，审阅专项报告，以及现场巡视、访
谈等方式对公司运营情况进行监督。对照各项规定，监事会认为，公司决策履行了必要程序，内部控制
有效，董事及高级管理人员勤勉履职，维护公司和股东利益。监事会审阅了公司内部控制自我评价报告、
毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）内部控制审计报告和公司企业管治报告，认为报告如实反映
了公司治理、风险管理和内部控制的现状，同意披露有关报告。  
（二）检查公司财务的情况 
2018年，监事会继续通过审阅财务报告、巡视等方式检查公司财务状况，对公司经营和风险情况进
行监控。监事会对定期报告出具了审核意见，认为公司董事会编制和审议定期报告的程序符合法律、行
政法规及中国证监会的规定，报告内容真实、准确、完整地反映了上市公司的实际情况，不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 
（三）内部控制评价报告 
监事会认为，公司内部控制评价报告全面、客观、真实地反映了公司治理和内部控制的实际情况，
公司内部控制建设不断健全与完善。 
2019年，公司监事会将继续依据《公司法》、《证券法》《公司章程》及上市规则等有关规定恪尽
职守，忠实、勤勉地履行监督职责，维护和保障公司、股东和员工的利益。 
 
116                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
第十节 内部控制情况 
在董事会、监事会、管理层及全体员工的持续努力下，公司已经建立起一套比较完整且运行有效的
内部控制体系，从公司层面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制及必要的内部监督机制，为公司
经营管理的合法合规、资产安全、财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。 
公司坚持以风险导向为原则，进一步加强覆盖总部、各事业集团/事业单元、一线公司的三级自我评
估体系，持续组织总部各职能及各一线公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价。公司结合联交
所《企业管治守则》要求，设立了风险管理工作委员会，建立总部、事业集团/事业单元、一线公司三级
风险管理架构，发布风险管理手册，通过对总部、各事业集团/事业单元及一线公司开展风险调研、风险
走访，对来自外部环境和公司内部的主要风险进行识别和评估，持续监控风险管理体系的健全性、合理
性和有效性，提升风险控制和防范能力。 
一、内部控制评价范围 
公司纳入评价范围的事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督；纳入评价
范围的主要业务包括销售、成本、资金、财务、采购、投资、关联交易、对外担保、募集资金、信息披
露。同时通过风险检查、内部审计、监事巡查等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行独
立评价。 
二、内部控制评价工作依据及内部控制缺陷认定标准 
公司依据财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制应
用指引》、《企业内部控制评价指引》、深交所《上市公司内部控制指引》等相关规定，结合本公司的
经营管理实际状况，组织开展内部控制评价工作，并对公司的内部控制体系进行持续的改进及优化，以
适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。 
公司董事会根据企业内部控制规范体系对重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷的认定要求，结合公司规
模、行业特征、风险偏好和风险承受度等因素，区分财务报告内部控制和非财务报告内部控制，采用定
量和定性相结合的方法研究确定了适用于本公司的内部控制缺陷具体认定标准，并与以前年度保持一致。
公司确定的内部控制缺陷认定标准如下：   
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（一） 财务报告内部控制缺陷认定标准 
公司确定公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下（不同量化指标采用孰低原则确
认缺陷）： 
定量标准  一般缺陷  重要缺陷  重大缺陷 
合并会计报表经营收入的
潜在错报金额≤合并会计 潜在错报金额>合并会计报
经营收入潜在错报金额  0.5%<潜在错报金额≤合并
报表经营收入的0.5%  表经营收入的1% 
会计报表经营收入的1% 
合并会计报表利润总额的
潜在错报金额≤合并会计 潜在错报金额>合并会计报
利润总额潜在错报金额  1.5%<潜在错报金额≤合并
报表利润总额的1.5%  表利润总额的3% 
会计报表利润总额的3% 
合并会计报表资产总额的
潜在错报金额≤合并会计 潜在错报金额>合并会计报
资产总额潜在错报金额  0.5%<潜在错报金额≤合并
报表资产总额的0.5%  表资产总额的1% 
会计报表资产总额的1% 
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下： 
重大缺陷：公司会计报表、财务报告及信息披露等方面发生重大违规事件；公司审计委员会和内
部审计机构未能有效发挥监督职能；注册会计师对公司财务报表出具无保留意见之外的其他三种意见
审计报告； 
重要缺陷：公司会计报表、财务报告编制不完全符合企业会计准则和披露要求，导致财务报表出
现重要错报；公司以前年度公告的财务报告出现重要错报需要进行追溯调整；  
一般缺陷：未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。 
（二） 非财务报告内部控制缺陷认定标准 
公司非财务报告内部控制缺陷认定的标准主要依据业务性质的严重程度、直接或潜在负面影响、影
响的范围等因素来确定，公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下： 
缺陷类型  直接财产损失金额 
重大缺陷  直接财产损失金额>合并会计报表资产总额的3‰ 
合并会计报表资产总额的 1‰<直接财产损失金额≤合并会计报表资产总
重要缺陷 
额的3‰ 
一般缺陷  直接财产损失金额≤合并会计报表资产总额的1‰ 
公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下： 
重大缺陷：公司重要业务缺乏制度控制或制度体系失效；信息系统的安全存在重大隐患；内控评价
重大缺陷未完成整改； 
重要缺陷：公司一般业务缺乏制度控制或制度体系失效；信息系统的安全存在隐患；内控评价重要
缺陷未完成整改；  
一般缺陷：未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。 
118                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
三、内部控制具体评价结果 
（一） 内部环境 
1、治理结构 
（1）治理结构 
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《关于在上市公司建立独立董事制度
的指导意见》、《深交所上市公司规范运作指引》、《企业管治守则》等法律、行政法规、部门规章的
要求，建立了规范的公司治理结构和科学的议事规则，制定了符合公司发展要求的各项规则和制度，明
确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、
监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，
依法行使对公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责，执行
股东大会决议，依法行使企业的经营管理权。董事会下设审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策
委员会三个专业委员会，提高运作效率。董事会 11 名董事中，有 4 名独立董事。独立董事担任各个专业
委员会的召集人，并在审计委员会和薪酬与提名委员会占据多数，涉及专业领域的事务须经过专业委员
会审议后提交董事会，以利于独立董事更好地发挥作用。监事会对股东大会负责，除了通常对公司财务
和高管履职情况进行检查监督外，还通过组织对子公司的巡视，加强对各子公司业务监督。管理层根据
董事会的授权，负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业日常经营管理工作。 
公司坚持与主要股东及其关联企业在业务、人员、资产、机构及财务等方面完全分开，保证了公司
具有独立完整的业务及自主经营能力。 
（2）机构设置及权责分配 
公司结合自身业务特点和内部控制要求设置内部机构，明确职责权限，将权利与责任落实到各责任
单位。 
董事会负责公司内部控制和风险管理职能的建立健全和有效实施。董事会下设立审计委员会，具体
负责风险管理，审查企业内部控制，监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价情况，指导及协调内
部审计及其他相关事宜等。监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督。管理层负责组织领导企业内
部控制的日常运行。 
公司在内控责任方面明确事业集团/事业单元及各一线公司第一负责人为内控第一负责人，落实事业
集团/事业单元和各一线公司的内控责任，在总部统一的管理框架下，自我能动地制定内控工作计划并监
督落实。总部、事业集团/事业单元及一线公司持续进行内控宣传培训工作，提升各级员工的内控意识、
知识和技能。 
公司总部管理中心财务管理职能具体负责组织协调内部控制的建立、实施及完善等日常工作，通过
梳理业务流程、编制内部控制评估表、内控检查表、调查问卷、专项研讨会等，组织总部各职能、各事
业集团/事业单元、各一线公司进行自我评估及定期检查，推进内控体系的建立健全。总部各职能、各事
业集团/事业单元及各一线公司均设有内控专员等相关内控管理岗位，负责本单位内部控制的日常管理工
作。   
119                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
总部管理中心财务管理职能下设财务共享中心，负责总部及各一线公司款项支付审核与核算。财务
共享中心通过统一的系统平台、规范的业务流程、标准的作业程序，促进集团财务核算规范化水平的提
升。财务共享中心未来职能将不断拓展，并为集团经营及管控提供有力支撑。 
（3）内部审计 
公司支持中心监察审计职能负责内部监察及内部审计工作，通过开展综合审计、专项审计或专项调
查等业务，评价内部控制设计和执行的效率与效果，对公司内部控制设计及运行的有效性进行监督检查，
促进集团内控工作质量的持续改善与提高。对在审计或调查中发现的内部控制缺陷，依据问题严重程度
向监事会、审计委员会或管理层报告，并督促相关部门采取积极措施予以整改。 
（4）人力资源政策 
公司基于事业合伙人理念和机制落地的要求，始于人、终于人，制定和实施有利于企业可持续发展
的人力资源政策。公司始终以奋斗者为本，我们鼓励人人都成为奋斗者，自愿担当、自发涌现，与职位
高低、资历深浅、任职长短无关，也通过政策和机制建设帮助每一位奋斗者成为我们的事业合伙人。公
司不断完善和迭代人才激发、成长、发展和激励机制，帮助员工不断挑战和突破自我、不断自觉走出舒
适区，拓展自身的能力边界，追求更高的目标和更大的事业成就。 
总部管理中心人才培育职能每年制定相关培训计划，组织具体培训活动，培养专业人员全面的知识和
技能。 
为进一步完善万科职业道德风险防范体系，公司设立了“万科阳光网”作为举报职务舞弊的专门网站，
用于宣传万科的反舞弊政策，收集各类举报信息，预防和发现职务舞弊。公司建立并完善了员工奖惩信
息管理系统，严重违法违纪行为可通过集团外部网站进行查询。公司每年组织全体员工进行潜在利益冲
突申报、廉正认证考试，发布了《职员职务行为准则》、《员工内部购房制度》等制度，并对员工购置
万科物业的情况进行公示。 
（5）企业文化 
公司秉承“大道当然，合伙奋斗”的核心价值观，人文精神与市场原则是我们持续传承的文化根基；
“共识、共创、共担、共享”，是我们继往开来、长期合伙奋斗所遵循的核心理念。我们以奋斗者为本，
倡导在奋斗中成长、在贡献中收获、在担当中成就，相信创造真实价值的奋斗者定当得到全面而长期的
回报。我们热情拥抱阳光健康的文化，倡导员工时刻保持积极向上的阳光心态，锻造健康的身心；保持
自省、开放学习，不断强健心智，始终以充满正能量的状态投入工作、热爱生活。 
公司高度重视企业文化的宣传和推广，每年组织面向集团全体范围的“目标与行动沟通会”，由集
团合伙人进行公司目标和核心价值观的宣讲；总部和各业务单位也分别组织形式多样的企业文化锻造和
推广活动，积极宣导奋斗者标杆及事迹，开展健康运动、读书思考等活动，帮助员工追求健康丰盛的人
生。 
120                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
（二） 风险评估 
为促进公司持续、健康、稳定发展，实现经营目标，公司根据既定的发展策略，结合不同发展阶段
和业务拓展情况，全面系统持续地收集相关信息，及时进行风险评估，动态进行风险识别和风险分析，
并相应调整风险应对策略。 
随着董事会风险管理职能的建立，公司设立风险管理工作委员会，在外部专业机构的协助下，公司
由总部、各事业集团/事业单元、一线公司相关部门负责对经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给等
外部风险因素以及财务状况、资金状况、资产管理、运营管理等内部风险因素进行收集研究，并采用定
量及定性相结合的方法进行风险识别及评估，为管理层制订风险应对策略提供依据。     
2014 年开始，为了进一步激发组织活力，激发每一位奋斗者，持续创造真实价值，同时强化管理团队
与股东之间的利益纽带，提升组织绩效，改善公司治理，公司全面探索事业合伙人机制。在项目层面，
建立跟投机制，员工在一定比例内可以投资公司的新项目，项目的管理人员必须投资，并承担劣后责任，
跟投机制将员工利益和项目发展结合在一起，员工在销售推进、成本节约、运营效率提升等方面体现更
大的主人翁意识。在公司层面，推出事业合伙人持股计划，公司合伙人通过券商集合计划购入股票，从
而将公司管理层的利益和股东利益更紧密地结合在一起。2017 年公司凝聚共识推出万科事业合伙人纲领，
全面凝练万科事业合伙人的理论内涵和机制要义，目前总部、各事业集团/事业单元和一线单位在《事业
合伙人纲领》指导下，全面开展战略检讨、业务梳理、组织重建和事人匹配的经营管理工作，以支持业
务持续健康发展，激发和成就更多奋斗者。 
（三） 控制活动 
本公司的主要控制措施包括： 
1、职责分离控制 
公司对岗位设置按照职责分离的控制要求，形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。 
2、授权审批控制 
公司各项需审批业务有明确的审批权限及流程，明确各岗位办理业务和事项的权限范围、审批程序和
相应责任。公司及各子公司的日常审批，通过系统进行自动控制，保证授权审批控制的效率和效果。 
3、会计系统控制 
公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度，建立了规范的会计工作秩序，制定了《万科集团会计
管理及核算规范》及各项具体业务核算制度，根据各项准则及财经政策的变动及时进行相应更新，加强
集团会计管理，提高会计工作的质量和水平。与此同时，公司通过不断加强财务管理系统的建设和完善，
提高财务核算工作信息化程度，有效保证了会计信息及资料的真实、完整。 
   
121                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
4、财产保护控制 
公司建立了财产日常管理制度和定期清查制度，通过资产管理系统及管理台账对各项实物资产进行记
录、管理，坚持采取定期盘点以及账实核对等措施，保障公司财产安全。 
5、经营监控控制 
公司通过编制营运计划等实施动态管理，明确各责任单位在经营中的职责权限，规范编制、审定、下
达和执行程序，并通过对营运计划的持续跟踪和动态调整，达成经营目标以及成本费用预算约束效果。 
6、绩效考评控制 
公司制定了《万科集团绩效考核管理办法》以明确规范绩效考核工作，坚持客观公正、规范透明、
绩效导向原则，按期组织季度考核、年度考核，使绩效考核结果能为薪酬分配、人才甄选与培养、团队
优化、薪金福利调整等提供决策依据。 
公司将上述控制措施在下列主要业务活动中综合运用，并重点关注销售、成本、资金、财务、采购、
投资等高风险领域，同时对各种业务及事项实施有效控制，促进内部控制有效运行。 
（1）销售 
2018 年公司持续深化销售管理各领域管控措施。在项目销售管理方面，针对国家对房地产行业销售
合规性要求的日益提升，公司对全部首开项目开展全覆盖飞行风险检查，保障项目在价格制定、客户承
诺等各方面符合风险控制要求。根据业务实际情况，公司制定并发布专项制度文件、规范要求，在全国
各案场落实到位。与此同时，公司利用 IT 技术为业务流程风险控制赋能，进一步提升销售管理系统对业
务风险性与合规性的控制能力；在营销费用与采购方面，进一步明确管理要求，保障营销费率合理性与
营销采购合规性。 
（2）成本 
总部管理中心成本管理职能负责成本相关流程的管控。目前已制定包括《万科集团房地产开发企业
成本核算指导》等在内的成本管理制度，不断推动成本适配，实施成本对标管理，严格管控成本。公司
使用成本管理系统对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。成本现场业务上重点关注
合约管理，设定了完整的合约业务标准和管理规则，强调合约策划、招标、变更、结算一系列前置和过
程规范化管理。成本造价管理上以竞争充分性、市场价匹配度、价格充分对标等为衡量标准。此外，各
公司财务部和成本部通过定期的成本清查、成本核对工作，保障子公司动态成本数据准确性，总部与各
事业集团通过开展成本检查等工作对子公司成本信息反映的及时性和准确性进行监督。 
   
122                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
（3）资金 
公司的融资与结算业务由总部事业发展中心资金管理职能统一管理。目前已制定包括《万科集团资金
管理制度》、《万科集团资金业务操作指引》等在内的制度，明确公司资金管理、结算要求，加强资金
业务管理和控制，从而降低资金使用成本并保证资金安全。各子公司银行账户开销户均需由总部事业发
展中心资金管理职能审批确认；付款方面，公司主要经营付款由总部事业发展中心资金管理职能统一结
算。同时，通过定期编制月度动态资金计划、年度资金计划以加强资金的流动性管理，并对资金收、付
进行动态跟踪，及时调整投融资决策及资金安排。 
（4）财务 
集团执行统一的会计政策，总部管理中心财务管理职能制定了包括《万科集团会计管理及核算规范》
等一系列财务核算管理制度，指导各事业集团/事业单元、各一线公司的财务核算工作。财务报告期末，
各事业集团/事业单元组织各一线公司须按照总部管理中心财务管理职能发布的结算通知要求报送各项财
务报表及管理报表，每季度末由总部管理中心财务管理职能对各一线公司的核算质量进行考核与评价。 
（5）采购 
总部事业发展中心采购管理职能负责采购业务的管理控制，制定了包括《工程采购管理办法》、《工
程采购实施细则》、《供应商管理细则》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作。为进一步
提升采购透明度，在万科集团内网建立了采购公示平台；每一次采购均严格进行资质预审、经济标和技
术标评审，在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，以保证质量、服务和性价比的合理性；
完善集中采购机制，整合内部需求和外部资源，扩大集中采购的范围，最大限度发挥采购规模优势，实
现规模效益；为进一步把控材料质量，建立了从采购技术标准制定到招标采购再到质量飞行检查的新常
态化采购质量管理体系。集团各子公司均使用采购平台进行采购业务和供应商管理，将工程质量综合评
估、质量飞行检查、客户维修与供应商评估、分级挂钩，并对外发布万科合格供应商名录。 
（6）重大投资 
总部事业发展中心投资管理职能负责投资业务的管控，目前已制定包括《万科集团新项目发展制度》、
《万科集团投融资管理办法》等在内的投资管理制度，定期发布投资策略指引，并使用新项目决策平台
对新项目投资进行管理。公司始终坚持“精挑细选、坚持投资主流市场”的策略，重点考虑价格的合理
性和风险的可控性，严格评估项目收益的可行性，通过严格的分级授权审批程序对新项目投资实施全程
监控，确保新项目获取安全、合法、审慎、有效，并建立项目跟投制度，员工将根据跟投制度要求同步
跟投。集团总部把握投资战略和原则，统筹资源配置及风险管控，新进入城市、非传统住宅业务的投资，
以及其他特殊项目的投资，由集团在董事会授权范围内决策；事业集团本部在集团投资额度管理办法及
投资管理制度引导下，负责本事业集团各一线公司普通新项目的投资决策，所决策新项目经总部相关职
能联合评审后，报由公司管理层组成的集团投资决策委员会在董事会授权范围内进行决策备案；项目投
资金额超过公司董事会对公司授权的，需在报董事会决议通过后方可实施。 
123                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
（7）关联交易 
公司关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则，关联交易按照公平市场价格定价，充分保护
所有投资者的利益，必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评价并按规定披露，所有关
联交易均履行必要的授权批准程序。根据《深圳证券交易所股票上市规则》、《香港联合交易所有限公
司证券上市规则》和《公司章程》的相关规定，公司明确划分股东大会和董事会对关联交易的审批权限。
重大关联交易在经独立董事事前认可后，方提交董事会和股东大会审议。披露关联交易时，同时披露独
立董事的意见。 
（8）对外担保 
公司严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》、《深圳证券交易所股票上市规则》
等相关规定，制定了《万科企业股份有限公司担保管理制度》，明确股东大会和董事会关于对外担保的
审批权限，规定担保业务评审、批准、执行等环节的控制要求，规范对外担保业务，严格控制对外担保
风险。公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理，原则上公司除因住宅销售业务对部分业主提供
按揭担保外，不对外（非关联公司）提供担保。由于并购产生的无法避免的担保业务，需履行必要的内
部审批程序，董事会授权范围之外的担保事项须提公司董事会审议通过，特定担保事项则提交股东大会
审议通过后，方可实施。必要时对外提供的担保要求被担保方提供反担保，以规避由担保可能给公司造
成的损失。 
（9）募集资金使用 
公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司证券发行管理办法》
等法律法规的相关规定，制定《万科企业股份有限公司募集资金管理办法》，对募集资金的存储、使用、
变更、监督等进行明确规定，严格规范募集资金管理。公司对募集资金采取专户存储、专款专用的原则
进行统一管理。 
（10）信息披露 
公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司信息披露管理办法》、
《深交所股票上市规则》、《联交所证券上市规则》、《公司章程》等有关规定，制定了《万科企业股
份有限公司信息披露管理办法》。制度通过分级审批控制保证各类信息以适当的方式及时准确完整地向
外部信息使用者传递。公司董事会办公室负责及时跟踪法律法规和监管机构的披露要求以及公司须披露
的信息。公司公开披露的信息文稿由董事会办公室负责起草，在咨询律师等专业服务机构意见后，对于
常规事项由董事会秘书进行审核，履行必要的程序后进行披露。对于需要董事会、监事会审议事项，披
露文稿也须经董事会、监事会审核后进行发布。公司设立信息披露委员会对于重大、疑难、无先例事项
需经信息披露委员会审核，履行必要的程序后进行披露。公司选择《中国证券报》、《证券时报》、
《上海证券报》、《证券日报》、巨潮资讯网以及联交所披露易网站等媒体作为信息披露的渠道，所披
露的任何信息均首先在上述指定媒体披露。公司董事会办公室设专人负责回答投资者所提的问题，相关
人员以已公开披露的信息作为回答投资者提问的依据。同时通过公司外部网络中的投资者关系栏目及时
更新相关信息，与投资者进行广泛交流。   
124                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
公司相关制度规定，信息披露相关当事人对所披露的信息负有保密义务，在未对外公开披露前不得以
任何方式向外界透露相关内容。公司对所披露信息的解释由董事会秘书执行，其他当事人在得到董事会
授权后可对所披露信息的实际情况进行说明。董事会办公室根据规定对全公司范围需要披露的信息进行
汇总，在该等信息未公开披露前，所有相关人员均应履行保密职责，凡违反信息披露要求的，对相关责
任人给予批评、警告处罚，情节严重的给予行政和经济处分，并视情形追究法律责任。 
（四） 信息与沟通 
公司制定了包括《万科集团信息安全管理办法》、《万科集团关键信息保密管理规范》等在内的各项
制度，规范公司经营管理信息传递活动。日常经营过程中，建立了定期与不定期的业务与管理快报、专
项报告等信息沟通制度，便于全面及时了解公司经营管理信息。 
公司致力于信息安全管理体系建设，制定了一系列信息安全方针、策略和制度，以保护公司信息资产
安全。通过持续运用信息化手段、优化信息流程、整合信息系统，不断提高管理决策及运营效力。总部
管理中心信息化管理职能作为信息化工作的执行及管理机构，负责公司财务管理系统、业务运营系统和
办公管理系统等的规划、开发与管理，组织公司各类系统的开发与维护，在全公司范围内提供信息系统
共享服务。 
在与客户、合作伙伴、投资者和员工关系方面，公司已建立起较完整透明的沟通渠道，在完善沟通的
同时发挥了对公司管理的监督作用。对客户，公司本着“以客户为中心”的客户理念，贯彻“客户是我
们的衣食父母”，持续做好从总部到前线，从地产开发到物业服务及各新增业务场景的客户服务工作，
通过网络方式的多种投诉沟通渠道，接收与倾听客户意见与反馈，持续开展围绕客户产品、服务感受的
客户满意度评价工作，覆盖商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域；
对投资者，公司除了通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资者还可以通过电话、电子邮件、访问
公司网站、直接到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式了解公司信息，公司建立网络辅助
系统及时响应投资者的各类需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互动加强对公司的理解和
信任；对员工，设立多种形式的内部沟通渠道，保证沟通顺畅有效；对外开展商业合作时，倡导合作共
生共赢，保持良好的合作关系。公司统一要求签订阳光合作协议，表明万科价值观和对员工的廉洁要求，
明确举报渠道。各子公司重大节日主动向合作伙伴发出廉洁提示，维护与合作伙伴的健康商业合作关系。 
（五） 内部监督 
公司已经建立起涵盖总部、各事业集团/事业单元、一线公司多层级的监督检查体系，通过常规审计、
专项调查以及聘请第三方检查等多种形式对各业务领域的控制执行情况进行评估和督查，有利于提高内
控工作质量。公司设立受理违反职业道德行为的投诉和举报的万科反舞弊网站 （http://5198.vanke.com），
并在公司内外公示，鼓励实名举报，实行查实有奖政策。支持中心监察审计职能履行内部反舞弊职能，
开展专项调查，发挥监督作用。监事会建立了对各子公司的巡查机制，通过现场走访、员工约谈等方式，
共同促进内控管理水平提高。 
上述纳入评价范围的单位、业务和事项涵盖了公司经营管理的主要方面，不存在重大遗漏。 
125                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
四、内部控制缺陷认定及整改情况 
根据上述财务报告及非财务报告内部控制缺陷的认定标准，报告期内公司不存在内部控制重大缺陷、
重要缺陷。  
公司针对内部管理风险采取实质内控的管理模式，强调对风险的实质性消除或降低，避免内控缺陷
重复发生。同时，强化底线意识，关注业务流程建设，有效防范风险，提高业务运作效率。通过公司自
我评价及整改，截至 2018年 12月 31日，本公司风险管理及内控体系基本健全，未发现对公司治理、经
营管理及发展有重大影响之缺陷及异常事项。 
五、内部控制评价结论 
根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日，未发现财务报告内
部控制重大缺陷。董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保
持了有效的财务报告内部控制。  
根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务
报告内部控制重大缺陷。 
自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论的
因素。公司已经建立的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷。 
 
 
126                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
第十一节  公司债券情况 
一、公司债券基本信息 
债券余额
债券名称  债券简称  债券代码  发行日  到期日  利率  还本付息方式 
（万元） 
万科企业股份有限公
2015年9月25日至
司2015年公司债券 15万科01  112285  2020年9月25日  500,000  3.50% 
2015年9月28日 
（第一期） 
万科企业股份有限公
2017年7月14日至
司2017年公司债券 17万科01  112546  2022年7月18日  300,000  4.50% 
2017年7月18日 
（第一期） 
万科企业股份有限公
2017年8月3日至
司2017年公司债券 17万科02  112561  2022年8月4日  100,000  4.54% 
2017年8月4日 
（第二期） 
采用单利按年计
万科企业股份有限公
息，不计复利，
司2018年面向合格投
2018年8月8日至 每年付息一次，
资者公开发行住房租 18万科01  112742  2023年8月9日  150,000  4.05% 
2018年8月9日  到期一次还本，
赁专项公司债券（第
最后一期利息随
一期） 
本金的兑付一起
万科企业股份有限公
支付。 
司2018年面向合格投 2018年10月26日
2023年10月29
资者公开发行住房租 18万科02  112784  至2018年10月29 200,000  4.18% 
日 
赁专项公司债券（第 日 
二期） 
万科企业股份有限公
司2019年面向合格投
2019年2月25日至
资者公开发行住房租 19万科01  112844  2024年2月26日  200,000  3.65% 
2019年2月26日 
赁专项公司债券(第一
期) 
公司债券上市或转让的交易场所  深交所 
公司债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定且在中国证券登记结算有限
投资者适当性安排 
责任公司深圳分公司开立合格A股证券账户的合格投资者公开发行。 
报告期内公司债券的付息兑付情
按时足额付息 
况 
公司债券附发行人或投资者选择
权条款、可交换条款等特殊条款 17万科01、17万科02、18万科01、18万科02及19万科01均附第3年末公司调整
的，报告期内相关条款的执行情 票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内，未执行上述选择权条款。 
况（如适用）。 
二、债券受托管理人和资信评级机构信息 
债券受托管理人： 
广东省深圳市
福田区中心三
中信证券股份 杨芳、朱鸽、
名称  办公地址  路8号卓越时 联系人  联系人电话  010-60837028 
有限公司  陈小东 
代广场（二
期）北座 
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构： 
名称  中诚信证券评估有限公司  办公地址  上海市黄浦区西藏南路760号安基大厦8楼 
报告期内公司聘请的债券受托管理人、
资信评级机构发生变更的，变更的原
不适用 
因、履行的程序、对投资者利益的影响
等（如适用） 
127                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
三、公司债券募集资金使用情况 
公司严格按照本期债券募集说明书的约定、 《公司债券发行与交易管理办
公司债券募集资金使用情况及履行的程 法》、《深圳证券交易所债券上市规则》等有关规定和要求使用公司债券募集资
序  金，并及时、真实、准确、完整的对相关信息进行了披露，不存在募集资金使用
及管理的违规情形。 
期末余额（万元）  截止2018年12月31日，募集资金按照规定使用。 
募集资金专项账户运作情况  公司对募集资金实行专户存储。公司对募集资金的使用严格履行内部审批程序，
确保专款专用。 
募集资金使用是否与募集说明书承诺的
公司债券募集资金使用与募集说明书的约定一致。 
用途、使用计划及其他约定一致 
四、公司债券信用评级情况 
报告期内及期后，中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”） 对公司存续期的公司债券
进行了评级，相应的信用评级报告已在巨潮资讯网披露。具体情况如下： 
公司主体  公司评级 公司债券 
债券简称  信用等级通知书  最新跟踪评级时间  报告披露时间 
信用等级  展望  信用等级 
信评委函字[2018]跟
15万科01  AAA  稳定  AAA  2018年5月24日  2018年5月26日 
踪149号 
信评委函字[2018]跟
17万科01  AAA  稳定  AAA  2018年5月24日  2018年5月26日 
踪150号 
信评委函字[2018]跟
17万科02  AAA  稳定  AAA  2018年5月24日  2018年5月26日 
踪151号 
信评委函字
18万科01  AAA  稳定  AAA  2018年7月13日  2018年8月4日 
[2018]G159-1号 
信评委函字[2018]跟
18万科02  AAA  稳定  AAA  2018年10月18日  2018年10月24日 
踪G159-F2号 
信评委函字[2019]跟
19万科01  AAA  稳定  AAA  2019年1月4日  2019年2月21日 
踪G008-F3号 
五、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施 
报告期内，公司发行的公司债券未采取增信措施。 
公司债券的偿债资金主要来源于本集团日常经营所产生的现金流。报告期内，本集团财务结构维持
稳健，货币资金对短期债务的保障充足，稳定的现金流入对公司债券的本息偿付提供了有力的保障。 
报告期内，公司债券的增信机制、偿债计划及偿债保障措施未发生重大变化。 
六、报告期内债券持有人会议的召开情况 
截至本报告披露日，本期债券未曾召开债券持有人会议。 
   
128                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况 
公司债券的债券受托管理人为中信证券股份有限公司。报告期内，中信证券股份有限公司严格按照
《债券受托管理人协议》约定履行受托管理人职责，包括但不限于持续关注公司的资信状况，对公司指
定专项账户用于公司债券募集资金的使用和管理情况进行监督。 
2018年 6月 28日，公司在巨潮资讯网披露了《万科企业股份有限公司面向合格投资者公开发行公司
债券受托管理事务报告（2017年度）》，对发行债券基本情况、发行人 2017年度经营和财务状况、发行
人募集资金使用情况、债券跟踪评级情况等内容进行了披露。 
2018年 8月 11日，公司在巨潮资讯网披露了《万科企业股份有限公司面向合格投资者公开发行公司
债券受托管理事务临时报告》，对公司截至2018年7月31日累计新增借款情况等内容进行了披露。 
八、截至报告期末近 2年的主要会计数据和财务指标 
 
项目  2018年  2017年  同期变动率 
息税折旧摊销前利润（万元）  7,506,018.76  5,478,748.04  37.00% 
流动比率  1.15  1.20  -3.87% 
资产负债率  84.59%  83.98%  增加0.61个百分点 
速动比率  0.49  0.50  -0.95% 
EBITDA全部债务比  0.058  0.056  3.70% 
利息保障倍数  6.78  9.01  -24.80% 
现金利息保障倍数  6.42  17.04  -62.35% 
EBITDA利息保障倍数  7.05  9.34  -24.51% 
贷款偿还率  100%  100%  - 
利息偿付率  100%  100%  - 
九、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 
报告期内，本集团对其他债券和债务融资工具均按期付息兑付，无违约情况发生。 
十、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况 
本集团在各大银行等金融机构的资信情况良好。截止2018年12月末，本集团获得银行授信3,630.50
亿元，已使用2,022.38亿元。报告期内，本集团严格按照银行贷款要求合规使用资金，按时足额偿还银
行贷款本息。 
十一、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况 
报告期内，公司严格履行公司债券募集说明书相关内容，合规使用募集资金，无损害债券投资者利
益的情况发生。 
129                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
十二、报告期内发生的重大事项 
详见本报告“第五节 重要事项”之“二十、《证券法》和《上市公司信息披露管理办法》所规定的
需披露的重大事项”。 
十三、公司债券是否存在保证人 
不存在。
130                                                                                                                  万科企业股份有限公司2018年度报告 
第十二节  财务报告 
 
 
131  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
万科企业股份有限公司 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
自2018年1月1日 
至2018年12月31日止年度财务报表 
 
132  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
审计报告 
 
毕马威华振审字第1901118号 
 
万科企业股份有限公司全体股东： 
 
一、审计意见 
 
我们审计了后附的万科企业股份有限公司 (以下简称“贵公司”) 财务报表，包括2018年12
月 31 日的合并及母公司资产负债表，2018 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量
表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。 
 
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则 
(以下简称“企业会计准则”) 的规定编制，公允反映了贵公司 2018年 12月 31日的合并及母公
司财务状况以及2018年度的合并及母公司经营成果和现金流量。 
 
二、形成审计意见的基础 
 
我们按照中国注册会计师审计准则 (以下简称“审计准则”) 的规定执行了审计工作。审计报
告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中
国注册会计师职业道德守则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相
信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 
 
 
133  
 
 
 
审计报告 (续) 
 
毕马威华振审字第1901118号 
 
三、关键审计事项 
 
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应
对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。 
 
存货的可变现净值的评估 
请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释 10 所述的会计政策及“五、合并
财务报表项目附注”注释7。 
关键审计事项  在审计中如何应对该事项 
2018年12月31日，贵公司及其子公司 (以下合 与评价存货的可变现净值相关的审计程序中包括
称“贵集团”) 已完工开发产品、在建开发产品 以下程序： 
及拟开发产品 (以下统称“存货”) 的账面价值
  评价管理层与编制和监督管理预算及预测各
合计金额重大。该等存货按照成本与可变现净
存货项目的建造和其他成本相关的关键内部
值孰低计量。 
控制的设计和运行有效性； 
管理层确定资产负债表日每个存货项目的可变
  在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，
现净值。 
并询问管理层这些存货项目的进度和各项目
在确定存货可变现净值过程中，管理层需对每 最新预测所反映的总开发成本预算； 
个拟开发产品和在建开发产品达到完工状态时
  评价管理层所采用的估值方法，并将估值中
将要发生的建造成本作出最新估计，并估算每
采用的关键估计和假设，包括与平均净售价
个存货项目的预期未来净售价 (参考附近地段房
有关的关键估计和假设，与市场可获取数据
地产项目的最近交易价格) 和未来销售费用以及
和贵集团的销售预算计划进行比较； 
相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层判
  将各存货项目的估计建造成本与贵集团的最
断和估计。 
新预算进行比较，并将截止2018年12月31
由于存货对贵集团资产的重要性，且估计存货
日发生的成本与截止 2017 年 12 月 31 日做
项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未
出的预算进行比较，以评价管理层预测的准
来净售价存在固有风险，特别是考虑到当前的
确性和预算过程； 
经济环境在各个城市推出的各种应对房地产市
  进行敏感性分析，以确定关键估计和假设单
场的措施，我们将对贵集团存货的可变现净值
独或组合出现何种程度的变化会导致存货发
的评估识别为关键审计事项。 
生重大错报，并考虑关键估计和假设出现此
类变动的可能性以及潜在的管理层偏向。 
   
134  
 
 
 
审计报告 (续) 
 
毕马威华振审字第1901118号 
 
 
三、关键审计事项 (续) 
 
土地增值税的计提 
请参阅财务报表附注“四、税项”注释1及“五、合并财务报表项目附注”注释27、28、41。 
关键审计事项  在审计中如何应对该事项 
贵集团应缴纳的主要税项之一为土地增值税。  与评价土地增值税的计提相关的审计程序中包括
以下程序： 
贵集团销售开发的房地产需要就土地增值额按
照超率累进税率30% - 60%缴纳土地增值税。在   评价管理层与计量预计的土地增值税相关的
每个财务报告期末，管理层需要对土地增值税 关键内部控制的设计和运行有效性； 
的计提金额进行估算，在作出估算的判断时，
  利用本所内部税务专家的工作，评价贵集团
主要考虑的要素包括相关税务法律法规的规定
于2018年12月31日的土地增值税的计提，
和解释，预计的销售房地产取得的收入减去预
包括基于我们的经验、知识和对各地方税务
计可扣除的土地成本、房地产开发成本、利息
机关就相关税法应用的实务操作的理解，评
费用、开发费用等。贵集团在土地增值税汇算
估贵集团的假设和判断； 
清缴时，实际应付税金可能与贵集团预估的金
  评价管理层对可扣除项目金额的估计，评估
额存在差异。 
管理层的假设和判断； 
由于土地增值税的计提对合并财务报表的重要
  重新计算贵集团计提的土地增值税，并将我
性，且管理层作出估计时的判断包括对相关税
们的计算结果与贵集团所记录的金额进行比
务法律法规和实务做法的理解等考虑要素，因
较。 
此，我们将贵集团土地增值税的计提识别为关
键审计事项。 
 
 
   
135  
 
 
 
审计报告 (续) 
 
毕马威华振审字第1901118号 
 
三、关键审计事项 (续) 
 
房地产开发项目的收入确认 
请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释25及“五、合并财务报表项目附
注”注释40。 
关键审计事项  在审计中如何应对该事项 
销售房地产开发项目产生的收入占贵集团2018 与房地产开发项目的收入确认的评价相关的审计
年度营业收入总额的96% 。  程序中包括以下程序： 
这些收入在满足以下所有条件时进行确认：    评价与房地产开发项目的收入确认相关的关
键内部控制的设计和运行有效性； 
(1)  与客户签署了买卖合同； 
  检查贵集团的房产标准买卖合同条款，以评
(2)  取得了客户的首期款并且已确认余下房
价贵集团有关房地产开发项目的收入确认政
款的付款安排；及 
策是否符合相关会计准则的要求； 
(3)  房产已经被客户接受，或根据买卖合同
  就本年确认房产销售收入的项目，选取样
约定被视为已获客户接受（以较早者为
本，检查买卖合同及可以证明房产已经被客
准）。 
户接受，或被视为已获客户接受的支持性文
由于房地产开发项目的收入对贵集团的重要
件，以评价相关房产销售收入是否已按照集
性，以及单个房地产开发项目销售收入确认上
团的收入确认政策确认； 
的细小错误汇总起来可能对贵集团的利润产生
  就资产负债表日前后确认房产销售收入的项
重大影响，因此，我们将贵集团房地产开发项
目，选取样本，检查可以证明房产已经被客
目的收入确认识别为关键审计事项。 
户接受，或被视为已获客户接受的支持性文
 
件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的
期间确认。 
 
 
   
136  
 
 
 
审计报告 (续) 
 
毕马威华振审字第1901118号 
 
四、其他信息 
 
贵公司管理层对其他信息负责。其他信息包括贵公司 2018 年年度报告中涵盖的信息，但不包
括财务报表和我们的审计报告。 
 
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结
论。 
 
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与
财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。 
 
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方
面，我们无任何事项需要报告。  
 
五、管理层和治理层对财务报表的责任 
 
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护
必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 
 
在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项 (如
适用)，并运用持续经营假设，除非贵公司计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。 
 
治理层负责监督贵公司的财务报告过程。 
 
 
 
 
 
 
 
   
137  
 
 
 
审计报告 (续) 
 
毕马威华振审字第1901118号 
 
六、注册会计师对财务报表审计的责任 
 
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出
具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在
某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来
可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。 
 
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也
执行以下工作： 
 
(1)  识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这
些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串
通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错
报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。 
 
(2)  了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序 。 
 
(3)  评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。 
 
(4)  对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致
对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果
我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注
意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基
于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致贵公司不能持续经
营。 
 
(5)  评价财务报表的总体列报、结构和内容 (包括披露)，并评价财务报表是否公允反映相关交
易和事项。 
 
(6)  就贵集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审
计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。 
 
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在
审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。 
 
   
138  
 
 
 
审计报告 (续) 
 
毕马威华振审字第1901118号 
 
六、注册会计师对财务报表审计的责任 (续) 
 
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理
认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施 (如适用) 。 
 
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键
审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情
形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我
们确定不应在审计报告中沟通该事项。 
 
 
 
 
毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙)  中国注册会计师 
 
 
 
 
 
  房炅 (项目合伙人) 
 
 
 
 
 
中国 北京  陈泳意 
 
  2019年3月25日 
 
139  
合并资产负债表 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司    2018年12月31日  单位：元  币种：人民币 
资产  附注五  2018年12月31日  2017年12月31日  2017年1月1日 
流动资产：         
货币资金  1  188,417,446,836.14   174,121,009,199.93  87,032,118,210.63 
交易性金融资产  2  11,900,806,302.82   -  - 
衍生金融资产  3  10,782,930.40  12,493,711.40  458,671,184.10 
应收票据及应收账款  4  1,588,739,194.82   1,432,734,013.84  2,075,256,823.79 
预付款项  5  75,950,895,073.34  68,315,556,602.24  50,262,540,606.60 
其他应收款  6  244,324,142,938.75  163,249,765,907.66  105,435,004,894.59 
存货  7  750,302,627,438.80  598,087,657,618.33  467,361,336,133.57 
合同资产  8  1,364,126,797.84  -  - 
持有待售资产  9  6,624,631,369.45  6,910,171,274.98  - 
其他流动资产  10  14,587,657,410.01  5,423,443,819.92  8,670,500,000.00 
流动资产合计    1,295,071,856,292.37  1,017,552,832,148.30  721,295,427,853.28 
非流动资产：         
可供出售金融资产  11  -  1,340,749,439.60  1,328,014,343.92 
其他权益工具投资  12  1,636,583,744.09  -  - 
其他非流动金融资产  13  1,052,331,100.20  -  - 
长期股权投资  14  129,527,655,772.47  81,224,305,346.59  61,701,988,409.62 
投资性房地产  15  54,055,784,751.50  28,811,300,333.55  21,874,424,322.70 
固定资产  16  11,533,798,650.31   7,098,808,083.40  6,810,793,073.58 
在建工程  17  1,913,007,479.18   1,022,410,893.84  765,312,561.26 
无形资产  18  4,952,584,999.04   1,437,504,847.54  1,260,363,652.26 
商誉  19  217,109,245.26  206,342,883.92  201,689,835.80 
长期待摊费用  20  5,044,308,633.85  2,065,975,906.72  960,226,293.11 
递延所得税资产  21  15,749,204,673.50  9,651,001,968.26  7,198,532,974.16 
其他非流动资产  22  7,825,131,133.04  14,935,685,952.83  7,277,440,604.45 
非流动资产合计    233,507,500,182.44  147,794,085,656.25  109,378,786,070.86 
资产总计    1,528,579,356,474.81  1,165,346,917,804.55  830,674,213,924.14 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
140  
合并资产负债表 (续) 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司    2018年12月31日  单位：元  币种：人民币 
负债及股东权益  附注五  2018年12月31日  2017年12月31日  2017年1月1日 
流动负债：         
短期借款  23  10,101,917,384.71  16,108,858,651.31  16,576,589,202.38 
衍生金融负债  3  631,226,970.86  1,019,940,196.03  - 
应付票据及应付账款  24  229,597,382,102.63   176,769,585,962.58  141,651,401,565.91 
预收款项    253,965,141.13  407,705,939,864.83  274,645,554,496.88 
合同负债  25  504,711,414,422.66  -  - 
应付职工薪酬  26  5,770,851,836.95  4,930,413,960.98  3,839,926,643.43 
应交税费  27  18,730,860,802.20  10,774,906,265.56  9,553,084,094.38 
其他应付款  28  227,431,215,319.93  183,881,947,229.77  106,958,632,126.34 
一年内到期的非流动负债  29  69,092,413,016.12  46,163,837,744.75  26,773,297,333.75 
其他流动负债  30  55,592,689,788.42  -  - 
流动负债合计    1,121,913,936,785.61  847,355,429,875.81  579,998,485,463.07 
非流动负债：         
长期借款  31  120,929,055,439.40  96,029,044,735.04  56,406,061,283.42 
应付债券  32  47,095,145,785.83  32,322,671,927.21  29,108,375,807.96 
预计负债  33  143,527,842.81  159,866,431.34  118,672,382.72 
其他非流动负债  34  2,338,048,204.19  2,540,666,010.15  2,861,999,502.12 
递延所得税负债  21  538,912,419.39  265,299,666.71  504,048,203.85 
非流动负债合计    171,044,689,691.62  131,317,548,770.45  88,999,157,180.07 
负债合计    1,292,958,626,477.23  978,672,978,646.26  668,997,642,643.14 
股东权益：         
股本  35  11,039,152,001.00  11,039,152,001.00  11,039,152,001.00 
资本公积  36  8,005,627,653.57   8,329,263,089.01  8,268,267,782.15 
其他综合收益  37  (2,398,744,899.34)  234,977,764.41  396,309,302.16 
盈余公积  38  47,393,246,041.44  35,900,071,829.04  32,540,767,833.97 
未分配利润  39  91,724,850,747.76  77,171,850,609.87  61,200,269,803.37 
归属于母公司股东权益合计    155,764,131,544.43  132,675,315,293.33  113,444,766,722.65 
少数股东权益    79,856,598,453.15  53,998,623,864.96  48,231,804,558.35 
股东权益合计    235,620,729,997.58  186,673,939,158.29  161,676,571,281.00 
负债和股东权益总计    1,528,579,356,474.81  1,165,346,917,804.55  830,674,213,924.14 
 
 
此财务报表已于2019年3月25日获董事会批准。 
 
 
 
 
 
法定代表人：______________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：______________(公司盖章) 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
141  
母公司资产负债表 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司    2018年12月31日  单位：元  币种：人民币 
资产  附注十五  2018年12月31日  2017年12月31日  2017年1月1日 
流动资产：         
货币资金  1  77,677,228,103.71  84,438,255,934.40  44,949,123,886.54 
交易性金融资产  2  11,502,044,931.51  -  - 
其他应收款  3  334,757,818,390.25  225,897,281,604.24  151,387,511,216.84 
其他流动资产    -  -  6,500,000,000.00 
流动资产合计    423,937,091,425.47  310,335,537,538.64  202,836,635,103.38 
非流动资产：         
可供出售金融资产  4  -  211,560,000.00  203,560,000.00 
其他非流动金融资产  5  257,838,906.25  -  - 
长期股权投资  6  28,528,085,729.22  19,477,093,077.34  17,253,117,151.57 
投资性房地产    1,809,691.23  2,270,553.52  2,733,818.92 
无形资产  7  3,032,935,495.09  -  - 
固定资产    37,025,636.76  43,208,215.37  56,395,055.48 
在建工程    104,583,982.59  -  - 
递延所得税资产  8  -  160,834,282.64  160,834,282.64 
其他非流动资产  9  482,840,668.16  -  - 
非流动资产合计    32,445,120,109.30  19,894,966,128.87  17,676,640,308.61 
资产总计    456,382,211,534.77  330,230,503,667.51  220,513,275,411.99 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
142  
母公司资产负债表 (续) 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司    2018年12月31日  单位：元  币种：人民币 
负债及股东权益  附注十五  2018年12月31日  2017年12月31日  2017年1月1日 
流动负债：         
短期借款  10  6,655,680,000.00  6,574,750,000.00  6,503,168,535.21 
应付票据及应付账款  11  2,333,544,910.76  807,811,408.88  2,035,446,346.17 
合同负债    3,386,091,698.11  -  - 
应付职工薪酬  12  2,741,317,136.93  1,133,945,344.66  1,076,203,487.04 
应交税费  13  14,326,198.11  128,361,701.83  63,821,820.57 
其他应付款  14  198,081,624,244.56  139,676,718,301.18  85,111,113,331.42 
其他流动负债  15  14,192,230,386.15  -  - 
一年内到期的非流动负债  16  46,016,343,200.00  38,568,200,000.00  22,526,294,558.99 
流动负债合计    273,421,157,774.62  186,889,786,756.55  117,316,048,079.40 
非流动负债：         
长期借款  17  79,460,145,576.49  61,365,200,000.00  29,949,000,000.00 
应付债券  18  23,388,237,865.39  14,913,958,216.60  10,902,954,537.72 
非流动负债合计    102,848,383,441.88  76,279,158,216.60  40,851,954,537.72 
负债合计    376,269,541,216.50  263,168,944,973.15  158,168,002,617.12 
股东权益：         
股本  19  11,039,152,001.00  11,039,152,001.00  11,039,152,001.00 
资本公积  20  9,573,713,477.35  9,573,713,477.35  9,573,713,477.35 
盈余公积  21  47,393,246,041.44  35,900,071,829.04  32,540,767,833.97 
未分配利润  22  12,106,558,798.48  10,548,621,386.97  9,191,639,482.55 
股东权益合计    80,112,670,318.27  67,061,558,694.36  62,345,272,794.87 
负债及股东权益总计    456,382,211,534.77  330,230,503,667.51  220,513,275,411.99 
 
 
此财务报表已于2019年3月25日获董事会批准。 
 
 
 
 
 
法定代表人：______________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：______________(公司盖章) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
143  
合并利润表 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  2018年  单位：元  币种：人民币 
项目  附注五  2018年  2017年 
一、营业总收入  40  297,679,331,103.19  242,897,110,250.52 
二、营业总成本    237,051,878,549.68  198,323,839,985.10 
其中：营业成本  40  186,104,224,241.81  160,079,915,903.43 
税金及附加  41  23,176,062,239.30  19,722,230,687.35 
销售费用  42  7,868,075,611.02  6,261,981,320.76 
管理费用  43  10,340,805,184.61  8,252,387,183.61 
研发费用    946,064,361.26  613,326,898.48 
财务费用  44  5,998,574,652.64  2,075,256,781.28 
其中：利息费用  44  8,181,335,589.90  4,060,732,058.91 
利息收入  44  3,839,923,292.95  2,502,616,718.59 
资产减值损失  45  2,354,254,781.00  1,318,741,210.19 
信用减值损失  46  263,817,478.04  - 
加：投资收益  48  6,787,934,513.16  6,244,561,688.39 
其中：对联营企业和 
48  6,279,910,444.74  4,569,160,048.02 
合营企业的投资收益 
公允价值变动收益 
49  86,634,641.18  - 
(损失以“-”填列) 
资产处置收益 (损失以“-”填列)    (3,409,185.58)  (4,915,545.41) 
三、营业利润    67,498,612,522.27  50,812,916,408.40 
加：营业外收入  50  474,497,187.13  723,287,994.91 
减：营业外支出  51  512,908,318.42  394,251,737.90 
四、利润总额    67,460,201,390.98  51,141,952,665.41 
减：所得税费用  52  18,187,906,856.37  13,933,565,335.34 
五、净利润    49,272,294,534.61  37,208,387,330.07 
归属于母公司股东的净利润    33,772,651,678.61  28,051,814,882.36 
少数股东损益    15,499,642,856.00  9,156,572,447.71 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
144  
合并利润表 (续) 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  2018年  单位：元  币种：人民币 
项目  附注五  2018年  2017年 
六、每股收益       
(一) 基本每股收益  53  3.06  2.54 
(二) 稀释每股收益  53  3.06  2.54 
七、其他综合收益的税后净额  37  (2,993,286,093.33)  (200,529,284.97) 
归属于母公司股东的其他综合收益的 
  (2,631,826,600.64)  (161,331,537.75) 
税后净额 
(一) 不能重分类进损益的 
     
其他综合收益 
1. 其他权益工具投资公允价值 
  (373,621,610.49)  - 
变动 
2.权益法下不能转损益的其他综
  (723,853,046.45)  - 
合收益 
(二) 将重分类进损益的其他综合收益       
1. 权益法下可转损益的其他综合
  (1,176,856,149.35)  (51,022,240.00) 
收益 
2. 可供出售金融资产公允价值变
  -  110,589,311.43  
动损益 
3. 现金流量套期储备    (226,888,525.95)  (163,304,028.97) 
4. 外币财务报表折算差额    (130,607,268.40)  (57,594,580.21) 
归属于少数股东的其他综合收益的 
  (361,459,492.69)  (39,197,747.22) 
税后净额 
八、综合收益总额    46,279,008,441.28   37,007,858,045.10 
归属于母公司股东的综合收益总额    31,140,825,077.97   27,890,483,344.61 
归属于少数股东的综合收益总额    15,138,183,363.31   9,117,374,700.49 
 
 
此财务报表已于2019年3月25日获董事会批准。 
 
 
 
法定代表人：____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：____________(公司盖章) 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
145  
母公司利润表 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  2018年  单位：元  币种：人民币 
附注 
项目  2018年  2017年 
十五 
一、营业总收入  23  3,063,497,614.08  1,855,798,486.64 
二、营业总成本    5,407,485,833.97  2,442,418,087.88 
其中：营业成本  23  460,862.29  463,265.40 
税金及附加  24  30,512,736.01  20,326,877.07 
管理费用    2,501,151,119.21  1,092,875,914.60 
财务费用  25  2,875,349,113.56  1,328,757,786.01 
其中：利息费用  25  9,038,045,524.88  5,523,667,660.74 
利息收入  25  6,220,945,908.83  4,194,082,411.99 
资产减值损失    -  (5,755.20) 
信用减值损失    12,002.90  - 
加：投资收益  26  25,489,017,395.85  14,024,404,122.95 
其中：对联营企业和合营企业的 
26  226,695,033.88  3,226,761.29 
投资收益 
公允价值变动损益    2,044,931.51  - 
资产处置收益 (损失以“-”填列)    265,175.52  (294,807.50) 
三、营业利润    23,147,339,282.99  13,437,489,714.21 
加：营业外收入    358,091.15  15,000,000.00 
减：营业外支出    514,666.69  15,273,733.93 
四、利润总额    23,147,182,707.45  13,437,215,980.28 
减：所得税费用    160,834,282.64  - 
五、净利润    22,986,348,424.81  13,437,215,980.28 
六、其他综合收益的税后净额    -  - 
七、综合收益总额    22,986,348,424.81  13,437,215,980.28 
 
 
此财务报表已于2019年3月25日获董事会批准。 
 
 
 
 
法定代表人：___________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：___________(公司盖章) 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
146  
合并现金流量表 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  2018年  单位：元  币种：人民币 
项目  附注五  2018年  2017年 
一、经营活动产生的现金流量       
销售商品、提供劳务收到的现金    398,148,270,444.38  368,405,223,395.36 
收到其他与经营活动有关的现金  55(1)  25,801,877,348.71  43,855,663,432.50 
经营活动现金流入小计    423,950,147,793.09  412,260,886,827.86 
购买商品、接受劳务支付的现金    255,895,209,249.65  234,876,355,213.08 
支付给职工以及为职工支付的现金    14,118,374,985.27  9,243,602,564.22 
支付的各项税费    54,023,459,052.99  39,759,746,765.40 
支付其他与经营活动有关的现金  55(2)  66,294,921,116.66  46,058,348,068.66 
经营活动现金流出小计    390,331,964,404.57  329,938,052,611.36 
经营活动产生的现金流量净额  56(1)  33,618,183,388.52  82,322,834,216.50 
二、投资活动产生的现金流量       
收回投资收到的现金    1,472,713,852.59  3,367,297,383.85 
取得投资收益收到的现金    4,536,305,688.81  1,251,494,572.60 
处置固定资产、无形资产、 
投资性房地产和其他长期资产    47,552,405.61  141,605,787.75 
收回的现金净额 
处置子公司或其他营业单位收到的 
56(3)  1,843,485,464.33  3,191,189,237.68 
现金净额 
收到其他与投资活动有关的现金  55(3)  10,892,356,680.92  11,819,981,019.69 
投资活动现金流入小计    18,792,414,092.26  19,771,568,001.57 
购建固定资产、无形资产和 
  5,896,749,487.32  2,360,481,196.99 
其他长期资产所支付的现金 
投资支付的现金    47,295,233,900.40  46,833,228,034.38 
取得子公司及其他营业单位支付的 
56(3)  18,541,696,353.03  21,315,728,901.15 
现金净额 
支付的其他与投资活动有关的现金  55(4)  14,423,170,381.37  875,362,911.56 
投资活动现金流出小计    86,156,850,122.12  71,384,801,044.08 
投资活动产生的现金流量净额    (67,364,436,029.86)  (51,613,233,042.51) 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
147  
合并现金流量表 (续) 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  2018年  单位：元  币种：人民币 
项目  附注五  2018年  2017年 
三、筹资活动产生的现金流量       
吸收投资收到的现金    19,491,299,493.42  14,253,822,653.98 
其中：子公司吸收少数股东投资收到
  19,491,299,493.42  14,253,822,653.98 
的现金 
取得借款收到的现金    96,052,992,340.52  94,575,766,875.15 
发行债券所收到的现金    38,982,789,782.99  10,620,400,000.00 
收到的其他与筹资活动有关的现金  55(5)  14,780,756,175.56  4,324,560,000.00 
筹资活动现金流入小计    169,307,837,792.49  123,774,549,529.13 
归还投资支付的现金    7,587,413,552.19  8,120,957,372.03 
偿还债务支付的现金    73,854,371,223.96  41,254,319,676.17 
分配股利或偿付利息支付的现金    40,249,338,583.88  19,134,376,263.23 
其中：子公司支付给少数股东的 
  16,350,151,123.76  3,201,890,558.24 
股利、利润 
支付的其他与筹资活动有关的现金  55(5)  2,819,066,338.38  - 
筹资活动现金流出小计    124,510,189,698.41  68,509,653,311.43 
筹资活动产生的现金流量净额    44,797,648,094.08  55,264,896,217.70 
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响    290,760,714.61  (1,138,504,966.08) 
五、现金及现金等价物净增加额  56(2)  11,342,156,167.35  84,835,992,425.61 
加：年初现金及现金等价物余额    164,326,007,371.30  79,490,014,945.69 
六、年末现金及现金等价物余额  56(2)  175,668,163,538.65  164,326,007,371.30 
 
 
此财务报表已于2019年3月25日获董事会批准。 
 
 
 
 
法定代表人：___________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：___________(公司盖章) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
148  
母公司现金流量表 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  2018年  单位：元  币种：人民币 
项目    2018年  2017年 
一、经营活动产生的现金流量       
收到其他与经营活动有关的现金    202,957,877,249.31  219,108,479,321.41 
经营活动现金流入小计    202,957,877,249.31  219,108,479,321.41 
支付给职工以及为职工支付的现金    645,020,598.97  575,417,231.27 
支付的各项税费    329,364,749.32  44,738,127.15 
支付其他与经营活动有关的现金    240,888,846,140.13   232,619,831,806.71 
经营活动现金流出小计    241,863,231,488.42  233,239,987,165.13 
经营活动产生的现金流量净额    (38,905,354,239.11)  (14,131,507,843.72) 
二、投资活动产生的现金流量       
收回投资收到的现金    208,823,497.21  - 
取得投资收益收到的现金    10,033,767,618.03  10,833,879,856.70 
处置固定资产、无形资产和 
  349,000.00  - 
其他长期资产收回的现金净额 
收到其他与投资活动有关的现金    484,893,131.54  7,028,146,342.99 
投资活动现金流入小计    10,727,833,246.78  17,862,026,199.69  
购建固定资产、无形资产和 
  842,261.27  7,877,198.02 
其他长期资产所支付的现金 
投资支付的现金    6,460,998,931.23  1,788,041,760.00 
支付的其他与投资活动有关的现金    11,500,000,000.00  - 
投资活动现金流出小计    17,961,841,192.50  1,795,918,958.02 
投资活动产生的现金流量净额    (7,234,007,945.72)  16,066,107,241.67 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
149  
母公司现金流量表 (续) 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  2018年  单位：元  币种：人民币 
项目    2018年  2017年 
三、筹资活动产生的现金流量       
取得借款收到的现金    76,541,198,357.18  69,575,950,000.00 
发行债券所收到的现金    24,420,683,300.00  3,988,000,000.00 
收到的其他与筹资活动有关的现金    9,636,060,833.26  - 
筹资活动现金流入小计    110,597,942,490.44  73,563,950,000.00 
偿还债务支付的现金    52,973,879,580.69  22,046,263,094.20 
分配股利或偿付利息支付的现金    18,242,885,921.24  13,962,584,616.22  
筹资活动现金流出小计    71,216,765,501.93  36,008,847,710.42 
筹资活动产生的现金流量净额    39,381,176,988.51  37,555,102,289.58 
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响    (2,842,634.37)  (569,639.67) 
五、现金及现金等价物净 (减少) / 增加额    (6,761,027,830.69)  39,489,132,047.86 
加：年初现金及现金等价物余额    84,438,255,934.40  44,949,123,886.54 
六、年末现金及现金等价物余额    77,677,228,103.71  84,438,255,934.40 
 
 
此财务报表已于2019年3月25日获董事会批准。 
 
 
 
 
 
法定代表人：___________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：___________(公司盖章) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
150  
合并股东权益变动表 
2018年 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司      单位：元  币种：人民币 
归属于母公司股东权益 
项目  附注  少数股东权益  股东权益合计 
股本  资本公积  其他综合收益  盈余公积  未分配利润  小计 
一、本年年初余额    11,039,152,001.00  8,329,263,089.01  234,977,764.41  35,900,071,829.04  77,171,850,609.87  132,675,315,293.33  53,998,623,864.96  186,673,939,158.29 
加：会计政策变更  三、35  -  -  (1,896,063.11)  -  2,208,759,472.58  2,206,863,409.47  449,530,445.29  2,656,393,854.76 
其中：新金融工具准则影响    -  -  (1,896,063.11)  -  1,896,063.11  -  -  - 
           新收入准则影响    -  -  -  -  2,206,863,409.47  2,206,863,409.47  449,530,445.29  2,656,393,854.76 
本年年初经调整余额    11,039,152,001.00  8,329,263,089.01  233,081,701.30  35,900,071,829.04  79,380,610,082.45  134,882,178,702.80  54,448,154,310.25  189,330,333,013.05 
二、本年增减变动金额  
  -  (323,635,435.44)  (2,631,826,600.64)  11,493,174,212.40  12,344,240,665.31  20,881,952,841.63  25,408,444,142.90  46,290,396,984.53 
(减少以“( )“号填列) 
(一) 综合收益总额    -  -  (2,631,826,600.64)  -  33,772,651,678.61  31,140,825,077.97  15,138,183,363.31  46,279,008,441.28 
(二) 股东投入和减少资本    -  (323,635,435.44)  -  -  -  (323,635,435.44)  17,858,689,332.22  17,535,053,896.78 
1、 股东投入的普通股    -  -  -  -  -  -  28,110,101,487.30  28,110,101,487.30 
2、 股东减少资本    -  -  -  -  -  -  (10,251,412,155.08)  (10,251,412,155.08) 
3、 其他  五、36  -  (323,635,435.44)  -  -  -  (323,635,435.44)  -  (323,635,435.44) 
(三) 利润分配    -  -  -  11,493,174,212.40  (21,428,411,013.30)  (9,935,236,800.90)  (7,588,428,552.63)  (17,523,665,353.53) 
1、 提取盈余公积  五、38  -  -  -  11,493,174,212.40  (11,493,174,212.40)  -  -  - 
2、 对股东的分配  五、39  -  -  -  -  (9,935,236,800.90)  (9,935,236,800.90)  (7,588,428,552.63)  (17,523,665,353.53) 
三、本年年末余额    11,039,152,001.00  8,005,627,653.57  (2,398,744,899.34)  47,393,246,041.44  91,724,850,747.76  155,764,131,544.43  79,856,598,453.15  235,620,729,997.58 
 
 
此财务报表已于2019年3月25日获董事会批准。 
 
 
 
 
法定代表人：_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：_____________ (公司盖章) 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
151  
合并股东权益变动表 
2017年 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司    单位：元  币种：人民币 
归属于母公司股东权益 
项目  少数股东权益  股东权益合计 
股本  资本公积  其他综合收益  盈余公积  未分配利润  小计 
一、本年年初余额  11,039,152,001.00  8,268,267,782.15  396,309,302.16  32,540,767,833.97  61,200,269,803.37  113,444,766,722.65  48,231,804,558.35  161,676,571,281.00 
二、本年增减变动金额  
-  60,995,306.86  (161,331,537.75)  3,359,303,995.07  15,971,580,806.50  19,230,548,570.68  5,766,819,306.61  24,997,367,877.29 
(减少以“( )“号填列) 
(一) 综合收益总额  -  -  (161,331,537.75)  -  28,051,814,882.36  27,890,483,344.61  9,117,374,700.49  37,007,858,045.10 
(二) 股东投入和减少资本  -  60,995,306.86  -  -  -  60,995,306.86  793,981,401.45  854,976,708.31 
1、 股东投入的普通股  -  -  -  -  -  -  14,605,247,018.14  14,605,247,018.14 
2、 股东减少资本  -  -  -  -  -  -  (13,811,265,616.69)  (13,811,265,616.69) 
3、 其他  -  60,995,306.86  -  -  -  60,995,306.86  -  60,995,306.86 
(三) 利润分配  -  -  -  3,359,303,995.07  (12,080,234,075.86)  (8,720,930,080.79)  (4,144,536,795.33)  (12,865,466,876.12) 
1、 提取盈余公积  -  -  -  3,359,303,995.07  (3,359,303,995.07)  -  -  - 
2、 对股东的分配  -  -  -  -  (8,720,930,080.79)  (8,720,930,080.79)  (4,144,536,795.33)  (12,865,466,876.12) 
三、本年年末余额  11,039,152,001.00  8,329,263,089.01  234,977,764.41  35,900,071,829.04  77,171,850,609.87  132,675,315,293.33  53,998,623,864.96  186,673,939,158.29 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
152  
母公司股东权益变动表 
2018年 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司          单位：元  币种：人民币 
项目  附注十五  股本  资本公积  盈余公积  未分配利润  股东权益合计 
一、本年年初余额    11,039,152,001.00  9,573,713,477.35  35,900,071,829.04  10,548,621,386.97  67,061,558,694.36 
二、本年增减变动金额  
  -  -  11,493,174,212.40  1,557,937,411.51  13,051,111,623.91 
(减少以“( )”号填列)  
(一)  综合收益总额    -  -  -  22,986,348,424.81  22,986,348,424.81 
(二)  股东投入和减少资本    -  -  -  -  - 
1、 股东投入的普通股    -  -  -  -  - 
2、 股东减少资本    -  -  -  -  - 
3、 其他    -  -  -  -  - 
(三)  利润分配    -  -  11,493,174,212.40  (21,428,411,013.30)   (9,935,236,800.90) 
1、 提取盈余公积  21,22  -  -  11,493,174,212.40  (11,493,174,212.40)  - 
2、 对股东的分配  22  -  -  -  (9,935,236,800.90)  (9,935,236,800.90) 
三、本年年末余额    11,039,152,001.00  9,573,713,477.35  47,393,246,041.44  12,106,558,798.48  80,112,670,318.27 
 
 
此财务报表已于2019年3月25日获董事会批准。 
 
 
 
 
法定代表人：_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：_____________ (公司盖章) 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
153  
母公司股东权益变动表 
2017年 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司        单位：元  币种：人民币 
项目  股本  资本公积  盈余公积  未分配利润  股东权益合计 
一、本年年初余额  11,039,152,001.00  9,573,713,477.35  32,540,767,833.97  9,191,639,482.55  62,345,272,794.87 
二、本年增减变动金额  
-  -  3,359,303,995.07  1,356,981,904.42  4,716,285,899.49 
(减少以“( )”号填列)  
(一)  综合收益总额  -  -  -  13,437,215,980.28  13,437,215,980.28 
(二)  股东投入和减少资本  -  -  -  -  - 
(三)  利润分配  -  -  3,359,303,995.07  (12,080,234,075.86)  (8,720,930,080.79) 
1、 提取盈余公积  -  -  3,359,303,995.07  (3,359,303,995.07)  - 
2、 对股东的分配  -  -  -  (8,720,930,080.79)  (8,720,930,080.79) 
三、本年年末余额  11,039,152,001.00  9,573,713,477.35  35,900,071,829.04  10,548,621,386.97  67,061,558,694.36 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
154  
万科企业股份有限公司 
财务报表附注 
(除特别注明外，金额单位为人民币元) 
 
 
一  公司基本情况 
 
万科企业股份有限公司 (“本公司”) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509号文批准，于
1988年 11月 1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万
科企业股份有限公司”。 
 
1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。 
 
1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。 
 
1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。 
 
2014年6月25日，本公司B股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所有限公司主板 (H股) 
上市。 
 
本公司子公司相关信息参见附注六。 
 
本公司经营范围为：兴办实业 (具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业 (不含专营、专
控、专卖商品)；进出口业务 (按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)；房地产开
发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。 
 
本报告期内，本集团新增1,058家子公司，减少66家子公司，具体情况参见附注六。 
 
二  财务报表编制基础 
 
本公司及子公司 (“本集团”) 合并财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易
和事项，并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进行编制，具体政策参见相关
附注。 
 
 
155 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
三  公司重要会计政策、会计估计 
 
1  遵循企业会计准则的声明 
 
本财务报表符合中华人民共和国财政部 (以下简称“财政部”) 颁布的企业会计准则的要求，真
实、完整地反映了本公司2018 年12 月31 日的合并财务状况和财务状况、2018 年度的合并
经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。 
 
此外，本公司的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会 (以下简称“证监会”) 2014 年修
订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15 号 —— 财务报告的一般规定》有关财务报
表及其附注的披露要求。 
 
2  会计期间 
 
本集团会计年度自公历1月1日起至12月31日止。 
 
3  营业周期 
 
本公司的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品，其营业周期通常从购买土地起到建成
开发产品并出售或出租且收回现金或现金等价物为止的期间。该营业周期通常大于12个月。 
 
4  记账本位币 
 
本公司的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公司选定
记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本公司的部分子公司采用本公司记账本
位币以外的货币作为记账本位币，在编制本财务报表时，这些子公司的外币财务报表按照附注
三、8进行了折算。 
 
5  同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 
 
(1)  同一控制下的企业合并 
 
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一
控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在最终控制方合并财
务报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值 (或发行股份面
值总额) 的差额，调整资本公积中的股本溢价 (或资本溢价)；资本公积中的股本溢价 (或资本溢
价) 不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的相关费用，于发生时计入当期损益。
合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。 
156 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(2)  非同一控制下的企业合并 
 
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合
并。本集团作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资产 (包括购买日之前所持有的被购
买方的股权) 、发生或承担的负债以及发行的权益性证券在购买日的公允价值之和，减去合并
中取得的被购买方可辨认净资产于购买日公允价值份额的差额，如为正数则确认为商誉 (参见
附注三、16)；如为负数则计入当期损益。本集团将作为合并对价发行的权益性证券或债务性
证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本集团为进行企业合并发生
的其他各项直接费用计入当期损益。付出资产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损
益。本集团在购买日按公允价值确认所取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债
及或有负债。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。 
 
通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本集
团会按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投
资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益及权益
法核算下的其他所有者权益变动于购买日转入当期投资收益。 
 
6  合并财务报表的编制方法 
 
(1)  总体原则 
 
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的子公司。控制，
是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能
力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在判断本集团是否拥有对被投资方的权力时，本集
团仅考虑与被投资方相关的实质性权利 (包括本集团自身所享有的及其他方所享有的实质性权
利) 。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控制结束日止包含于合并财
务报表中。 
 
子公司少数股东应占的权益、损益和综合收益总额分别在合并资产负债表中的股东权益中和合
并利润表的净利润及综合收益总数项目后单独列示。 
 
如果子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份
额的，其余额仍冲减少数股东权益。 
 
当子公司所采用的会计期间或会计政策与本集团不一致时，合并时已按照本集团的会计期间或
会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有集团内部交易及余额，包括未实现内
部交易损益及往来余额均已抵销。集团内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关
资产减值损失的，则全额确认该损失。 
157 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(2)  合并取得子公司 
 
对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以被合并子公司的
各项资产、负债在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，视同被合并子公司在本集团最终
控制方对其开始实施控制时纳入本集团合并范围，并对合并财务报表的期初数以及前期比较报
表进行相应调整。 
 
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日确定的
被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起将被购买子公司纳入本集团
合并范围。 
 
(3)  处置子公司 
 
本集团丧失对原有子公司控制权时，由此产生的任何处置收益或损失，计入丧失控制权当期的
投资收益。对于剩余股权投资，本集团按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量，由此
产生的任何收益或损失，也计入丧失控制权当期的投资收益。 
 
(4)  少数股东权益变动 
 
本集团因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司的净
资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额，均调整合并资产负债表中的资
本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。 
 
7  现金及现金等价物的确定标准 
 
现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流动性强、易于
转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 
 
8  外币业务和外币报表折算 
 
本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币，其他外币交易在初始确认
时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。 
 
于资产负债表日，外币货币性项目采用该日的即期汇率折算。除与购建符合资本化条件资产有
关的专门借款本金和利息的汇兑差额 (参见附注三、14) 外，其他汇兑差额计入当期损益。以历
史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算。以公允价值计量的外币
非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，属于可供出售金
融资产的外币非货币性项目的差额，计入其他综合收益；其他差额计入当期损益。 
 
158 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
9  金融工具 
 
本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资 (参见附注三、11) 以外的股权投
资、交易性金融资产、衍生金融工具、应付款项、借款、应付债券及股本等。 
 
(1)  金融资产及金融负债的分类确认和初始计量 
 
金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债表内确认。 
 
除不具有重大融资成分的应收账款外，在初始确认时，金融资产及金融负债均以公允价值计
量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计
入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于不
具有重大融资成分的应收账款，本集团按照根据附注三、25的会计政策确定的交易价格进行初
始计量。 
 
(2)  金融资产的分类和后续计量 
 
(a)  本集团金融资产的分类 
 
本集团在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将
金融资产分为不同类别：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 
 
除非本集团改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在
业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后
不得进行重分类。 
 
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，分类为以摊余成本计量的金融资产： 
 
-  本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标； 
 
-  该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
金金额为基础的利息的支付。 
 
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产： 
 
-  本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产
为目标； 
159 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
-  该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
金金额为基础的利息的支付。 
 
对于非交易性权益工具投资，本集团可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关
投资从发行者的角度符合权益工具的定义。 
 
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本
集团将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本集团可以将本应以摊余成本计量
或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产。 
 
管理金融资产的业务模式，是指本集团如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决
定本集团所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者
兼有。本集团以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业
务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。 
 
本集团对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生
的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金
是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付
本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本集团
对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以
确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。 
 
(b)  本集团金融资产的后续计量 
 
-  以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 
 
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失 (包括
利息和股利收入) 计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。 
 
-  以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资 
 
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入损益，其他
利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或
损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。 
 
160 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
-  以摊余成本计量的金融资产 
 
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且
不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实
际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。 
 
(3)  金融负债的分类和后续计量 
 
本集团将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及以摊余成本计量
的金融负债。 
 
-  以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 
 
该类金融负债包括交易性金融负债 (含属于金融负债的衍生工具) 和指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债。 
 
初始确认后，对于该类金融负债以公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，产生的
利得或损失 (包括利息费用) 计入当期损益。 
 
-  以摊余成本计量的金融负债 
 
初始确认后，对其他金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。 
 
(4)  金融资产及金融负债的列报 
 
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵消。但是，同时满足下列条件的，
以相互抵消后的净额在资产负债表内列示： 
 
-  本集团具有抵消已确认金额的法定权力，且该种法定权力是当前可执行的； 
-  本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。 
 
(5)  金融资产和金融负债的终止确认 
 
满足下列条件之一时，本集团终止确认该金融资产： 
 
-  收取该金融资产现金流量的合同权利终止； 
-  该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方； 
-  该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。 
 
161 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
金融资产转移整体满足终止确认条件的，本集团将下列两项金额的差额计入当期损益： 
 
-  被转移金融资产在终止确认日的账面价值； 
-  因转移金融资产而收到的对价； 
 
金融负债 (或其一部分) 的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债 (或该部分金融负
债) 。 
 
(6)  减值 
 
本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备： 
 
-  以摊余成本计量的金融资产； 
-  合同资产； 
 
本集团持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量
且其变动计入当期损益的权益工具投资，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
权益工具投资，以及衍生金融资产。 
 
预期信用损失的计量 
 
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，
是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金
流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。 
 
在计量预期信用损失时，本集团需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限 (包括
考虑续约选择权) 。 
 
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致
的预期信用损失。 
 
未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内 (若金融工具的预计存续期少
于12个月，则为预计存续期) 可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存
续期预期信用损失的一部分。 
 
对于应收账款和合同资产，本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损
失准备。本集团基于历史信用损失经验、使用准备矩阵计算上述金融资产的预期信用损失，相
关历史经验根据资产负债表日应收对象的特定因素、以及对当前状况和未来经济状况预测的评
估进行调整。 
 
162 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
除应收账款和合同资产外，本集团对满足下列情形的金融工具按照相当于未来 12 个月内预期
信用损失的金额计量其损失准备，对其他金融工具按照相当于整个存续期内预期信用损失的金
额计量其损失准备： 
 
-  该金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险；或 
-  该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。 
 
具有较低的信用风险 
 
如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即
便较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低应收对象履行其合同现金流量
义务的能力，该金融工具被视为具有较低的信用风险。 
 
信用风险显著增加 
 
本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以
确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。 
 
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑无须付出不必要的额外成本或努力
即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本集团考虑的信息包括： 
 
-  债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况； 
-  已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级 (如有) 的严重恶化；  
-  已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化； 
-  现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本集团的还款能力产
生重大不利影响。 
 
根据金融工具的性质，本集团以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著增
加。以金融工具组合为基础进行评估时，本集团可基于共同信用风险特征对金融工具进行分
类，例如逾期信息和信用风险评级。 
 
如果逾期超过30日，本集团确定金融工具的信用风险已经显著增加。 
 
本集团认为金融资产在下列情况发生违约： 
 
-  应收对象不大可能全额支付其对本集团的欠款，该评估不考虑本集团采取例如变现抵押品 
(如果持有) 等追索行动；或 
-  金融资产逾期超过90天。 
 
163 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
已发生信用减值的金融资产 
 
本集团在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产是否已发生信用减值。当对金融资产预
期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金
融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息： 
 
-  发行方或债务人发生重大财务困难； 
-  债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等； 
-  本集团出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不
会做出的让步； 
-  债务人很可能破产或进行其他财务重组； 
-  发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。 
 
预期信用损失准备的列报 
 
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本集团在每个资产负债表日重新计量预期信
用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对
于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。 
 
核销 
 
如果本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产
的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本集团确定债务人
没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本集团收回到
期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。 
 
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。 
 
(7)  权益工具 
 
本公司发行权益工具收到的对价扣除交易费用后，计入股东权益。回购本公司权益工具支付的
对价和交易费用，减少股东权益。 
 
10  存货 
 
(1)  存货的分类和成本 
 
存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产
品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。 
 
164 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物
业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。项目整体开发时，
拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产
品，后期未开发土地仍保留在拟开发产品。 
 
存货按成本进行初始计量，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资
本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本 (参见附注三、14) 。非房地产开发产品成本
包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。非房地产开发产品
在取得时按实际成本入账。 
 
(2)  存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 
 
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。 
 
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销
售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。 
 
11  长期股权投资及共同经营 
 
(1)  长期股权投资投资成本确定 
 
(a)  通过企业合并形成的长期股权投资 
 
-  对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照合并日取得
的被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权
投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，
调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。 
 
-  对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照购买日取
得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公
允价值，作为该长期股权投资的初始投资成本。 
 
(b)  其他方式取得的长期股权投资 
 
对于通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，在初始确认时，对于以支付现
金取得的长期股权投资，本集团按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；对于发行
权益性证券取得的长期股权投资，本集团按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本；对于投资者投入的长期股权投资，本集团按照投资合同或协议约定的价值作为初
始投资成本。 
165 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
原持有的对被投资单位的股权投资 (不具有控制、共同控制或重大影响的)，按照金融工
具确认和计量准则进行会计处理的，因被投资单位的表决权改变等原因能够对被投资单
位施加重大影响但不构成控制的，在转权益法核算时，本集团按照金融工具确认和计量
准则确定的原股权投资的公允价值，作为改按权益法核算的初始投资成本。 
 
(2)  长期股权投资后续计量及损益确认方法 
 
(a)  对子公司的投资 
 
在本公司个别财务报表中，本公司采用成本法对子公司的长期股权投资进行后续计量，
除非投资符合持有待售的条件 (参见附注三、29) 。对被投资单位宣告分派的现金股利或
利润由本公司享有的部分确认为当期投资收益，但取得投资时实际支付的价款或对价中
包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润除外。 
 
对子公司的投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。 
 
对子公司投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注三、20。 
 
在本集团合并财务报表中，对子公司按附注三、6进行处理。 
 
(b)  对合营企业和联营企业的投资 
 
合营企业是指本集团与其他合营方共同控制且仅对其净资产享有权利的一项安排。联营
企业是指本集团能够对其施加重大影响 (附注三、11(3)) 的企业。 
 
后续计量时，对合营企业和联营企业的长期股权投资采用权益法核算，除非投资符合持
有待售的条件。本集团在采用权益法核算时的具体会计处理包括： 
 
-  对于长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
值份额的，以前者作为长期股权投资的成本；对于长期股权投资的初始投资成本小于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以后者作为长期股权投资的
成本，长期股权投资的成本与初始投资成本的差额计入当期损益。 
 
-  取得对合营企业和联营企业投资后，本集团按照应享有或应分担的被投资单位实现的
净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投
资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应
减少长期股权投资的账面价值。对合营企业或联营企业除净损益、其他综合收益和利
润分配以外所有者权益的其他变动 (以下简称“其他所有者权益变动”)，本集团按照
应享有或应分担的份额计入股东权益，并同时调整长期股权投资的账面价值。 
166 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
-  在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益、其他综合收益及其他所有者权益
变动的份额时，本集团以取得投资时被投资单位各项可辨认资产的公允价值为基础，
按照本集团的会计政策或会计期间进行必要调整后确认投资收益和其他综合收益等。
本集团与联营企业及合营企业之间内部交易产生的未实现损益按照应享有的比例计算
归属于本集团的部分，在权益法核算时予以抵销。内部交易发生的未实现损失，有证
据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额确认该损失。 
 
-  本集团对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本集团负有承担额外损失义务外，以
长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权
益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，本集团在收益分享额弥补
未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。 
 
本集团对合营企业和联营企业投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注三、
20。 
 
(3)  确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的判断标准 
 
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动 (即对安排的回
报产生重大影响的活动) 必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。 
 
本集团在判断对被投资单位是否存在共同控制时，通常考虑下述事项： 
 
-  是否任何一个参与方均不能单独控制被投资单位的相关活动； 
-  涉及被投资单位相关活动的决策是否需要分享控制权参与方一致同意。 
 
重大影响是指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
与其他方一起共同控制这些政策的制定。 
 
(4)  共同经营 
 
共同经营是指本集团与其他合营方共同控制且本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负
债的一项安排。 
 
167 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本集团主要按照下述原则确认与共同经营中利益份额相关的项目： 
 
-  确认单独所持有的资产，以及按份额确认共同持有的资产； 
-  确认单独所承担的负债，以及按份额确认共同承担的负债； 
-  确认出售享有的共同经营产出份额所产生的收入； 
-  按份额确认共同经营因出售产出所产生的收入； 
-  确认单独所发生的费用，以及按份额确认共同经营发生的费用。 
 
12  投资性房地产 
 
本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产 (包括正在建造或开发过程中将
来用于出租的建筑物) 划分为投资性房地产。本集团采用成本模式计量投资性房地产，即以成
本减累计折旧摊销及减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示。本集团将投资性房地产
的成本扣除预计净残值 (残值率0 - 7%) 和累计减值准备后在使用寿命内 (20年 - 70年) 按年限
平均法计提折旧或进行摊销。 
 
13  固定资产及在建工程 
 
固定资产指本集团为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计
年度的有形资产。 
 
外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使用状态前所发生
的可归属于该项资产的支出。自行建造固定资产的初始成本包括工程用物资、直接人工、符合
资本化条件的借款费用 (参见附注三、14) 和使该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支
出。 
 
对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为本集团提供经
济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，本集团分别将各组成部分确认为单项固定资产。 
 
对于固定资产的后续支出，包括与更换固定资产某组成部分相关的支出，在与支出相关的经济
利益很可能流入本集团时资本化计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；与固
定资产日常维护相关的支出在发生时计入当期损益。 
 
固定资产以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示，在建工程以成
本减减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示。 
 
自行建造的固定资产于达到预定可使用状态时转入固定资产，此前列于在建工程，且不计提折
旧。 
168 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本集团将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均法计提
折旧，除非固定资产符合持有待售的条件。租赁资产在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短
的期间内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、年折旧率和残值率分别为： 
 
  使用寿命  年折旧率  残值率 
酒店、房屋及建筑物  可使用年限 - 70年  1.37%以上  4% 
装修费  5年  20.00%  0% 
机器设备及运输工具  5 - 20年  4.80% - 19.20%  4% 
电子设备  3 - 5年  19.20% - 32.00%  4% 
其他设备  5年  19.20%  4% 
 
*  如果在下次装修时，装修费的明细科目仍有余额，该余额将一次全部计入当期营业外支出。 
 
本集团至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。 
 
固定资产满足下述条件之一时，本集团会予以终止确认： 
 
-  固定资产处于处置状态； 
-  该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。 
 
报废或处置固定资产项目所产生的损益为处置所得款项净额与项目账面金额之间的差额，并于
报废或处置日在损益中确认。 
 
14  借款费用 
 
本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化并
计入相关资产的成本，其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。 
 
在资本化期间内，本集团按照下列方法确定每一会计期间的利息资本化金额 (包括折价或溢价
的摊销)： 
 
-  对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，本集团以专门借款当期按实际利率
计算的当期利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性
投资取得的投资收益后的金额确定专门借款予以资本化的利息金额。 
 
-  对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，本集团根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应
予资本化的利息金额。资本化率是根据一般借款加权平均的实际利率计算确定。 
 
169 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本集团确定借款的实际利率时，是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流
量，折现为该借款初始确认时确定的金额所使用的利率。 
 
在资本化期间内，外币专门借款本金及其利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件
的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额作为财
务费用，计入当期损益。 
 
资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资
本化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发生及为使资产达到预定可使用或可销售
状态所必要的购建活动已经开始时，借款费用开始资本化。当购建符合资本化条件的资产达到
预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。对于符合资本化条件的资产在购建过程
中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，本集团暂停借款费用的资本化。 
 
15  无形资产 
 
无形资产，是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括为建造自用
物业所取得的土地使用权。为日常经营活动取得的土地使用权作为存货核算。外购无形资产的
成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。 
 
无形资产以成本减累计摊销 (仅限于使用寿命有限的无形资产) 及减值准备 (参见附注三、20) 
后在资产负债表内列示。对于使用寿命有限的无形资产，本集团将无形资产的成本扣除预计净
残值和累计减值准备后按直线法在预计使用寿命期内进行摊销，除非该无形资产符合持有待售
的条件。 
 
项目  摊销年限 
土地使用权  剩余租赁年限 
特许经营权  项目运营期 
待执行物业管理合同  剩余合约期 
 
本集团于年终时，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。截至资产负债表日，本集团没
有使用寿命不确定的无形资产。 
 
本集团采用建设经营移交方式 (BOT)，参与特定业务，项目公司从国家行政部门 (合同授予方) 
获取特定项目的特许经营权，参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后，项目公司需要将
有关项目移交还国家行政部门。 
 
170 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
若项目公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产的；或在项目
公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，合同授予方按照合同规定负责将有关差
价补偿给项目公司的，项目公司在发生相关建造成本时同时确认金融资产，并进行相关处理 
(参见附注三、9)；若合同规定项目公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权利
向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权
利，项目公司在发生相关建造成本时确认无形资产，该无形资产在从事经营期限内按直线法摊
销。 
 
16  商誉 
 
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可辨
认净资产公允价值份额的差额。 
 
本集团对商誉不摊销，以成本减累计减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示，商誉在
其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。 
 
17  长期待摊费用 
 
长期待摊费用在受益期限内分期平均摊销。各项费用的摊销期限分别为： 
 
项目  摊销年限 
租赁费  租赁期内 
装修费  5年至10年 
 
18  质量保证金 
 
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款”，待保证期过后根
据实际情况和合同约定支付。 
 
19  维修基金 
 
本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他非流动负债 - 代管基
金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。 
 
171 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
20  除存货及金融资产外的其他资产减值 
 
本集团在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹象，包括： 
 
-  固定资产 
-  在建工程 
-  无形资产 
-  采用成本模式计量的投资性房地产 
-  长期股权投资 
-  商誉，及 
-  长期待摊费用等 
 
本集团对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。此外，无论是否存在减
值迹象，本集团于每年年度终了对商誉估计其可收回金额。本集团依据相关资产组或者资产组
组合能够从企业合并的协同效应中的受益情况分摊商誉账面价值，并在此基础上进行商誉减值
测试。 
 
可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之
间较高者。 
 
资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现
金流量，综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素选择恰当的税前折现率
对其进行折现后的金额加以确定。 
 
可收回金额的估计结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产的账面价值会减记至
可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准
备。 
 
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。 
 
21  公允价值的计量 
 
除特别声明外，本集团按下述原则计量公允价值： 
 
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
债所需支付的价格。 
 
172 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本集团估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进行定价时考虑的特征 
(包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等)，并采用在当前情况下适用并且有
足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本
法。 
 
22  预计负债 
 
如果与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且该义务的履行很可能会导致经济利益
流出本集团，以及有关金额能够可靠地计量，则本集团会确认预计负债。 
 
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。对于货币时间价值影响
重大的，预计负债以预计未来现金流量折现后的金额确定。在确定最佳估计数时，本集团综合
考虑了与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。所需支出存在一个连续范
围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其
他情况下，最佳估计数分别下列情况处理： 
 
-  或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。 
-  或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。 
 
本集团在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并按照当前最佳估计数对该账面价值
进行调整。 
 
23  政府补助 
 
政府补助是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，但不包括政府以投资者身份
向本集团投入的资本。 
 
政府补助在能够满足政府补助所附条件，并能够收到时，予以确认。 
 
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公
允价值计量。 
 
24  所得税 
 
除因企业合并和直接计入所有者权益 (包括其他综合收益) 的交易或者事项产生的所得税外，本
集团将当期所得税和递延所得税计入当期损益。 
   
173 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
当期所得税是按本期度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上以往年
度应付所得税的调整。 
 
资产负债表日，如果本集团拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资产、清偿
负债同时进行，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。 
 
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定。暂时
性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度的可抵扣
亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所
得额为限。 
 
如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额 (或可抵扣亏
损)，则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。 
 
商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。 
 
资产负债表日，本集团根据递延所得税资产和负债的预期实现或结算方式，依据已颁布的税法
规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产和负债的账面
金额。 
 
资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得
足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在
很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。 
 
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列
示： 
 
-  纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利； 
 
-  递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相
关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回
的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清
偿负债。 
 
25  收入 
 
收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的
总流入。 
   
174 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。 
 
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或
服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务
的交易价格计量收入。 
 
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取
的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生
重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。合同中存在重大
融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交
易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。 
 
满足下列条件之一时，本集团属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行
履约义务： 
 
-  客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益； 
-  客户能够控制本集团履约过程中在建的商品； 
-  本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累
计至今已完成的履约部分收取款项。 
 
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不
能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。 
 
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在
判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象： 
 
-  本集团就该商品或服务享有现时收款权利； 
-  本集团已将该商品的实物转移给客户； 
-  本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户； 
-  客户已接受该商品或服务等。 
 
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利 (且该权利取决于时间流逝之外的其他
因素) 作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值 (参见附注三、9(6)) 。本
集团拥有的、无条件 (仅取决于时间流逝) 向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本集团已
收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。 
 
175 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下： 
 
(1)  房地产销售合同 
 
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件
的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完
工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时
点，确认销售收入的实现。 
 
(2)  物业服务合同 
 
本集团在提供物业服务过程中确认收入。 
 
(3)  物业出租合同 
 
本集团在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。 
 
(4)  建造合同 
 
本集团在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，本集团根据已经完成的合同工作
量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。 
 
26  合同成本 
 
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。 
 
为取得合同发生的增量成本是指本集团不取得合同就不会发生的成本 (如销售佣金等) 。该成本
预期能够收回的，本集团将其作为合同取得成本确认为一项资产。本集团为取得合同发生的、
除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。 
 
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，本
集团将其作为合同履约成本确认为一项资产： 
 
-  该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 (或类
似费用) 、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本； 
-  该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源； 
-  该成本预期能够收回。 
 
176 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产 (以下简称“与合同成本有关的资产”) 采
用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。摊销期限不超过
一年则在发生时计入当期损益。 
 
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本集团对超出部分计提减值准
备，并确认为资产减值损失： 
 
-  本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价； 
-  为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。 
 
27  职工薪酬 
 
(1)  短期薪酬 
 
本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生或按规定的基准和比例计提的职工工资、奖
金、医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。 
 
(2)  离职后福利 - 设定提存计划 
 
本集团所参与的设定提存计划是按照中国有关法规要求，本集团职工参加的由政府机构设立管
理的社会保障体系中的基本养老保险。基本养老保险的缴费金额按国家规定的基准和比例计
算。本集团在职工提供服务的会计期间，将应缴存的金额确认为负债，并计入当期损益或相关
资产成本。 
 
(3)  辞退福利 
 
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出
给予补偿的建议，在下列两者孰早日，确认辞退福利产生的负债，同时计入当期损益： 
 
-  本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时； 
 
-  本集团有详细、正式的涉及支付辞退福利的重组计划；并且，该重组计划已开始实施，或
已向受其影响的各方通告了该计划的主要内容，从而使各方形成了对本集团将实施重组的
合理预期时。 
 
177 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
28  经营租赁、融资租赁 
 
租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转移但实质上转移了与资产
所有权有关的全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。 
 
(1)  经营租赁租入资产 
 
经营租赁租入资产的租金费用在租赁期内按直线法确认为相关资产成本或费用。 
 
(2)  经营租赁租出资产 
 
经营租赁租出的房地产按附注三、13 所述的折旧政策计提折旧，按附注三、20 所述的会计政
策计提减值准备。经营租赁的租金收入在租赁期内按直线法确认为收入。经营租赁租出资产发
生的初始直接费用，金额较大时应当资本化，在整个租赁期内按照与确认租金收入相同的基础
分期计入当期损益；金额较小时，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。 
 
29  持有待售 
 
本集团主要通过出售而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值时，将该非流动资
产或处置组划分为持有待售类别。 
 
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易
中转让的与这些资产直接相关的负债。 
 
本集团将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别： 
 
-  根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在其当前状况下即
可立即出售； 
-  出售极可能发生，即本集团已经就一项出售计划作出决议且已与其他方签订了具有法律约
束力的购买协议，预计出售将在一年内完成。 
 
本集团按账面价值与公允价值 (参见附注 三、21) 减去出售费用后净额之孰低者对持有待售的
非流动资产 (不包括金融资产 (参见附注三、9)、递延所得税资产 (参见附注三、24) 及采用公
允价值模式进行后续计量的投资性房地产)) 或处置组进行初始计量和后续计量，账面价值高于
公允价值 (参见附注 三、21) 减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失，计入当期损
益。 
 
178 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
30  套期会计 
 
套期会计方法，是指本集团将套期工具和被套期项目产生的利得或损失在相同会计期间计入当
期损益 (或其他综合收益) 以反映风险管理活动影响的方法。 
 
被套期项目是使本集团面临现金流量变动风险，且被指定为被套期对象的、能够可靠计量的项
目。本集团指定为被套期项目主要为使本集团面临外汇风险的外币借款和利率风险的浮动利率
借款。 
 
套期工具，是指本集团为进行套期而指定的、其现金流量变动预期可抵销被套期项目的现金流
量变动的金融工具。本集团将外汇衍生工具的远期要素单独分拆，只将排除远期要素后的部分
指定为套期工具。 
 
本集团在套期开始日及以后期间持续地对套期关系是否符合套期有效性要求进行评估。套期有
效性，是指套期工具的现金流量变动能够抵销被套期风险引起的被套期项目现金流量变动的程
度。套期工具的现金流量变动大于或小于被套期项目的现金流量变动的部分为套期无效部分。 
 
现金流量套期满足运用套期会计方法条件的，套期工具产生的利得或损失中属于套期有效的部
分，作为现金流量套期储备，本集团将其计入其他综合收益。现金流量套期储备的金额，按照
下列两项的绝对额中较低者确定： 
 
1．  套期工具自套期开始的累计利得或损失； 
2．  被套期项目自套期开始的预计未来现金流量现值的累计变动额。 
 
每期计入其他综合收益的现金流量套期储备的金额为当期现金流量套期储备的变动额。 
 
本集团将远期要素的公允价值变动中与被套期项目相关的部分计入其他综合收益，同时按照系
统合理的方法将被指定为套期工具当日的远期要素价值中与被套期项目相关的部分，在套期关
系影响损益或其他综合收益的期间内摊销。摊销金额从其他综合收益中转出，计入当期损益。 
 
套期工具产生的利得或损失中属于套期无效的部分 (即扣除计入其他综合收益后的其他利得或
损失)，计入当期损益。 
 
本集团在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将原在其他综合收益中确认的现金流量
套期储备金额转出，计入当期损益。如果在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额是一
项损失，且该损失全部或部分预计在未来会计期间不能弥补的，本集团在预计不能弥补时，将
预计不能弥补的部分从其他综合收益中转出，计入当期损益。 
 
179 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
当套期关系不再满足运用套期会计的标准 (包括套期工具已到期、被出售、合同终止或已行
使)，本集团终止使用套期会计。当终止采用套期会计时，被套期的未来现金流量预期仍然会
发生的，累计现金流量套期储备的金额予以保留，直至预期交易发生，并根据上述会计政策进
行确认计量。被套期的未来现金流量预期不再发生的，累计现金流量套期储备的金额从其他综
合收益中转出，计入当期损益。 
 
31  关联方 
 
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共
同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联方关系
的企业，不构成关联方。 
 
此外，本公司同时根据证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》确定本集团或本公司的关
联方。 
 
32  分部报告 
 
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部。如果两个或多个经营
分部存在相似经济特征且同时在各单项产品或劳务的性质、生产过程的性质、产品或劳务的客
户类型、销售产品或提供劳务的方式、生产产品及提供劳务受法律及行政法规的影响等方面具
有相同或相似性的，可以合并为一个经营分部。本集团以经营分部为基础考虑重要性原则后确
定报告分部。 
 
本集团在编制分部报告时，分部间交易收入按实际交易价格为基础计量。编制分部报告所采用
的会计政策与编制本集团财务报表所采用的会计政策一致。 
 
33  股利分配 
 
资产负债表日后，经审议批准的利润分配方案中拟分配的股利或利润，不确认为资产负债表日
的负债，在附注中单独披露。 
 
34  主要会计估计及判断 
 
编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及
资产、负债、收入的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉及
的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予
以确认。 
 
180 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(1)  主要会计估计 
 
除投资性房地产、固定资产及无形资产等资产的折旧及摊销 (参见附注三、12、13和15) 和各
类资产减值 (参见附注五、4、5、6、7、8、15、16、17、18、19以及附注十五、3) 涉及的会
计估计外，其他主要的会计估计如下： 
 
(i)  收入的确认 - 如附注三、25 所述，本集团部分收入在一段时间内确认。这些收入的确认
取决于本集团对于合同结果和履约进度的估计。本集团根据近期经验及相关活动的性质
作出估计如果实际发生的总收入和总成本金额高于或低于管理层的估计值，将会影响本
集团未来期间收入和利润确认的金额。 
(ii)  附注五、21 - 递延所得税资产的确认； 
(iii)  附注五、28 - 土地增值税清算准备金的计提； 
(iv)  附注九 - 金融工具公允价值估值。 
 
(2)  主要会计判断 
 
本集团在运用会计政策过程中做出的重要判断如下： 
 
(i)  附注五、7、15和16 - 存货、投资性房地产与固定资产的划分；及 
 
(ii)  附注七、1和3 - 对其他主体实施控制、共同控制或重大影响的重大判断和假设。 
 
35  主要会计政策和会计估计变更 
 
(1)  会计政策变更的内容及原因 
 
财政部于2017年及2018年颁布了以下企业会计准则修订及解释： 
 
-  《企业会计准则第14号 —— 收入 (修订)》(“新收入准则”) 
 
-  《企业会计准则第 22 号 —— 金融工具确认和计量 (修订)》、《企业会计准则第 23号 —
— 金融资产转移 (修订)》、《企业会计准则第24号 —— 套期会计 (修订)》及《企业会
计准则第37号 —— 金融工具列报 (修订)》(统称“新金融工具准则”) 
 
-  《企业会计准则解释第9号 —— 关于权益法下投资净损失的会计处理》、《企业会计准则
解释第10号 —— 关于以使用固定资产产生的收入为基础的折旧方法》、《企业会计准则
解释第11号 —— 关于以使用无形资产产生的收入为基础的摊销方法》及《企业会计准则
解释第 12 号 —— 关于关键管理人员服务的提供方与接受方是否为关联方》(统称“解释
第9 - 12号”) 
181 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
-  《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会 [2018] 15号) 。 
 
本集团自 2018 年 1 月 1 日起采用上述企业会计准则修订及解释，对会计政策相关内容进行调
整。 
 
(2)  会计政策变更的主要影响 
 
会计政策变更是本集团根据财政部截止本报告日已发布的相关规定并结合本集团具体情况而做
出，本集团持续评估会计政策变更及相关重大判断和估计，该等评估及相关调整导致在编制本
财务报表时会计政策变更影响的披露与本集团 2018 年中期财务报表中列报的相应数据之间存
在差异。 
 
(i)  新收入准则 
 
新收入准则取代了财政部于 2006 年颁布的《企业会计准则第 14 号 —— 收入》及《企
业会计准则第15号 —— 建造合同》(统称“原收入准则”) 。 
 
在原收入准则下，本集团以风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。本集团销售商
品收入在同时满足下列条件时予以确认，即：商品所有权上的主要风险和报酬已转移给
购货方，收入的金额及相关成本能够可靠计量，相关的经济利益很可能流入本集团，本
集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控
制。提供劳务收入和建造合同收入按照资产负债表日的完工百分比法进行确认。 
 
在新收入准则下，本集团以控制权转移作为收入确认时点的判断标准： 
 
-  本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认
收入。在满足一定条件时，本集团属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在
某一时点履行履约义务。合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，
按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各
单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是本集团
因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。
本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生
重大转回的金额。合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服
务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差
额，在合同期间内采用实际利率法摊销。 
 
-  本集团依据新收入准则有关特定事项或交易的具体规定调整了相关会计政策。例如：
合同成本、质保金、预收款等。 
182 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
-  本集团依据新收入准则的规定，根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债
表中列示合同资产或合同负债。同时，本集团依据新收入准则对与收入相关的信息披
露要求提供更多披露，例如相关会计政策、有重大影响的判断、与客户合同相关的信
息、与合同成本有关的资产的信息等。 
 
本集团根据首次执行新收入准则的累积影响数，调整本集团2018年年初留存收益及财务
报表其他相关项目金额，未对比较财务报表数据进行调整。本集团仅对在 2018年1月 1
日尚未完成的合同的累积影响数调整本集团2018年年初留存收益及财务报表其他相关项
目金额。 
 
采用变更后会计政策编制的2018年度合并利润表及母公司利润表各项目、2018年12月
31 日合并资产负债表及母公司资产负债表各项目，与假定采用变更前会计政策编制的这
些报表项目相比，受影响项目的增减情况如下： 
 
会计政策变更对2018年合并利润表及母公司利润表各项目的影响分析： 
 
采用变更后会计政策
增加 / (减少)  
 
当期报表项目金额 
本集团 
营业总收入  (752,710,292.80) 
营业成本  (602,122,594.14) 
税金及附加  (48,426,651.03) 
销售费用  (859,449,783.63) 
投资收益  (567,071,748.55) 
利润总额  190,216,987.45 
减：所得税费用  189,322,184.00 
净利润  894,803.45 
其中：归属于母公司股东的净利润  (131,060,106.30) 
少数股东损益  131,954,909.75 
综合收益总额  894,803.45 
其中：归属于母公司股东的综合收益  (131,060,106.30) 
归属于少数股东的综合收益  131,954,909.75 
 
183 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
会计政策变更对2018年母公司利润表各项目无影响。 
 
会计政策变更对2018年12月31日合并资产负债表各项目的影响分析： 
 
采用变更后会计政策
增加 / (减少) 
 
报表项目金额 
本集团 
 
资产： 
存货  (762,004,203.70) 
合同资产  1,364,126,797.84 
其他流动资产  3,923,391,567.34 
长期股权投资  (208,634,231.58) 
负债：   
预收款项  (545,562,329,034.02) 
合同负债  504,711,414,422.66 
应交税费  649,708,139.78 
其他流动负债  41,603,624,904.16 
递延所得税负债  257,172,839.11 
所有者权益：   
未分配利润  2,075,803,303.17 
少数股东权益  581,485,355.04 
 
会计政策变更对2018年12月31日母公司资产负债表各项目的影响分析： 
 
采用变更后会计政策
增加 / (减少) 
 
报表项目金额 
本公司 
负债：   
预收款项  (3,386,091,698.11) 
合同负债  3,386,091,698.11 
 
会计政策变更对2018年合并现金流量表及母公司现金流量表各项目无影响。 
 
184 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(ii)  新金融工具准则 
 
新金融工具准则取代了财政部于 2006 年颁布的《企业会计准则第 22 号 —— 金融工具
确认和计量》、《企业会计准则第23号 —— 金融资产转移》和《企业会计准则第24号 
—— 套期会计》以及财政部于2014年修订的《企业会计准则第37号 —— 金融工具列
报》(统称“原金融工具准则”) 。 
 
新金融工具准则将金融资产划分为三个基本分类：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；及 (3) 以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产。在新金融工具准则下，金融资产的分类是基于本集团管理金
融资产的业务模式及该资产的合同现金流量特征而确定。新金融工具准则取消了原金融
工具准则中规定的持有至到期投资、贷款和应收款项及可供出售金融资产三个分类类
别。根据新金融工具准则，嵌入衍生工具不再从金融资产的主合同中分拆出来，而是将
混合金融工具整体适用关于金融资产分类的相关规定。 
 
2018年 1月 1日，本集团没有将任何金融资产或金融负债指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产或金融负债。 
 
新金融工具准则以“预期信用损失”模型替代了原金融工具准则中的“已发生损失”模
型。“预期信用损失”模型要求持续评估金融资产的信用风险，因此在新金融工具准则
下，本集团信用损失的确认时点早于原金融工具准则。 
 
“预期信用损失”模型适用于下列项目： 
 
-  以摊余成本计量的金融资产； 
-  合同资产； 
 
“预期信用损失”模型不适用于权益工具投资。 
 
本集团根据原金融工具准则计量的 2017 年年末损失准备与根据新金融工具准则确定的
2018年年初损失准备无重大差异。 
 
本集团按照新金融工具准则的衔接规定，对新金融工具准则施行日 (即2018年1月1日) 
未终止确认的金融工具的分类和计量 (含减值) 进行追溯调整。本集团未调整比较报表数
据，将金融工具的原账面价值和在新金融工具准则施行日的新账面价值之间的差额计入
2018年年初留存收益或其他综合收益。 
 
采用新金融工具准则对本集团金融负债的会计政策并无重大影响。 
  
185 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(iii)  解释第9 - 12号 
 
本集团按照解释第 9 - 12 号有关权益法下投资净损失的会计处理，固定资产和无形资产
的折旧和摊销方法以及关键管理人员服务的关联方认定及披露的规定对相关的会计政策
进行了调整。 
 
采用解释第9 - 12号未对本集团财务状况和经营成果产生重大影响。 
 
(iv)  财务报表列报 
 
本集团根据财会 [2018] 15号规定的财务报表格式编制2018年度财务报表，并采用追溯
调整法变更了相关财务报表列报。 
 
相关列报调整影响如下： 
 
2017年12月31日受影响的合并资产负债表和母公司资产负债表项目：  
  
本集团 
 
调整前  调整数  调整后 
应收账款  1,432,734,013.84  (1,432,734,013.84)  - 
应收票据及应收账款  -  1,432,734,013.84  1,432,734,013.84 
应付票据  3,330,183,222.91  (3,330,183,222.91)  - 
应付账款  173,439,402,739.67  (173,439,402,739.67)  - 
应付票据及应付账款  -  176,769,585,962.58  176,769,585,962.58 
应付利息  995,144,331.41  (995,144,331.41)  - 
其他应付款  182,886,802,898.36  995,144,331.41  183,881,947,229.77 
合计  362,084,267,206.19  -  362,084,267,206.19 
 
本公司 
 
调整前  调整数  调整后 
应付票据  807,811,408.88  (807,811,408.88)  - 
应付票据及应付账款  -  807,811,408.88  807,811,408.88 
应付利息  499,711,180.23  (499,711,180.23)  - 
其他应付款  139,177,007,120.95  499,711,180.23  139,676,718,301.18 
合计  140,484,529,710.06  -  140,484,529,710.06 
 
 
186 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
2017年度受影响的合并利润表项目： 
 
本集团 
 
调整前  调整数  调整后 
管理费用  8,865,714,082.09  (613,326,898.48)  8,252,387,183.61 
研发费用  -  613,326,898.48  613,326,898.48 
合计  8,865,714,082.09  -  8,865,714,082.09 
 
2017年度母公司利润表项目不受影响。 
 
 
187 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(3)  会计政策变更的主要影响 
 
本集团以按照财会 [2018] 15号规定追溯调整 (附注三、35(2)(iv)) 后的比较财务报表为基础，对上述附注三、35(2)(i) - (iii) 中不追溯调整比较财务
报表数据的会计政策变更对 2018年1月1日合并资产负债表及母公司各项目的影响汇总如下： 
 
本集团 
调整前  调整后 
  重分类  重新计量 
2018年1月1日  2018年1月1日 
账面金额  新收入准则影响  新金融工具准则影响  新收入准则影响  新金融工具准则影响  账面金额 
资产：             
交易性金融资产**  -  -  210,060,000.00  -  -  210,060,000.00 
存货  598,087,657,618.33  (692,809,067.43)  -  -  -  597,394,848,550.90 
合同资产*  -  692,809,067.43  -  -  -  692,809,067.43 
其他流动资产  5,423,443,819.92  -  (210,060,000.00)  3,063,941,783.72  -  8,277,325,603.64 
可供出售金融资产  1,340,749,439.60  -  (1,340,749,439.60)  -  -  - 
其他权益工具投资***  -  -  745,324,871.71  -  -  745,324,871.71 
其他非流动金融资产**  -  -  595,424,567.89  -  -  595,424,567.89 
长期股权投资  81,224,305,346.59  -  -  358,437,516.97  -  81,582,742,863.56 
负债：             
预收款项  407,705,939,864.83  (407,546,494,680.54)  -  -  -  159,445,184.29 
合同负债  -  379,941,170,989.98  -  -  -  379,941,170,989.98 
其他流动负债  -  27,605,323,690.56  -  -  -  27,605,323,690.56 
递延所得税负债  265,299,666.71  -  -  765,985,445.93  -  1,031,285,112.64 
股东权益：             
其他综合收益  234,977,764.41  -  (1,896,063.11)  -  -  233,081,701.30 
未分配利润  77,171,850,609.87  -  1,896,063.11  2,206,863,409.47  -  79,380,610,082.45 
少数股东权益  53,998,623,864.96  -  -  449,530,445.29  -  54,448,154,310.25 
 
 
188 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本公司 
会计政策变更前  会计政策变更后 
  重分类  重新计量 
2018年1月1日  2018年1月1日 
账面金额  新收入准则影响  新金融工具准则影响  新收入准则影响  新金融工具准则影响  账面金额 
资产：             
可供出售金融资产  211,560,000.00  -  (211,560,000.00)   -  -  - 
其他非流动金融资产**  -  -  211,560,000.00  -  -  211,560,000.00 
 
注*：  此类为以摊余成本计量的金融资产； 
注**：  此类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产； 
注***：  此类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。 
 
为提高财务报表可比性，本财务报表的资产负债表科目附注增加列示2018年1月1日的比较数据。 
 
(4)  主要会计估计变更 
 
本期无主要会计估计变更。 
 
 
189 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
四  税项 
 
1  主要税种及税率 
 
本集团及其子公司适用的主要税种及税率列示如下： 
 
税种  计税基础  税率 
企业所得税  按应纳税所得额计征  (i) 
按税法规定计算的销售货物、提供应税劳务、销
3% 、5% 、6% 
售服务、无形资产或者不动产的销售额为基础计
增值税  10% 、11% 
算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额
16% 、17% 
后，差额部分为应交增值税。 
城市维护建设税  按实际缴纳增值税计征  按公司所在地政策缴纳 
教育费附加  按实际缴纳增值税计征  3% 
地方教育附加  按实际缴纳增值税计征  2% 
按超率累进税率 
土地增值税  按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征 
30% - 60% 
契税  按土地使用权的出让金额计征  3% - 5% 
 
(i)  根据《中华人民共和国企业所得税法》以及企业所得税法实施条例，除个别享受优惠税
率的子公司外，本公司及设立于中国境内其余子公司适用所得税税率为25% 。 
 
本公司设立于香港地区的子公司适用 16.5%所得税税率。本公司设立于美国的子公司适
用联邦所得税率 (21%) 及各州所得税率 (0%至10%不等) 。 
 
2  税收优惠及批文  
 
本年，本公司及其子公司适用的税率和税率优惠政策与上年度没有发生重大变化。 
190 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
五  合并财务报表项目附注 
 
1  货币资金 
 
2018年12月31日  2018年1月1日及2017年12月31日 
项目 
原币  折算汇率  折合人民币  原币  折算汇率  折合人民币 
现金  人民币  6,628,363.72  1.0000  6,628,363.72  人民币  4,198,277.66  1.0000  4,198,277.66 
小计        6,628,363.72        4,198,277.66 
银行存款  人民币  182,512,057,502.34  1.0000  182,512,057,502.34  人民币  148,514,255,314.74  1.0000  148,514,255,314.74 
  美元  159,206,350.13  6.8706  1,093,843,149.22  美元  3,704,851,650.98  6.5143  24,134,515,109.97 
  港币  4,823,885,651.18  0.8772  4,231,478,641.38   港币  1,341,208,234.95  0.8337  1,118,167,386.39 
  新加坡币  -    -  新加坡币  6,132,203.82  4.8755  29,897,559.70 
  英镑  19,857,011.71  8.7622  173,991,108.01  英镑  8,064,582.46  8.7994  70,963,486.88 
  马来西亚币  5,005,736.54  1.6618  8,318,532.98  马来西亚币  923,296.83  1.6040  1,480,968.12 
  俄罗斯卢布  250,903,000.00  0.0990  24,839,397.00         
  欧元  1,000.00  7.8785  7,878.50         
小计        188,044,536,209.43        173,869,279,825.80 
其他货币资金  人民币  366,282,262.99  1.0000  366,282,262.99  人民币  247,531,096.47  1.0000  247,531,096.47 
合计        188,417,446,836.14        174,121,009,199.93 
 
其他货币资金为物业管理项目代管基金 (见附注五、34) 。于2018年12月31日银行存款中含
有受限使用资金为人民币12,749,283,297.49元 (2017年12月31日：人民币9,795,001,828.63
元)，其中因质押或冻结对使用有限制的资金为人民币 8,095,340,000.00 元 (2017 年 12 月 31
日：人民币 8,265,000,000.00 元) 。无因抵押等对使用有限制的款项 (2017 年 12 月 31 日：
无) 。于2018年12月31日存放境外货币资金共计折合人民币 6,560,303,487.14元 (2017年
12月31日：人民币26,461,257,390.03元) 。本集团年末存于联营公司徽商银行的存款为人民
币1,094,129,958.33元 (2017年12月31日：人民币143,008,953.23元) 。 
 
2  交易性金融资产 
 
种类  2018年12月31日  2018年1月1日 
理财产品  11,900,806,302.82  210,060,000.00 
 
3  衍生金融资产、衍生金融负债 
 
于 2018 年 12 月 31 日，本集团持有的衍生金融资产主要为以公允价值计价的利率互换合约 
(IRS) 形成的资产，衍生金融负债主要为以公允价值计价的未到期的远期外汇合约 (DF) 与交叉
货币互换合约 (CCS) 形成的负债。本集团持有的主要IRS、DF及CCS符合套期会计要求，有
关套期的披露详见附注五、58。 
191 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
4  应收票据及应收账款 
 
2018年1月1日及 
 
2018年12月31日 
2017年12月31日 
应收票据  2,558,430.72  - 
应收账款  1,586,180,764.10  1,432,734,013.84 
合计  1,588,739,194.82  1,432,734,013.84 
 
应收账款主要为待收取的购房款，并包括建造合同业务应收款人民币1,606,379.42元 (2017年
12月31日：人民币84,670,796.50元) 。 
 
(a)  应收账款按账龄分析如下： 
 
2018年1月1日及 
账龄  2018年12月31日 
2017年12月31日 
1年以内 (含1年)  1,084,868,663.11  809,741,456.81 
1年至3年 (含3年)  476,865,068.01  569,381,706.92 
3年以上  63,266,783.64  104,454,054.11 
小计  1,625,000,514.76  1,483,577,217.84 
减：坏账准备  38,819,750.66  50,843,204.00 
合计  1,586,180,764.10  1,432,734,013.84 
 
账龄自应收账款确认日起开始计算。 
 
(b)  坏账准备计提方法分类披露 
 
(i)  2018年应收账款的减值： 
 
本集团对于应收账款始终按照整个存续期内的预期信用损失计量减值准备。根据本集团
的历史经验，不同细分客户群体发生损失的情况没有显著差异，因此在计算减值准备时
未进一步区分不同的客户群体。 
 
整个存续期预期 
账龄  年末账面余额  年末减值准备 
信用损失率 
1年以内 (含1年)  0.82%  1,084,868,663.11  8,875,134.29 
1 - 3年 (含3年)  4.16%  476,865,068.01  19,845,120.66 
3年以上  15.96%  63,266,783.64  10,099,495.71 
合计    1,625,000,514.76  38,819,750.66 
   
192 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期
间的经济状况、当前的经济状况与本集团所认为的预计存续期内的经济状况。 
 
(ii)  2017年应收账款的减值 
 
在原金融工具准则下，有客观证明表明发生减值时才计提减值准备。 
 
2017年 
账面余额  坏账准备 
类别  注 
计提  账面价值 
金额  比例 (%)  金额 
比例 (%) 
按信用风险特征组合计提 
           
坏账准备的应收账款 
组合一    262,854,533.07  17.72  -  -  262,854,533.07 
组合二    1,215,829,587.27  81.95  46,039,804.71  3.79  1,169,789,782.56 
组合小计    1,478,684,120.34  99.67  46,039,804.71    1,432,644,315.63 
单项金额不重大但单独计提
  4,893,097.50  0.33  4,803,399.29  98.17   89,698.21 
了坏账准备的应收账款 
合计    1,483,577,217.84  100.00  50,843,204.00    1,432,734,013.84 
 
组合一中包含已经单项测试未发生减值的应收账款，本集团将其包括在具有类似信用风
险特征的应收账款组合中再进行减值测试。 
 
组合二中，2017年末按账龄分析法计提坏账准备的应收账款： 
 
账龄  账面余额  坏账准备  计提比例 
1年以内 (含1年)  678,076,627.38  6,780,766.27  1.00% 
1 - 3年 (含3年)  488,267,398.08  24,413,369.90  5.00% 
3年以上  49,485,561.81  14,845,668.54  30.00% 
合计  1,215,829,587.27  46,039,804.71   
 
账龄自应收账款确认日起开始计算。 
   
193 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(c)  坏账准备的变动情况 
 
  2018年  2017年 
年初余额  50,843,204.00  52,746,968.95 
本年增加  8,954,821.02  13,206,277.24 
本年收回或转回  (22,258,080.44)   (17,516,728.63) 
合并范围变化  1,279,806.08  2,406,686.44 
年末余额  38,819,750.66  50,843,204.00 
 
(i)  本集团本年无金额重大的坏账准备收回或转回情况。 
 
(ii)  本集团本年无金额重大的应收账款核销情况。 
 
(d)  应收账款金额前五名单位情况 
 
本集团于2018年12月31日应收账款前五名总额为人民币395,864,445.94  (2017年：人民币
208,660,150.69元)，占应收账款总额比例为24.36% (2017年12月31日：14.06%)，相应计
提的坏账准备年末余额为人民币 5,387,758.94元 (2017年 12月 31日：人民币 2,793,950.00
元) 。 
 
本集团本年无因金融资产转移而终止确认的应收账款情况 (2017年：无) 。 
 
5  预付款项 
 
(1)  预付款项账龄分析如下： 
 
2018年12月31日  2018年1月1日及2017年12月31日 
账龄 
金额  比例 (%)  金额  比例 (%) 
1年以内 (含1年)  49,284,677,324.07  64.39  64,690,877,201.90  94.36 
1 - 2年 (含2年)  24,973,785,958.03  32.63  1,305,884,002.19  1.90 
2 - 3年 (含3年)  752,356,098.46  0.98  518,359,285.79  0.76 
3年以上  1,534,857,328.77  2.00  2,042,235,844.40  2.98 
小计  76,545,676,709.33  100.00  68,557,356,334.28  100.00 
减：坏账准备  594,781,635.99    241,799,732.04   
合计  75,950,895,073.34    68,315,556,602.24   
 
   
194 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
账龄自预付款项确认日起开始计算。 
 
预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费等。账龄超过一年的
预付款项，主要为土地未交付的预付地价款。 
 
本集团本年末超过一年且金额重大的预付款项主要是广信资产包前期项目款人民币 225.77 亿
元，有关交易已于2019年1月9日完成交割。 
 
(2)  本集团本年末预付款项前五名总额为人民币 28,926,304,390.66元 (2017年12月31日：人民
币30,789,237,540.70元)，占预付款项总额比例37.79 % (2017年12月31日：44.91%)，相
应计提的坏账准备年末余额为人民币352,981,903.95元 (2017年12月31日：无) 。 
 
(3)  本年计提的减值准备情况如下： 
 
  2018年  2017年 
年初余额  241,799,732.04  83,539,467.79 
本年增加  352,981,903.95  158,260,264.25 
年末余额  594,781,635.99  241,799,732.04 
 
公司针对个别获取时间较长、拆迁存在压力的项目支付的预付款项计提减值损失。 
 
6  其他应收款 
 
(1)  其他应收款按款项性质分类情况 
 
2018年1月1日及 
  2018年12月31日 
2017年12月31日 
土地及其他保证金  20,743,237,579.59  18,465,484,628.48 
合作方经营往来款  84,157,936,223.03  65,862,761,053.47 
应收联营 / 合营企业款  136,894,780,483.08  76,143,757,981.63 
应收利息  2,608,382.06  329,745.19 
应收股利  27,329,808.99  4,038,749.08 
其他  3,992,498,566.85  3,983,263,095.61 
小计  245,818,391,043.60  164,459,635,253.46 
减：坏账准备  1,494,248,104.85  1,209,869,345.80 
合计  244,324,142,938.75  163,249,765,907.66 
 
   
195 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(2)  其他应收款按账龄分析如下： 
 
2018年1月1日及 
账龄  2018年12月31日 
2017年12月31日 
1年以内 (含1年)  155,569,740,448.26  107,118,112,351.17 
1年至2年 (含2年)  57,600,994,026.67  37,211,953,180.90 
2年至3年 (含3年)  20,943,905,944.26  13,524,761,490.04 
3年以上  11,703,750,624.41  6,604,808,231.35 
小计  245,818,391,043.60  164,459,635,253.46 
减：坏账准备  1,494,248,104.85  1,209,869,345.80 
合计  244,324,142,938.75  163,249,765,907.66 
 
账龄自其他应收款确认日起开始计算。 
 
(3)  按坏账准备计提方法分类披露 
 
2018年 
账面余额  坏账准备 
类别 
计提  账面价值 
金额  比例 (%)  金额 
比例(%) 
按单项计提坏账准备  243,289,400,241.88  98.97  915,608,846.19  0.38  242,373,791,395.69 
按组合计提坏账准备  2,528,990,801.72  1.03  578,639,258.66  22.88  1,950,351,543.06 
合计  245,818,391,043.60  100.00  1,494,248,104.85    244,324,142,938.75 
 
2017年 
账面余额  坏账准备 
类别 
计提  账面价值 
金额  比例 (%)  金额 
比例(%) 
按单项计提坏账准备  159,385,974,708.50  96.91  737,668,892.19  0.46  158,648,305,816.31 
按组合计提坏账准备  5,073,660,544.96  3.09  472,200,453.61  9.31  4,601,460,091.35 
合计  164,459,635,253.46  100.00  1,209,869,345.80    163,249,765,907.66 
 
由于土地及其他保证金、合作方经营往来款和应收联营/合营企业款等的回收情况必须考虑相
关开发项目的情况，本集团按照单项计算预期信用损失。 
 
对于其他性质的其他应收款，作为具有类似信用风险特征的组合，本集团基于历史实际信用损
失率计算预期信用损失，并考虑历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与未来经济状
况预测。 
   
196 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(4)  坏账准备的变动情况 
 
第一阶段  第二阶段  第三阶段 
坏账准备  未来12个月预期信用 整个存续期预期信用  整个存续期预期信用  合计 
损失  损失 (未发生信用减值)  损失 (已发生信用减值) 
2018年1月1日余额  101,778,743.60  370,421,710.01  737,668,892.19  1,209,869,345.80 
2018年1月1日余额在本年         
--转入第二阶段  (14,923,156.84)  14,923,156.84  -  - 
--转入第三阶段  -  -  -  - 
--转回第二阶段  -  -  -  - 
--转回第一阶段  -  -  -  - 
本年计提  29,513,505.99  77,531,762.95  173,831,641.16   280,876,910.10 
本年转回  (435,067.02)  (1,022,606.77)  (2,298,498.85)  (3,756,172.64) 
合并范围变化  761,488.15  89,721.76  6,406,811.68  7,258,021.59 
2018年12月31日余额  116,695,513.88  461,943,744.79  915,608,846.18  1,494,248,104.85 
 
注：本集团本年无金额重大的其他应收款核销情况。 
 
(5)  按交易方归集的年末余额前五名其他应收款情况： 
 
占其他 
应收款年末  坏账准备 
单位名称  款项的性质  年末余额  账龄 
余额合计数的  年末余额 
比例 (%) 
昆明万睿房地产开发有限公司  合营往来  6,077,618,774.96  一年以内  2.47  - 
上海万锴房地产有限公司  合营往来  5,187,333,825.82  一年以内  2.11  - 
深圳市凯福投资实业有限公司  联营往来  4,918,734,808.73  一年以内  2.00  - 
一年以内、一年至
北京万龙华开房地产开发有限公司  合营往来  4,660,433,048.37  1.90  - 
两年 (含两年) 
一年以内、一年至
北京宁溪房地产开发有限责任公司  合营往来  4,325,082,282.29  1.76  - 
两年 (含两年) 
合计    25,169,202,740.17    10.24  - 
 
(6)  本集团本年未发生因金融资产转移而予终止确认的其他应收款项的情况 (2017年：无) 。 
   
197 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
7  存货 
 
(1)  存货分类 
 
2018年12月31日 
 
账面余额  跌价准备  账面价值 
已完工开发产品  64,114,138,777.81  152,041,355.86  63,962,097,421.95 
在建开发产品  508,982,388,578.01  1,991,185,131.91  506,991,203,446.10 
拟开发产品  178,468,212,997.72  169,626,003.75  178,298,586,993.97 
其他  1,050,739,576.78  -  1,050,739,576.78 
合计  752,615,479,930.32  2,312,852,491.52  750,302,627,438.80 
 
2018年1月1日 
 
账面余额  跌价准备  账面价值 
已完工开发产品  50,173,669,668.85  192,556,601.73  49,981,113,067.12 
在建开发产品  330,166,917,477.63  1,115,715,328.49  329,051,202,149.14 
拟开发产品  217,965,608,560.51  304,937,445.14  217,660,671,115.37 
其他  701,862,219.27  -  701,862,219.27 
合计  599,008,057,926.26  1,613,209,375.36  597,394,848,550.90 
 
2017年12月31日 
 
账面余额  跌价准备  账面价值 
已完工开发产品  50,173,669,668.85  192,556,601.73  49,981,113,067.12 
在建开发产品  330,166,917,477.63  1,115,715,328.49  329,051,202,149.14 
拟开发产品  217,965,608,560.51  304,937,445.14  217,660,671,115.37 
建造合同形成的已完工未结算资产  692,809,067.43  -  692,809,067.43 
其他  701,862,219.27  -  701,862,219.27 
合计  599,700,866,993.69  1,613,209,375.36  598,087,657,618.33 
 
于 2018 年 12 月 31 日，本集团存货余额中含有借款费用资本化的金额为人民币
14,679,627,940.51元 (2017年12月31日：人民币12,184,686,163.69元) 。本集团本年度用
于确定借款利息费用的资本化率为5.30% (2017年：5.04%) 。 
 
于 2018年 12月 31日，上述存货中用于借款抵押的存货账面价值为人民币 6,392,587,839.83
元 (2017年12月31日：人民币4,986,705,737.15元) 。 
   
198 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(2)  存货跌价准备 
 
本集团 
  本年减少额 
年初账面余额  本年计提额  年末账面余额 
转回  转销 
成都君逸  -  289,785,586.53  -  -  289,785,586.53 
大连海港城   419,674,409.96  -  -  65,708,355.50  353,966,054.46 
抚顺金域蓝湾   101,944,484.41  -  -  20,756,693.88  81,187,790.53 
南充金润华府   218,069,335.18  -  -  36,376,012.66  181,693,322.52 
南通金域蓝湾   5,165,188.13  -  -  5,165,188.13  - 
宁波万科城   259,005,655.52  -  -  18,757,997.12  240,247,658.40 
上海金域澜湾鹭语墅    -  249,279,510.65  -  -  249,279,510.65 
上海天际   -  406,811,598.70  -  -  406,811,598.70 
唐山红郡   690,100.00  -  -  690,100.00  - 
温州龙湾花园   25,241,417.21  -  -  12,721,827.69  12,519,589.52 
乌鲁木齐金域缇香   664,767.71  -  -  664,767.71  - 
乌鲁木齐南山郡   135,876,423.76  72,501,463.10  -  -  208,377,886.86 
烟台海云台   226,987,447.56  -  -  137,468,483.20  89,518,964.36 
营口海港城   67,720,367.03  -  -  -  67,720,367.03 
镇江蓝山花园   152,169,778.89  -  -  20,425,616.93  131,744,161.96 
合计  1,613,209,375.36  1,018,378,158.98  -  318,735,042.82  2,312,852,491.52 
 
本集团按照目前市场价格状况和项目实际销售情况，对项目可变现净值进行测试后，对上述项
目计提了存货跌价准备。 
 
计算存货可变现净值时所采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约金额确
认估计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确定估计售价。 
   
199 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(3)  存货明细表：  
 
i  已完工开发产品 
 
  最近一期  年初数  增加数  减少数  年末数  跌价准备 
竣工时间 
鞍山金域国际  2018年6月  82,774,797.97  252,776,790.21  268,063,176.40  67,488,411.78  - 
北京翡翠四季二期  2018年4月  2,191,727.18  1,116,786,234.12  940,277,293.60  178,700,667.70  - 
北京金域东郡  2017年6月  112,724,102.68  -  51,506,839.85  61,217,262.83  - 
北京金域华府  2018年6月  934,136,763.79  434,398,876.23  1,301,780,608.07  66,755,031.95  - 
北京金域缇香  2015年12月  79,813,486.80  6,583,181.02  -  86,396,667.82  - 
北京首开万科中心  2018年2月  468,547,874.83  1,479,651,360.45  1,395,125.40  1,946,804,109.88  - 
北京万科橙  2016年2月  119,512,026.64  44,328,745.00  -  163,840,771.64  - 
北京长阳天地  2018年9月  1,777,524,901.95  153,607,425.10  663,584,851.45  1,267,547,475.60  - 
成都第五城  2018年10月  22,631,916.56  2,020,748,259.04  1,815,583,676.35  227,796,499.25  - 
成都翡翠郡  2017年12月  86,921,791.70  -  35,670,431.31  51,251,360.39  - 
成都金色城市  2017年12月  103,610,195.01  24,807,894.41  53,690,539.39  74,727,550.03  - 
成都金色乐府音乐广场  2017年1月  535,328,851.73  47,276,979.13  231,576,716.34  351,029,114.52  - 
成都金域缇香  2017年8月  442,743,881.03  -  79,662,416.46  363,081,464.57  - 
成都万科城  2018年9月  207,938,379.32  2,092,264,752.44  2,141,356,660.79  158,846,470.97  - 
成都万科华茂广场  2016年4月  1,410,886,087.15  -  36,964,220.96  1,373,921,866.19  - 
大连城市之光  2018年12月  273,114,427.64  652,368,464.58  716,042,107.06  209,440,785.16  - 
大连海港城  2018年12月  363,619,072.14  177,192,816.68  332,667,476.44  208,144,412.38  15,156,169.21 
大连金域华府  2016年11月  184,511,167.54  -  19,937,233.09  164,573,934.45  - 
大连蓝山  2016年11月  280,943,676.30  9,977,231.39  106,139,461.99  184,781,445.70  - 
大连万科城  2018年9月  136,487,159.83  672,094,478.53  479,163,146.26  329,418,492.10  - 
大连新都会  2018年12月  -  687,191,828.64  573,735,524.75  113,456,303.89  - 
大连中南府  2018年12月  -  488,121,425.53  423,429,260.91  64,692,164.62  - 
东莞翡丽山  2018年12月  167,556,431.27  281,820,045.72  287,581,304.92  161,795,172.07  - 
东莞虎门花园  2017年12月  106,180,601.82  2,489,296.00  48,722,089.51  59,947,808.31  - 
东莞虎门万科城  2018年4月  836,236,809.52  7,671,179.62  685,954,595.66  157,953,393.48  - 
东莞双城水岸  2018年11月  139,778,035.47  359,093,598.36  217,494,043.48  281,377,590.35  - 
东莞云广场  2018年11月  390,518,442.89  203,781,354.18  524,144,141.20  70,155,655.87  - 
佛山城市之光  2018年12月  -  1,283,395,689.88  1,123,749,078.35  159,646,611.53  - 
佛山金色城市  2018年6月  112,828,502.90  1,949,479,200.64  1,547,754,357.55  514,553,345.99  - 
佛山金色里程  2018年12月  -  756,295,025.97  547,182,207.48  209,112,818.49  - 
佛山金色领域  2018年11月  78,947,810.89  319,964,877.40  329,342,910.64  69,569,777.65  - 
佛山金域滨江  2017年12月  147,158,863.79  -  1,294,524.04  145,864,339.75  - 
佛山金域国际  2018年6月  785,701,731.87  284,114,956.78  521,831,672.74  547,985,015.91  - 
佛山水晶城  2017年12月  129,675,524.11  -  17,842,153.67  111,833,370.44  - 
佛山万科城  2018年11月  44,409,098.77  1,068,819,385.95  957,546,882.82  155,681,601.90  - 
佛山万科广场  2017年12月  701,580,069.48  -  36,118,268.88  665,461,800.60  - 
佛山又一城  2018年10月  -  247,179,773.61  185,608,587.77  61,571,185.84  - 
福州金融港中心  2018年1月  -  1,174,231,524.55  606,106,799.25  568,124,725.30  - 
福州金域花园  2015年12月  386,523,766.72  -  10,917,528.32  375,606,238.40  - 
福州金域蓝湾  2018年6月  3,595,629.76  587,893,892.40  511,240,803.08  80,248,719.08  - 
福州万科广场  2016年12月  195,054,245.67  17,443,709.83  19,031,402.70  193,466,552.80  - 
广州城市之光  2018年11月  -  1,200,632,879.11  1,087,876,367.70  112,756,511.41  - 
广州峰境花园  2016年11月  119,665,877.36  -  13,480,518.02  106,185,359.34  - 
广州黄埔仓  2017年11月  261,510,077.76  295,030.59  173,022,091.91  88,783,016.44  - 
广州金色梦想  2017年9月  183,351,904.33  56,140,226.56  56,691,948.15  182,800,182.74  - 
广州金域华庭  2015年12月  101,862,452.26  1,019,416.54  16,633,683.03  86,248,185.77  - 
广州里享花园  2018年9月  10,737,849.22  1,521,736,653.85  1,466,822,631.05  65,651,872.02  - 
广州南方公元花园  2017年9月  165,078,339.78  72,564,402.80  85,017,319.99  152,625,422.59  - 
广州欧泊  2017年9月  140,823,094.23  131,213.34  51,673,488.64  89,280,818.93  - 
广州山景园  2018年12月  -  3,606,631,142.79  3,257,381,842.98  349,249,299.81  - 
广州尚城御府  2018年11月  -  1,182,676,424.68  1,075,769,289.10  106,907,135.58  - 
广州万科云广场  2016年12月  160,907,760.95  450,053.25  31,575,448.85  129,782,365.35  - 
广州云城米酷  2018年12月  234,977,469.58  2,615,724,539.66  2,160,925,123.03  689,776,886.21  - 
贵阳大都会  2018年3月  93,132,043.74  511,530,030.47  263,449,196.68  341,212,877.53  - 
贵阳公园5号  2017年12月  124,258,019.21  47,005,104.87  52,722,090.25  118,541,033.83  - 
200 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
  最近一期  年初数  增加数  减少数  年末数  跌价准备 
竣工时间 
贵阳玲珑湾  2017年7月  54,798,904.12  75,237,181.12  9,885,991.64  120,150,093.60  - 
贵阳万科城  2018年12月  59,120,829.25  1,143,020,371.15  1,145,758,872.89  56,382,327.51  - 
贵阳新都荟  2018年6月  -  271,916,804.26  30,334,443.38  241,582,360.88  - 
贵阳悦城  2018年11月  15,917,465.70  338,184,490.02  80,685,354.79  273,416,600.93  - 
哈尔滨城市之光  2015年12月  -  163,417,381.73  96,202,765.52  67,214,616.21  - 
杭州北宸之光  2016年9月  146,755,639.15  -  70,509,736.11  76,245,903.04  - 
杭州大都会79号  2018年5月  -  2,487,837,689.43  1,942,644,532.22  545,193,157.21  - 
杭州杭宸二期  2018年12月  -  846,201,915.78  451,780,301.30  394,421,614.48  - 
杭州良渚文化村  2017年12月  369,791,311.44  18,392,839.05  120,466,647.09  267,717,503.40  - 
杭州良渚文化村未来城二期  2018年12月  -  2,643,532,655.05  2,242,077,107.25  401,455,547.80  - 
杭州万科新都会1958  2018年12月  -  1,659,323,611.37  868,533,586.35  790,790,025.02  - 
合肥城市公馆  2018年12月  -  1,127,554,693.84  656,899,809.11  470,654,884.73  - 
合肥森林城  2018年12月  531,749,878.07  1,168,187,807.04  1,090,293,042.39  609,644,642.72  - 
合肥时代观邸  2018年12月  6,423,698.05  1,078,839,777.87  1,009,253,291.46  76,010,184.46  - 
惠州双月湾  2018年6月  124,293,819.80  277,928,741.94  311,677,742.62  90,544,819.12  - 
吉林万科城  2018年10月  341,295,858.07  359,159,788.19  423,283,574.73  277,172,071.53  - 
济南万科城  2017年6月  201,329,911.09  -  75,889,714.81  125,440,196.28  - 
济南悦峯  2018年11月  -  528,730,191.30  415,050,048.18  113,680,143.12  - 
昆明魅力之城  2018年12月  8,184,240.48  1,023,785,373.68  976,498,804.35  55,470,809.81  - 
昆明银海泊岸  2018年12月  -  1,156,756,004.07  992,981,655.30  163,774,348.77  - 
昆山魅力花园  2018年6月  211,013,466.96  761,358,264.16  665,075,728.99  307,296,002.13  - 
南昌海上传奇  2017年12月  145,328,254.54  -  42,882,462.77  102,445,791.77  - 
南昌时代广场  2017年12月  18,510,694.20  52,269,885.14  -  70,780,579.34  - 
南昌万科城  2016年9月  64,261,482.20  394,571.87  -  64,656,054.07  - 
南充金润华府  2018年12月  121,902,219.71  850,703,193.46  568,678,205.86  403,927,207.31  28,521,225.78 
南京安品街  2018年5月  -  318,217,063.62  240,132,101.66  78,084,961.96  - 
南京翡翠公园  2018年12月  15,298,023.88  2,813,518,434.91  2,704,420,958.56  124,395,500.23  - 
南京金域国际  2017年9月  418,291,858.49  1,748,255.47  266,298,398.69  153,741,715.27  - 
南京金域蓝湾  2016年6月  284,980,609.26  -  23,949,278.62  261,031,330.64  - 
南京九都荟  2017年12月  255,870,154.64  68,362,414.90  107,491,697.31  216,740,872.23  - 
南京九都荟南  2018年10月  -  1,573,937,528.13  1,392,366,686.58  181,570,841.55  - 
南通城市之光  2018年12月  9,416,630.57  737,144,103.94  490,463,211.19  256,097,523.32  - 
南通吉宝澜岸铭郡项目  2018年1月  -  228,930,400.57  75,521,266.06  153,409,134.51  - 
宁波东晟府  2018年10月  -  1,659,641,799.96  271,184,383.18  1,388,457,416.78  - 
宁波玖著里  2018年12月  -  1,559,186,290.54  187,419,185.08  1,371,767,105.46  - 
宁波万科城  2017年12月  114,007,372.18  6,827,769.24  55,164,019.39  65,671,122.03  26,877,561.43 
莆田万科城  2016年12月  91,773,169.68  3,797,505.27  7,240,051.05  88,330,623.90  - 
秦皇岛北戴河小镇  2018年11月  71,070,792.84  139,815,476.79  139,800,467.16  71,085,802.47  - 
秦皇岛假日风景  2016年6月  139,815,476.79  -  80,609,480.82  59,205,995.97  - 
青岛东郡  2018年6月  67,337,068.70  630,473,859.42  628,234,720.50  69,576,207.62  - 
青岛福州路万科中心  2016年1月  255,364,853.79  -  43,014,353.35  212,350,500.44  - 
青岛金域华府  2018年9月  -  809,643,020.93  733,046,950.52  76,596,070.41  - 
青岛玫瑰里  2018年9月  691,704,722.02  704,234,147.46  883,337,435.23  512,601,434.25  - 
青岛生态新城  2018年12月  38,330,395.20  1,458,650,218.71  448,680,105.46  1,048,300,508.45  - 
青岛桃花源  2018年12月  43,104,855.18  396,858,218.05  218,838,488.62  221,124,584.61  - 
青岛桃花源二期  2018年12月  -  1,510,623,378.35  1,244,515,130.74  266,108,247.61  - 
青岛万科未来城  2018年12月  -  3,395,834,575.11  2,627,775,707.48  768,058,867.63  - 
清远万科城  2018年11月  233,548,195.50  675,198,739.32  673,876,238.75  234,870,696.07  - 
三亚湖畔度假公园  2018年10月  178,366,261.10  259,061,950.10  332,805,916.94  104,622,294.26  - 
三亚森林度假公园  2018年12月  867,185,203.21  595,448,640.56  235,271,780.17  1,227,362,063.60  - 
厦门海沧万科城  2018年12月  377,587,155.58  104,597,312.37  393,623,137.07  88,561,330.88  - 
厦门海西金融广场二期  2018年4月  -  316,585,493.19  66,365,070.89  250,220,422.30  - 
厦门金域华府  2018年10月  1,969,287.95  592,764,591.63  -  594,733,879.58  - 
厦门万科云城  2018年9月  -  509,930,995.19  104,559,693.89  405,371,301.30  - 
厦门万科云玺  2016年6月  325,234,445.69  -  108,508,686.31  216,725,759.38  - 
上海安亭新镇项目  2018年6月  990,261,089.23  199,100,682.19  984,333,448.49  205,028,322.93  - 
上海翡翠滨江  2017年8月  2,367,464,001.92  -  829,386,221.42  1,538,077,780.50  - 
上海翡翠公园  2018年11月  532,256,820.00  1,552,618,947.90  943,962,295.13  1,140,913,472.77  - 
上海翡翠雅宾利  2016年7月  1,559,477,933.28  -  240,392,627.36  1,319,085,305.92  - 
上海海上传奇  2018年12月  31,173,528.77  1,393,284,833.91  365,601,479.04  1,058,856,883.64  - 
上海金域南桥  2018年1月  244,481,055.12  64,207,228.69  15,941,685.96  292,746,597.85  - 
201 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
  最近一期  年初数  增加数  减少数  年末数  跌价准备 
竣工时间 
上海七宝国际  2018年5月  336,284,354.07  674,049,803.20  151,073,957.02  859,260,200.25  - 
上海万科城  2017年11月  787,088,972.14  -  664,326,511.94  122,762,460.20  - 
上海徐汇万科中心  2017年10月  1,880,317,912.99  -  1,178,066,826.72  702,251,086.27  - 
深圳翡丽郡  2016年6月  102,265,555.43  -  84,962.13  102,180,593.30  - 
深圳公园里  2017年11月  137,738,216.79  566,467,405.71  596,764,672.50  107,440,950.00  - 
深圳天誉  2018年12月  141,356,728.93  2,541,487,233.05  2,105,320,566.29  577,523,395.69  - 
沈阳春河里  2018年8月  108,584,839.75  468,614,416.53  510,728,714.69  66,470,541.59  - 
沈阳公园大道  2018年12月  67,794,644.37  441,691,774.05  449,475,921.93  60,010,496.49  - 
沈阳假日风景  2018年12月  21,314,986.36  589,561,635.13  499,512,681.83  111,363,939.66  - 
沈阳理想新城项目  2018年12月  235,211,813.76  533,259,793.57  565,302,548.96  203,169,058.37  - 
沈阳明天广场  2018年12月  103,246,150.76  737,624,463.48  723,648,208.66  117,222,405.58  - 
沈阳中旅万科城  2017年10月  -  189,230,262.33  5,099,410.78  184,130,851.55  - 
苏州VC小镇  2018年12月  90,237,669.57  1,382,299,043.74  1,151,260,684.38  321,276,028.93  - 
苏州湖西玲珑  2018年12月  28,461,978.22  2,778,865,284.04  1,478,268,549.65  1,329,058,712.61  - 
苏州万科城  2018年12月  63,840,652.52  297,661,587.21  -  361,502,239.73  - 
太原蓝山  2018年6月  142,147,600.82  854,588,685.78  609,106,790.95  387,629,495.65  - 
太原万科城  2018年8月  13,000,593.42  3,896,422,038.56  3,787,273,827.61  122,148,804.37  - 
唐山金域华府  2018年7月  70,864,151.67  114,402,014.63  115,125,688.35  70,140,477.95  - 
唐山新里程  2018年5月  104,950,971.99  334,399,297.54  347,910,248.45  91,440,021.08  - 
天津东丽湖  2018年12月  267,789,897.74  565,839,143.26  530,319,511.57  303,309,529.43  - 
天津金域华府  2018年12月  48,075,030.74  827,393,614.01  615,321,319.69  260,147,325.06  - 
天津民和巷  2018年8月  74,382,853.71  890,066,596.70  901,158,623.89  63,290,826.52  - 
天津万科天地  2016年6月  -  157,287,840.00  -  157,287,840.00  - 
温州龙湾花园  2015年4月  77,164,797.50  -  42,032,023.09  35,132,774.41  12,519,589.52 
无锡金域缇香  2018年12月  109,098,994.96  225,495,748.37  179,335,081.67  155,259,661.66  - 
无锡魅力之城  2017年6月  96,420,406.67  -  5,838,994.53  90,581,412.14  - 
无锡信成道  2018年2月  327,594,071.28  547,210,153.60  745,515,708.25  129,288,516.63  - 
芜湖万科城  2018年12月  75,486,974.19  762,365,942.93  675,196,937.47  162,655,979.65  - 
武汉翡翠滨江  2018年12月  21,833,829.61  513,605,992.45  371,721,240.13  163,718,581.93  - 
武汉汉口传奇  2018年12月  44,903,477.80  3,199,564,455.10  3,112,930,823.85  131,537,109.05  - 
武汉万科翡翠玖玺  2018年9月  -  704,471,657.01  488,866,467.26  215,605,189.75  - 
武汉万科翡翠云台  2018年6月  -  903,506,445.63  849,745,813.66  53,760,631.97  - 
武汉万科锦程  2017年12月  -  204,952,049.70  104,545,790.54  100,406,259.16  - 
西安城市之光  2018年5月  192,748,438.10  211,056,346.01  183,436,128.84  220,368,655.27  - 
西安城市之光蜜柚  2018年4月  10,549,051.34  299,524,419.54  256,042,026.16  54,031,444.72  - 
西安高新华府  2018年7月  127,523,459.13  639,010,368.22  625,817,230.23  140,716,597.12  - 
西安金色悦城  2018年9月  116,825,975.29  1,040,380,550.00  1,058,926,902.15  98,279,623.14  - 
西安金域东郡  2018年12月  90,251,482.34  577,206,337.95  506,003,363.22  161,454,457.07  - 
西安金域国际  2018年12月  211,776,017.28  602,795,541.21  121,234,593.06  693,336,965.43  - 
西安万科城3#地项目  2017年10月  131,077,775.92  75,858,096.37  32,126,573.20  174,809,299.09  - 
西安万科城7#地项目  2018年7月  7,704,693.22  145,843,304.14  14,026,342.47  139,521,654.89  - 
西安万科城润园  2018年12月  -  1,066,802,745.83  170,985,902.62  895,816,843.21  - 
徐州万科城  2018年12月  306,176,383.04  94,101,454.05  138,663,765.17  261,614,071.92  - 
烟台翡翠公园  2018年6月  -  730,996,262.04  584,090,247.07  146,906,014.97  - 
烟台海云台  2018年12月  90,914,623.41  969,169,171.55  892,835,753.98  167,248,040.98  57,258,473.89 
烟台假日风景  2017年6月  184,830,270.17  -  98,951,312.89  85,878,957.28  - 
烟台万科城  2018年12月  135,318,630.75  219,927,385.46  238,374,817.10  116,871,199.11  - 
烟台御龙山  2018年9月  44,090,147.03  292,497,820.50  252,025,754.65  84,562,212.88  - 
扬州万科城  2017年9月  116,888,469.39  -  2,222,420.20  114,666,049.19  - 
长春柏翠园  2018年9月  351,856,157.44  762,102,093.45  829,848,074.32  284,110,176.57  - 
长春翡翠滨江  2017年12月  1,083,006,476.36  47,862,963.61  713,794,449.56  417,074,990.41  - 
长春翡翠学院  2017年1月  203,195,835.55  45,141,748.75  109,767,839.31  138,569,744.99  - 
长春惠斯勒班芙花园  2018年12月  -  58,660,426.69  2,989,481.62  55,670,945.07  - 
长春金色里程  2018年12月  193,004,009.52  138,864,520.98  268,485,035.28  63,383,495.22  - 
长春金域长春  2018年12月  55,994,644.25  705,165,156.54  675,296,824.02  85,862,976.77  - 
长春蓝山  2016年12月  177,216,413.92  -  109,327,427.14  67,888,986.78  - 
长春万科城  2018年12月  79,898,734.73  1,602,500,930.51  1,391,481,824.67  290,917,840.57  - 
长沙白鹭郡  2016年11月  92,530,961.07  12,160,747.47  -  104,691,708.54  - 
长沙金域国际  2018年12月  60,372,198.21  963,075,143.81  820,485,533.33  202,961,808.69  - 
长沙金域蓝湾  2018年10月  137,603,401.39  507,440,811.37  360,323,188.08  284,721,024.68  - 
长沙金域缇香  2018年6月  53,879,220.27  176,863,287.07  123,435,392.19  107,307,115.15  - 
202 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
  最近一期  年初数  增加数  减少数  年末数  跌价准备 
竣工时间 
长沙梅溪郡  2018年2月  118,491,514.57  219,706,885.15  223,831,221.09  114,367,178.63  - 
长沙魅力之城  2018年11月  212,964,746.08  993,276,823.01  1,019,048,563.42  187,193,005.67  - 
长沙万科城  2015年11月  215,345,867.04  -  155,487,667.53  59,858,199.51  - 
镇江蓝山花园  2018年12月  105,300,386.51  300,937,111.45  342,408,126.59  63,829,371.37  11,708,336.03 
镇江魅力之城  2018年8月  185,199,154.19  379,066,359.95  418,792,582.24  145,472,931.90  - 
郑州兰乔圣菲  2018年12月  -  762,276,328.60  646,889,164.94  115,387,163.66  - 
郑州万科大都会  2018年12月  124,234,002.32  1,717,417,938.47  1,603,876,888.36  237,775,052.43  - 
郑州万科美景龙门龙堂  2017年11月  273,003,401.39  16,364,567.48  5,521,750.14  283,846,218.73  - 
郑州万科美景魅力之城  2018年12月  140,170,241.65  1,499,399,526.09  1,321,766,802.27  317,802,965.47  - 
郑州万科美景万科城  2018年10月  888,601,187.86  3,546,627,904.85  3,484,340,233.50  950,888,859.21  - 
郑州万科天伦紫台  2018年1月  -  1,706,857,125.81  1,651,782,776.68  55,074,349.13  - 
中山柏悦湾  2018年12月  259,847,796.01  744,437,473.06  848,623,140.54  155,662,128.53  - 
中山金色家园  2018年12月  78,892,314.56  725,931,133.13  728,250,928.87  76,572,518.82  - 
中山金域蓝湾  2018年6月  103,074,479.56  504,279,060.39  431,427,655.19  175,925,884.76  - 
中山万科城  2018年6月  -  331,762,289.15  213,976,779.12  117,785,510.03  - 
重庆鹅岭峰  2018年12月  -  897,250,646.72  265,874,757.68  631,375,889.04  - 
重庆溉澜溪  2018年6月  306,340,019.99  187,869,819.38  219,867,381.53  274,342,457.84  - 
重庆金色悦城  2018年6月  164,829,615.32  465,018,529.03  376,791,097.57  253,057,046.78  - 
重庆锦尚  2018年10月  80,606,253.00  41,282,006.04  49,250,144.61  72,638,114.43  - 
重庆万科城  2018年12月  184,041,205.49  165,504,433.27  213,233,686.29  136,311,952.47  - 
重庆万科西城  2017年12月  119,874,565.38  18,450,823.50  51,512,554.37  86,812,834.51  - 
重庆万科西九  2017年11月  97,769,121.69  -  46,767,261.54  51,001,860.15  - 
珠海万科城  2018年12月  -  2,551,723,899.48  2,482,700,243.55  69,023,655.93  - 
其他    10,608,330,824.82  59,486,687,731.60  61,602,310,142.24  8,492,708,414.18  - 
合计    50,173,669,668.85  187,182,884,905.88  173,242,415,796.92  64,114,138,777.81  152,041,355.86 
 
203 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
ii  在建开发产品 
 
最近一期  预计下批 
预计总投资  年初数  年末数  跌价准备 
  开工时间  竣工时间 
鞍山惠斯勒小镇  2018年3月  2019年9月  1,455,007,164.00  743,419,449.25  345,927,809.57  - 
鞍山金域国际  2018年3月  2019年8月  709,383,942.00  347,464,632.30  428,617,290.30  - 
北京大都会79号  2017年5月  2019年11月  3,101,000,000.00  -  2,375,612,869.50  - 
北京大都会滨江  2017年8月  2020年12月  3,628,656,184.14  2,260,916,036.36  2,047,805,152.51  - 
北京稻香湖  2018年1月  2019年12月  2,732,560,000.00  -  1,024,173,241.59  - 
北京翡翠四季二期  2017年2月  2019年3月  1,910,213,765.88  2,595,511,082.96  837,503,195.21  - 
北京翡翠云图  2018年10月  2020年4月  3,568,120,000.00  -  2,348,940,088.63  - 
北京七橡墅  2018年5月  2020年7月  3,579,202,492.97  -  2,173,646,490.54  - 
常州君望甲第  2018年7月  2020年3月  1,217,906,352.38  -  1,075,544,754.41  - 
成都第五城  2017年10月  2019年11月  1,679,581,700.00  1,703,402,681.36  706,438,523.28  - 
成都翡翠公园  2017年12月  2019年12月  3,076,154,055.84  2,596,703,960.69  2,440,724,650.25  - 
成都公园传奇  2018年8月  2020年6月  811,396,939.16  -  421,834,751.27  - 
成都金色乐府音乐广场  2017年10月  2020年5月  4,026,400,000.00  1,625,744,221.67  3,674,327,820.76  - 
成都金域缇香  2018年11月  2020年9月  1,157,910,800.00  -  526,546,578.89  - 
成都锦南堂  2018年9月  2020年6月  3,289,103,400.00  -  2,397,929,152.97  - 
成都锦绣  2018年11月  2021年1月  1,313,332,930.04  -  923,238,265.58  - 
成都玖西堂  2017年10月  2019年8月  1,708,716,800.00  640,080,296.45  1,157,375,180.50  - 
成都君逸  2018年6月  2020年1月  1,206,209,697.51  -  982,896,487.32  289,785,586.53 
成都理想城  2018年3月  2019年9月  3,389,069,600.00  1,988,755,425.49  2,653,706,798.17  - 
成都梦想之光  2018年7月  2020年3月  904,934,700.00  -  594,744,182.76  - 
成都时光润园  2018年3月  2020年6月  1,161,583,200.00  -  915,246,613.96  - 
成都万科城  2017年12月  2019年8月  1,180,811,800.00  2,397,712,157.29  1,095,616,398.19  - 
大连八栋墅  2017年8月  2019年4月  631,840,630.60  608,036,333.13  576,659,801.21  - 
大连滨海大都会  2018年8月  2020年12月  512,529,625.10  -  358,726,268.89  - 
大连城市之光  2017年4月  2019年3月  229,031,055.86  883,857,158.33  219,408,672.86  - 
大连大都会星海  2018年1月  2021年10月  850,000,000.00  278,173,379.38  350,927,083.45  - 
大连大橡塑项目  2018年12月  2020年10月  866,710,880.61  -  592,766,495.31  - 
大连翡翠之光  2018年8月  2019年12月  636,965,640.88  -  492,935,063.32  - 
大连海港城  2018年11月  2019年12月  729,552,000.00  326,410,247.33  618,713,215.95  169,183,881.50 
大连万科城  2018年7月  2019年12月  1,280,551,100.40  542,593,910.05  717,586,833.57  - 
大连新都会  2018年6月  2019年6月  1,045,464,533.55  587,505,928.63  366,487,491.59  - 
大连樱花园  2018年8月  2019年9月  1,815,360,841.16  683,901,520.11  899,798,353.51  - 
大连樱花园后期项目  2018年12月  2020年10月  676,238,200.00  -  295,757,776.67  - 
东莞滨海大都会  2018年7月  2020年8月  1,373,993,171.98  -  1,043,374,468.16  - 
东莞财富公馆项目  2018年9月  2021年12月  778,207,594.93  -  458,780,807.48  - 
东莞城市花园II  2018年8月  2020年4月  1,479,999,612.00  -  1,084,645,059.46  - 
东莞城市之光广场  2017年7月  2020年6月  1,437,941,084.18  692,035,352.03  1,055,904,193.87  - 
东莞第五城  2018年4月  2020年7月  2,059,279,385.24  -  863,198,260.95  - 
东莞东江之星  2017年12月  2019年1月  4,020,467,480.35  2,046,292,094.50  2,886,569,539.72  - 
东莞翡翠东望  2018年10月  2020年12月  4,115,799,963.41  -  2,852,070,377.63  - 
东莞翡翠松湖  2018年7月  2019年9月  2,609,709,800.00  397,442,726.44  1,886,129,479.43  - 
东莞翡丽山  2017年7月  2019年1月  392,432,153.29  384,172,586.75  300,151,565.20  - 
东莞翰林城市花园  2016年12月  2019年3月  2,398,232,968.92  1,824,399,628.50  596,025,345.06  - 
东莞江南院子  2018年6月  2019年12月  1,903,666,744.84  -  1,561,125,938.94  - 
东莞金域广场  2017年9月  2019年12月  689,271,682.23  255,703,583.79  515,367,681.17  - 
东莞松朗花园  2017年1月  2019年1月  1,474,013,813.24  2,055,599,139.57  1,302,577,880.22  - 
东莞松山湖金融谷项目  2018年1月  2022年11月  1,599,532,411.63  -  860,668,027.26  - 
东莞天空之城  2018年8月  2020年7月  2,207,765,753.89  -  1,665,823,334.90  - 
东莞云广场  2016年9月  2019年1月  3,488,808,704.11  1,166,626,409.49  1,453,933,830.44  - 
东莞珠江东岸  2017年8月  2019年1月  551,565,306.50  953,652,971.73  246,953,682.39  - 
佛山城市花园  2018年1月  2019年12月  709,052,900.00  168,972,200.00  567,853,181.14  - 
佛山城市之光  2017年12月  2019年3月  1,180,529,691.77  1,982,405,184.24  1,100,669,103.56  - 
佛山翡翠滨江  2017年8月  2019年6月  2,768,048,800.00  2,059,654,898.14  2,402,678,464.53  - 
佛山翡翠江望  2017年11月  2019年9月  2,197,957,200.00  1,604,282,878.39  1,765,316,879.25  - 
佛山金色里程  2017年10月  2019年3月  2,306,338,529.22  2,340,683,747.14  2,012,033,558.75  - 
佛山金色领域  2017年12月  2019年9月  973,573,320.00  564,587,936.90  468,005,861.03  - 
佛山金域滨江  2017年1月  2019年6月  2,284,008,300.00  871,942,501.61  1,365,922,666.34  - 
佛山金域学府  2018年4月  2019年12月  1,595,344,000.00  -  1,183,705,377.79  - 
204 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
最近一期  预计下批 
预计总投资  年初数  年末数  跌价准备 
  开工时间  竣工时间 
佛山京都荟  2018年7月  2020年12月  570,591,600.00  -  394,846,927.29  - 
佛山魅力之城  2018年3月  2019年9月  2,766,682,400.00  -  1,895,193,955.98  - 
佛山尚都荟  2017年12月  2019年9月  986,265,800.00  616,985,371.62  769,960,419.23  - 
佛山万科大厦  2017年12月  2020年3月  1,562,283,500.00  648,232,856.25  883,737,864.38  - 
佛山万科广场  2017年1月  2019年5月  2,392,048,797.05  1,329,665,649.33  1,839,953,423.49  - 
佛山西江悦  2018年1月  2019年3月  2,018,820,900.00  1,005,712,400.51  1,588,634,925.13  - 
佛山星都荟  2018年7月  2020年12月  998,953,602.00  145,629,047.66  497,637,276.20  - 
佛山壹都荟  2017年9月  2019年9月  407,838,000.00  234,881,558.36  356,502,319.87  - 
佛山又一城  2017年10月  2019年12月  661,977,798.69  691,433,525.24  569,963,982.53  - 
佛山悦都荟  2017年7月  2020年3月  920,772,900.00  504,436,835.76  579,523,745.38  - 
福州翡翠里  2018年3月  2020年3月  997,182,200.00  -  808,501,947.80  - 
福州金域滨江花园  2018年6月  2021年2月  2,752,635,400.00  780,414,630.79  1,061,628,783.37  - 
福州金域蓝湾  2016年4月  2019年12月  1,014,335,153.57  1,011,974,062.01  535,019,135.80  - 
福州九如府  2017年10月  2019年6月  932,602,100.00  707,106,709.73  766,368,524.08  - 
福州万科九里商务中心  2018年8月  2020年12月  2,519,203,100.00  -  1,804,063,522.98  - 
福州永泰大樟溪岸  2017年9月  2019年11月  780,365,700.00  361,183,398.51  309,811,831.54  - 
抚顺金域蓝湾  2018年4月  2019年7月  519,599,354.23  241,047,127.46  246,105,739.16  81,187,790.53 
广州白鹭郡  2018年5月  2020年4月  1,968,613,932.71  598,896,446.28  1,340,456,068.13  - 
广州春风十里  2018年5月  2020年3月  2,458,331,041.64  1,148,084,270.46  2,005,066,130.97  - 
广州海上明月项目  2018年9月  2020年9月  4,087,901,666.71  -  2,519,879,841.37  - 
广州里享花园  2017年12月  2019年6月  1,272,241,200.00  2,225,526,511.30  1,081,910,245.87  - 
广州尚城御府  2017年12月  2019年3月  4,449,277,975.42  4,400,928,732.38  3,682,847,918.49  - 
广州世博汇  2018年8月  2019年3月  3,921,023,171.66  758,473,298.42  2,304,717,157.52  - 
广州桃源里  2017年12月  2019年12月  350,478,137.06  201,663,884.81  277,483,811.70  - 
广州桃源里二期  2018年10月  2019年12月  1,289,096,500.40  101,665,247.93  493,830,733.31  - 
广州未来森林项目  2018年6月  2020年12月  3,495,504,710.25  -  2,770,715,561.74  - 
广州未来之丘  2018年9月  2020年9月  686,560,575.57  -  507,615,369.63  - 
广州元培里项目  2018年9月  2020年9月  1,955,062,516.65  -  1,488,532,953.27  - 
广州樾山项目  2018年12月  2020年2月  1,253,274,197.73  -  687,692,778.71  - 
贵阳翡翠滨江  2018年12月  2020年6月  1,521,903,950.00  -  683,472,986.56  - 
贵阳翡翠公园项目  2018年10月  2020年10月  1,460,551,878.25  -  838,177,338.17  - 
贵阳花溪大都会  2018年8月  2019年6月  2,695,638,300.00  861,124,122.03  1,372,351,119.06  - 
贵阳万科城  2018年6月  2019年3月  1,255,693,423.00  1,186,794,157.88  737,483,167.73  - 
贵阳万科大都会花样  2018年10月  2019年9月  1,693,469,064.86  275,343,643.55  1,243,428,203.41  - 
贵阳万科理想城  2018年11月  2019年12月  5,108,238,600.00  784,251,819.98  1,717,654,101.31  - 
贵阳新都荟  2018年11月  2019年3月  3,023,775,790.24  -  1,694,576,564.11  - 
哈尔滨城市之光  2018年10月  2019年6月  2,158,940,262.00  -  1,185,451,247.49  - 
海宁潮起东方  2018年3月  2020年11月  1,756,413,300.00  -  1,319,046,199.39  - 
海宁城市之光  2017年9月  2019年12月  817,006,417.03  455,407,040.47  596,968,932.60  - 
海宁桂语东方二期  2018年6月  2020年6月  1,889,427,500.00  -  1,352,165,264.40  - 
海宁桂语东方一期  2018年5月  2020年6月  1,268,555,300.00  -  894,545,979.50  - 
杭州奥体万科中心  2018年6月  2020年12月  949,544,564.11  -  475,867,281.09  - 
杭州公望  2017年3月  2019年4月  688,380,411.09  378,081,659.77  580,365,970.28  - 
杭州杭行路天马  2017年7月  2019年12月  1,041,914,992.01  391,856,486.67  648,638,536.08  - 
杭州良渚文化村  2018年3月  2019年3月  3,928,829,255.56  783,007,468.92  2,436,153,696.12  - 
杭州临安西望  2018年8月  2021年2月  1,113,529,400.00  -  712,045,671.27  - 
杭州劝学里  2017年3月  2019年9月  1,405,674,000.00  853,792,479.15  1,104,368,433.43  - 
杭州未来城  2016年9月  2019年12月  1,507,530,758.90  1,202,790,576.70  1,172,719,622.96  - 
杭州未来之光  2017年11月  2019年12月  2,692,960,000.00  532,693,276.46  938,411,675.97  - 
杭州智谷  2017年8月  2019年9月  690,967,900.00  360,091,408.06  475,086,070.07  - 
杭州中城汇二期  2018年6月  2020年6月  1,862,650,000.00  -  1,698,072,293.14  - 
合肥城市公馆  2017年7月  2019年6月  634,505,930.44  -  434,666,152.44  - 
合肥公园·大道  2018年12月  2020年10月  2,564,190,646.64  -  1,855,383,161.30  - 
合肥红郡二期  2018年1月  2020年6月  354,706,688.00  -  308,216,097.24  - 
合肥森林城  2018年11月  2019年7月  2,341,140,538.66  2,240,116,259.61  1,710,076,028.97  - 
合肥时代观邸  2017年8月  2019年4月  1,075,952,241.44  1,456,664,777.78  677,533,489.39  - 
合肥万科红郡  2017年10月  2019年6月  1,172,570,136.00  839,882,522.88  1,081,497,397.56  - 
合肥未来之光  2018年12月  2019年12月  2,759,075,603.84  1,682,269,040.21  2,446,685,353.53  - 
惠州双月湾  2018年7月  2019年1月  1,963,447,049.80  813,684,843.85  1,342,669,424.52  - 
吉林滨江九里  2018年4月  2019年10月  685,522,965.50  -  235,715,693.67  - 
吉林松花湖项目  2017年9月  2019年12月  1,300,370,000.00  160,222,576.83  567,463,840.13  - 
205 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
最近一期  预计下批 
预计总投资  年初数  年末数  跌价准备 
  开工时间  竣工时间 
吉林万科城  2018年3月  2019年9月  2,838,021,669.43  1,076,771,236.54  1,227,066,524.39  - 
济南百脉悦府  2018年11月  2021年5月  2,101,195,413.54  -  1,048,335,536.40  - 
济南翡翠公园  2018年8月  2020年4月  4,772,691,103.63  503,631,288.14  3,267,255,111.54  - 
济南翡翠山语  2018年6月  2020年10月  2,326,276,105.37  -  1,789,460,824.53  - 
济南海右府  2017年3月  2019年11月  1,496,954,000.00  915,003,514.53  1,106,456,511.22  - 
济南万科海晏门  2017年4月  2019年6月  1,271,811,584.65  690,979,271.99  974,770,328.01  - 
济南悦峯  2018年4月  2019年12月  489,054,339.00  391,657,597.54  282,066,498.92  - 
嘉兴城市之光  2018年12月  2021年6月  2,433,780,000.00  -  1,268,353,139.76  - 
嘉兴翡翠四季  2018年10月  2020年7月  1,740,158,500.00  -  981,441,526.25  - 
嘉兴万科翡翠天御府  2018年8月  2020年9月  1,544,989,300.00  -  1,047,499,993.28  - 
嘉兴香樟国际  2017年11月  2019年9月  2,376,307,100.00  -  1,690,294,141.54  - 
嘉兴中环公园  2017年6月  2019年12月  839,540,600.00  470,837,104.43  648,442,910.75  - 
晋江金域滨江二期  2017年6月  2020年3月  1,268,095,500.00  521,052,517.69  870,779,339.52  - 
晋江金域滨江三期  2018年1月  2020年1月  1,285,663,503.09  -  540,991,025.96  - 
晋江金域滨江一期  2017年12月  2020年6月  673,366,300.00  224,008,684.99  339,128,929.14  - 
晋中紫院  2018年10月  2021年6月  532,043,400.00  -  237,725,837.86  - 
靖江晨阳甲第  2018年6月  2019年12月  1,991,250,000.00  -  1,344,533,955.53  - 
昆明白沙润园后期项目  2018年6月  2020年3月  472,621,697.46  -  224,337,138.05  - 
昆明翡翠滨江  2018年3月  2019年12月  1,808,241,235.00  -  1,214,594,636.04  - 
昆明公园里  2017年9月  2019年1月  304,122,500.00  867,177,316.91  263,259,798.26  - 
昆明魅力之城  2018年11月  2019年3月  3,225,168,900.00  1,779,291,959.75  3,028,522,284.58  - 
昆明万科汀园  2018年1月  2019年12月  3,347,657,092.62  -  2,554,957,766.34  - 
昆明香榭北郡  2018年7月  2020年11月  1,902,900,000.00  -  1,064,692,168.08  - 
昆明星河嘉园  2018年12月  2019年3月  2,664,980,400.00  846,293,374.14  1,188,584,772.85  - 
昆明银海泊岸  2018年4月  2019年6月  1,944,477,163.38  -  1,239,698,459.75  - 
昆山高尔夫  2011年4月  2021年11月  601,407,698.60  268,522,752.46  447,685,113.66  - 
昆山公园大道  2018年1月  2019年4月  2,736,551,100.00  800,474,189.67  2,126,321,074.63  - 
昆山海上传奇  2018年1月  2019年6月  1,915,425,872.08  1,331,102,316.48  1,466,047,303.75  - 
昆山魅力花园  2018年5月  2019年9月  794,645,700.00  697,513,419.65  445,462,236.24  - 
昆山未来之城  2018年5月  2019年6月  2,611,462,360.59  675,856,023.63  1,522,988,471.50  - 
兰州万科城  2018年1月  2020年5月  1,444,200,000.00  -  820,020,641.01  - 
廊坊永清项目一期  2018年4月  2020年5月  620,760,000.00  -  317,341,560.19  - 
眉山未来之光  2018年12月  2020年8月  1,036,062,900.00  -  459,897,591.45  - 
南昌城市花园  2017年6月  2019年3月  847,816,500.00  910,365,998.84  556,447,329.74  - 
南昌红郡  2018年1月  2019年1月  1,891,988,500.00  1,073,977,354.96  1,442,884,986.34  - 
南昌玖里  2018年10月  2019年11月  1,624,077,000.00  -  1,214,238,696.10  - 
南昌璞悦里  2017年5月  2019年3月  1,132,653,600.00  -  739,266,865.85  - 
南昌天空之城  2018年11月  2019年11月  2,774,985,100.00  900,402,698.48  1,568,638,151.05  - 
南充金润华府  2017年9月  2019年9月  580,213,900.00  720,244,056.13  385,559,823.04  153,172,096.74 
南京安品街  2016年3月  2019年5月  937,318,000.00  917,011,519.00  735,453,336.38  - 
南京大都会  2017年4月  2019年3月  3,345,578,700.00  3,781,576,177.88  2,918,982,959.24  - 
南京金域国际  2017年10月  2019年6月  2,190,000,000.00  1,211,436,838.01  1,516,574,572.43  - 
南京九都荟  2016年4月  2019年5月  1,115,943,564.04  565,376,179.66  817,418,331.57  - 
南京九都荟南  2016年8月  2019年3月  752,184,200.00  1,848,332,263.58  535,558,677.95  - 
南京万科城  2017年11月  2019年3月  1,788,711,800.00  1,364,651,957.93  1,040,198,530.30  - 
南京镇江翡翠江湾  2018年10月  2020年10月  643,490,000.00  -  263,077,752.31  - 
南京镇江金域蓝湾  2018年8月  2020年6月  1,071,618,900.00  -  385,558,673.91  - 
南宁公园里  2017年10月  2019年6月  1,825,869,418.00  977,542,800.24  1,339,818,182.71  - 
南宁金域蓝湾  2016年10月  2019年5月  643,980,501.42  1,006,299,984.55  571,761,129.70  - 
南宁金域缇香  2018年2月  2019年11月  1,851,322,975.00  558,281,419.44  1,298,373,359.15  - 
南宁金域中央  2018年7月  2019年12月  4,159,260,358.25  848,546,383.56  3,091,775,132.83  - 
南宁万科城  2018年9月  2019年3月  8,859,566,644.83  3,862,732,347.23  4,222,444,172.84  - 
南宁万科大厦  2016年2月  2019年6月  443,123,757.39  201,691,210.08  354,803,182.37  - 
南宁悦府  2017年9月  2020年1月  461,538,071.00  146,069,264.28  226,478,445.67  - 
南宁悦江南项目  2018年3月  2020年6月  1,930,964,991.00  -  1,036,899,560.45  - 
南宁悦湾  2017年8月  2019年12月  333,031,524.00  170,516,803.85  237,542,491.40  - 
南宁瑧山悦  2018年5月  2020年12月  526,171,190.00  111,218,153.27  266,543,917.61  - 
南通白鹭郡  2017年6月  2019年1月  534,446,920.25  984,080,186.40  494,954,592.06  - 
南通白鹭湾  2018年7月  2020年4月  924,237,994.15  -  470,577,076.07  - 
南通城市之光  2017年4月  2019年1月  377,758,446.57  423,029,280.70  265,339,923.94  - 
南通崇州府项目  2018年3月  2020年3月  1,148,009,505.64  -  913,713,772.12  - 
206 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
最近一期  预计下批 
预计总投资  年初数  年末数  跌价准备 
  开工时间  竣工时间 
南通翡翠东第  2018年9月  2020年3月  2,571,003,049.28  -  1,935,422,225.06  - 
南通翡翠公园  2018年7月  2020年3月  2,836,038,956.09  -  1,954,144,344.99  - 
南通吉宝澜岸铭郡项目  2018年9月  2020年1月  2,451,491,501.53  -  1,506,967,188.09  - 
宁波白石湖东  2018年7月  2020年3月  2,127,055,991.82  1,255,641,036.67  1,558,779,328.79  - 
宁波格拉美西  2017年7月  2019年7月  1,590,528,528.39  1,097,879,372.37  1,266,276,420.11  - 
宁波官山望花苑  2017年3月  2019年4月  545,000,000.00  382,815,382.11  544,150,700.73  - 
宁波翰林甲第北苑  2017年7月  2019年6月  809,522,729.82  584,887,122.16  709,538,663.86  - 
宁波翰林甲第南苑  2017年9月  2019年8月  619,841,270.00  385,751,660.80  493,590,382.73  - 
宁波万科城  2017年8月  2019年6月  488,775,567.70  228,506,980.09  391,816,180.68  213,370,096.97 
宁波万科印  2018年4月  2020年1月  1,575,890,995.00  -  1,228,260,623.84  - 
宁波望庐花苑  2017年4月  2019年2月  834,950,000.00  658,599,518.02  833,942,492.61  - 
宁波未来里  2018年8月  2020年4月  2,009,623,128.22  -  1,156,377,531.63  - 
宁波未来之光  2018年1月  2020年5月  2,626,030,098.91  -  2,020,164,794.12  - 
宁波蔚蓝城市  2018年12月  2020年6月  2,104,588,354.89  -  1,448,258,623.25  - 
宁波云谷中心  2018年11月  2020年5月  1,447,567,610.62  -  690,364,849.49  - 
宁波云著花苑  2018年9月  2020年10月  1,602,720,000.00  -  650,671,182.15  - 
秦皇岛假日风景  2017年11月  2019年11月  670,000,000.00  154,530,124.07  293,182,620.52  - 
秦皇岛米哈斯小镇  2018年9月  2020年7月  746,745,200.00  -  274,560,174.05  - 
青岛黄岛扒山项目  2018年11月  2021年10月  996,358,114.53  -  623,370,805.96  - 
青岛金域华府A1地块  2017年7月  2019年6月  1,135,785,515.73  435,284,541.92  715,047,469.39  - 
青岛玫瑰里  2017年4月  2019年5月  308,391,869.29  466,077,568.71  247,359,967.59  - 
青岛台柳路312号地块  2018年5月  2020年7月  706,424,438.55  -  443,357,023.42  - 
青岛团结路项目  2018年8月  2020年7月  2,244,240,000.00  142,473,915.45  850,001,499.29  - 
青岛万科未来城  2018年1月  2020年10月  1,368,610,463.61  3,484,495,776.68  645,602,631.52  - 
青岛长江首府项目  2018年3月  2021年10月  2,036,905,365.44  -  1,339,303,893.00  - 
清远万科城  2018年6月  2019年5月  1,777,761,550.17  710,897,434.92  994,900,759.91  - 
泉州城市之光  2018年6月  2019年5月  5,604,301,900.00  2,242,353,772.11  4,048,519,578.16  - 
泉州麓城  2018年12月  2020年3月  943,969,100.00  -  548,330,327.74  - 
泉州万科城  2016年9月  2019年1月  1,720,896,606.72  686,053,575.11  857,095,639.36  - 
三亚湖畔度假公园  2018年5月  2019年5月  2,763,885,300.00  1,531,574,020.75  1,823,747,372.27  - 
厦门国投项目  2018年1月  2020年3月  493,431,508.09  -  459,975,632.89  - 
厦门金域缇香  2018年5月  2020年9月  1,374,526,310.74  -  1,208,205,933.25  - 
厦门万科白鹭郡  2017年8月  2020年6月  3,380,787,500.00  2,741,364,534.51  2,884,756,326.47  - 
厦门万科广场  2018年11月  2020年12月  3,720,933,000.00  686,614,430.78  1,507,327,747.22  - 
厦门万科云城  2016年4月  2019年3月  800,000,000.00  755,403,402.42  786,069,062.51  - 
厦门五缘万科里  2017年12月  2022年12月  1,300,000,000.00  550,760,477.73  594,046,420.16  - 
上海安亭新镇项目  2018年10月  2019年5月  2,065,929,548.42  1,065,822,368.13  1,585,508,672.03  - 
上海翡翠滨江  2017年12月  2019年4月  1,110,628,910.69  575,688,883.12  786,999,324.25  - 
上海海上传奇  2015年8月  2019年6月  1,234,977,845.28  1,743,447,457.94  1,084,776,506.23  - 
上海金域澜湾鹭语墅  2017年7月  2019年12月  1,521,584,085.27  1,217,213,667.29  1,295,561,865.93  249,279,510.65 
上海莘闵项目  2018年1月  2019年6月  756,813,474.77  -  580,224,718.20  - 
上海盛唐景苑  2018年6月  2021年7月  1,631,260,000.00  -  991,298,855.84  - 
上海天际  2018年12月  2020年9月  4,958,844,320.46  -  3,715,898,436.99  406,811,598.70 
上海徐汇万科中心  2018年8月  2021年12月  9,101,959,112.00  -  4,457,409,060.45  - 
上海徐泾33-01地块  2018年11月  2020年9月  1,419,219,069.09  -  1,177,227,548.04  - 
绍兴大都会  2018年4月  2021年6月  2,508,206,700.00  -  1,741,295,869.74  - 
深圳滨海置地大厦  2016年1月  2019年5月  2,575,795,134.68  1,777,169,280.55  2,057,247,114.81  - 
深圳麓城  2017年3月  2019年6月  3,057,392,107.46  3,532,507,028.52  1,976,920,838.72  - 
深圳蛇口公馆  2016年4月  2019年4月  10,045,053,714.78  7,709,932,551.19  9,173,950,802.76  - 
深圳深南道68号  2016年4月  2019年6月  4,011,414,585.93  3,324,167,183.68  3,564,874,653.72  - 
深圳万科星城  2018年6月  2020年8月  15,909,704,895.80  -  12,087,599,144.04  - 
深圳云城  2018年7月  2019年12月  3,800,000,000.00  1,138,625,574.19  1,768,711,399.58  - 
深圳瑧山府  2016年1月  2019年6月  13,102,506,301.93  3,972,933,944.19  4,233,894,211.47  - 
沈阳百荷湾东  2018年9月  2020年12月  890,622,499.84  -  400,152,781.50  - 
沈阳城市阳光  2016年9月  2019年12月  1,358,897,025.00  763,443,064.59  1,102,194,165.28  - 
沈阳春河里  2017年6月  2019年6月  1,388,744,133.88  959,548,843.92  935,545,780.02  - 
沈阳翡翠公园  2017年6月  2019年9月  974,690,193.00  1,056,557,207.69  794,782,019.80  - 
沈阳翡翠四季  2018年5月  2019年12月  1,169,288,527.00  -  827,187,857.03  - 
沈阳翡翠新都会  2018年4月  2020年6月  1,580,811,080.15  -  683,504,970.77  - 
沈阳惠斯勒小镇  2018年3月  2019年8月  561,200,276.00  81,205,114.58  485,280,058.95  - 
沈阳假日风景  2018年3月  2019年12月  2,106,718,497.00  839,070,277.05  987,181,581.87  - 
207 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
最近一期  预计下批 
预计总投资  年初数  年末数  跌价准备 
  开工时间  竣工时间 
沈阳理想新城项目  2018年5月  2019年6月  2,783,126,109.32  487,522,751.17  1,345,863,058.49  - 
沈阳明日之光  2018年12月  2019年12月  1,340,953,676.32  -  704,528,300.60  - 
沈阳千山府  2018年3月  2020年9月  714,259,233.00  -  504,983,631.50  - 
沈阳如园  2018年5月  2019年12月  489,123,089.68  -  293,582,040.21  - 
沈阳时代之光  2017年6月  2019年6月  1,123,922,760.00  -  656,057,854.61  - 
沈阳四季公园  2017年3月  2019年8月  433,253,306.91  503,853,963.10  306,952,186.30  - 
沈阳西华府  2018年3月  2019年12月  3,696,881,767.88  383,056,499.93  2,469,812,050.31  - 
石家庄翡翠公园一期  2017年9月  2020年5月  2,158,450,000.00  1,025,217,862.38  1,392,740,339.82  - 
石家庄新都会  2018年12月  2021年10月  2,000,000,000.00  -  723,569,382.28  - 
石狮金域中央  2016年9月  2019年6月  850,220,100.00  1,067,126,997.98  570,949,714.65  - 
苏州VC小镇  2016年10月  2019年6月  1,385,159,500.00  1,818,363,727.72  922,620,086.42  - 
苏州大家  2017年4月  2019年1月  1,089,530,500.00  810,610,613.81  985,403,108.20  - 
苏州东山公园大湖  2017年5月  2019年3月  598,880,000.00  -  455,362,306.37  - 
苏州万科城  2017年3月  2019年4月  461,671,324.31  559,341,481.24  440,502,897.18  - 
台州山海十里  2018年12月  2020年6月  2,186,897,888.99  -  1,481,745,588.26  - 
太仓19-2项目  2018年5月  2020年6月  1,442,000,000.00  -  1,034,401,178.74  - 
太原城市之光  2018年11月  2020年12月  4,562,168,000.00  -  1,084,429,680.48  - 
太原春和景明  2018年11月  2020年12月  2,002,323,374.99  -  466,082,245.23  - 
太原公园里  2017年1月  2019年9月  1,257,266,600.00  531,424,947.53  783,395,258.24  - 
太原金域蓝湾二期  2017年7月  2019年12月  1,001,310,000.00  404,837,733.54  639,719,061.51  - 
太原蓝山  2016年10月  2019年6月  560,650,000.00  914,855,044.89  483,146,375.13  - 
太原万科城  2017年8月  2019年7月  1,799,367,000.00  4,325,915,127.61  1,564,745,659.40  - 
太原小镇  2018年7月  2019年5月  3,225,516,100.00  1,130,311,200.97  1,739,082,619.24  - 
太原新都心  2017年4月  2019年9月  1,213,838,000.00  429,054,713.70  632,563,617.89  - 
太原长风公馆  2018年8月  2021年5月  710,573,045.00  -  397,641,804.54  - 
太原中央公园  2018年9月  2021年6月  1,625,180,000.00  -  559,210,566.87  - 
太原紫院  2017年1月  2019年10月  2,288,720,000.00  1,374,218,993.00  1,718,429,916.20  - 
唐山翡翠公园  2017年12月  2020年5月  1,202,702,500.00  891,933,148.38  793,140,977.86  - 
唐山金域华府二期  2018年7月  2020年12月  874,000,000.00  -  295,976,906.45  - 
唐山金域缇香  2017年5月  2019年5月  1,059,194,600.00  577,461,493.71  763,740,880.93  - 
唐山万科蓝山项目  2018年11月  2021年7月  1,989,027,700.00  -  676,781,763.28  - 
唐山未来城  2018年11月  2021年12月  356,918,483.67  -  212,616,413.00  - 
天津叠彩道项目  2018年4月  2021年9月  1,548,784,489.79  -  1,097,471,521.51  - 
天津东郡  2018年11月  2021年4月  1,423,705,400.00  -  1,047,184,024.67  - 
天津东丽湖  2018年11月  2019年9月  2,315,394,500.00  1,255,432,935.38  1,613,524,056.80  - 
天津海天燕居  2018年3月  2019年9月  781,400,397.36  344,012,268.15  494,256,369.13  - 
天津金域国际  2017年7月  2019年7月  662,879,900.00  231,927,397.69  327,845,672.50  - 
天津金域华府  2017年12月  2019年1月  322,565,719.58  690,216,640.06  235,115,224.02  - 
天津民和巷  2018年10月  2019年12月  1,319,466,700.00  802,032,424.67  909,626,619.98  - 
天津麒麟湿地万科小镇  2018年10月  2020年10月  926,687,388.00  -  360,334,075.15  - 
天津西华府  2018年11月  2021年4月  2,996,755,658.00  -  2,525,711,952.42  - 
天津西庐北  2018年11月  2020年12月  326,000,000.00  -  222,531,046.67  - 
天津西庐南  2018年11月  2020年11月  1,379,235,700.00  -  1,004,927,241.33  - 
天津新都会  2017年3月  2020年3月  664,270,300.00  139,385,737.60  210,553,791.03  - 
天津紫台项目  2017年3月  2019年6月  727,354,611.20  1,620,722,367.97  703,142,840.12  - 
温州翡翠天地Ⅰ期  2018年7月  2021年9月  6,271,360,200.00  -  4,191,859,995.63  - 
温州中央绿轴D19/24/34/29/31地块  2018年11月  2020年8月  1,060,000,000.00  -  472,435,166.01  - 
乌鲁木齐大都会  2018年4月  2019年12月  1,510,524,794.00  -  903,159,533.10  - 
乌鲁木齐都会传奇  2018年4月  2019年6月  1,165,667,600.00  -  825,860,731.87  - 
乌鲁木齐翡翠天骄  2018年4月  2020年6月  1,420,070,854.49  -  1,103,108,157.94  - 
乌鲁木齐公园里  2018年4月  2020年12月  1,571,164,590.09  -  1,252,620,812.32  - 
乌鲁木齐观澜景苑  2018年4月  2020年6月  424,912,432.00  -  282,155,321.15  - 
乌鲁木齐南山郡  2013年8月  2020年3月  234,072,200.00  208,337,859.09  208,534,517.63  208,377,886.86 
乌鲁木齐中央公园二期  2017年4月  2019年6月  844,254,800.00  421,657,687.84  593,371,588.16  - 
无锡翡翠东方  2018年10月  2020年8月  2,545,320,300.00  -  2,197,629,008.37  - 
无锡金域缇香  2018年1月  2019年9月  711,385,244.54  1,323,967,143.85  515,102,822.06  - 
无锡魅力之城  2018年6月  2019年12月  407,754,300.00  415,781,708.39  204,516,394.21  - 
无锡万科公园大道一期  2018年11月  2020年10月  1,275,550,000.00  -  489,545,092.21  - 
无锡万科有山  2018年1月  2019年12月  592,956,500.00  -  391,925,694.65  - 
无锡维园  2017年10月  2019年3月  705,159,100.00  502,088,007.60  411,064,859.65  - 
无锡信成道  2018年6月  2019年1月  653,034,900.00  978,406,482.89  446,643,067.67  - 
208 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
最近一期  预计下批 
预计总投资  年初数  年末数  跌价准备 
  开工时间  竣工时间 
无锡运河传奇  2018年9月  2020年12月  1,889,190,300.00  -  1,434,365,014.23  - 
芜湖江东府  2018年12月  2020年6月  870,506,781.83  -  461,925,887.40  - 
武汉汉口传奇  2018年10月  2019年3月  6,642,943,300.00  2,890,851,376.61  3,701,083,844.70  - 
武汉金域湖庭  2018年6月  2019年3月  2,914,179,154.28  1,943,219,376.36  2,367,793,555.43  - 
武汉万科翡翠玖玺  2017年12月  2019年4月  2,329,870,737.00  -  2,044,987,348.22  - 
武汉万科理想城  2018年6月  2020年6月  1,847,785,658.36  -  868,907,738.90  - 
武汉万科理想城悦府  2018年10月  2020年6月  451,884,220.46  -  271,605,117.86  - 
武汉万科五彩城  2018年9月  2019年6月  1,433,863,619.64  61,909,118.66  795,488,107.34  - 
武汉万科云城  2018年11月  2020年12月  4,396,877,095.60  -  3,251,317,662.38  - 
武汉万科主场  2017年12月  2019年6月  4,385,705,831.47  2,972,718,134.80  3,494,572,593.20  - 
西安城市之光南区  2018年5月  2019年10月  1,274,370,832.92  279,387,922.30  724,611,554.32  - 
西安大明宫  2017年11月  2020年5月  930,673,278.43  209,206,381.20  380,596,844.25  - 
西安翡翠国宾  2018年8月  2020年12月  5,170,240,987.72  -  2,625,015,309.74  - 
西安翡翠天誉  2017年8月  2019年9月  1,592,024,186.49  1,294,243,187.89  883,488,109.95  - 
西安高新华府  2017年11月  2019年3月  950,201,572.88  997,461,175.98  581,512,539.43  - 
西安高新华府 (后期）  2018年3月  2019年12月  1,365,991,276.11  500,411,861.10  945,015,491.03  - 
西安公园华府  2018年12月  2019年12月  2,865,802,757.85  640,600,424.56  1,651,147,717.58  - 
西安金色悦城DK1项目  2017年11月  2019年3月  934,984,995.89  574,220,992.05  587,275,031.61  - 
西安金域东郡  2016年6月  2019年6月  708,540,957.60  58,519,843.43  204,710,930.75  - 
西安金域蓝湾  2017年9月  2019年9月  963,149,110.07  531,955,216.48  638,871,750.50  - 
西安金域未央  2017年9月  2020年6月  1,546,366,055.41  467,337,871.84  619,080,575.86  - 
西安万科城如园  2018年6月  2020年7月  981,307,700.95  -  460,914,393.91  - 
西安万科城润园  2018年6月  2019年6月  1,985,923,546.61  1,228,584,086.33  1,159,203,553.19  - 
西安万科大都会一期  2018年11月  2020年11月  2,271,764,534.11  -  879,415,142.07  - 
西安万科公园大道  2018年11月  2020年10月  1,816,741,578.75  -  412,340,918.50  - 
西安万科理想城  2018年12月  2020年10月  1,741,218,161.19  -  771,244,136.47  - 
西安万科云谷  2018年7月  2020年1月  703,726,125.64  -  308,547,915.09  - 
西安幸福臻园  2018年5月  2020年9月  1,185,743,245.58  -  523,119,455.01  - 
宿迁未来之光  2018年1月  2020年6月  1,339,327,900.00  -  666,204,125.04  - 
徐州翡翠天御  2017年7月  2019年12月  1,691,042,600.00  896,637,625.90  1,193,170,817.04  - 
徐州翡翠之光  2018年9月  2020年9月  2,926,151,900.00  622,393,745.63  931,254,738.29  - 
徐州淮海天地  2018年1月  2019年4月  2,919,695,620.79  1,941,293,057.56  1,397,953,650.12  - 
徐州璟悦  2018年7月  2020年12月  515,799,141.64  -  249,993,100.85  - 
徐州尚都会  2017年7月  2019年12月  1,505,311,100.00  476,769,361.04  584,989,865.58  - 
徐州时代之光二期  2018年10月  2021年12月  522,663,380.00  -  231,768,978.53  - 
徐州万科城  2017年8月  2019年1月  2,204,710,139.60  254,258,223.70  1,109,759,917.91  - 
徐州新都会  2018年7月  2019年4月  2,796,396,800.00  626,128,504.68  1,068,829,673.60  - 
烟台百圣源  2018年10月  2020年12月  2,015,800,258.67  -  1,592,591,803.85  - 
烟台翡翠大道  2018年10月  2021年3月  1,654,889,730.73  -  359,278,062.23  - 
烟台翡翠公园  2018年6月  2019年9月  458,303,737.96  772,188,381.69  304,953,008.21  - 
烟台翡翠湾  2017年11月  2019年10月  793,932,300.00  395,345,033.06  589,641,855.53  - 
烟台海云台  2017年12月  2019年6月  140,896,017.06  1,406,331,412.06  51,225,067.15  32,260,490.47 
烟台假日风景  2017年6月  2019年6月  342,602,054.16  76,590,266.48  252,608,784.47  - 
烟台万科城  2017年11月  2019年6月  1,078,405,100.00  261,326,698.46  595,802,307.14  - 
烟台西雅图  2018年8月  2020年12月  789,161,900.00  -  428,129,307.96  - 
烟台御龙山  2018年11月  2019年6月  2,901,488,954.46  1,840,460,945.26  2,548,222,721.91  - 
盐城崇文苑  2018年9月  2020年3月  576,445,806.03  -  310,261,213.22  - 
盐城万悦花园  2018年9月  2019年12月  3,170,360,517.00  -  1,945,864,322.86  - 
盐城悦达城市广场  2018年8月  2020年3月  905,991,003.40  -  462,405,127.26  - 
扬州城市之光  2018年7月  2019年12月  1,231,000,000.00  475,349,664.54  1,013,616,996.58  - 
扬州金色新著  2017年9月  2019年11月  346,845,580.30  171,600,331.24  276,081,256.90  - 
扬州朗润园  2018年10月  2020年11月  401,828,800.00  -  299,919,272.36  - 
扬州运河之光  2018年7月  2019年7月  1,376,032,600.00  -  1,036,184,425.10  - 
阳曲金域蓝湾  2018年9月  2021年11月  1,169,700,000.00  -  280,020,829.25  - 
营口海港城  2018年3月  2020年5月  725,506,272.00  -  462,109,530.19  67,720,367.03 
长春柏翠园  2018年12月  2019年12月  1,321,278,338.75  746,478,119.24  400,645,228.18  - 
长春城市之光  2018年3月  2019年12月  1,138,591,035.00  1,181,630,604.29  842,816,725.39  - 
长春繁荣里  2017年9月  2019年6月  518,000,000.00  241,298,135.22  347,453,694.10  - 
长春翡翠滨江  2018年6月  2020年12月  2,144,911,881.09  48,155,388.20  640,292,679.98  - 
长春翡翠学院  2018年8月  2019年12月  1,811,910,482.17  -  862,285,855.02  - 
长春惠斯勒班芙花园  2018年4月  2019年12月  1,220,294,378.20  -  542,398,731.85  - 
209 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
最近一期  预计下批 
预计总投资  年初数  年末数  跌价准备 
  开工时间  竣工时间 
长春金域长春  2017年5月  2019年6月  1,075,115,100.00  902,813,318.23  253,434,454.26  - 
长春如园  2018年1月  2019年12月  1,140,491,496.00  532,799,181.61  984,969,285.15  - 
长春万科城  2018年11月  2019年6月  2,770,587,403.90  1,906,615,701.89  1,168,653,376.20  - 
长春西宸之光  2018年9月  2020年4月  1,078,196,015.00  -  360,536,878.03  - 
长春新都会  2018年8月  2019年12月  899,243,725.18  -  527,053,952.34  - 
长春愿景都城  2018年10月  2020年12月  1,169,963,552.18  -  509,036,171.90  - 
长沙金域滨江  2018年4月  2020年11月  494,051,700.00  -  207,073,124.65  - 
长沙金域国际  2018年8月  2019年9月  2,144,670,507.17  1,053,280,132.51  1,149,033,261.26  - 
长沙金域蓝湾  2017年6月  2019年11月  450,915,000.00  627,570,611.80  356,164,220.84  - 
长沙魅力之城  2018年6月  2019年9月  3,558,254,917.00  2,263,662,099.05  2,505,005,512.94  - 
长沙紫台  2018年10月  2019年9月  611,034,400.00  -  349,676,732.06  - 
镇江翡翠公园  2018年10月  2020年12月  741,207,400.00  -  472,678,111.42  - 
镇江金域江湾  2018年7月  2019年12月  749,000,000.00  -  334,242,103.43  - 
镇江蓝山花园  2018年2月  2019年12月  1,649,355,800.00  282,044,454.20  832,585,272.37  120,035,825.93 
郑州兰乔圣菲  2017年8月  2019年6月  1,860,267,100.00  -  1,262,235,587.32  - 
郑州万科大都会  2018年4月  2019年4月  2,385,641,073.27  1,956,040,762.81  1,931,380,400.58  - 
郑州万科美景龙门龙堂  2017年2月  2019年3月  895,392,848.97  25,863,310.47  650,405,368.27  - 
郑州万科美景魅力之城  2018年12月  2019年12月  1,412,095,300.00  1,710,694,282.95  1,028,736,352.64  - 
郑州万科美景世玠  2017年8月  2020年12月  3,598,136,400.00  2,821,159,081.47  3,096,161,374.09  - 
郑州万科美景万科城  2018年11月  2019年12月  6,256,182,308.48  4,717,800,616.01  3,558,459,159.07  - 
郑州万科民安江山府  2018年12月  2021年1月  3,064,176,600.00  -  622,413,152.17  - 
郑州万科民安星辰  2017年5月  2019年12月  695,861,500.00  372,781,803.69  493,900,104.66  - 
郑州万科民安云城  2018年4月  2020年4月  1,800,000,000.00  -  1,075,771,949.81  - 
郑州万科天伦紫台  2017年11月  2019年1月  3,661,687,343.55  4,764,491,279.92  2,890,508,907.32  - 
郑州万科溪望  2018年1月  2020年3月  1,858,601,458.00  -  1,420,504,028.13  - 
郑州长基云庐  2018年7月  2019年12月  1,293,818,800.00  -  746,600,539.26  - 
中山柏悦湾  2018年3月  2019年6月  944,425,739.40  1,279,210,487.60  921,584,509.80  - 
中山金色家园  2017年9月  2019年5月  1,127,606,215.81  1,066,532,086.45  673,309,974.78  - 
中山金域蓝湾  2018年10月  2019年6月  1,713,990,091.11  1,072,733,263.55  1,251,401,328.72  - 
中山前海西岸  2018年12月  2020年9月  1,651,490,907.47  -  1,056,727,445.32  - 
中山万科城  2018年4月  2019年6月  1,930,564,976.00  1,097,821,240.79  1,614,305,309.18  - 
重庆翡翠公园  2018年6月  2020年6月  905,377,235.00  -  530,879,333.62  - 
重庆溉澜溪  2018年3月  2019年5月  3,997,710,120.00  914,569,566.75  2,427,559,858.20  - 
重庆金开悦府  2018年8月  2020年8月  2,584,430,700.00  -  1,903,136,736.09  - 
重庆金色悦城  2017年9月  2019年6月  1,974,090,000.00  885,091,716.77  1,131,812,981.02  - 
重庆金域华府  2018年3月  2020年5月  2,364,772,639.00  -  1,617,864,714.12  - 
重庆金域华庭  2018年1月  2019年6月  1,546,899,673.00  -  1,469,469,759.36  - 
重庆金域蓝湾  2018年5月  2019年10月  1,491,585,289.95  610,991,514.32  1,009,639,685.93  - 
重庆森林公园项目  2018年4月  2021年6月  2,270,000,000.00  -  1,975,996,362.60  - 
重庆十七英里  2018年4月  2020年5月  2,550,990,000.10  -  1,461,694,516.06  - 
重庆万科城  2018年1月  2019年6月  401,820,987.39  1,106,935,970.84  397,785,438.71  - 
珠海翡翠中央  2018年6月  2020年6月  2,090,285,900.00  -  1,641,243,695.71  - 
淄博万科翡翠书院  2018年11月  2021年4月  3,326,565,529.00  -  1,035,809,058.13  - 
其他        35,881,446,602.37  48,075,102,673.86  - 
在建转已完工        52,326,520,435.67  -   
合计        330,166,917,477.63  508,982,388,578.01  1,991,185,131.91 
 
210 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
iii  拟开发产品 
 
预计  预计下一期 
  开工时间  竣工时间  预计总投资  年初数  年末数  跌价准备 
鞍山金域国际  2019年1月  2020年6月  1,329,575,434.00  -  236,384,179.36  - 
霸州孔雀湖-77亩地、39亩地项目  2019年12月  2022年12月  1,124,990,000.00  -  358,855,806.01  - 
北京哈洛小镇  2019年6月  2021年8月  4,000,000,000.00  477,031,180.47  1,565,550,223.69  - 
成都川商项目  2020年1月  2021年12月  1,839,637,400.00  -  604,125,340.54  - 
成都公园传奇  2019年6月  2020年12月  4,800,983,700.37  -  2,495,969,194.95  - 
成都锦绣  2019年6月  2022年1月  6,364,118,226.24  3,960,997,653.25  3,236,536,826.62  - 
成都万科云城二期  2019年1月  2020年4月  1,963,762,599.25  241,994,691.64  331,517,769.41  - 
成都新川49亩项目  2020年1月  2021年10月  1,636,260,000.00  -  612,522,277.94  - 
大厂231、232地块  2019年4月  2021年6月  1,521,934,113.05  -  832,897,937.26  - 
大厂233、234地块  2019年6月  2021年6月  1,521,934,113.05  -  551,119,750.64  - 
大连翡翠都会  2019年1月  2020年12月  4,833,161,046.70  -  2,596,699,722.45  - 
大连翡翠之光  2019年2月  2021年12月  1,086,302,000.00  678,925,270.95  450,500,367.41  - 
大连海港城  2020年1月  2022年12月  3,633,480,000.00  825,152,935.49  769,473,077.57  169,626,003.75 
大连樱花园后期项目  2019年1月  2021年6月  1,117,976,300.00  -  493,724,460.70  - 
大连中山中  2019年1月  2021年12月  513,700,000.00  -  247,122,305.87  - 
东莞双城水岸  2020年2月  2022年12月  2,500,000,000.00  1,091,088,817.00  1,091,088,817.00  - 
东莞天空之城  2019年3月  2021年1月  985,819,034.10  2,154,042,809.00  743,829,071.59  - 
佛山金域蓝湾西区  2019年2月  2020年12月  4,110,354,600.00  -  3,314,208,687.43  - 
佛山天空之城  2019年6月  2022年5月  4,444,248,703.57  1,403,082,876.58  1,687,622,918.67  - 
佛山万科中心  2019年6月  2021年11月  991,000,000.00  439,986,891.75  483,964,020.37  - 
广州城市之光  2019年12月  2022年12月  16,287,681,850.40  13,337,214,863.02  12,675,331,355.18  - 
广州尚城御府  2019年3月  2020年12月  1,059,907,184.41  630,650,770.10  738,209,640.52  - 
广州世博汇  2019年5月  2020年12月  4,214,098,637.95  3,449,280,944.56  2,293,681,309.93  - 
广州樾山项目  2019年4月  2021年4月  713,975,802.24  -  392,301,113.50  - 
贵阳翡翠滨江  2019年5月  2021年3月  478,096,000.00  226,056,733.43  247,184,233.24  - 
贵阳翡翠公园项目  2019年6月  2021年6月  9,833,058,121.75  -  2,876,133,631.27  - 
贵阳万科贵阳传奇  2019年2月  2022年6月  945,260,000.00  582,199,674.48  561,508,234.73  - 
贵阳万科理想城  2019年4月  2021年6月  1,322,200,000.00  641,951,446.45  283,162,897.49  - 
贵阳新都荟  2019年6月  2021年6月  4,079,843,493.19  -  825,732,088.36  - 
哈尔滨滨江大都会  2019年4月  2020年12月  1,487,096,190.00  -  411,383,125.68  - 
哈尔滨公园大道  2019年3月  2020年12月  1,235,190,000.00  -  399,610,200.00  - 
杭州公望  2019年6月  2022年6月  2,116,620,000.00  378,665,480.58  378,665,480.58  - 
杭州金茂万科新都会  2019年1月  2022年1月  3,205,230,000.00  -  1,060,834,121.87  - 
杭州良渚文化村  2019年4月  2021年8月  1,975,358,488.80  1,209,864,578.68  507,903,232.34  - 
合肥公园·大道  2019年1月  2020年12月  740,553,360.24  2,104,861,816.66  506,144,568.25  - 
合肥未来之光  2019年1月  2021年4月  3,920,021,003.97  3,537,190,532.98  2,982,939,645.28  - 
惠州双月湾  2019年9月  2021年12月  1,654,057,392.55  245,540,566.30  214,507,475.04  - 
吉林万科城  2019年4月  2021年12月  5,038,021,669.43  440,000,000.00  320,068,469.75  - 
济南百脉悦府  2019年1月  2020年12月  2,683,544,586.45  -  1,179,819,755.78  - 
济南翡翠山语  2019年3月  2021年12月  3,098,408,709.63  2,706,807,100.00  1,295,503,507.77  - 
济南劝学里  2019年1月  2020年7月  4,961,051,453.69  -  2,077,388,741.73  - 
晋中紫郡  2019年1月  2021年6月  1,891,639,400.00  -  844,295,395.75  - 
靖江晨阳甲第  2019年1月  2021年11月  2,276,600,000.00  1,486,223,955.79  749,148,418.52  - 
昆明翡翠滨江  2019年2月  2021年3月  2,743,402,747.00  -  1,072,035,452.72  - 
昆明公园里  2019年2月  2020年8月  1,244,030,112.00  374,985,090.93  205,173,823.88  - 
昆明金色领域  2020年12月  2022年12月  553,741,400.00  237,533,264.93  247,016,277.53  - 
昆明魅力之城  2019年1月  2021年1月  1,972,625,300.00  858,903,114.77  726,508,257.87  - 
昆明星河嘉园  2019年3月  2020年11月  1,949,648,104.00  -  1,145,223,296.72  - 
昆明银海泊岸  2019年3月  2021年3月  1,944,477,163.38  -  604,100,493.61  - 
昆山高尔夫  2020年2月  2022年2月  1,859,626,167.08  549,987,279.61  374,429,174.32  - 
昆山未来之城  2019年3月  2021年5月  1,940,680,910.97  1,594,625,702.49  789,017,751.46  - 
兰州万科城  2019年3月  2021年12月  4,952,900,000.00  248,276,507.87  253,378,695.17  - 
兰州万科时代  2019年2月  2021年11月  2,046,400,000.00  -  504,843,831.48  - 
廊坊安次龙河项目  2020年3月  2021年7月  2,374,731,825.55  -  1,445,074,833.36  - 
廊坊启航之光二期  2019年4月  2021年9月  700,160,000.00  -  469,675,530.70  - 
眉山崇礼937亩项目  2019年4月  2021年6月  7,847,059,300.00  -  1,423,856,712.91  - 
南昌时代广场  2019年3月  2020年12月  1,151,922,300.00  406,850,880.35  392,287,693.62  - 
南昌天空之城  2019年8月  2021年9月  1,312,480,000.00  847,203,292.45  442,110,000.00  - 
211 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
预计  预计下一期 
  开工时间  竣工时间  预计总投资  年初数  年末数  跌价准备 
南宁金域中央  2019年3月  2022年1月  1,273,135,252.75  2,185,456,566.00  401,438,402.91  - 
南宁星都荟  2019年1月  2020年12月  3,421,065,538.00  -  1,523,609,730.94  - 
宁波槐树路项目  2019年4月  2021年5月  2,490,000,000.00  -  1,718,201,596.24  - 
宁波云谷中心  2019年5月  2020年12月  993,852,389.38  -  473,981,836.96  - 
青岛黄岛扒山项目  2019年4月  2021年7月  2,795,851,000.00  -  854,858,692.18  - 
青岛瑞阳路后田B地块  2019年3月  2020年12月  1,044,348,500.00  356,139,796.34  364,914,592.47  - 
青岛长江首府项目  2021年10月  2023年12月  621,832,971.95  1,194,833,232.08  290,060,280.01  - 
清远万科城  2019年1月  2021年1月  3,975,013,125.00  559,144,418.26  837,666,219.94  - 
三亚森林度假公园  2019年3月  2020年9月  1,644,936,100.00  120,315,372.94  366,848,840.88  - 
上海安亭新镇项目  2019年3月  2021年12月  1,498,905,993.01  538,414,997.46  517,417,967.66  - 
上海七宝19-04地块  2019年10月  2021年10月  2,389,120,200.00  -  1,272,900,494.84  - 
上海天际  2019年3月  2021年6月  2,356,983,779.54  4,888,452,564.09  1,730,352,476.21  - 
上海吴泾项目  2019年1月  2020年8月  4,378,943,040.00  -  2,747,361,495.29  - 
上海徐泾33-01地块  2019年3月  2020年9月  2,456,680,930.91  -  2,037,388,640.11  - 
深圳天誉  2019年3月  2021年12月  6,282,151,449.84  4,334,290,373.31  4,024,291,603.37  - 
沈阳百荷湾东  2019年3月  2020年12月  983,766,711.84  -  441,807,390.13  - 
沈阳满融项目  2019年3月  2021年6月  3,107,456,578.00  -  1,885,843,715.26  - 
沈阳明日之光  2019年1月  2021年3月  882,561,401.98  -  490,274,501.76  - 
沈阳中旅万科城  2019年3月  2020年12月  7,962,946,107.14  -  1,105,584,488.79  - 
石家庄翡翠公园  2019年6月  2021年6月  2,043,610,000.00  -  850,000,000.00  - 
石家庄翡翠书院  2019年2月  2021年12月  6,700,000,000.00  -  2,703,778,173.11  - 
台州万科城  2019年1月  2021年5月  5,500,000,000.00  -  2,321,043,350.04  - 
太原包头事业部项目  2019年6月  2022年2月  4,524,260,000.00  -  1,096,886,968.39  - 
太原城市之光  2019年4月  2021年6月  1,140,542,000.00  827,304,851.67  271,107,420.12  - 
太原春和景明  2019年2月  2021年6月  2,257,939,125.01  -  525,582,106.33  - 
太原翡翠晋阳湖  2019年7月  2022年6月  3,284,958,800.00  -  1,257,257,930.15  - 
太原公园大道  2019年4月  2022年3月  1,168,276,900.00  -  473,620,767.95  - 
唐山翡翠公园  2019年4月  2020年12月  1,369,513,077.81  -  420,828,290.00  - 
唐山未来城  2019年1月  2020年12月  1,031,327,216.33  11,624,896.05  385,707,395.83  - 
天津麒麟湿地万科小镇  2019年3月  2020年10月  610,679,612.00  -  373,173,930.71  - 
天津万科天地  2019年3月  2021年10月  1,021,980,000.00  -  450,712,111.00  - 
天津西华府  2019年5月  2021年12月  2,170,064,442.00  -  1,635,915,667.52  - 
天津西庐北  2019年4月  2021年6月  1,277,000,000.00  -  870,448,325.02  - 
温州中央绿轴D19/24/34/29/31地块  2019年4月  2021年6月  1,859,910,000.00  1,580,150,000.00  525,022,199.06  - 
乌鲁木齐都会传奇二期  2019年3月  2021年5月  1,013,730,000.00  -  545,005,274.06  - 
乌鲁木齐翡翠天骄  2019年4月  2020年12月  915,368,193.73  1,169,208,500.00  627,159,696.80  - 
乌鲁木齐公园大道  2019年4月  2021年1月  2,077,590,000.00  -  675,661,384.73  - 
乌鲁木齐天山府  2019年3月  2021年6月  3,023,250,000.00  -  1,435,213,627.98  - 
无锡翡翠东方  2019年4月  2021年3月  3,258,357,500.00  4,120,102,148.11  2,410,437,420.87  - 
无锡翡翠东方西侧项目  2019年4月  2021年3月  3,130,900,000.00  -  2,253,850,828.55  - 
无锡金域蓝湾  2020年6月  2023年12月  834,885,600.00  284,458,190.29  265,944,242.20  - 
无锡万科公园大道一期  2019年9月  2021年11月  2,709,374,127.00  -  705,768,607.56  - 
无锡运河传奇  2019年1月  2021年6月  746,018,300.00  -  402,973,742.50  - 
武汉翡翠滨江  2019年3月  2020年9月  8,015,795,234.39  1,502,808,477.36  2,881,312,813.31  - 
武汉汉口传奇  2019年9月  2021年12月  360,000,000.00  2,194,708,881.07  246,413,791.92  - 
武汉金域湖庭  2019年1月  2021年9月  650,000,000.00  262,395,457.96  327,286,687.81  - 
武汉万科金域国际  2019年2月  2021年6月  5,607,163,788.00  2,713,733,353.18  3,180,463,394.86  - 
武汉万科理想城  2019年2月  2020年6月  716,771,000.00  -  235,521,000.00  - 
武汉万科云城  2019年4月  2021年4月  1,934,515,971.16  -  1,346,661,483.58  - 
西安城市之光  2019年4月  2021年6月  416,033,999.49  89,387,756.39  243,785,116.67  - 
西安翡翠国宾  2019年5月  2021年12月  3,479,995,792.59  3,540,710,248.70  1,787,475,458.73  - 
西安金域东郡  2019年1月  2020年12月  1,077,851,200.00  5,036,531.49  247,976,671.24  - 
西安万科城如园  2019年1月  2021年2月  1,284,297,921.90  789,237,427.48  562,152,546.15  - 
西安万科大都会二期  2019年6月  2021年6月  3,317,538,461.54  -  1,123,583,394.16  - 
西安万科大都会一期  2020年1月  2021年12月  976,615,384.62  -  354,046,357.33  - 
西安万科澜岸  2019年1月  2020年12月  3,557,760,731.02  -  1,623,385,560.76  - 
西安万科理想城  2019年6月  2021年6月  5,354,570,340.25  1,341,614,353.15  1,283,729,361.02  - 
西安万科悦湾  2019年5月  2021年5月  1,898,075,442.94  -  598,366,244.16  - 
西昌万科17度  2019年2月  2020年5月  7,869,599,264.62  1,529,145,012.13  1,792,683,679.47  - 
徐州时代之光二期  2019年6月  2021年9月  709,610,919.26  -  206,402,652.45  - 
徐州时代之光一期  2019年12月  2022年12月  1,133,701,112.74  -  231,920,682.44  - 
212 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
预计  预计下一期 
  开工时间  竣工时间  预计总投资  年初数  年末数  跌价准备 
烟台百圣源  2019年3月  2021年9月  1,757,771,520.75  -  414,605,568.60  - 
烟台城市之光Ⅱ  2019年6月  2021年6月  833,583,840.29  -  352,087,285.07  - 
烟台翡翠大道  2019年2月  2021年12月  2,245,751,311.80  -  814,006,833.80  - 
烟台翡翠长安  2019年3月  2021年6月  1,956,827,441.10  -  728,732,864.29  - 
烟台天越湾  2019年10月  2021年12月  4,405,660,900.06  1,800,000,000.00  1,849,354,356.79  - 
扬州885项目  2020年1月  2021年12月  1,416,090,000.00  598,761,011.41  598,761,011.41  - 
长春翡翠滨江  2019年5月  2021年8月  3,253,952,418.91  2,166,372,288.67  1,534,839,689.59  - 
长春万科城  2019年6月  2021年6月  827,490,782.24  642,040,087.75  299,962,231.13  - 
长春西宸之光  2019年4月  2020年10月  927,053,985.00  -  228,076,089.00  - 
长沙谷山村  2019年10月  2022年6月  8,353,469,765.70  1,175,442,962.21  688,366,583.62  - 
长沙金色梦想  2019年2月  2020年12月  4,618,863,897.00  -  2,101,050,329.48  - 
长沙魅力之城  2019年3月  2020年6月  1,545,734,512.21  1,210,878,663.67  431,651,332.70  - 
长沙紫台  2019年6月  2022年6月  1,067,761,500.00  512,050,079.77  297,465,749.61  - 
镇江翡翠公园  2019年5月  2021年4月  2,259,233,000.00  -  1,217,464,934.40  - 
郑州万科民安江山府  2019年3月  2021年4月  490,922,000.00  -  401,127,469.52  - 
郑州万科民安三度湖山  2019年7月  2020年12月  3,000,000,000.00  255,488,490.04  260,626,813.00  - 
郑州万科民安星辰  2019年9月  2021年9月  7,268,461,318.40  1,605,687,012.44  1,756,317,601.24  - 
郑州万科民安云城  2019年9月  2022年3月  4,500,000,000.00  2,076,337,085.53  1,229,724,314.13  - 
中山金域中央  2019年1月  2020年6月  2,571,992,533.80  -  1,646,738,806.20  - 
中山前海西岸  2019年1月  2020年9月  971,171,666.42  -  481,595,627.04  - 
重庆翡翠都会  2019年1月  2020年11月  2,016,980,000.00  992,695,153.70  1,164,585,469.94  - 
重庆翡翠公园  2019年3月  2021年6月  782,782,765.00  -  339,573,987.00  - 
重庆溉澜溪  2019年5月  2022年8月  1,743,728,590.00  1,907,925,001.41  894,830,751.25  - 
重庆金开悦府  2019年1月  2021年8月  2,075,382,800.00  2,342,539,981.13  1,022,088,193.61  - 
重庆森林公园项目  2019年6月  2021年12月  4,470,000,000.00  -  1,823,000,000.00  - 
周口万科溥天龙堂  2019年1月  2022年3月  2,615,400,000.00  -  369,076,458.21  - 
涿州城际之光  2019年4月  2021年5月  2,029,104,100.00  -  277,789,510.07  - 
涿州码头镇项目  2019年4月  2021年3月  1,599,735,340.85  -  951,890,423.56  - 
淄博万科新都会  2019年1月  2021年6月  779,984,186.80  -  321,046,480.00  - 
其他        13,407,383,379.19  22,510,805,687.58  - 
拟开发转在建        103,766,157,235.52  -   
合计        217,965,608,560.51  178,468,212,997.72  169,626,003.75 
 
213 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
8  合同资产 
 
(1)  合同资产按性质分析如下： 
 
 
2018年12月31日  2018年1月1日 
建造合同  1,364,126,797.84  692,809,067.43 
 
本集团的合同资产主要涉及本集团与不同客户的建造合同。本集团根据合同约定履行建造义
务，并按约定收取款项。当本集团取得该无条件收取对价的权利时，合同资产将转为应收账
款。 
 
本集团的合同资产涉及的建造合同对应的客户主要是政府及其相关方等信用良好的交易对手
方，本集团持续评估各项合同资产的信用风险，管理层认为截止 2018年 12 月 31 日合同资产
信用风险较小，因此未计提坏账准备。 
 
(2)  合同资产本年的重大变动： 
 
项目  2018年 
年初金额  692,809,067.43 
年初确认的合同资产于本年结算并收款  (692,809,067.43) 
由于履约进度计量的变化而增加的金额  1,364,126,797.84 
年末金额  1,364,126,797.84 
 
9  持有待售资产 
 
2018年12月31日 
 
账面价值  公允价值 
投资性房地产  6,044,309,681.76  7,218,883,000.00 
存货  580,321,687.69  887,737,000.00 
持有待售资产合计  6,624,631,369.45  8,106,620,000.00 
 
本集团董事会批准将部分商业地产项目 (“拟出售项目”) 出售。本集团就以上出售事项与一家
商业地产投资基金（本集团的合营企业）订立了项目框架协议，并将拟出售项目划分为“持有
待售资产”。本集团目前已完成了部分项目的交易，剩余项目的交易正在进行中。 
 
于本报告期内，持有待售资产未发生减值；本集团不存在与持有待售资产相关的其他综合收
益。 
214 万科企业股份有限公司 
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10  其他流动资产 
 
本集团的其他流动资产主要为合同取得成本和待抵扣增值税。 
 
项目  2018年12月31日  2018年1月1日  2017年12月31日 
合同取得成本  3,923,391,567.34  3,063,941,783.72  - 
待抵扣增值税  9,964,265,842.67  4,701,550,319.97  4,701,550,319.97 
其他  700,000,000.00  511,833,499.95  721,893,499.95 
合计  14,587,657,410.01  8,277,325,603.64  5,423,443,819.92 
 
合同取得成本本年变动： 
 
  佣金支出 
年初余额  3,063,941,783.72 
本年增加  3,106,847,243.52 
本年摊销  (2,401,188,014.47) 
合并范围变化  153,790,554.57 
年末余额  3,923,391,567.34 
 
本集团为签订商品房销售合同而支付给销售代理机构的佣金可以被销售对价覆盖，因此，本集
团将相关金额资本化确认为合同取得成本，在相关收入确认时进行摊销。2017 年，这些佣金
支出在发生时被确认为销售费用。 
 
本集团的其他流动资产不存在所有权或使用权受到限制的情形。 
 
11  可供出售金融资产 
 
(1)  可供出售金融资产情况 
 
2017年12月31日 
 
账面余额  减值准备  账面价值 
可供出售权益工具       
- 按公允价值计量的 (2)  1,074,127,159.63  -  1,074,127,159.63 
- 按成本计量的 (3)  266,622,279.97  -  266,622,279.97 
合计  1,340,749,439.60  -  1,340,749,439.60 
 
215 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(2)  2017年末按公允价值计量的可供出售金融资产： 
 
  可供出售权益工具 
权益工具的成本   877,145,296.51 
累计计入其他综合收益的公允价值变动金额  196,981,863.12 
年末余额  1,074,127,159.63 
 
(3)  2017年末按成本计量的可供出售金融资产： 
 
被投资单位  年末 
上海中城联盟投资管理有限公司  53,560,000.00 
上海伍翎投资中心 (有限合伙)  75,000,000.00 
中城新产业控股 (深圳) 有限公司  20,000,000.00 
中小企业发展基金 (深圳南山有限合伙)  75,000,000.00 
广州合锦嘉苑房地产开发有限公司  18,750,000.00 
其他  24,312,279.97 
合计  266,622,279.97 
 
12  其他权益工具投资 
 
本集团出于战略目的而计划长期持有的下述权益投资，本集团将其指定为以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产。 
 
  2018年12月31日  2018年1月1日 
绿景 (中国) 地产投资有限公司  586,891,379.30  745,324,871.71 
Cushman & Wakefield plc  1,049,692,364.79  - 
合计  1,636,583,744.09  745,324,871.71 
 
计入其他综合收益的
其他综合收益转入  其他综合收益转入 
项目名称  本年确认的股利收入  累计利得或损失 (损
留存收益的金额  留存收益的原因 
失以“( )”号填列) 
绿景 (中国) 地产投资有限公司  12,748,125.00  7,894,800.00  -  - 
Cushman & Wakefield plc  -  (186,430,610.48)  -  - 
 
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13  其他非流动金融资产 
 
其他非流动金融资产为本集团计划长期持有的若干项股票投资，及不具有重大影响的股权投
资，本集团将其计入公允价值计量且其变动计入损益的金融资产。 
 
14  长期股权投资 
 
(1)  长期股权投资分类如下： 
 
  2018年12月31日  2018年1月1日  2017年12月31日 
对合营企业的投资  55,690,654,873.41  41,861,821,173.13  41,550,412,042.09 
对联营企业的投资  73,837,000,899.06  39,720,921,690.43  39,673,893,304.50 
合计  129,527,655,772.47  81,582,742,863.56  81,224,305,346.59 
 
(2)  长期股权投资本年变动情况分析如下： 
 
2018年12月31日 
被投资单位 
联营企业  合营企业  合计 
年初余额  39,673,893,304.50  41,550,412,042.09  81,224,305,346.59 
加：会计政策变更  47,028,385.93  311,409,131.04  358,437,516.97 
经调整后年初余额  39,720,921,690.43  41,861,821,173.13  81,582,742,863.56 
本年变动       
- 追加投资  37,874,394,177.60  19,959,207,967.62  57,833,602,145.22 
- 减少投资  (549,417,856.15)  (8,000,899,483.93)  (8,550,317,340.08) 
- 权益法下确认的投资收益  1,666,728,821.12  4,613,181,623.62  6,279,910,444.74 
- 权益法下确认的其他综合收益 
(2,282,849,152.38)  -  (2,282,849,152.38) 
及权益变动 
- 宣告发放现金股利或利润  (2,184,681,455.02)  (1,772,673,879.54)  (3,957,355,334.56) 
- 合并抵消  (408,095,326.54)  (969,982,527.49)  (1,378,077,854.03) 
年末余额  73,837,000,899.06  55,690,654,873.41  129,527,655,772.47 
减值准备年末余额  -  -  - 
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15  投资性房地产 
 
按成本计量的投资性房地产 
 
  房屋、建筑物  在建工程  合计 
原值       
年初余额  18,484,047,451.50  11,316,033,255.67  29,800,080,707.17 
本年增加       
- 存货转入  5,298,658,394.69  9,192,698,588.87  14,491,356,983.56 
- 购置  470,398,611.67  706,414,597.75  1,176,813,209.42 
- 建筑成本  -  3,172,330,532.57  3,172,330,532.57 
- 在建工程转入  2,095,981,764.92  (2,095,981,764.92)  - 
- 合并范围变化  729,533,409.42  7,948,307,859.25  8,677,841,268.67 
汇兑调整  110,299,163.63  -  110,299,163.63 
年末余额  27,188,918,795.83  30,239,803,069.19  57,428,721,865.02 
累计折旧       
年初余额  857,639,900.90  -  857,639,900.90 
本年计提  1,029,659,363.76  -  1,029,659,363.76 
合并范围变化  364,888,449.14  -  364,888,449.14 
汇兑调整  6,714,208.93  -  6,714,208.93 
年末余额  2,258,901,922.73  -  2,258,901,922.73 
投资性房地产减值       
年初余额  131,140,472.72  -  131,140,472.72 
本年计提  982,894,718.07  -  982,894,718.07 
年末余额  1,114,035,190.79  -  1,114,035,190.79 
账面价值       
年末账面价值  23,815,981,682.31  30,239,803,069.19  54,055,784,751.50 
年初账面价值  17,495,267,077.88  11,316,033,255.67  28,811,300,333.55 
 
本集团于报告期末按照评估价值对个别投资性房地产计提了减值准备。 
 
于 2018 年 12 月 31 日本集团用于银行借款抵押的投资性房地产人民币 8,265,008,222.51 元 
(2017年12月31日：人民币3,904,658,032.67元) 。 
 
于2018年12月31日本集团未办妥产权证的投资性房地产账面价值为人民币6,825,721,058.05 
(2017 年 12 月 31 日：人民币 3,153,171,370.48 元)，本集团正在为该等投资性房地产办理产
权证。 
 
于2018年12月31日本集团无因担保使用受限的投资性房地产 (2017年12月31日：无) 。 
 
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16  固定资产 
 
  酒店、房屋及建筑物  装修费  机器设备及运输工具  电子设备  其他设备  合计 
账面原值             
年初余额  7,474,030,145.35  151,615,082.48  565,097,885.58  437,310,546.26  251,976,149.05  8,880,029,808.72 
本年增加  1,568,680,357.90  21,088,266.96  77,509,319.64  157,135,406.55  99,818,951.57  1,924,232,302.62 
- 购置  120,952,307.57  21,088,266.96  55,768,856.69  157,135,406.55  61,860,834.77  416,805,672.54 
- 存货 / 在建工程转入  1,447,728,050.33  -  21,740,462.95  -  37,958,116.80  1,507,426,630.08 
本年减少  (63,635,763.17)  (20,581,738.00)  (16,566,185.00)  (25,078,899.31)  (13,336,732.14)  (139,199,317.62) 
因合并范围变化增加  3,704,784,320.21  67,051,023.28  92,988,740.66  33,192,172.51  86,639,525.35  3,984,655,782.01 
汇兑调整  -  590,261.25  42,733.95  125,022.51  5,419,882.49  6,177,900.20 
年末余额  12,683,859,060.29  219,762,895.97  719,072,494.83  602,684,248.52  430,517,776.32  14,655,896,475.93 
累计折旧             
年初余额  1,112,372,472.21  75,011,034.86  193,379,859.05  257,999,617.55  142,458,741.65  1,781,221,725.32 
本年计提  457,710,834.54  31,592,803.35  50,303,030.54  74,674,366.26  53,285,915.99  667,566,950.68 
本年处置或报废  (50,865,686.13)  (12,797,036.25)  (14,201,525.87)  (15,767,536.93)  (12,355,089.91)  (105,986,875.09) 
因合并范围变化增加  621,852,630.15  46,268,153.50  57,067,734.96  23,328,618.24  29,718,050.69  778,235,187.54 
汇兑调整  -  276,618.43  15,474.94  55,998.15  712,745.65  1,060,837.17 
年末余额  2,141,070,250.77  140,351,573.89  286,564,573.62  340,291,063.27  213,820,364.07  3,122,097,825.62 
账面价值             
年末账面价值  10,542,788,809.52  79,411,322.08  432,507,921.21  262,393,185.25  216,697,412.25  11,533,798,650.31 
年初账面价值  6,361,657,673.14  76,604,047.62  371,718,026.53  179,310,928.71  109,517,407.40  7,098,808,083.40 
 
 
219 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
于 2018 年 12 月 31日本集团用于银行借款抵押或对外担保的使用权受限的固定资产账面价值
为人民币487,539,042.37元 (2017年12月31日：无) 。 
 
于2018年12月31日本集团没有暂时闲置的固定资产 (2017年12月31日：无) 。 
 
于2018年12月31日本集团没有通过融资租赁租入的固定资产 (2017年12月31日：无) 。 
 
于2018年12月31日本集团没有通过经营租赁租出的固定资产 (2017年12月31日：无) 。 
 
于2018年12月31日本集团没有持有待售的固定资产 (2017年12月31日：无) 。 
 
于2018年12月31日本集团未办妥产权证的固定资产账面价值为人民币1,319,489,273.35 元 
(2017年12月31日：人民币1,976,394,499.91元) 。 
 
17  在建工程 
 
2018年12月31日 
 
账面余额  减值准备  账面价值 
深圳浪骑酒店  417,735,159.97  -  417,735,159.97 
黄山悦榕庄酒店  228,135,074.98  -  228,135,074.98 
租入经营性物业  591,811,162.44  -  591,811,162.44 
物流冷库  222,810,348.46  -  222,810,348.46 
其他  452,515,733.33  -  452,515,733.33 
合计  1,913,007,479.18  -  1,913,007,479.18 
 
2018年1月1日及2017年12月31日 
 
账面余额  减值准备  账面价值 
深圳万科中心  450,045,239.36  -  450,045,239.36 
深圳浪骑酒店  129,043,154.06  -  129,043,154.06 
租入经营性物业  200,172,431.87  -  200,172,431.87 
其他  243,150,068.55  -  243,150,068.55 
合计  1,022,410,893.84  -  1,022,410,893.84 
 
本年在建工程转入固定资产人民币483,897,469.28元 (2017年：74,224,217.25元) 。 
 
于2018年12月31日本集团用于银行借款抵押或对外担保的使用权受限的在建工程账面价值
为人民币2,246,456.08元 (2017年12月31日：无) 。 
220 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
18  无形资产 
 
   土地使用权  特许经营权  其他  合计 
账面原值         
年初余额  588,584,824.30  690,659,300.76  699,722,264.01  1,978,966,389.07 
本年增加  3,137,285,819.89  -  81,949,780.32  3,219,235,600.21 
本年减少  -  (14,121,730.38)  -  (14,121,730.38) 
合并范围变化  662,522,339.43  -  18,277,706.78  680,800,046.21 
年末余额  4,388,392,983.62  676,537,570.38  799,949,751.11  5,864,880,305.11 
累计摊销         
年初余额  82,785,164.51  305,828,761.82  152,847,615.20  541,461,541.53 
本年增加  109,738,406.15    69,077,818.08  99,729,809.66  278,546,033.89 
合并范围变化  83,127,594.54  -  9,160,136.11  92,287,730.65 
年末余额  275,651,165.20  374,906,579.90  261,737,560.97  912,295,306.07 
账面价值         
年末账面价值  4,112,741,818.42  301,630,990.48  538,212,190.14  4,952,584,999.04 
年初账面价值  505,799,659.79  384,830,538.94  546,874,648.81  1,437,504,847.54 
 
本集团本年用于银行借款抵押或对外担保的使用权受限的无形资产账面价值为人民币
62,545,711.08元 (2017年12月31日：无) 。 
 
本集团无形资产 - 其他主要为待执行物业管理合同。 
 
于 2018年 12月 31日本集团未办妥产权证的土地使用权账面价值为人民币 3,032,935,495.09
元 (2017年12月31日：无)，本集团正在为其办理产权证。 
 
19  商誉 
 
本集团于2012年度支付港币10.94亿元合并成本收购了万科置业 (海外) 有限公司 (原称南联地
产控股有限公司) 75%的权益。合并成本超过按比例获得万科置业 (海外) 有限公司的可辨认资
产、负债公允价值的差额确认为本集团的商誉。本年的变动为汇率变化影响所致。 
 
于年末资产负债表日，本集团对商誉执行了减值测试，并未发现减值。 
 
20  长期待摊费用 
 
  年初余额  本年增加  本年摊销额  年末余额 
租赁费  349,575,912.05  638,319,124.30  354,062,165.54  633,832,870.81 
装修费  1,716,399,994.67  3,286,177,425.50  592,101,657.13  4,410,475,763.04 
合计  2,065,975,906.72  3,924,496,549.80  946,163,822.67  5,044,308,633.85 
221 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
21  递延所得税资产、递延所得税负债 
 
(1)  递延所得税资产和递延所得税负债 
 
2018年1月1日及 
2018年12月31日 
  2017年12月31日 
可抵扣暂时性差异  递延所得税资产  可抵扣暂时性差异  递延所得税资产 
递延所得税资产：         
可弥补亏损  26,416,030,036.52  6,604,007,509.13  14,787,709,754.48  3,696,927,438.62 
减值准备  3,279,891,683.92  819,972,920.98  2,290,311,222.60  572,577,805.65 
预提成本  5,645,696,282.48  1,411,424,070.62  2,987,183,523.00  746,795,880.75 
土地增值税清算准备  21,986,618,340.18  5,496,654,585.05  16,187,138,391.82  4,046,784,597.96 
未实现内部交易利润  4,892,794,141.56  1,223,198,535.39  1,759,253,949.92  439,813,487.48 
其他  775,788,209.32  193,947,052.33  592,411,031.22  148,102,757.80 
合计  62,996,818,693.98  15,749,204,673.50  38,604,007,873.04  9,651,001,968.26 
 
2018年12月31日 
  应纳税暂时性差异  递延所得税负债 
(以“( )”号填列)  (以“( )”号填列) 
递延所得税负债：     
收购公司公允价值变动  (696,660,846.24)  (174,165,211.56) 
合同取得成本  (1,028,691,356.44)  (257,172,839.11) 
代扣代缴所得税  (2,151,487,374.48)  (107,574,368.72) 
合计  (3,876,839,577.16)  (538,912,419.39) 
 
2018年1月1日 
  应纳税暂时性差异  递延所得税负债 
(以“( )”号填列)  (以“( )”号填列) 
递延所得税负债：     
收购公司公允价值变动  (700,496,538.32)  (175,124,134.58) 
合同取得成本  (3,063,941,783.72)  (765,985,445.93) 
代扣代缴所得税  (1,803,510,642.57)  (90,175,532.13) 
合计  (5,567,948,964.61)  (1,031,285,112.64) 
 
2017年12月31日 
  应纳税暂时性差异  递延所得税负债 
(以“( )”号填列)  (以“( )”号填列) 
递延所得税负债：     
收购公司公允价值变动  (700,496,538.32)  (175,124,134.58) 
代扣代缴所得税  (1,803,510,642.57)  (90,175,532.13) 
合计  (2,504,007,180.89)  (265,299,666.71) 
   
222 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(2)  未确认递延所得税资产明细 
 
2018年1月1日及 
2018年12月31日 
类别  2017年12月31日 
暂时性差异  递延所得税资产  暂时性差异  递延所得税资产 
可抵扣亏损  3,517,632,055.53  879,408,013.88  2,553,194,084.02  638,298,521.01 
可抵扣暂时性差异  2,733,073,026.06  683,268,256.51  956,550,907.32  239,137,726.83 
合计  6,250,705,081.59  1,562,676,270.39  3,509,744,991.34  877,436,247.84 
 
(3)  未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期 
 
2018年1月1日及
年份  2018年12月31日 
2017年12月31日 
2018  -  85,251,568.24 
2019  58,666,015.60  59,632,300.06 
2020  66,472,261.86  272,391,914.58 
2021  238,897,043.50  650,358,785.52 
2022  1,399,163,915.10  1,485,559,515.62 
2023  1,754,432,819.47  - 
合计  3,517,632,055.53  2,553,194,084.02 
 
(4)  于 2018 年 12 月 31 日，与本集团境外子公司持有的境内子公司的未分配利润有关的未确认递
延所得税负债的暂时性差异为人民币约114亿元 (2017年12月31日：人民币73亿元) 。由于
本公司能够控制这些子公司的股利政策，且管理层预期这部份利润在可预见的未来很可能不会
进行分配，故尚未就因分配这些留存收益而应付的所得税人民币 8.4 亿元 (2017 年 12 月 31
日：人民币5.4亿元) 确认递延所得税负债。 
 
22  其他非流动资产 
 
于 2018 年 12 月 31日，本集团的其他非流动资产主要是参加一级土地开发投资款和股权收购
预付款。 
   
223 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
23  短期借款 
 
(1)  短期借款分类： 
 
2018年1月1日及 
2018年12月31日 
  2017年12月31日 
原币  折人民币  原币  折人民币 
银行借款         
信用借款         
- 人民币  815,660,784.72  815,660,784.72  2,097,097,863.98  2,097,097,863.98 
- 港币  2,998,833,333.32  2,630,576,599.99  1,999,055,166.67  1,666,612,292.46 
质押借款*1         
- 人民币  -  -  4,003,759,258.95  4,003,759,258.95 
小计    3,446,237,384.71    7,767,469,415.39 
其他借款         
信用借款         
- 人民币  6,655,680,000.00  6,655,680,000.00  8,341,389,235.92  8,341,389,235.92 
小计    6,655,680,000.00    8,341,389,235.92 
合计    10,101,917,384.71    16,108,858,651.31 
 
*1  以上质押借款由本公司的子公司提供保证金质押担保。 
 
(2)  本集团本年末无逾期未偿还的短期借款情况 (2017年12月31日：无) 。 
224 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
24  应付票据及应付账款 
 
2018年1月1日及 
  2018年12月31日 
2017年12月31日 
商业承兑汇票  1,651,453,937.28  3,330,183,222.91 
应付地价  22,837,917,304.49   32,215,821,758.36 
应付及预提工程款  197,964,376,127.02   135,991,111,818.67 
质量保证金  3,613,483,549.82  3,368,391,423.27 
应付及预提销售佣金  2,533,522,492.19  1,166,002,966.73 
其他  996,628,691.83  698,074,772.64 
合计  229,597,382,102.63   176,769,585,962.58 
 
本集团无账龄超过一年的重要应付票据及应付账款。 
 
25  合同负债 
 
(1)  合同负债分类 
 
预计下批  项目 
项目名称  2018年12月31日  2018年1月1日 
结算时间  预售比例 
深圳瑧山府  2019年6月  76%  15,512,221,719.29  4,678,434,004.78 
武汉汉口传奇  2019年3月  66%  6,187,493,446.43  7,819,666,447.49 
南宁万科城  2019年3月  35%  4,976,959,761.33  5,044,823,389.88 
广州尚城御府  2019年3月  65%  4,936,702,522.19  3,244,079,454.84 
杭州良渚文化村  2019年3月  41%  4,713,632,287.46  837,779,640.38 
深圳麓城  2019年6月  81%  4,611,171,540.42  7,761,328,592.38 
三亚湖畔度假公园  2019年5月  71%  4,591,426,176.27  2,590,452,707.48 
深圳深南道68号  2019年6月  63%  4,495,023,488.36  3,193,676,605.86 
昆山公园大道  2019年4月  79%  4,463,507,518.30  1,087,560,737.24 
武汉金域湖庭  2019年3月  46%  4,400,472,810.98  3,128,479,886.13 
东莞东江之星  2019年1月  47%  4,315,822,635.28  649,058,744.50 
成都理想城  2019年9月  82%  4,106,305,497.18  2,803,595,158.93 
深圳蛇口公馆  2019年4月  61%  4,009,102,378.57  1,012,532,694.27 
天津东丽湖  2019年9月  95%  4,002,265,924.94  2,023,120,287.16 
贵阳万科理想城  2019年12月  50%  3,942,086,827.53  864,655,731.14 
深圳万科星城  2020年8月  19%  3,806,258,868.31  - 
合肥森林城  2019年7月  33%  3,796,607,790.03  2,599,677,245.46 
南京大都会  2019年3月  86%  3,639,220,813.77  3,774,032,510.68 
昆明魅力之城  2019年3月  58%  3,606,855,993.69  1,819,281,958.78 
西安万科城润园  2019年6月  81%  3,626,444,770.16  2,107,752,406.51 
烟台御龙山  2019年6月  95%  3,535,923,840.93  1,985,988,039.37 
225 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
预计下批  项目 
项目名称  2018年12月31日  2018年1月1日 
结算时间  预售比例 
南宁金域中央  2019年12月  42%  3,502,292,261.90  1,152,163,986.53 
重庆溉澜溪  2019年5月  49%  3,495,090,945.08  1,356,336,828.14 
太原小镇  2019年5月  91%  3,470,474,425.14  1,091,429,401.52 
成都翡翠公园  2019年12月  87%  3,400,910,819.37  2,440,014,851.91 
杭州未来城  2019年12月  75%  3,295,911,852.41  1,236,775,794.12 
西安公园华府  2019年12月  81%  3,293,121,156.16  1,298,370,421.62 
上海海上传奇  2019年6月  30%  3,286,248,328.50  2,131,130,729.44 
郑州万科美景世玠  2020年12月  89%  3,281,123,908.28  61,697,814.27 
郑州万科美景万科城  2019年12月  59%  3,261,940,625.58  5,422,807,915.14 
嘉兴香樟国际  2019年9月  98%  3,208,312,531.74  - 
东莞云广场  2019年1月  82%  3,201,045,369.68  1,683,766,924.23 
武汉万科翡翠玖玺  2019年4月  92%  3,155,241,252.96  - 
郑州万科天伦紫台  2019年1月  48%  3,073,928,681.46  3,609,422,888.78 
武汉万科主场  2019年6月  49%  2,981,036,531.26  767,143,320.31 
徐州新都会  2019年4月  90%  2,871,633,835.45  1,727,872,783.86 
东莞翰林城市花园  2019年3月  97%  2,814,637,792.56  3,278,693,110.57 
佛山西江悦  2019年3月  97%  2,767,306,536.95  468,615,667.56 
佛山金色里程  2019年3月  88%  2,703,021,379.49  1,567,914,453.58 
靖江晨阳甲第  2019年12月  44%  2,701,360,581.33  - 
中山万科城  2019年6月  51%  2,685,399,819.52  1,094,251,347.32 
成都玖西堂  2019年8月  82%  2,578,943,269.53  - 
长沙魅力之城  2019年9月  29%  2,560,812,593.28  1,978,637,052.02 
昆明星河嘉园  2019年3月  38%  2,526,668,333.87  644,337,137.23 
成都第五城  2019年11月  94%  2,512,814,116.23  3,774,490,267.66 
南京万科城  2019年3月  95%  2,376,503,425.54  1,896,181,479.56 
徐州淮海天地  2019年4月  36%  2,374,454,297.46  1,974,927,090.40 
徐州万科城  2019年1月  100%  2,359,239,229.08  2,092,695,844.98 
青岛万科未来城  2020年10月  79%  2,284,660,398.63  3,971,271,516.68 
西安翡翠天誉  2019年9月  90%  2,275,990,619.16  2,045,382,517.89 
长春万科城  2019年6月  62%  2,264,138,677.77  2,389,224,268.10 
贵阳花溪大都会  2019年6月  70%  2,262,991,676.21  991,252,400.56 
苏州VC小镇  2019年6月  96%  2,258,580,057.56  3,633,048,059.23 
东莞松朗花园  2019年1月  85%  2,255,423,347.06  2,774,971,916.57 
苏州湖西玲珑  2019年1月  88%  2,253,705,045.47  4,624,472,624.68 
徐州翡翠天御  2019年12月  97%  2,243,322,364.46  679,616,651.87 
长沙金域国际  2019年9月  56%  2,223,997,303.57  2,151,791,754.58 
南宁公园里  2019年6月  88%  2,210,987,590.91  1,192,204,594.36 
郑州万科大都会  2019年4月  70%  2,207,540,567.44  3,208,689,335.49 
石家庄翡翠公园一期  2020年5月  68%  2,191,673,751.58  688,509,982.09 
沈阳西华府  2019年12月  53%  2,190,253,984.07  831,028,870.73 
青岛生态新城  2019年1月  90%  2,189,085,388.11  1,926,114,916.79 
226 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
预计下批  项目 
项目名称  2018年12月31日  2018年1月1日 
结算时间  预售比例 
太原紫院  2019年10月  89%  2,168,720,710.08  1,171,813,667.49 
泉州城市之光  2019年5月  26%  2,143,421,627.83  507,509,927.38 
徐州翡翠之光  2020年9月  45%  2,139,338,602.96  630,767,030.21 
杭州劝学里  2019年9月  86%  2,136,447,819.60  753,287,687.03 
佛山金域滨江  2019年6月  68%  2,103,930,394.76  523,031,588.87 
西安翡翠国宾  2020年12月  22%  2,075,092,787.03  - 
宁波东晟府  2019年1月  88%  2,062,640,200.86  1,374,165,616.74 
太原城市之光  2020年12月  22%  2,060,167,558.19  269,492,890.82 
哈尔滨城市之光  2019年6月  61%  2,039,541,373.34  - 
中山金域蓝湾  2019年6月  60%  1,972,685,340.88  1,455,559,456.57 
惠州双月湾  2019年1月  22%  1,938,626,684.91  1,482,587,288.12 
太原公园里  2019年9月  98%  1,901,652,500.16  1,265,947,070.14 
西安城市之光南区  2019年10月  82%  1,885,953,152.56  695,744,073.61 
重庆金域华府  2020年5月  77%  1,885,664,920.66  - 
沈阳城市阳光  2019年12月  100%  1,852,632,439.40  689,876,164.34 
成都万科城  2019年8月  89%  1,835,078,020.28  3,441,054,506.12 
烟台万科城  2019年6月  100%  1,832,777,160.19  964,928,517.49 
太原万科城  2019年7月  88%  1,797,623,852.22  5,813,988,109.00 
上海安亭新镇项目  2019年5月  21%  1,768,421,007.01  3,013,370,073.83 
贵阳万科大都会花样  2019年9月  50%  1,714,053,002.81  439,827,932.12 
扬州城市之光  2019年12月  98%  1,710,106,024.43  531,591,455.73 
南昌天空之城  2019年11月  55%  1,699,450,382.01  82,827,421.15 
广州里享花园  2019年6月  62%  1,695,923,983.77  2,281,317,929.11 
宁波玖著里  2019年1月  97%  1,691,498,517.94  1,270,052,085.74 
淄博万科翡翠书院  2021年4月  41%  1,689,716,483.84  - 
北京翡翠四季二期  2019年3月  100%  1,688,170,819.59  2,164,544,918.85 
南昌璞悦里  2019年3月  93%  1,683,428,336.86  - 
西安金域未央  2020年6月  79%  1,679,242,497.82  687,197,976.29 
昆山未来之城  2019年6月  24%  1,667,771,839.54  670,013,233.25 
南京九都荟  2019年5月  76%  1,666,251,435.14  1,527,735,654.46 
中山金色家园  2019年5月  75%  1,663,591,047.84  1,803,837,042.17 
泉州万科城  2019年1月  75%  1,651,523,150.33  1,479,711,224.51 
南昌红郡  2019年1月  64%  1,639,916,149.25  799,344,596.44 
天津民和巷  2019年12月  42%  1,604,452,468.51  2,300,030,965.83 
济南海右府  2019年11月  90%  1,575,957,494.18  648,696,191.78 
兰州万科城  2020年5月  22%  1,574,675,548.22  - 
沈阳理想新城项目  2019年6月  48%  1,574,116,502.73  274,753,154.84 
大连万科城  2019年12月  95%  1,571,757,741.67  648,914,355.66 
中山柏悦湾  2019年6月  66%  1,563,609,171.14  1,978,738,381.72 
西安金域蓝湾  2019年9月  98%  1,563,251,977.52  1,059,217,190.64 
唐山金域缇香  2019年5月  98%  1,560,676,094.47  961,354,925.58 
227 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
预计下批  项目 
项目名称  2018年12月31日  2018年1月1日 
结算时间  预售比例 
广州世博汇  2019年3月  47%  1,546,098,496.99  530,390,949.00 
晋江金域滨江二期  2020年3月  84%  1,503,135,132.19  828,523,757.18 
合肥万科红郡  2019年6月  99%  1,491,538,254.80  816,241,144.34 
海宁潮起东方  2020年11月  57%  1,488,152,260.65  - 
南宁金域缇香  2019年11月  73%  1,485,965,008.93  647,207,863.90 
长春城市之光  2019年12月  59%  1,479,243,095.73  1,315,240,123.06 
昆明翡翠滨江  2019年12月  22%  1,477,773,891.17  - 
重庆金色悦城  2019年6月  65%  1,452,178,180.71  1,418,157,022.30 
西安幸福臻园  2020年9月  91%  1,448,811,073.77  353,871,188.14 
佛山城市之光  2019年3月  100%  1,443,176,793.92  1,184,142,118.07 
合肥时代观邸  2019年4月  38%  1,443,146,859.25  2,308,583,225.78 
广州海上明月项目  2020年9月  16%  1,421,464,172.12  - 
吉林万科城  2019年9月  14%  1,415,302,360.99  759,996,998.08 
沈阳假日风景  2019年12月  100%  1,414,775,891.11  596,201,361.05 
太原金域蓝湾二期  2019年12月  99%  1,401,966,493.44  1,203,516,846.51 
徐州尚都会  2019年12月  70%  1,397,749,930.41  1,320,277,408.75 
苏州万科城  2019年4月  97%  1,384,813,958.91  1,072,959,553.42 
厦门万科广场  2020年12月  14%  1,379,363,226.12  659,443,508.75 
南通城市之光  2019年1月  100%  1,307,319,256.34  1,508,084,146.75 
厦门万科白鹭郡  2020年6月  35%  1,292,821,979.20  353,139,214.04 
温州翡翠天地Ⅰ期  2021年9月  19%  1,291,799,362.98  - 
重庆金开悦府  2020年8月  30%  1,287,319,444.32  - 
海宁城市之光  2019年12月  100%  1,275,033,653.57  - 
西安金色悦城DK1项目  2019年3月  98%  1,271,764,194.23  1,176,463,331.91 
长沙金域蓝湾  2019年11月  84%  1,269,644,356.71  971,626,019.39 
东莞翡翠松湖  2019年9月  46%  1,257,480,338.15  346,858,448.57 
西安高新华府 (后期）  2019年12月  87%  1,253,396,575.76  883,618,686.65 
南通白鹭郡  2019年1月  97%  1,252,416,248.41  2,317,467,259.76 
广州白鹭郡  2020年4月  38%  1,247,049,100.43  503,192,357.00 
广州春风十里  2020年3月  51%  1,244,677,436.43  81,865,320.43 
昆明万科汀园  2019年12月  28%  1,232,378,167.66  - 
烟台翡翠湾  2019年10月  98%  1,226,362,045.51  1,036,044,962.03 
郑州万科美景魅力之城  2019年12月  35%  1,218,619,330.54  1,536,980,382.35 
宁波白石湖东  2020年3月  20%  1,215,552,002.21  - 
成都金色乐府音乐广场  2020年5月  17%  1,208,338,888.03  423,619,661.59 
青岛瑞阳路后田B地块  2020年12月  66%  1,205,432,100.62  1,498,272,209.16 
天津紫台项目  2019年6月  95%  1,196,954,147.39  2,094,654,752.27 
宁波格拉美西  2019年7月  36%  1,194,447,038.37  - 
佛山魅力之城  2019年9月  24%  1,190,547,533.81  - 
苏州大家  2019年1月  82%  1,190,468,339.04  86,132,269.37 
济南万科海晏门  2019年6月  82%  1,184,610,602.39  584,672,219.64 
228 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
预计下批  项目 
项目名称  2018年12月31日  2018年1月1日 
结算时间  预售比例 
宁波望庐花苑  2019年2月  98%  1,175,838,416.86  410,858,017.99 
杭州万科新都会1958  2019年1月  96%  1,171,218,484.50  2,448,084,941.59 
三亚森林度假公园  2019年3月  20%  1,149,230,842.50  1,255,850,150.72 
上海翡翠滨江  2019年4月  40%  1,146,414,118.08  1,131,250,650.46 
佛山翡翠滨江  2019年6月  39%  1,146,332,949.75  - 
长春翡翠滨江  2020年12月  23%  1,146,009,951.51  313,608,831.27 
南京九都荟南  2019年3月  90%  1,137,054,332.86  2,794,718,255.88 
东莞城市之光广场  2020年6月  81%  1,117,120,931.39  - 
西安金域东郡  2019年6月  32%  1,108,029,773.27  1,309,009,911.96 
天津金域华府  2019年1月  99%  1,107,160,064.54  1,287,287,296.19 
佛山金色领域  2019年9月  80%  1,098,382,413.38  1,057,954,204.31 
石狮金域中央  2019年6月  98%  1,097,427,717.23  2,022,304,294.78 
乌鲁木齐中央公园二期  2019年6月  98%  1,095,639,034.37  646,862,997.65 
上海七宝国际  2019年1月  26%  1,085,877,890.35  581,222,139.58 
嘉兴中环公园  2019年12月  99%  1,063,719,897.38  62,245,372.82 
郑州兰乔圣菲  2019年6月  41%  1,053,811,715.66  - 
重庆金域华庭  2019年6月  48%  1,048,132,945.34  - 
南昌城市花园  2019年3月  87%  1,027,499,830.59  1,463,634,114.92 
南通翡翠公园  2020年3月  33%  1,018,619,459.02  - 
福州金融港中心  2019年1月  100%  1,016,789,306.16  1,998,188,446.25 
大连樱花园  2019年9月  64%  1,007,466,738.09  234,900,882.88 
武汉万科五彩城  2019年6月  38%  1,004,380,094.97  - 
无锡维园  2019年3月  99%  1,004,303,733.63  938,635,148.05 
其他      139,038,978,452.16  151,021,047,956.18 
合计      504,711,414,422.66  379,941,170,989.98 
 
(2)  本集团账龄超过一年的合同负债余额为人民币141,690,882,008.46元，其中主要为尚未结算的
预收房款。 
 
(3)  合同负债主要涉及本集团客户的房地产销售合同中收取的预收款。该预收款在合同签订时收
取，金额为合同对价的 20% ~ 100%不等。该合同的相关收入将在本集团履行履约义务后确
认。该预收款在2017年12月31日的资产负债表中计入预收款项科目，本集团自2018年1月
1日起开始采用新收入准则 (附注三、35(2))，根据新收入准则，本集团客户的房地产销售合同
中收取的预收款计入合同负债科目。 
229 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(4)  本集团的合同负债余额本年的重大变动如下： 
 
项目  2018年 
年初金额  379,941,170,989.98 
因收到现金而增加的金额 (不包含本年已确认为收入的金额)  341,074,242,587.41 
包含在合同负债年初账面价值中的金额所确认的收入  (235,972,680,653.70) 
合并范围变化  19,668,681,498.97  
年末金额  504,711,414,422.66 
 
26  应付职工薪酬 
 
(1)  应付职工薪酬列示： 
 
  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额 
短期薪酬  4,916,137,386.48  14,062,694,877.35  13,223,834,665.44  5,754,997,598.39 
离职后福利         
- 设定提存计划  13,385,718.47  881,631,820.80  880,341,459.24  14,676,080.03 
辞退福利  890,856.03  14,486,163.09  14,198,860.59  1,178,158.53 
合计  4,930,413,960.98  14,958,812,861.24  14,118,374,985.27  5,770,851,836.95 
 
(2)  短期薪酬 
 
  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额 
工资、奖金、津贴和补贴  4,877,947,574.16  12,489,463,496.10  11,669,413,444.27  5,697,997,625.99 
职工福利费  14,759,222.99  645,486,161.06  637,466,702.59  22,778,681.46 
社会保险费  9,240,414.48  449,737,223.31  448,759,755.20  10,217,882.59 
其中：医疗保险费  8,306,004.90  398,128,525.00  396,842,977.90  9,591,552.00 
工伤保险费  221,842.71  20,876,947.76  20,907,423.29  191,367.18 
生育保险费  712,566.87  30,731,750.55  31,009,354.01  434,963.41 
住房公积金  8,914,797.29  448,232,376.44  443,568,486.23  13,578,687.50 
工会经费和职工教育经费  5,275,377.56  29,775,620.44  24,626,277.15  10,424,720.85 
合计  4,916,137,386.48  14,062,694,877.35  13,223,834,665.44  5,754,997,598.39 
 
(3)  离职后福利 - 设定提存计划 
 
  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额 
基本养老保险  13,152,761.62  855,763,203.79  854,413,857.10  14,502,108.31 
失业保险费  232,956.85  25,868,617.01  25,927,602.14  173,971.72 
合计  13,385,718.47  881,631,820.80  880,341,459.24  14,676,080.03 
 
   
230 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本年无向职工提供的非货币性福利 (2017年：无) 。 
 
本集团自 2010 年起引入了针对集团管理团队和业务骨干的经济利润奖金计划，该计划以集团
当年实现的经济利润为基数，按固定比例10%确定经济利润奖金额度。根据《万科企业股份有
限公司经济利润奖金方案 (2017年12月29日修订) 》，2018年度计提经济利润奖人民币17.39
亿元 (2017年：人民币15.13亿元)，该部分奖金已包含于短期薪酬年末余额中。 
 
27  应交税费 
 
2018年1月1日及 
  2018年12月31日 
2017年12月31日 
企业所得税  9,435,377,419.94  7,224,613,728.77 
土地增值税  5,870,983,559.13  1,287,835,507.48 
增值税  2,242,815,715.03  1,606,857,559.65 
房产税  202,584,717.05  154,756,817.75 
城市维护建设税  345,720,772.07  172,773,090.28 
教育费附加  308,151,113.42  142,102,607.69 
个人所得税  100,397,903.13  65,556,022.01 
其他  224,829,602.43  120,410,931.93 
合计  18,730,860,802.20  10,774,906,265.56 
 
本年年末已预缴税费人民币 34,779,872,442.37 元  (2017 年 12 月 31 日：人民币
25,014,452,361.25元) 已计入预付款项。 
 
231 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
28  其他应付款 
 
其他应付款分类： 
 
2018年1月1日及 
  注  2018年12月31日 
2017年12月31日 
应付利息  (1)  1,463,669,944.73  995,144,331.41 
应付股利    453,153,103.08  473,722,493.61 
其他  (2)  225,514,392,272.12  182,413,080,404.75 
合计    227,431,215,319.93  183,881,947,229.77 
 
(1)  应付利息 
 
  2018年  2017年 
分期付息到期还本的借款利息  591,655,347.74  618,061,124.36 
企业债券利息  872,014,596.99  377,083,207.05 
合计  1,463,669,944.73  995,144,331.41 
 
本集团本年无已逾期未支付的利息情况 (2017年：无) 。 
 
(2)  其他 
 
2018年1月1日及 
  注  2018年12月31日 
2017年12月31日 
 
应付合营 / 联营企业款  83,563,946,838.56  67,233,600,933.21 
应付股权款与合作公司往来及其他  (i)  110,599,612,314.52  92,304,333,834.85 
土地增值税清算准备金  (ii)  21,986,618,340.18  16,187,138,391.82 
 
押金及保证金  3,173,112,962.76  2,534,643,484.22 
 
代收款  2,215,166,346.25  1,954,297,366.16 
 
购房意向金  3,975,935,469.85  2,199,066,394.49 
 
合计  225,514,392,272.12  182,413,080,404.75 
 
(i)  应付股权款与合作公司往来及其他包括少数股东及其他合作方向项目公司垫付款 / 借款
共计人民币79,403,159,563.04元 (2017年12月31日：人民币76,990,926,827.67元) 。 
 
 
232 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(ii)  虽然根据国税发 [2006] 187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管
理有关问题的通知》(“187 号文”) 有关规定，本集团部分项目仍未达至清算条件，但
本集团仍然根据企业会计准则的相关要求并按照 187 号文的计算基础计提了土地增值税
清算准备金合计人民币21,986,618,340.18元  (2017年：人民币16,187,138,391.82元)，
以合理反映公司的利润情况。本集团已对该部分土地增值税清算准备金对所得税的影响
确认了递延所得税资产。 
 
土地增值税清算准备金是根据企业会计准则的要求、根据配比原则和谨慎性原则，对未
来可能缴纳的土地增值税进行的合理估计。该预提为企业会计处理程序，与本集团现时
纳税义务无关。 
 
土地增值税是按30% - 60% 的累进税率，对本集团销售房地产所获得的增值额征收的。
增值额的计算通常是销售房地产所取得的收入减去可以扣除的费用，其中包括土地使用
权的摊销，借款利息以及相关的房地产开发成本。考虑到土地增值税有可能受到当地税
务局的影响，实际的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额。 
 
29  一年内到期的非流动负债 
 
(1)  一年内到期的非流动负债分类： 
 
2018年1月1日及 
  注  2018年12月31日 
2017年12月31日 
一年内到期的长期借款  五、31  59,035,005,352.27  40,000,461,379.44 
一年内到期的应付债券  五、32  10,057,407,663.85  6,163,376,365.31 
合计    69,092,413,016.12  46,163,837,744.75 
 
(2)  一年内到期的长期借款无逾期借款 (2017年：无) 。 
 
30  其他流动负债 
 
  2018年12月31日  2018年1月1日  2017年12月31日 
待转销项税  41,603,624,904.16  27,605,323,690.56  - 
短期融资券  13,989,064,884.26  -  - 
合计  55,592,689,788.42  27,605,323,690.56  - 
 
注：  待转销项税主要为本集团房地产销售中随预收房款收取的增值税销项税。该待转销项税
在2017年12月31日的资产负债表中计入预收款项科目。 
 
233 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
短期融资券的增减变动： 
 
债券名称  面值  发行日期  债券期限  发行金额  年初余额  本年发行  按面值计提利息  溢折价摊销  本年偿还  年末余额 
2018年6月4日、 
18万科SCP001  20亿元  270日  1,995,500,000.00  -  1,995,500,000.00  53,155,555.56  2,399,801.38  -  1,997,899,801.38 
2018年6月5日 
18万科SCP002  20亿元  2018年6月29日  15日  1,999,750,000.00  -  1,999,750,000.00  3,493,150.68  250,000.00  2,000,000,000.00  - 
2018年7月26日、 
18万科SCP003  30亿元  180日  2,995,500,000.00  -  2,995,500,000.00  45,943,333.33  2,576,663.66  -  2,998,076,663.66 
2018年7月27日 
18万科SCP004  30亿元  2018年7月31日  180日  2,995,500,000.00  -  2,995,500,000.00  45,007,500.00  2,559,705.65  -  2,998,059,705.65 
18万科SCP005  20亿元  2018年8月9日  180日  1,997,000,000.00  -  1,997,000,000.00  25,819,444.44  1,593,892.51  -  1,998,593,892.51 
18万科SCP006  20亿元  2018年9月21日  180日  1,996,000,000.00  -  1,996,000,000.00  18,797,222.22  2,246,364.95  -  1,998,246,364.95 
18万科SCP007  10亿元  2018年10月12日  188日  998,433,300.00  -  998,433,300.00  6,955,555.56  696,311.11  -  999,129,611.11 
18万科SCP008  10亿元  2018年10月30日  180日  998,500,000.00  -  998,500,000.00  5,337,500.00  558,845.00  -  999,058,845.00 
合计                    13,989,064,884.26 
 
本公司根据 2018 年第一次临时股东大会授权，先后向中国银行间市场交易商协会 (以下简称“交易商协会”) 申请注册人民币 100 亿元短期融资
券以及人民币 80 亿元短期融资券，均获准注册，《接受注册通知书》编号分别为“中市协注【2018】SCP136 号”、“中市协注【2018】
SCP224号”。本公司于2018年滚动发行了八期短期融资券。 
 
 
234 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
31  长期借款 
 
长期借款分类 
 
2018年12月31日 
种类 
原币  汇率  折人民币  借款条件 
银行借款         
其中：人民币  89,509,561,801.44  1.0000  89,509,561,801.44  信用*1 
  1,892,290,000.00  1.0000  1,892,290,000.00  抵押*2 
  258,650,000.00  1.0000  258,650,000.00  质押*3 
港币  8,824,250,168.66  0.8772  7,740,632,247.95  信用*1 
  3,061,853,317.06  0.8772  2,685,857,729.73  抵押*2 
  1,477,856,969.46  0.8772  1,296,376,133.61  质押*3 
美元  1,860,715,999.98  6.8706  12,784,235,349.46  信用*1 
  2,347,443,946.57  6.8706  16,128,348,379.30  质押*3 
英镑  168,248,918.12  8.7622  1,474,230,670.35  信用*1 
  73,892,267.17  8.7622  647,458,823.40  抵押*2 
新元  19,655,000.00  5.0414  99,088,717.00  信用*1 
小计      134,516,729,852.24   
减：一年内到期的长期借款         
其中：人民币  36,340,047,167.50  1.0000  36,340,047,167.50  信用*1 
  47,500,000.00  1.0000  47,500,000.00  抵押*2 
  200,000,000.00  1.0000  200,000,000.00  质押*3 
港币  1,156,473,257.68  0.8772  1,014,458,341.64  信用*1 
  1,465,956,969.46  0.8772  1,285,937,453.61  质押*3 
美元  99,728,276.77  6.8706  685,193,098.41  信用*1 
  1,149,953,321.56  6.8706  7,900,869,291.11  质押*3 
小计      47,474,005,352.27   
其他借款         
其中：人民币  45,447,330,939.43  1.0000  45,447,330,939.43  信用*4 
小计      45,447,330,939.43   
减：一年内到期的长期借款         
其中：人民币  11,561,000,000.00  1.0000  11,561,000,000.00  信用*4 
小计      11,561,000,000.00   
合计      120,929,055,439.40   
 
   
235 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
 
2018年1月1日及2017年12月31日 
种类 
原币  汇率  折人民币  借款条件 
银行借款         
其中：人民币  73,851,080,000.00  1.0000  73,851,080,000.00  信用*1 
  603,577,948.26  1.0000  603,577,948.26  抵押*2 
  143,296,216.50  1.0000  143,296,216.50  质押*3 
港币  1,780,598,515.37  0.8337  1,484,484,982.26  信用*1 
  3,155,748,287.07  0.8337  2,630,947,346.93  抵押*2 
  6,379,164,049.75  0.8337  5,318,309,068.27  质押*3 
美元  2,092,896,078.54  6.5143  13,633,752,924.44  信用*1 
  1,203,997,042.63  6.5143  7,843,197,934.80  质押*3 
英镑  84,016,400.00  8.7994  739,293,910.16  信用*1 
  69,907,340.03  8.7994  615,142,647.86  抵押*2 
  84,406,111.21  8.7994  742,723,135.00  质押*3 
小计      107,605,806,114.48   
减：一年内到期的长期借款         
其中：人民币  38,559,200,000.00  1.0000  38,559,200,000.00  信用*1 
  22,200,000.00  1.0000  22,200,000.00  抵押*2 
  6,296,216.50  1.0000  6,296,216.50  质押*3 
港币  231,472,976.60  0.8337  192,979,020.59  信用*1 
  438,771,949.16  0.8337  365,804,174.01  抵押*2 
美元  12,800,000.00  6.5143  83,383,040.00  信用*1 
  60,113,738.75  6.5143  391,598,928.34  质押*3 
小计      39,621,461,379.44   
其他借款         
其中：人民币  27,853,700,000.00  1.0000  27,853,700,000.00  信用*4 
  570,000,000.00  1.0000  570,000,000.00  质押*5 
小计      28,423,700,000.00   
减：一年内到期的长期借款         
其中：人民币  9,000,000.00  1.0000  9,000,000.00  信用*4 
  370,000,000.00  1.0000  370,000,000.00  质押*5 
小计      379,000,000.00   
合计      96,029,044,735.04   
 
236 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
*1  以上信用借款的借款利率处于以同期伦敦同业拆借利率 (Libor) 按约定比例上浮~6.70%
之间 (2017年：按约定比例上浮至 6.40%) 。 
 
*2  以上抵押借款主要由本集团的存货和投资性房地产作为抵押，借款利率处于以同期伦敦
同业拆借利率 (Libor) 按约定比例上浮~5.88% (2017年：按约定比例上浮至 6.77%) 。 
 
*3  以上质押借款主要由本公司持有的子公司的股权和应收账款作为质押，借款利率处于以
同期伦敦同业拆借利率 (Libor) 按约定比例上浮~6.18% (2017 年：按约定比例上浮至 
4.28%) 。 
 
*4  以上信用借款的借款利率区间为4.75%至 7.90%之间 (2017年：4.75%至 7.90%之间) 。 
 
*5  本集团本年末其他借款中无质押借款 (2017 年质押借款的借款利率区间为：5.46%至 
5.70%之间) 。 
 
 
237 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
32  应付债券 
 
债券  其中：一年 
发行日期  发行金额  年初余额  年初余额  本年发行  按面值计提利息  折 / 溢价摊销  本年还款  年末余额  年末余额 
债券名称  币种  面值  期限  利率  内到期的部分 
(年 / 月 / 日)      (原币)  (原币)  (折人民币)  (原币)  (原币)  (原币)  (原币)  (原币)  (折人民币)  (折人民币) 
美元债券(i)   美元  8亿元  2013/3/13  5年  2.6250%  780,934,780.71  792,817,996.90  5,164,654,277.22  -  4,136,152.13  832,003.10  793,650,000.00  -  -  - 
人民币债券(ii)   人民币  10亿元  2013/12/4  5年  4.5000%  994,771,181.78  998,722,088.09  998,722,088.09  -  41,750,000.00  1,277,911.91  1,000,000,000.00  -  -  - 
美元债券(ii)   美元  4亿元  2014/6/4  5年  4.5000%  393,201,265.85  397,868,932.32  2,591,837,585.77  -  18,000,000.00  1,457,752.67  -  399,326,684.99  2,743,613,921.89  2,743,613,921.89 
2015年公司债 (iii)   人民币  50亿元  2015/9/25  5年  3.5000%  4,969,390,000.00  4,982,761,724.73  4,982,761,724.73  -  175,000,000.00  6,264,378.58  -  4,989,026,103.31  4,989,026,103.31  - 
2015年第一期中期
人民币  15亿元  2015/11/6  5年  3.7800%  1,477,400,000.00  1,486,722,249.52  1,486,722,249.52  -  56,700,000.00  4,617,549.07  -  1,491,339,798.59  1,491,339,798.59  - 
票据(iv) 
2015年第二期中期
人民币  15亿元  2015/11/6  5年  3.7800%  1,477,400,000.00  1,486,722,249.52  1,486,722,249.52  -  56,700,000.00  4,617,549.07  -  1,491,339,798.59  1,491,339,798.59  - 
票据(iv) 
 2016年第一期中期
人民币  15亿元  2016/3/11  5年  3.2000%  1,477,400,000.00  1,485,217,842.21  1,485,217,842.21  -  48,000,000.00  4,547,958.82  -  1,489,765,801.03  1,489,765,801.03  - 
票据(v) 
2016年第二期中期
人民币  15亿元  2016/3/11  5年  3.2000%  1,477,400,000.00  1,485,217,842.21  1,485,217,842.21  -  48,000,000.00  4,547,958.82  -  1,489,765,801.03  1,489,765,801.03  - 
票据(v) 
港币债券(ii)   港币  13.75亿元  2016/4/13  3年  2.5000%  1,367,059,375.00  1,371,563,906.90  1,143,472,829.18  -  34,375,000.00  2,725,752.35  -  1,374,289,659.25  1,205,526,889.09  1,205,526,889.09 
 港币债券(ii)   港币  6.25亿元  2016/4/18  3年  2.5000%  621,390,625.00  623,422,838.05  519,747,620.09  -  15,625,000.00  1,239,424.24  -  624,662,262.29  547,953,736.48  547,953,736.48 
港币债券(ii)   港币  16.5亿元  2016/4/29  3年  2.5000%  1,640,200,000.00  1,645,628,052.57  1,371,960,107.43  -  41,250,000.00  3,369,334.85  -  1,648,997,387.42  1,446,500,508.24  1,446,500,508.24 
美元债券(ii)   美元  2.2亿元  2016/10/14  5年  2.9500%  216,676,250.00  217,410,172.76  1,416,275,088.44  -  6,490,000.00  643,115.23  -  218,053,287.99  1,498,156,920.46  - 
美元债券(ii)   美元  6亿元  2016/12/23  3年  3.9500%  596,360,000.00  597,542,307.55  3,892,569,854.06  -  23,700,000.00  1,213,639.26  -  598,755,946.81  4,113,812,608.15  4,113,812,608.15 
人民币债券(iii)   人民币  30亿元  2017/7/18  5年  4.5000%  2,989,390,000.00  2,990,276,878.79  2,990,276,878.79  -  135,000,000.00  2,011,652.83  -  2,992,288,531.62  2,992,288,531.62  - 
人民币债券(iii)   人民币  10亿元  2017/8/4  5年  4.5400%  996,800,000.00  997,039,429.63  997,039,429.63  -  45,400,000.00  605,161.84  -  997,644,591.47  997,644,591.47  - 
美元债券 (ii)  美元  10亿元  2017/11/9  10年  3.9750%  993,452,500.00  993,637,171.40  6,472,850,625.63  -  39,750,000.00  529,536.40  -  994,166,707.80  6,830,521,782.61  - 
美元债券 (ii)  美元  9.7亿元  2018/4/18  5年  4.1500%  964,797,730.00  -  -  964,797,730.00  28,319,484.72  683,487.94  -  965,481,217.94  6,633,435,255.98  - 
3个月
美元债券 (ii)  美元  6.5亿元  2018/5/25  5年  LIBOR  646,160,000.00  -  -  646,160,000.00  15,132,000.00  413,609.42  -  646,573,609.42  4,442,348,640.88  - 
+1.55%  
18万科MTN001 (vi)  人民币  30亿元  2018/7/10、 3年  4.6000%  2,973,000,000.00  -  -  2,973,000,000.00  65,166,666.67  3,937,474.41  -  2,976,937,474.41  2,976,937,474.41  - 
2018/7/11 
18万科01 (vii)   人民币  15亿元  2018/8/8、 5年  4.0500%  1,492,670,000.00  -  -  1,492,670,000.00  23,962,500.00  534,525.16  -  1,493,204,525.16  1,493,204,525.16  - 
2018/8/9 
18万科02 (vii)   人民币  20亿元  2018/10/26至 5年  4.1800%  1,994,000,000.00  -  -  1,994,000,000.00  14,630,000.00  193,144.47  -  1,994,193,144.47  1,994,193,144.47  - 
2018/10/29 
18万科MTN002 (vi)  人民币  20亿元  2018/11/14  3年  4.0300%  1,982,000,000.00  -  -  1,982,000,000.00  10,298,888.89  732,295.71  -  1,982,732,295.71  1,982,732,295.71  - 
美元债券 (ii)    美元  6.3亿元  2018/12/11  5.25年  5.3500%  626,176,700.00  -  -  626,176,700.00  1,872,500.00  34,303.48  -  626,211,003.48  4,302,445,320.51  - 
合计                38,486,048,292.52            57,152,553,449.68 10,057,407,663.85 
 
238 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(i)  公司之子公司Bestgain Real Estate Limited于2013年3月13日向机构投资者公开发行
美元债券 8 亿元。该债券期限为 5 年，票面年利率为 2.625%，在债券存续期内固定不
变，采取单利按半年派息，不计复利，由本公司之子公司万科地产 (香港) 有限公司 (以下
简称“万科地产香港”) 提供不可撤销连带责任保证担保。该笔债券已经于本年到期偿
付。 
 
(ii)  公司之子公司万科地产香港根据中期票据发行计划发行相关债券并经香港联合交易所有
限公司批准上市。 
 
(iii)  本公司经中国证券监督管理委员会“证监许可 [2015] 1915号”文核准向合格投资者公开
发行面值总额不超过人民币90亿元的公司债券。本公司于2015年发行人民币50亿元公
司债券，2017年发行二期公司债券合计人民币40亿元。 
 
(iv)  本公司于 2015 年在中国银行间债券市场分别完成了《接受注册通知书》(中市协注 
[2015] MTN202号) 和《接受注册通知书》(中市协注 [2015] MTN203号) 项下的首期发
行，发行金额合计为人民币30亿元。 
 
(v)  本公司于 2016 年在中国银行间债券市场分别完成了《接受注册通知书》(中市协注 
[2015] MTN202号) 和《接受注册通知书》(中市协注 [2015] MTN203号) 项下的第二期
发行，发行金额合计为人民币30亿元。 
 
(vi)  根据本公司 2018 年第一次临时股东大会授权，公司向交易商协会申请注册人民币 50 亿
元中期票据。本公司于 2018 年 7 月在中国银行间债券市场完成了《接受注册通知书》
(中市协注【2018】MTN304号) 项下的首期发行，发行金额为人民币30亿元。本公司于
2018年11月发行2018年度第二期中期票据，发行金额为人民币20亿元。 
 
(vii)  经中国证券监督管理委员会 “证监许可 [2018] 916 号” 文核准，本公司获准面向合格投
资者公开发行面值总额不超过人民币 80 亿元的住房租赁专项公司债券。本公司于 2018
年 8月发行人民币 15亿元住房租赁专项公司债券，2018年 10月发行人民币 20亿元住
房租赁专项公司债券。 
 
239 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
33  预计负债 
 
  年初数  本年增加  本年减少  年末数 
客户补偿准备  4,248,301.56  6,564,263.98  6,133,406.86  4,679,158.68 
其他*1  155,618,129.78  2,703,069.92  19,472,515.57  138,848,684.13 
合计  159,866,431.34  9,267,333.90  25,605,922.43  143,527,842.81 
 
*1  其他为物业管理公司实行酬金制管理所预提的亏损。 
 
34  其他非流动负债 
 
2018年1月1日及 
  2018年12月31日 
2017年12月31日 
维护基金*  366,282,262.99  247,531,096.47 
长期应付款**  1,966,771,884.93  2,280,529,679.07 
其他  4,994,056.27  12,605,234.61 
合计  2,338,048,204.19  2,540,666,010.15 
 
*  维护基金为物业管理项目代管基金。 
** 长期应付款主要为本集团未来支付有关前海公馆项目的款项现值。 
 
35  股本 
 
本年变动增减 
 
年初余额  发行新股  其他  年末余额 
有限售条件股份         
1、国家及国有法人持股  -  -  -  - 
2、境内自然人持股  9,026,490.00  -  -  9,026,490.00 
有限售条件股份合计  9,026,490.00  -  -  9,026,490.00 
无限售条件股份         
1、境内上市人民币普通股  9,715,170,043.00  -  -  9,715,170,043.00 
2、境外上市的外资股   1,314,955,468.00  -  -  1,314,955,468.00 
无限售条件股份合计  11,030,125,511.00  -  -  11,030,125,511.00 
总数  11,039,152,001.00  -  -  11,039,152,001.00 
 
以上股份每股面值人民币1.00元。 
 
240 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
36  资本公积 
 
  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额 
股本溢价   9,201,769,758.57  -  -  9,201,769,758.57 
其他资本公积 (注1)  (872,506,669.56)  434,015,087.88  757,650,523.32  (1,196,142,105.00)  
合计  8,329,263,089.01  434,015,087.88  757,650,523.32   8,005,627,653.57 
 
注1  其他资本公积本年变动主要包括本集团购买子公司少数股权、出售子公司少数股权等形
成的资本公积。 
 
37  其他综合收益 
 
归属于母公司  归属于母公司股东 本年发生额  归属于母公司 
会计政策变更 
  股东的其他综合  的其他综合收益年 本年所得税  税后归属  税后归属  股东的其他综合 
的影响 
收益年初余额  初经调整余额  前发生额  于母公司  于少数股东  收益年末余额 
不能重分类进损益的 
             
其他综合收益 
其中：权益法下不能转损益 
-  -  -  (869,384,605.07)  (723,853,046.45)  (145,531,558.62)  (723,853,046.45) 
的其他综合收益(注1) 
其他权益工具投资 
-  195,085,800.01  195,085,800.01  (373,621,610.49)  (373,621,610.49)  -  (178,535,810.48) 
公允价值变动 
将重分类进损益的 
             
其他综合收益 
其中：权益法下可转损益的 
(3,022,240.00)  -  (3,022,240.00)  (1,413,464,547.31)  (1,176,856,149.35)   (236,608,397.96)  (1,179,878,389.35) 
其他综合收益(注2) 
可供出售金融资产 
196,981,863.12  (196,981,863.12)  -  -  -  -  - 
公允价值变动损益 
现金流量套期储备 
71,605,573.33  -  71,605,573.33  (226,888,525.95)  (226,888,525.95)  -  (155,282,952.62) 
以及套期成本 
外币财务报表折算 
(30,587,432.04)  -  (30,587,432.04)  (109,926,804.51)  (130,607,268.40)  20,680,463.89  (161,194,700.44) 
差额 
合计  234,977,764.41  (1,896,063.11)  233,081,701.30  (2,993,286,093.33)  (2,631,826,600.64)  (361,459,492.69)  (2,398,744,899.34) 
 
注1  权益法下不能转损益的其他综合收益为根据权益法核算的本集团联营公司的其他权益工
具投资的公允价值变动。 
 
注2  权益法下可转损益的其他综合收益主要是根据权益法核算本集团联营公司的外币财务报
表折算差额。 
 
38  盈余公积 
 
  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额 
法定盈余公积  5,899,890,915.05  -  -  5,899,890,915.05 
任意盈余公积  30,000,180,913.99  11,493,174,212.40  -  41,493,355,126.39 
合计  35,900,071,829.04  11,493,174,212.40  -  47,393,246,041.44 
 
241 万科企业股份有限公司 
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39  未分配利润 
 
  金额 
年初未分配利润  77,171,850,609.87 
加：会计政策变更  2,208,759,472.58 
本年经调整后年初余额  79,380,610,082.45 
加：本年归属于母公司股东的净利润  33,772,651,678.61 
减：提取任意盈余公积  11,493,174,212.40 
分配普通股股利  9,935,236,800.90 
年末未分配利润  91,724,850,747.76 
 
经2018年6月30日股东大会的批准，向普通股股东派发现金股利，每股人民币0.90元 (2017
年：每股人民币0.79元)，共人民币9,935,236,800.90元 (2017年：人民币8,720,930,080.79
元) 。 
 
40  营业收入及成本 
 
(1)  营业收入及成本 
 
2018年  2017年 
 
收入  成本  收入  成本 
主营业务  294,416,773,766.72  185,055,859,456.09  240,380,903,605.93  159,351,708,385.64 
其他业务  3,262,557,336.47  1,048,364,785.72  2,516,206,644.59  728,207,517.79 
合计  297,679,331,103.19  186,104,224,241.81  242,897,110,250.52  160,079,915,903.43 
 
  2018年  2017年 
合同产生的收入    294,612,691,210.61  241,524,503,107.90 
其他收入  3,066,639,892.58  1,372,607,142.62 
合计  297,679,331,103.19  242,897,110,250.52 
 
其他业务收入主要包括向合营联营企业收取的合并抵消后运营管理费总额人民币
873,262,056.72元 (2017年：人民币568,757,027.10元) 。 
 
242 万科企业股份有限公司 
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(2)  主营业务 (分行业) 
 
2018年  2017年 
 
收入  成本  收入  成本 
房地产  284,621,125,354.51  177,085,908,339.05  233,013,061,825.96  153,385,191,699.40 
物业管理  9,795,648,412.21  7,969,951,117.04   7,367,841,779.97  5,966,516,686.24 
合计  294,416,773,766.72  185,055,859,456.09  240,380,903,605.93  159,351,708,385.64 
 
营业收入前五大项目 
 
  2018年 
武汉汉口传奇  5,655,885,916.31 
广州山景园  5,299,063,408.73 
深圳麓城  5,275,269,285.38 
太原万科城  4,911,811,122.83 
郑州万科美景万科城  4,610,233,859.93 
 
(3)  营业收入的分解 
 
2018 年本集团营业收入按主要的商品类型、经营地区分解后的信息及其与本集团的每一报告
分部的收入之间的关系参见附注十四。 
 
(4)  与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息 
 
于2018年12月31日，本集团分摊至尚未履行 (或部分未履行) 履约义务的交易价格预计为人
民币5,208.29亿元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价格。本
集团预计在未来 1~3年内，在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取
得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。 
 
243 万科企业股份有限公司 
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41  税金及附加 
 
  2018年  2017年 
营业税*  596,273,437.68  4,085,813,810.07 
城市维护建设税  1,134,055,679.91  849,020,675.36 
教育费附加  833,506,651.70  617,587,297.18 
土地增值税  19,613,163,401.16  13,561,204,254.07 
房产税  334,835,675.67  142,451,998.53 
其他  664,227,393.18  466,152,652.14 
合计  23,176,062,239.30  19,722,230,687.35 
 
*  于确认商品销售收入时，结转营改增前已预缴的营业税。 
 
42  销售费用 
 
  2018年  2017年 
品牌宣传推广费用*  3,047,777,123.86  1,958,647,774.73 
销售代理费用及佣金  2,484,225,683.91  2,597,951,248.00 
其他  2,336,072,803.25  1,705,382,298.03 
合计  7,868,075,611.02  6,261,981,320.76 
 
*  品牌宣传推广费用是指公司为宣传所注册的商标 (包括但不限于：中文“万科”、
、英文“ ”、“ ”、图形“ ”等商标)，以及为宣传以这些商
标为标识的商品房及相关服务所支付的费用，包括利用各种媒体发布广告宣传、开展各种
促销、推广活动而支付的费用。 
 
43  管理费用 
 
  2018年  2017年 
人工与行政费用  8,931,137,863.78  7,255,362,889.90 
财产费用  1,231,792,731.44  729,270,858.14 
其他  177,874,589.39  267,753,435.57 
合计  10,340,805,184.61  8,252,387,183.61 
 
244 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
44  财务费用 
 
  2018年  2017年 
利息支出  14,145,811,831.75  8,208,089,583.00 
减：资本化利息  5,964,476,241.85  4,147,357,524.09 
净利息支出  8,181,335,589.90  4,060,732,058.91 
减：利息收入  3,839,923,292.95  2,502,616,718.59 
利息收支净额  4,341,412,296.95  1,558,115,340.32 
汇兑损益  1,320,524,611.51  358,767,161.61 
其他  336,637,744.18  158,374,279.35 
合计  5,998,574,652.64  2,075,256,781.28 
 
45  资产减值损失 
 
  2018年  2017年 
存货  1,018,378,158.98  519,896,235.89 
预付款项  352,981,903.95  158,260,264.25 
投资性房地产  982,894,718.07  74,118,148.24 
应收账款  -  (4,310,451.39) 
其他应收款  -  570,777,013.20 
合计  2,354,254,781.00  1,318,741,210.19 
 
46  信用减值损失 
 
  2018年 
应收账款  (13,303,259.42) 
其他应收款  277,120,737.46 
合计  263,817,478.04 
 
47  政府补助 
 
本集团本年无金额重大的政府补助。 
 
245 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
48  投资收益 
 
投资收益明细情况 
 
项目  2018年  2017年 
权益法核算的长期股权投资收益  6,279,910,444.74  4,569,160,048.02 
处置长期股权投资的收益   433,886,994.61  942,825,013.76 
可供出售金融资产在持有期间的投资收益  -  27,145,486.15 
处置可供出售金融资产的投资收益   -  28,741,262.09 
处置交易性金融资产取得的投资收益  37,936,150.90  - 
其他权益工具投资的股利收入  12,748,125.00  - 
其中：与资产负债表日仍持有的其他权益工具 
12,748,125.00  - 
投资相关的股利收入 
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益  23,452,797.91  - 
丧失控制权后剩余股权按公允价值 重新计量 
-  270,236,504.41 
产生的利得 
取得控制权时原持有股权按公允价值重新计量 
-  406,453,373.96 
产生的利得 
合计  6,787,934,513.16  6,244,561,688.39 
 
报告期内权益法核算的长期股权投资收益包括按投资比例确认的被投资项目的资产减值损失人
民币6.01亿元 (2017年：3.73亿元) 。 
 
49  公允价值变动收益 
 
项目  2018年 
交易性金融资产  1,825,250.57 
其他非流动金融资产  84,809,390.61 
合计  86,634,641.18 
其中：因终止确认而转出至投资收益的金额  37,936,150.90 
 
246 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
50  营业外收入 
 
计入当期非经 
  2018年  2017年 
常性损益的金额 
罚款收入  122,974,350.77  166,047,229.16  122,974,350.77 
没收订金及违约金收入  105,811,260.85  331,011,313.54  105,811,260.85 
其他  245,711,575.51  226,229,452.21  245,711,575.51 
合计  474,497,187.13  723,287,994.91  474,497,187.13 
 
51  营业外支出 
 
计入当期非经 
  2018年  2017年 
常性损益的金额 
对外捐赠  341,600,193.33  103,532,292.97  341,600,193.33 
其他  171,308,125.09  290,719,444.93  171,308,125.09 
合计  512,908,318.42  394,251,737.90  512,908,318.42 
 
52  所得税费用 
 
(1)  本年所得税费用组成 
 
  2018年  2017年 
当年所得税费用  24,546,369,983.33  16,487,900,667.83 
其中：当年产生的所得税费用  24,603,127,984.29  16,387,295,789.59 
汇算清缴差异调整  (56,758,000.96)  100,604,878.24 
递延所得税费用  (6,358,463,126.96)  (2,554,335,332.49) 
合计  18,187,906,856.37  13,933,565,335.34 
 
 
247 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
递延所得税费用分析如下： 
 
  2018年  2017年 
减值准备  (247,395,115.33)  (144,478,895.51) 
预提成本  (664,628,189.87)  (175,530,616.16) 
土地增值税清算准备  (1,449,869,987.09)  (1,880,559,026.86) 
可弥补亏损  (2,655,516,025.82)  (98,664,506.11) 
收购公司公允价值变动  (958,923.02)  (83,665,660.20) 
未实现内部交易利润  (783,385,047.91)  (120,410,116.62) 
代扣代缴所得税  17,398,836.59  (27,302,486.43) 
合同取得成本  (528,264,379.98)  - 
其他  (45,844,294.53)  (23,724,024.60) 
合计  (6,358,463,126.96)  (2,554,335,332.49) 
 
(2)  所得税费用与会计利润的关系如下： 
 
  2018年  2017年 
税前利润  67,460,201,390.98  51,141,952,665.41 
按法定税率计算的所得税费用  17,714,524,053.57  13,344,512,655.58 
非应税收入  (1,579,027,841.91)  (1,318,248,853.14) 
不可抵扣的成本、费用和损失的影响  1,551,521,267.00  1,339,511,550.60 
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异  736,433,974.33  487,148,672.68 
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损  (178,786,595.66)  (19,963,568.62) 
以前年度汇算清缴差异  (56,758,000.96)  100,604,878.24 
本年所得税费用  18,187,906,856.37  13,933,565,335.34 
 
53  基本每股收益和稀释每股收益的计算过程 
 
  2018年  2017年 
归属于本公司普通股股东的合并净利润  33,772,651,678.61  28,051,814,882.36 
本公司发行在外普通股的加权平均数  11,039,152,001.00  11,039,152,001.00 
基本每股收益 (元 / 股)  3.06  2.54 
 
本公司无稀释性潜在普通股。 
 
248 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
普通股的加权平均数计算过程如下： 
 
  2018年  2017年 
年初及年末已发行在外普通股股数  11,039,152,001.00  11,039,152,001.00 
 
54  利润表补充资料 
 
  2018年  2017年 
营业收入  297,679,331,103.19  242,897,110,250.52 
投资收益  6,787,934,513.16  6,244,561,688.39 
减：存货变动  177,085,908,339.05  153,385,191,699.40 
税金及附加  23,176,062,239.30  19,722,230,687.35 
职工薪酬费用  14,958,812,861.24  10,334,089,881.77 
折旧和摊销费用  2,921,936,171.00  1,929,038,082.01 
租金费用  265,879,677.93  216,155,424.29 
财务费用  5,998,574,652.64  2,075,256,781.28 
其他净费用  12,561,479,152.92  10,666,792,974.41 
营业利润  67,498,612,522.27  50,812,916,408.40 
 
55  现金流量表项目 
 
(1)  收到的其他与经营活动有关的现金 
 
  2018年  2017年 
按政策允许收取的购房诚意金  3,975,935,469.85  5,831,418,546.38 
收到联营 / 合营企业及外部公司往来款项  21,825,941,878.86  38,024,244,886.12 
合计  25,801,877,348.71  43,855,663,432.50 
 
(2)  支付的其他与经营活动有关的现金 
 
  2018年  2017年 
经营租赁所支付的现金  638,319,124.30  350,041,631.89 
支付的各种保证金、押金  12,313,994,476.00  13,484,844,138.06 
支付代垫费用  432,487,572.12  81,558,845.27 
支付联营 / 合营企业及外部公司往来款项  52,910,119,944.24  32,141,903,453.44 
合计  66,294,921,116.66  46,058,348,068.66 
 
 
249 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(3)  收到的其他与投资活动有关的现金 
 
  2018年  2017年 
收到的银行利息和理财产品收益  3,877,859,443.84  1,373,978,281.88 
收回理财产品  -  7,473,457,151.29 
从“取得子公司及其他营业单位支付的 
现金净额”重分类至本科目列示的金额   7,014,497,237.08  2,972,545,586.52 
(详见附注五、56(3) 注1) 
合计  10,892,356,680.92  11,819,981,019.69 
 
(4)  支付的其他与投资活动有关的现金 
 
  2018年  2017年 
购买理财产品及其他  11,469,692,512.27  599,768,313.13 
从“处置子公司及其他营业单位支付的 
现金净额”重分类至本科目列示的金额  2,953,477,869.10  275,594,598.43 
(详见附注五、56(3) 注2) 
合计  14,423,170,381.37  875,362,911.56 
 
(5)  本集团其他与筹资活动有关的现金是按合同约定收到的交易对手折价支付或代为支付的款项。 
 
250 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
56  现金流量表相关情况 
 
(1)  将净利润调节为经营活动的现金流量 
 
  2018年  2017年 
净利润  49,272,294,534.61  37,208,387,330.07 
加：资产减值损失  2,354,254,781.00  1,318,741,210.19 
信用减值损失  263,817,478.04  - 
固定资产及投资性房地产的折旧  1,697,226,314.44  1,101,115,390.47 
无形资产及长期待摊费用摊销  1,224,709,856.56  827,922,691.54 
处置固定资产的净损失  3,409,185.58  4,915,545.41 
财务费用  5,998,574,652.64  2,075,256,781.28 
投资收益  (6,787,934,513.16)  (6,244,561,688.39) 
公允价值变动收益  (86,634,641.18)  - 
递延所得税资产增加  (5,846,638,660.54)  (2,443,367,185.85) 
递延所得税负债减少  (511,824,466.42)  (110,968,146.63) 
存货的增加  (111,125,482,849.95) (106,024,834,484.88) 
经营性应收项目的增加  (90,870,839,029.07)  (80,036,035,141.42) 
经营性应付项目的增加  188,033,250,745.97  234,646,261,914.71 
经营活动产生的现金流量净额  33,618,183,388.52  82,322,834,216.50 
 
(2)  现金及现金等价物净变动情况 
 
  2018年  2017年 
现金及现金等价物年末余额  175,668,163,538.65  164,326,007,371.30 
减：现金及现金等价物年初余额  164,326,007,371.30  79,490,014,945.69 
现金及现金等价物净增加额  11,342,156,167.35  84,835,992,425.61 
 
 
251 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(3)  本年取得或处置子公司及其他营业单位的相关信息 
 
  2018年  2017年 
一、取得子公司及其他营业单位的有关信息：     
1. 本年取得子公司及其他营业单位的价格  39,391,432,232.87  33,444,605,089.85 
2. 本年取得子公司及其他营业单位于本年 
17,415,798,073.28  22,651,166,843.45 
支付的现金和现金等价物 
减：子公司及其他营业单位持有的现金和 
8,309,163,281.70  5,382,915,531.76 
现金等价物 
3. 以前年度取得子公司于本年度支付的现金  2,420,564,324.37  1,074,932,002.94 
4. 重分类至“收到其他与投资活动有关的 
7,014,497,237.08  2,972,545,586.52 
现金”列示的金额 (注1) 
5. 取得子公司及其他营业单位支付的 
18,541,696,353.03  21,315,728,901.15 
现金净额 
6. 取得子公司的净资产  46,203,574,081.95  35,471,508,438.33 
流动资产  120,609,682,906.83  59,919,379,887.37 
非流动资产  12,676,031,225.93  9,332,292,364.06 
流动负债  85,418,116,949.15  31,891,620,499.42 
非流动负债  1,664,023,101.66  1,888,543,313.68 
 
   
252 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
 
  2018年  2017年 
二、处置子公司及其他营业单位的有关信息：     
1. 处置子公司及其他营业单位的价格  2,992,526,943.48  3,645,506,630.44 
2. 本年处置子公司及其他营业单位于本年收
2,490,474,975.56  3,496,794,975.59 
到的现金和现金等价物 
减：子公司及其他营业单位持有的现金和 
3,600,467,380.33  581,200,336.34 
现金等价物 
3. 重分类至“支付其他与投资活动有关的 
2,953,477,869.10  275,594,598.43 
现金”列示的金额 (注2) 
4. 处置子公司及其他营业单位收到的 
1,843,485,464.33  3,191,189,237.68 
现金净额 
5. 处置子公司的净资产  6,878,075,887.04  5,468,431,874.95 
流动资产  46,135,105,237.99  30,335,828,353.77 
非流动资产  5,378,029,426.98  2,234,051,676.53 
流动负债  44,634,107,777.93  26,031,667,764.82 
非流动负债  951,000.00  1,069,780,390.53 
 
注1： 本年所发生的收购项目中，存在购买价格中以现金支付的部分减去被收购公司持有的现
金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类至“收到其他与投资活动有关的
现金”项目进行反映。 
 
注2： 本年所发生的处置项目中，存在处置价格中收到的现金减去被处置公司持有的现金和现
金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类至“支付的其他与投资活动有关的现
金”项目进行反映。 
 
(4)  现金和现金等价物的构成 
 
  2018年12月31日  2017年12月31日 
库存现金  6,628,363.72  4,198,277.66 
可随时用于支付的银行存款  175,295,252,911.94  164,074,277,997.17 
可随时用于支付的其他货币资金  366,282,262.99  247,531,096.47 
年末现金及现金等价物  175,668,163,538.65  164,326,007,371.30 
 
于2018年12月31日本集团无使用受限的现金和现金等价物 (2017年12月31日：无) 。 
253 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
57  外币折算 
 
本集团无重要境外经营实体。 
 
58  套期 
  
于 2018年12月31日，本集团未到期的 DF账面金额为负债人民币 340,060,352.29元 (2017
年：人民币 1,019,940,196.03 元)，被对冲的外币借款为美元 875,000,000.00元，等值人民币
元 6,011,775,000.00 元 (2017 年：被对冲借款金额为美元 1,575,000,000.00 元，港币
3,516,174,883.05元，等值人民币13,191,457,500.00元) 。 
 
于 2018年 12月 31日，本集团未到期的 IRS账面金额为资产人民币 10,782,930.40元 (2017
年：资产人民币 11,456,790.18 元)，对本集团外币借款的利率进行互换，金额为港币
5,000,000,000.00 元，等值人民币 4,386,000,000.00 元 (2017 年：外币借款，金额为港币
5,000,000,000.00元，等值人民币4,168,500,000.00元) 。 
 
于2018年12月31日，本集团未到期的CCS账面金额为负债291,498,169.41元 (2017年：
资产人民币 0.00 元)，对本集团外币借款的利息及本金进行互换，金额为美元
1,716,000,000.00元，等值人民币11,789,949,600.00元 (2017年：0.00元) 。 
 
截止 2018年 12月 31日，符合套期会计要求的 DF、IRS及 CCS公允价值变动已确认为其他
综合收益，并将在其相关合约到期或对冲的外币借款偿还时转入当期损益。 
   
254 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
59  收购公司情况 
 
本集团本年的重要收购明细如下： 
 
序号  公司名称  收购后股权比例  购买日  对价 (人民币万元) 
Swire Pacific Cold Storage Limited  100.00%  2018年7月 
成都万申冷链物流有限公司  100.00%  2018年7月 
廊坊万纬冷链物流有限公司  100.00%  2018年7月 
1  太古冷链物流 (宁波）有限公司  100.00%  2018年7月  192,244.60 
南京万纬冷链物流有限公司  100.00%  2018年7月 
太古冷链物流 (上海）有限公司  100.00%  2018年7月 
太古海投冷链物流 (厦门）有限公司  65.00%  2018年7月 
Filinco Enterprises Limited 
2  75.00%  2018年12月  148,500.00 
LLC Betskoy 
Ever Onward Corporation 
3  Hong Kong Chung Loong Limited  100.00%  2018年10月  132,881.93 
上海中隆纸业有限公司 
4  武汉万科锦程房地产有限公司  95.45%  2018年6月  120,351.10 
5  北京居正房地产开发有限公司  67.00%  2018年4月  86,621.47 
6  港中旅 (沈阳) 置业有限公司  51.00%  2018年10月  84,000.00 
7  贵阳德盛置业有限公司  51.00%  2018年7月  81,662.00 
8  珠海沃成瀚丰置业有限公司  100.00%  2018年12月  77,490.00 
9  贵阳中航房地产开发有限公司  51.00%  2018年10月  67,358.03 
10  上海美源光电材料有限公司  100.00%  2018年7月  59,404.16 
11  徐州润彭置业有限公司  78.74%  2018年1月  56,353.00 
12  佛山市南海景泰来仓储有限公司  100.00%  2018年6月  51,610.00 
13  吉宝湾房地产开发 (沈阳) 有限公司  100.00%  2018年5月  50,261.65 
 
255 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
六  合并范围的变更 
 
1  非同一控制下企业合并 
 
本集团本年没有发生重大的非同一控制企业合并 (2017年：无) 。 
 
2  同一控制下企业合并 
 
本集团本年没有发生同一控制下企业合并 (2017年：无) 。 
 
3  处置子公司 
 
重要单次处置对子公司投资即丧失控制权。 
 
本集团本年没有发生重要单次处置对子公司投资即丧失控制权的交易，也没有发生重要的通过
多次交易分步处置对子公司投资且在本年丧失控制权的交易。 
 
4  其他原因的合并范围变动 
 
(1)  本年新纳入合并范围的子公司 
 
本集团拥有对下述公司的权力，通过参与该公司的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用
对该公司的权力影响其回报金额从而合并该等公司。 
 
下述通过收购新增的子公司的主要资产为拟开发产品及在建开发产品。本集团收购下述公司的
实质主要是购买其所拥有的拟开发产品及在建开发产品。 
 
本年新设立的主要子公司： 
 
安徽万科企业有限公司   鞍山东惠房地产开发有限公司 
包头万科房地产有限公司  包头万科青岚房地产开发有限公司 
包头万青管理咨询有限公司  保定万旭房地产开发有限公司 
北京昌弘金顺科技有限公司  北京昌正捷恒科技有限公司 
北京大富盈宇科技有限公司  北京枫尘星光文化传媒有限公司 
北京歌恒厚德企业管理有限公司  北京光吉多利科技有限公司 
北京海厚文石企业管理有限公司  北京海数尼速文化有限公司 
北京和顺非凡文化传播有限公司  北京恒燚企业管理有限公司 
北京汇圣鸢祥科技有限公司  北京金城万源置业有限公司 
北京进禄优熙科技有限公司  北京京睿祥龙文化有限公司 
北京康瑞伟业文化有限公司  北京林江台增文化有限公司 
256 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本年新设立的主要子公司：(续) 
 
北京六凯农业科技有限公司  北京龙山昌新文化有限公司 
北京潞城万筑产城建设有限公司  北京天长通快文化有限公司 
北京万旌企业管理有限公司  北京万科天恒产城建设有限公司 
北京万乐学国际教育咨询中心 (有限合伙)   北京万世源产城置业有限公司 
北京万思乐学教育咨询有限公司  北京万御众联国际科技发展有限公司 
北京欣荣志成文化有限公司  北京长泰进鑫科技有限公司 
常州泓成房地产开发有限公司  常州绪阳房地产开发有限公司 
成都泊汇公寓管理有限公司  成都泊寓公寓管理有限公司 
成都合众致远品牌营销策划有限公司  成都弘煊企业管理有限公司 
成都嘉熙企业管理有限公司   成都锦泰弘安企业管理有限公司 
成都朴寓房地产经纪有限公司  成都立德思教育投资有限公司 
成都泰安融城企业管理有限公司  成都启城创合房地产咨询有限公司 
成都万川置业有限公司  成都万成天新置业有限公司 
成都万合国鑫企业管理有限公司  成都万丰宸辉企业管理有限公司 
成都万合锦天企业管理有限公司  成都万合锦仁企业管理有限公司 
成都万合仁峰企业管理有限公司  成都万合眉州企业管理有限公司 
成都万合太乙企业管理有限公司  成都万合商置企业管理有限公司 
成都万合万成企业管理有限公司  成都万合天利企业管理有限公司 
成都万合万云企业管理有限公司  成都万合万商企业管理有限公司 
成都万合怡心湖企业管理有限公司  成都万合西月企业管理有限公司 
成都万晟鸿城企业管理有限公司  成都万科梦想城建设发展有限公司 
成都万兴绿建科技有限公司  成都万馨资产管理有限公司 
成都中万天利置业有限公司  成都中万锦天置业有限公司 
长春市智科教育发展有限公司  长春万铁盛华房地产开发有限公司 
长春万鸿房地产开发有限公司  长春泊寓超市服务有限公司 
长春万科华颐房地产开发有限公司  长春万德供应链管理有限公司 
长春万科华宜房地产开发有限公司  长春万科地铁置业发展有限公司 
长春万享房地产开发有限公司  长春万科华溢房地产开发有限公司 
长春万旭房地产开发有限公司  长春万筑房地产开发有限公司 
长沙市万龙房地产开发有限公司   长沙市泊时易停车场管理有限公司 
长沙市万筑装饰工程有限公司  长沙市万投企业管理有限公司 
重庆华府企业管理咨询有限公司  长沙星悦商业管理有限公司 
重庆江盈方仓储有限公司  重庆产城科技有限公司 
重庆九盈仓储有限公司  重庆华庭企业管理咨询有限公司 
重庆万翠置业有限公司  重庆金开企业管理咨询有限公司 
 
257 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本年新设立的主要子公司：(续) 
 
重庆圆畔置业有限公司  重庆蓝湾企业管理咨询有限公司 
重庆悦渝企业管理有限公司  重庆悦航企业管理咨询有限公司 
大连泊寓公寓管理有限公司  大连泊寓城市青年公寓管理有限公司 
大连万航置业有限公司  大连泊寓青年家实业有限公司 
大连万岭置业有限公司  大连万科万怡养老服务有限公司 
大连万新置业有限公司  大连万上置业有限公司 
大连盈珺置业有限公司  大连盈琚置业有限公司 
大连盈琭置业有限公司  大连盈珑置业有限公司 
大连盈玚置业有限公司  大连盈琰置业有限公司 
大连盈玉置业有限公司  东莞市东万科通实业投资有限公司 
东莞市东万凯腾实业投资有限公司  东莞市东万昀峰实业投资有限公司 
东莞市东万睿峰实业投资有限公司  东莞市科安实业投资有限公司 
东莞市东万智峰实业投资有限公司  东莞市科岑实业投资有限公司 
东莞市科埠实业投资有限公司  东莞市万动体育发展有限公司 
东莞市科殿实业投资有限公司  东莞市科赫实业投资有限公司 
东莞市科淼实业投资有限公司  东莞市科沐实业投资有限公司 
东莞市科璆实业投资有限公司  东莞市科冉实业投资有限公司 
东莞市科燊实业投资有限公司  东莞市科廷实业投资有限公司 
东莞市科亿实业投资有限公司  东莞市科益实业投资有限公司 
东莞市科昀实业投资有限公司  东莞市科卓实业投资有限公司 
东莞市启淦实业投资有限公司  东莞市尚翔实业投资有限公司 
东莞市晟沛实业投资有限公司  东莞市晟万房地产有限公司 
东莞市万科城市发展有限公司  东莞市万科酒店管理有限公司 
东莞市万民房地产有限公司  东莞市万趣体育发展有限公司 
东莞市万颂实业投资有限公司  东莞市万拓置业房地产有限公司 
东莞市万轩房地产有限公司  东莞市万颐房地产有限公司 
东莞市万驿停车场管理有限公司  东莞市万裕房地产有限公司 
东莞市万志体育发展有限公司  东莞市颐创房地产有限公司 
东莞市云航实业投资有限公司  东莞市泽云实业投资有限公司 
东莞市中万光大酒店管理有限公司  东莞市中万恒峰实业投资有限公司 
东莞市中万骏峰实业投资有限公司  东莞市中万筑翔实业投资有限公司 
东莞市筑盈实业投资有限公司  东莞市筑昀实业投资有限公司 
东莞云晟投资服务有限公司  佛山市禅城区万投星荟房地产有限公司 
佛山市禅城区万投雅城房地产有限公司  佛山市禅城区万投域湾房地产有限公司 
佛山市禅城区万投韵苑房地产有限公司  佛山市禅城区万投筑诚房地产有限公司 
佛山市禅城区万投筑花房地产有限公司  佛山市禅城区万投筑江房地产有限公司 
 
258 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本年新设立的主要子公司：(续) 
 
佛山市禅城区万投筑隆房地产有限公司  佛山市禅城区万投筑梦房地产有限公司 
佛山市禅城区万投筑雅房地产有限公司  佛山市梅沙体育科技有限公司 
佛山市南海区桂城街道梅沙幼儿园有限公司  佛山市南海区梅域教育培训中心 
佛山市南海区万星房地产有限公司  佛山市南海狮山梅沙教育发展有限公司 
佛山市祺健晟钺体育科技有限公司  佛山市顺德区万良房地产有限公司 
佛山市穗航信息科技有限公司  佛山市万泊一方停车场管理有限公司 
佛山市万科企业有限公司  佛山盈石仓储有限公司 
福建泊时易鹭科技有限公司  福建平潭泊时易鹭资产管理有限公司 
福建平潭万商美建投资管理有限公司  福建平潭万商美邻资产管理有限公司 
福建平潭万熠云辉资产管理有限公司  福建省泊万家投资发展有限公司 
福建省平潭万商美里投资有限公司  福建省万美家装修有限公司 
福建省万唯家企业管理咨询有限公司  福建万传星媒科技有限公司 
福建万家星汇科技有限公司  福州市仓山区梅沙金域华府幼儿园有限公司 
福州市万梅教育咨询有限公司  福州市万霖置业有限公司 
福州市万雅工程管理有限公司  福州市万深合房地产有限公司 
福州市优路家政服务有限公司  福州市万颐养老服务有限公司 
广州蕙心医疗投资有限公司  广州第六园农业发展有限公司 
广州岭万驿投资有限公司  广州精迪房地产有限公司 
广州市精庚股权投资管理有限公司  广州市泊时易停车场管理有限公司 
广州市精凌股权投资管理有限公司  广州市精皇股权投资管理有限公司 
广州市精苗股权投资管理有限公司  广州市精茂股权投资管理有限公司 
广州市精绣股权投资管理有限公司  广州市精祥股权投资管理有限公司 
广州市天河区梅沙澳吉教育培训中心有限公司  广州市梅沙教育发展咨询有限公司 
广州市万村不动产经营有限公司  广州市万缤房地产有限公司 
广州市万建房地产有限公司  广州市万赫房地产有限公司 
广州市万投房地产有限公司  广州市万沙房地产有限公司 
广州万恩产业投资有限公司  广州市正果文旅创意产业开发有限公司 
广州万江物流仓储有限公司  贵阳万科富中置业有限公司 
贵阳睿投万科房地产开发有限公司  贵阳万科鸣黔会房地产有限公司 
贵阳万科骏驰房地产开发有限公司  贵阳万科远通远航房地产有限公司 
贵州鸿运友房地产开发有限公司  哈尔滨万科物业服务有限公司 
哈尔滨桐楠格置业有限责任公司  哈尔滨万立双供应链管理服务有限公司 
哈尔滨万科新里程房地产开发有限公司  海东万盈供应链有限公司 
海南万昇房地产开发有限公司  海南万村新象房屋租赁有限公司 
海南万众房地产开发有限公司  海宁万臻房地产开发有限公司 
海宁万业房地产开发有限公司  杭州泊湘公寓管理有限公司 
 
259 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本年新设立的主要子公司：(续) 
 
杭州泊图公寓管理有限公司  杭州泊阅公寓管理有限公司 
杭州泊邮公寓管理有限公司  杭州泊舟公寓管理有限公司 
杭州泊之可物业管理有限公司  杭州钢园健康管理有限公司 
杭州府苑健康管理有限公司  杭州万巢投资有限公司 
杭州随康健康管理有限公司  杭州万辉建筑工程有限公司 
杭州万港置业有限公司  杭州万科企业有限公司 
杭州万锦置业有限公司  杭州万驿停车场管理有限公司 
杭州万科亚运村开发有限公司  杭州长流基业产城发展有限公司 
杭州星链投资管理有限公司  合肥海泊公寓管理有限公司 
合肥碧合裕祥房产投资有限公司  合肥皖融裕祥房产投资有限公司 
合肥市万俊千文供应链有限公司  合肥信万鑫宸房产投资有限公司 
合肥万港鑫宸企业管理有限公司  河北冀北万科企业有限公司 
河南合众致远房地产咨询有限公司  河南第六园农牧科技有限公司 
湖南科筑建设工程有限公司  吉林省梅沙商业管理有限公司 
济南泊时易停车场管理有限公司  济南泊寓好望角商业运营管理有限公司 
济南东万置业有限公司  济南禾佳商业运营管理有限公司 
济南万辰置业有限公司  济南万城商业运营管理有限公司 
济南万舸商业运营管理有限公司  济南万航教育咨询有限公司 
济南万科物业服务有限公司  济南万林商业运营管理有限公司 
济南万师傅餐饮管理有限公司  济南万时待商务服务有限公司 
济南万食园餐饮有限公司  济南万悦企业管理咨询有限公司 
济南万云享商务服务有限公司  济南元贺置业有限公司 
嘉善登科商业管理有限公司  嘉善科山商业管理有限公司 
嘉善上万商业管理有限公司  嘉兴巴夫洛供应链有限公司 
嘉兴万彩置业有限公司  嘉兴万瑾房地产开发有限公司 
嘉兴万进房地产开发有限公司  嘉兴万璟实业投资有限公司 
嘉兴万楷置业有限公司  嘉兴万培置业有限公司 
嘉兴万屏置业有限公司  嘉兴万尚置业有限公司 
嘉兴万星置业有限公司  嘉兴万业置业有限公司 
嘉兴万盈房地产开发有限公司  江苏万科企业有限公司 
江苏万科悦达实业有限公司  江西赣江新区万立新供应链管理有限公司 
开封万科房地产开发有限公司  昆明科华房地产开发有限公司 
昆明万滨房地产开发有限公司  昆明万淳房地产开发有限公司 
昆明万玖房地产开发有限公司  昆明万科物业服务有限公司 
昆明万澧房地产开发有限公司  昆明万融房地产开发有限公司 
昆明万巍房地产开发有限公司  昆明万浠房地产开发有限公司 
 
260 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本年新设立的主要子公司：(续) 
 
昆明万霄房地产开发有限公司  昆明万桢房地产开发有限公司 
昆明续万投资有限公司  昆明筑华房地产开发有限公司 
昆山塞纳尔企业管理有限公司  兰州合众致远经济顾问有限公司 
兰州万辉房地产开发有限公司  兰州万科时代房地产开发有限公司 
兰州万时房地产开发有限公司  柳州市万华供应链服务有限公司 
南京泊南商业管理有限公司  南京溧水随园嘉木护理院有限公司 
南京随园康养管理有限公司  南京万城工程管理有限公司 
南京万康产业园运营管理有限公司  南京万怡产业园运营管理有限公司 
南京裕新置业有限公司  南宁市乐之家装饰有限公司 
南宁市明维投资有限公司  南宁市万科产城资产管理有限公司 
南宁市万霖仓储服务有限公司  南宁市万纬冷链物流有限公司 
南宁市万物共生投资有限公司  南宁市万物投仓储服务有限公司 
南宁市万中亨茂商业管理有限公司  南宁市唯家房地产咨询有限公司 
南宁市新成中万物流有限公司  南宁市新宏万轩房地产有限公司 
南宁市新顺中桥成物流有限公司  南宁万滨投资有限公司 
南通科坤企业管理咨询有限公司  南通科闵企业管理咨询有限公司 
南通科宁企业管理咨询有限公司  南通万泊企业管理有限公司 
南通万虹企业管理咨询有限公司  南通万沪企业管理咨询有限公司 
南通万界商务信息咨询有限公司  南通万联商务信息咨询有限公司 
南通万林企业管理咨询有限公司  南通万品商务信息咨询有限公司 
南通万生商务信息咨询有限公司  南通万语企业管理咨询有限公司 
宁波东钱湖旅游度假区随园智汇坊健康 
南通筑新房地产有限公司 
管理有限公司 
宁波港丞企业管理咨询有限公司  宁波格翔房地产信息咨询有限公司 
宁波海曙随园智汇坊健康管理有限公司  宁波和崇房地产信息咨询有限公司 
宁波和隆房地产信息咨询有限公司  宁波和乔房地产信息咨询有限公司 
宁波和毅房地产信息咨询有限公司  宁波佳奥房地产信息咨询有限公司 
宁波佳驰房地产信息咨询有限公司  宁波佳慈房地产信息咨询有限公司 
宁波佳爵房地产信息咨询有限公司  宁波乐全房地产信息咨询有限公司 
宁波乐荣房地产信息咨询有限公司  宁波乐挺房地产信息咨询有限公司 
宁波乐秀房地产信息咨询有限公司  宁波旅游产城发展有限公司 
宁波梅山保税港区鑫春投资管理有限公司  宁波乔源房地产信息咨询有限公司 
宁波市海曙区德英乐幼儿园  宁波市海曙区鼓楼街道随园智汇坊养老服务中心 
宁波万城科创产业发展有限公司  宁波万创产城发展有限公司 
宁波万槐置业有限公司  宁波万聚置业有限公司 
宁波万凌置业有限公司  宁波万霆产城发展有限公司 
 
261 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本年新设立的主要子公司：(续) 
 
宁波易格房地产信息咨询有限公司  宁波易庆房地产信息咨询有限公司 
宁波易全房地产信息咨询有限公司  宁波易展房地产信息咨询有限公司 
宁波重驰房地产信息咨询有限公司  宁波重翔房地产信息咨询有限公司 
平湖上万商业管理有限公司  平湖万坤置业有限公司 
秦皇岛万盈房地产开发有限公司  青岛辉兴置业有限公司 
青岛天万合钜置业有限公司  青岛天万置业有限公司 
青岛万鼎置业有限公司  青岛万宏置业有限公司 
青岛万钜泷投资有限公司  青岛万怡时代养老服务管理有限公司 
青岛万怡养老产业有限公司  青岛万盈置业有限公司 
青岛万宇恒和建筑工程服务有限公司  清徐万科恒郡房地产开发有限公司 
泉州市泊寓公寓管理有限公司  泉州市万城装修有限公司 
泉州市万科云峰房地产有限公司  泉州市万乐装修有限公司 
泉州市万莉装修有限公司  泉州市万瑞装修有限公司 
三亚梅沙客棠酒店管理有限公司  三亚铭悦酒店管理有限公司 
山东万园实业有限公司  山东万建房地产开发有限公司 
山东学知研学旅行有限公司  陕西驰筑置业有限公司 
陕西安居业置业有限公司  陕西泽筑置业有限公司 
陕西万万置地有限公司  上海德英乐培训学校有限公司 
上海泊寓酒店管理有限公司  上海市静安区民办德英乐幼儿园 
上海浦东德英乐周浦幼儿园有限公司  上海万海泾房地产有限公司 
上海万创产城发展有限公司  上海万纬诚拙供应链有限公司 
上海万泾置业有限公司  上海万纬鼎淄实业发展有限公司 
上海万纬滇春供应链有限公司  上海万纬鄂武供应链有限公司 
上海万纬鄂汉供应链有限公司  上海万纬供应链有限公司 
上海万纬甘皋供应链有限公司  上海万纬椒兰供应链有限公司 
上海万纬冀廊供应链有限公司  上海万纬晋并供应链有限公司 
上海万纬津供应链有限公司  上海万纬冷链物流有限公司 
上海万纬京供应链有限公司  上海万纬闽鹭供应链有限公司 
上海万纬美廓供应链有限公司  上海万纬陕镐供应链有限公司 
上海万纬闽榕供应链有限公司  上海万纬武马供应链有限公司 
上海万纬皖肥仓储有限公司  上海万纬新乌供应链有限公司 
上海万纬湘长供应链有限公司  上海万纬渝供应链有限公司 
上海万纬曜光供应链有限公司  上海万纬粤禅供应链有限公司 
上海万纬豫郑仓储有限公司  上海万纬粤莞供应链有限公司 
上海万纬粤鹅供应链有限公司  上海万纬粤甬供应链有限公司 
上海万纬粤穗供应链有限公司  上海万纬浙甬供应链有限公司 
262 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本年新设立的主要子公司：(续) 
 
上海万纬浙杭供应链有限公司  上海万至镝企业发展有限公司 
上海万臻房地产开发有限公司  上海万宙房地产咨询有限公司 
上海万至之企业管理有限公司  四川仁峰置业有限公司 
四川理想加空间企业管理咨询有限公司  四川万科眉州置业有限公司 
四川万科锦仁置业有限公司  四川万裕丰建设发展有限公司 
四川万驿商旅酒店管理有限公司  四川优宇建设劳务有限公司 
四川万智汇企业服务有限公司  深圳第六园农业发展有限公司 
深汕特别合作区万科投资发展有限公司  深圳市浪骑帆船运动俱乐部有限公司 
深圳市福科产业运营管理有限公司  深圳市偶米家运营管理有限公司 
深圳市龙华区万科双语学校  深圳市深元咨询有限公司 
深圳市深湾咨询有限公司  深圳市时代四号房地产有限公司 
深圳市时代六号房地产有限公司  深圳市万城百家发展有限公司 
深圳市时代五号房地产有限公司  深圳市万村物业发展有限公司 
深圳市万城万户发展有限公司  深圳市万科里投资管理有限公司 
深圳市万户智城实业有限公司  深圳市万禧实业投资有限公司 
深圳市云上筑建筑有限公司  深圳市万兴富裕实业有限公司 
深圳市万信富裕实业有限公司  深圳市万众智城实业有限公司 
深圳市万易产业园投资有限公司  深圳市兴万实业有限公司 
深圳市信万实业有限公司  深圳万仟实业发展有限公司 
深圳市中科万信实业有限公司  深圳万选实业发展有限公司 
深圳万纬纵横冷链物流有限公司  沈阳齐驿房地产经纪有限公司 
沈阳经驿房产经纪有限公司  沈阳市大东区万航教育培训学校 
沈阳青驿房产经纪有限公司  沈阳市铁西区万航教育培训学校 
沈阳市沈河区万航教育培训学校  沈阳万科保康置业有限公司 
沈阳市于洪区万航教育培训学校  沈阳万科宸光房地产开发有限公司 
沈阳万科保裕房地产开发有限公司  沈阳万科富华房地产开发有限公司 
沈阳万科府铭置业有限公司  沈阳万科金旅置业有限公司 
沈阳万科吉宝之辉置业有限公司  沈阳万科融祥房地产开发有限公司 
沈阳万科科技产业发展有限公司  沈阳万科盛昌之辉置业有限公司 
沈阳万科融祥之辉置业有限公司  沈阳万科万北置业有限公司 
沈阳万科泰景之辉置业有限公司  沈阳万科万洲之辉置业有限公司 
沈阳万科万洲房地产开发有限公司  沈阳万科泽运之辉置业有限公司 
沈阳万科泽运房地产开发有限公司  沈阳万怡安瑞健康管理有限公司 
沈阳万生佳业教育发展有限公司  沈阳优尚教育发展有限公司 
沈阳万越和商贸有限公司  石家庄辉阳企业管理有限公司 
石家庄泊寓企业管理有限公司  石家庄融泽企业管理有限公司 
263 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本年新设立的主要子公司：(续) 
 
石家庄璟阳企业管理有限公司  石家庄万科嘉实房地产开发有限公司 
石家庄万合控企业管理有限公司  石家庄万科嘉实盈泽房地产开发有限公司 
石家庄万科嘉实文澜房地产开发有限公司  石家庄万科宁泽房地产开发有限公司 
石家庄万科宁泊房地产开发有限公司  石家庄万科润德琅翠房地产开发有限公司 
石家庄万科润德璟翠房地产开发有限公司  石家庄万乐智能物流有限公司 
石家庄万科文泽房地产开发有限公司  石家庄元辉房地产开发有限公司 
首铸二号 (东莞) 房地产有限公司  四川仁峰置业有限公司 
四川理想加空间企业管理咨询有限公司  四川万科眉州置业有限公司 
四川万科锦仁置业有限公司  四川万裕丰建设发展有限公司 
四川万驿商旅酒店管理有限公司  四川优宇建设劳务有限公司 
四川万智汇企业服务有限公司  苏州万明供应链有限公司 
苏州泊创公寓管理有限公司  苏州泊信酒店有限公司 
苏州傅德企业管理咨询有限公司  苏州傅鸿企业管理咨询有限公司 
苏州傅江企业管理咨询有限公司  苏州傅镕企业管理咨询有限公司 
苏州傅苏企业管理咨询有限公司  苏州傅元企业管理咨询有限公司 
苏州傅悦企业管理咨询有限公司  苏州傅泽企业管理咨询有限公司 
苏州恒珏企业管理咨询有限公司  苏州深万企业管理咨询有限公司 
苏州万科城市酵母投资有限公司  台州万桥置业有限公司 
台州市万颖供应链有限公司  台州万椒置业有限公司 
台州万科企业有限公司  太仓市万启房地产开发有限公司 
太仓市环沪房地产开发有限公司  太仓市科善房地产开发有限公司 
太仓市上万房地产开发有限公司  太仓市万昆房地产开发有限公司 
太原恒源万科房地产开发有限公司  太原泊寓企业管理有限公司 
太原市万科同德房地产开发有限公司  太原晶寓公寓管理有限公司 
太原万道企业管理咨询有限公司  太原万辰置业有限公司 
太原万嘉企业管理咨询有限公司  太原万阜企业管理咨询有限公司 
太原万科国投滨湖置业有限公司  太原万科轨道交通置业有限公司 
太原万科嘉盛房地产开发有限公司  太原万科嘉创房地产开发有限公司 
太原万科嘉业房地产开发有限公司  太原万科嘉享房地产开发有限公司 
太原万科南站房地产开发有限公司  太原万科南馥房地产开发有限公司 
太原万科同盛房地产开发有限公司  太原万科同创房地产开发有限公司 
太原万科同业房地产开发有限公司  太原万科同享房地产开发有限公司 
太原万科长源房地产开发有限公司  太原万科长风之光房地产开发有限公司 
太原万清源企业管理有限公司  太原万亩农业科技有限公司 
太原万腾企业管理咨询有限公司  太原万尚企业管理咨询有限公司 
太原万忻企业管理咨询有限公司  太原万享企业管理咨询有限公司 
264 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本年新设立的主要子公司：(续) 
 
太原万寓公寓管理有限公司  太原万赢企业管理咨询有限公司 
太原源寓公寓管理有限公司  唐山万富合益房地产开发有限公司 
唐山锋投房地产信息咨询有限公司  唐山志投房地产信息咨询有限公司 
唐山万合房地产开发有限公司  天津远博万创房地产开发有限公司 
天津泊寓北方商业运营管理有限公司  天津泊寓东第商业运营管理有限公司 
天津泊寓复康商业运营管理有限公司  天津泊寓津滨商业运营管理有限公司 
天津泊寓经纬商业运营管理有限公司  天津泊寓九洲商业运营管理有限公司 
天津泊寓中万商业运营管理有限公司  天津博尚万逸房地产开发有限公司 
天津达拓房地产信息咨询有限公司  天津方宏房地产信息咨询有限公司 
天津海纳万塘共创共担有限公司  天津海庭共创共担有限公司 
天津恒万企业管理有限公司  天津恒焱房地产信息咨询有限公司 
天津鸿万房地产信息咨询有限公司  天津侯台建城共创共担有限公司 
天津华康供应链管理有限公司  天津金海房地产信息咨询有限公司 
天津居滨正房地产信息咨询有限公司  天津凯周华房地产信息咨询有限公司 
天津瑞风万林房地产开发有限公司  天津瑞风万林共创共担有限公司 
天津盛津房地产信息咨询有限公司  天津市万安商业管理有限公司 
天津市万江商业运营管理有限公司  天津万沣房地产信息咨询有限公司 
天津万合共创共担有限公司  天津万合华盛置业有限公司 
天津万津企业管理有限公司  天津万锦华瑞房地产开发有限公司 
天津万科滨南共创共担有限公司  天津万利共创共担有限公司 
天津万龙华开房地产信息咨询有限公司  天津万顺共创共担有限公司 
天津万顺金安置业有限公司  天津万武供应链管理有限公司 
天津万鑫企业管理有限公司  天津万越辉房地产信息咨询有限公司 
天津万泽房地产信息咨询有限公司  天津祥筑房地产信息咨询有限公司 
万科中西部投资发展有限公司  万科 (张家口) 旅游开发有限公司 
万科物流发展有限公司  万科中西部企业有限公司 
万物更新商业管理 (扬州) 有限公司  温州湖成房地产开发有限公司 
温州捷成房地产有限公司  温州科城建设开发有限公司 
温州平阳县万纬供应链有限公司  温州奇成房地产有限公司 
温州瑶成房地产开发有限公司  温州智宸商业管理有限公司 
乌鲁木齐风华翠茂房地产开发有限公司  乌鲁木齐万纬新荣供应链管理有限公司 
无锡泊寓公寓管理有限公司  无锡狄翰房地产有限公司 
无锡敬屏房地产有限公司  无锡市沙岳房地产有限公司 
无锡市旭恒房地产有限公司  无锡万宸教育投资有限公司 
无锡万合养老服务有限公司  无锡万旭养老服务有限公司 
无锡扬聆房地产有限公司  无锡运融房地产开发有限公司 
265 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本年新设立的主要子公司：(续) 
 
芜湖万驰房地产有限公司  武汉金色万耀房地产开发有限公司 
武汉市宝杉锋汇管理服务有限公司  武汉市汉宜恒和管理服务有限公司 
武汉市宏程万励管理服务有限公司  武汉市金湾誉礼管理服务有限公司 
武汉市锦乔万耀管理服务有限公司  武汉市万合创盈管理服务有限公司 
武汉市万林青岸管理服务有限公司  武汉市万悦金乔管理服务有限公司 
武汉市万云创富管理服务有限公司  武汉万创空间科技企业孵化器有限公司 
武汉万地滨江房地产开发有限公司  武汉万地景云房地产开发有限公司 
武汉万地阅江房地产开发有限公司  武汉万邻友商网络科技有限责任公司 
武汉万耀之光房地产开发有限公司  武汉万云房地产有限公司 
武汉新唐共祥商业管理有限公司  西安富港房地产开发有限公司 
西安翰辰教育科技有限公司  西安合众致远经纪顾问有限公司 
西安立德思教育投资有限公司  西安万紫合置业有限公司 
西安市未央区万知营地文化艺术培训学校 
西咸新区崇胜房地产有限公司 
有限公司 
西宁万科企业有限公司  西咸新区昊鼎置业有限公司 
西咸新区道诺置业有限公司  咸阳万和林房地产开发有限公司 
西咸新区科筑置业有限公司  忻州万科房地产开发有限公司 
咸阳万纬仓储有限公司  新疆合众致远房地产经纪有限公司 
新疆城建万利房地产开发经营有限公司  新疆万利风尚企业管理咨询有限公司 
新疆美好乾德房地产开发有限公司  雄安万创检测有限公司 
兴化市耘垛旅游管理有限公司  宿迁万宇企业管理有限公司 
雄安万科绿色研发有限公司  徐州产城企业管理有限公司 
宿迁万豫置业有限公司  徐州茗顺企业管理有限公司 
徐州茗科企业管理有限公司  徐州铭创置业有限公司 
徐州茗天企业管理咨询服务有限公司  徐州市茗郡企业管理服务有限公司 
徐州市骆驿企业管理服务有限公司  徐州市茗智企业管理服务有限公司 
徐州市茗邈企业管理服务有限公司  徐州万超企业管理服务有限公司  
徐州市寓驿商业运营管理有限公司  徐州万锦企业管理服务有限公司  
徐州万辉商业管理服务有限公司  徐州盈智纬投物流仓储有限公司 
徐州万泰企业管理有限公司  厦门市府商商业管理有限公司 
厦门市乘商置业有限公司  厦门市睦居商业管理有限公司 
厦门市梅沙月美教育咨询有限公司  厦门市森商商业管理有限公司 
厦门市卿岱餐饮有限公司  厦门市食乐餐饮管理有限公司 
厦门市拾鲜记贸易有限公司  厦门市万村新象建设有限公司 
厦门市万岑置业有限公司  厦门市万驹置业有限公司 
厦门市万港盛房地产开发有限公司  厦门市万茗置业有限公司 
266 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本年新设立的主要子公司：(续) 
 
厦门市万俐置业有限公司  厦门市万商美鼎置业有限公司 
厦门市万卿置业有限公司  厦门市万缇置业有限公司 
厦门市万商商业管理有限公司  厦门市万羡置业有限公司 
厦门市万溪置业有限公司  厦门市万驿立洲投资管理有限公司 
厦门市万象星云科技有限责任公司  厦门市万驿洲投资管理有限公司 
厦门市万驿全投资管理有限公司  厦门市玺商商业管理有限公司 
厦门市万雍置业有限公司  厦门万村新象房屋租赁有限公司 
厦门市域商置业有限公司  厦门万物工场文化创意产业有限公司 
烟台泊寓公寓管理有限公司  烟台共担企业管理咨询有限公司 
烟台共兴投资有限公司  烟台津港置业有限公司 
烟台市万高企业管理咨询有限公司  烟台万融企业管理咨询有限公司 
烟台万赛企业管理咨询有限公司  烟台裕尊房地产开发有限公司 
盐城万科房地产开发有限公司  扬州泊寓公寓管理有限公司 
扬州万隅管理咨询有限公司  扬州万之沣管理咨询有限公司 
宜昌宏展程房地产开发有限公司  银川万科企业有限公司 
余姚市万兆供应链有限公司  云南万科文化旅游发展有限公司 
漳州市拾鲜记贸易有限公司  镇江万润置业有限公司 
镇江万港置业有限公司  郑州万科百寓房地产开发有限公司 
郑州荣望房地产开发有限公司  郑州万科瀚湖房地产开发有限公司 
郑州万科方顶企业管理咨询有限公司  郑州万科璞樾房地产开发有限公司 
郑州万祥商业管理有限公司  郑州新田万科房地产开发有限公司 
中山市梅沙教育咨询有限公司  中山市泊寓物业管理有限公司 
中山市东万房地产有限公司  中山市宏通置业有限公司 
中山市宏智置业有限公司  中山市科筑建设管理有限公司 
周口万科锦南房地产开发有限公司  周口市万晟达房地产开发有限公司 
珠海市万创房地产有限公司  珠海唐隆置业有限公司 
珠海市万村发展有限公司  珠海市寓驿公寓管理有限公司 
珠海市万锦房地产有限公司  珠海市万恒创越商业管理有限公司  
珠海市万科诚丰房地产开发有限公司  珠海市万卷博睿教育咨询有限公司 
珠海市万迎创设计顾问有限公司  珠海万唯丰商业运营有限公司 
珠海筑城企业管理中心 (有限合伙)  诸暨市万斌供应链有限责任公司 
涿州市祥筑房地产开发有限公司  涿州中万科技产业发展有限公司 
267 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本年新设立的主要子公司：(续) 
 
淄博万科企业有限公司  Amber Shine Limited 
Beluga (HK) Company Limited  Cascade Peak Limited 
Cedarwood (HK) Company Limited  Cocova (HK) Company Limited 
Golden Baycrest (BVI) Limited  Le Pont Property Management Company Limited 
Narwhal (BVI) Company Limited  NY VDW 543 A LLC 
NY VDW 543 B LLC  Oceanic Jade Limited 
Promise Fine Investments Limited  Prosperous Sea Group Limited 
Scenic Cascade Limited  Sunshine Praise Limited 
Tetris (Asia) Holding Company Limited  Tetris (Overseas) Company Limited 
Trend Shine Limited  Unicon (BVI) Company Limited 
Union Grace Investments Limited  Unique Fidelity Investments Limited 
Vandata Information Technology Company 
Vetiver (BVI) Company Limited 
Limited 
Winsteria (BVI) Company Limited   Winmaxi (BVI) Company Limited 
Wintergreen (BVI) Company Limited   
268 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本年通过收购方式增加的主要子公司： 
 
霸州市孔雀湖房地产开发有限公司  北京翰通商业发展有限公司 
北京捷盛商业管理有限公司  北京居正房地产开发有限公司 
北京凯华房地产开发有限公司  北京联星房地产开发有限责任公司 
北京万永房地产开发有限公司  长春市睿智达远东房地产开发有限责任公司 
长春宇矗储运有限公司  常熟新地物流有限公司 
成都川云茂通实业有限公司  成都家园经营管理有限公司 
成都锦融积物流有限公司   成都万申冷链物流有限公司 
成都悦榕第三置业有限公司  成都悦榕第四置业有限公司 
成都悦榕第一置业有限公司  重庆初心药业有限公司 
慈溪市万辰希供应链有限公司  大厂回族自治县裕达房地产开发有限公司 
大厂回族自治县裕景房地产开发有限公司  大连樱花园开发有限公司 
大连中集铁路装备有限公司  迪庆香格里拉吉瓦仁安旅游度假村有限公司 
东莞德华涂料有限公司  东莞市东万盈合房地产有限公司 
东莞市祥盛房地产开发有限公司  佛山市南海景泰来仓储有限公司 
佛山市南海区优创仓储有限公司  福州丰联酒店管理有限公司 
福州市仓山区意华企业管理服务有限公司  福州台江区优家投资管理有限公司 
福州优家投资管理有限责任公司  盖世理 (无锡) 仓储发展有限公司 
港中旅 (沈阳) 置业有限公司  广州志达农业发展有限公司 
贵阳德盛置业有限公司  贵阳中航房地产开发有限公司 
哈尔滨星海房地产发展有限公司  哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司 
海门重万置业有限公司  杭州博鼎投资合伙企业 (有限合伙) 
杭州富阳富茂置业有限公司  杭州君烨信息科技有限公司 
杭州乐荣节能动力科技有限公司  杭州青延供应链管理有限公司 
杭州万晴实业有限公司  杭州左禾贸易有限公司 
河南民信置业有限公司  湖北昕景投资有限公司 
黄山悦榕旅游发展有限公司  黄山悦榕物业管理有限公司 
吉宝湾房地产开发 (沈阳) 有限公司  吉林华庭置业有限公司 
济南佳怡电子商务有限公司  嘉兴荣旺置业有限公司 
江苏中瑞化工有限公司  江西江中天宁房地产有限责任公司 
江西万胜仓储服务有限公司  江西万纬物流有限公司 
金博 (天津) 建工有限公司  晋中市奥林百和房地产开发有限公司 
晋中市中凯佳房地产开发有限公司  昆明恒汇置业有限公司 
昆明十一物流有限公司  昆明铸创房地产开发有限公司 
昆山万昆供应链管理有限公司  昆山源检食品科技有限公司 
廊坊市孔雀洲房地产开发有限公司  廊坊拓达房地产开发有限公司 
 
269 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本年通过收购方式增加的主要子公司：(续) 
 
廊坊万纬冷链物流有限公司  廊坊万泽房地产开发有限公司 
丽江悦椿房地产开发有限公司  丽江悦榕国际旅行社有限公司 
丽江悦榕酒店有限公司  丽江悦榕物业服务有限公司 
连江宏晟冷链物流有限公司  南京万纬冷链物流有限公司 
宁波康瑞企业管理咨询有限公司  宁波梅山保税港区中城乾元投资中心 (有限合伙) 
宁波万博供应链管理有限公司  宁波艺茂置业有限公司 
平度万科置业有限公司  三亚众享共赢商务服务有限公司 
厦门市景徽饮料有限公司  山西中凯佳房地产开发有限公司 
陕西金玖置地房地产开发有限公司  上海禾美家具有限公司 
上海美源光电材料有限公司  上海耐姆克电子有限公司 
上海申斯物流有限公司  上海同程仓储有限公司 
上海万吉冷藏有限公司  上海徐汇中城商务运营管理有限公司 
上海中隆纸业有限公司  上海卓额实业有限公司 
深圳三星视界有限公司  深圳市桦盈实业有限公司 
深圳市润信达投资发展有限公司  深圳市万纬物流管理有限公司 
深圳万海启佑投资有限公司  沈阳普健仓储有限公司 
沈阳铁鑫达房地产开发有限责任公司  沈阳万科中山之辉置业有限公司 
沈阳万科紫东房地产开发有限公司  石狮和安物流有限公司 
四川川商置业有限公司  苏州吴中城投万科置业有限公司 
苏州希埃姆西体育服务有限公司  苏州宜家开元酒店有限公司 
太古海投冷链物流 (厦门) 有限公司  太古冷链物流 (宁波) 有限公司 
太古冷链物流 (上海) 有限公司  唐山采宏房地产开发有限公司 
天津萃生商业运营管理有限公司  天津海吉星冷链仓储有限公司 
天津海吉星农产品电子商务有限公司  天津海吉星中央大厨房物流配送有限公司 
天津海庭置业发展有限公司  天津侯台建城房地产开发有限公司 
天津生态城生恒生态物业服务有限公司  天津万榕企业管理有限公司 
天津万悦投资有限公司  天津中孚明夷商业运营管理有限公司 
威海威高置地有限公司  无锡万代房地产营销策划有限公司 
芜湖万佳房地产开发有限公司  武汉云瑞德置业有限公司 
西安翰林壹品房地产开发有限公司  西安市高新区安和物流有限公司 
西安泽合房地产开发有限公司  西安中瑞凯达商业管理有限公司 
新疆中万火炬房地产开发有限公司  徐州骏茂房地产开发有限公司 
徐州润彭置业有限公司  徐州顺祥置业有限公司 
烟台赛格置业有限公司  烟台万尚房地产开发有限公司 
烟台云祥置业有限公司  盐城悦达交控置业有限公司 
270 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本年通过收购方式增加的主要子公司：(续) 
 
盐城悦达天惠置业有限公司  阳朔悦榕酒店有限公司 
云南甬商置业有限责任公司  浙江财富兴园置业有限公司 
镇江虹孚置业有限公司  镇江万隆置业有限公司 
郑州市海创孵化器有限公司  珠海沃成瀚丰置业有限公司 
涿州立新诚信化工有限责任公司  涿州裕泰房地产开发有限公司 
资阳市明大物流有限公司  淄博世界贸易中心置业有限公司 
淄博鑫林置业有限公司  ABM FJ Investment Limited 
Banyan Tree Assets (China) Holdings Pte. Ltd.  Changshu Logistics Pte. Ltd. 
China Logistics Management (BVI) Holding 
China Logistics Management HK Holding Limited 
Limited 
Ever Onward Corporation  Filinco Enterprises Limited 
Gazeley Wuxi 1 Holdings Limited  Hong Kong Chung Loong Limited 
HongKong Nemtek International Co., Limited  LLC Betskoy 
Sanctuary Chengdu Development Company No 1 
Sanctuary Assets (S) 1 Pte. Ltd. 
(S) Pte Ltd. 
Sanctuary Chengdu Development Company  Sanctuary Chengdu Development Company No. 4 
No 3 (S) Pte Ltd.  (S) Pte Ltd. 
Sanctuary Lijiang (S) Pte Ltd.  Sancturay Jiwa Renga (S) Pte Ltd. 
Shenxia Logistics Investment Hong Kong 
Swire Pacific Cold Storage Limited 
Limited 
VX Logistics XIII (BVI) Holding Limited  VX Logistics XIII (HK) Holding Limited  
VX Logistics XIV (BVI) Holding Limited  VX Logistics XIV (HK) Holding Limited 
VX Logistics XV (BVI) Holding Limited  VX Logistics XV (HK) Holding Limited  
VX Logistics XVI (BVI) Holding Limited  VX Logistics XVI (HK) Holding Limited 
VX Logistics XVII (BVI) Holding Ltd.  VX Logistics XVIII (BVI) Holding Ltd. 
Wei E Investment Limited   
271 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
 
 
(2)  本年不再纳入合并范围的子公司 
 
本年因出售导致不再纳入合并范围的主要子公司： 
 
鞍山市美佳物业服务有限公司  北京翰业通宏咨询有限公司 
北京思翼企业管理有限公司  北京万德盈商业运营管理有限公司 
北京鑫成晶盛商业运营管理有限公司  长乐市万乐房地产有限公司 
成都锦成行物流有限公司  大连官房房地产开发有限公司 
大连万腾置业有限公司  大连万兴置业有限公司 
佛山乐维仓储有限公司  佛山市高明纬贵仓储有限公司 
佛山万源仓储服务有限公司  福州市万思置业有限公司 
广州万墩仓储有限公司  海宁万普仓储有限公司 
杭州锦时置业有限公司  杭州元仓置业有限公司 
江西万航益富置业有限公司  京亚 (南京) 供应链管理有限公司 
昆明万昆物流有限公司  昆明万普房地产开发有限公司 
昆山浩捷信息咨询有限公司  昆山聚卓企业管理有限公司 
宁波万晨仓储有限公司  上海上房现代物流有限公司 
上海万筠房地产有限公司  上海万锴房地产有限公司 
上海万库投资管理有限公司  上海万睿房地产有限公司 
深圳市时代二号房地产有限公司  深圳市时代一号房地产有限公司 
深圳市万鸿嘉投资发展有限公司  沈阳新兴置业有限公司 
世畅自行车配件 (深圳) 有限公司  苏州高新新吴置地有限公司 
苏州和济置业有限公司  天津联祺行远企业管理咨询有限公司 
温州万碧金房地产有限公司  温州万茂置业有限公司 
温州万贤置业有限公司  温州万誉置业有限公司 
温州万祯置业有限公司  武汉商汇物流管理有限公司 
武汉万物仓储管理有限公司  武汉长江科技经济开发有限公司 
云南埃姆艾尔钰霖飞机制造投资管理有限公司  云南保谊恒华物流有限公司 
云南保谊经贸有限公司  中新 (天津) 商业管理有限公司 
 
本年注销的子公司： 
 
北京万科四季花城房地产开发有限公司  福州市榕荣房地产有限公司 
杭州随安健康管理有限公司  济南市历下区万科教育培训学校 
沈阳万科天琴湾置业有限公司  苏州万美广投资管理有限公司 
天津信科共创共担有限公司  天津兴海房地产开发有限公司 
无锡橡树汇养老管理服务有限公司  武汉万普鑫房地产有限公司 
 
扬州万园企业管理有限公司 
272 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
七  在其他主体中的权益 
 
1  在子公司中的权益 
 
(1)  企业集团的构成 —— 主要子公司 
 
A  主要城市公司 
 
持股比例 (%) 
名称  主要经营地  注册地  币种  注册资本 (千元)  表决权  取得方式 
直接  间接 
深圳市万科发展有限公司  深圳  深圳  人民币  600,000  95%  5%  100%  设立 
广州万科企业有限公司  广州  广州  人民币  1,000,000  90%  10%  100%  设立 
上海万科企业有限公司  上海  上海  人民币  10,000,000  -  100%  100%  设立 
北京万科企业有限公司  北京  北京  人民币  2,000,000  95%  5%  100%  设立 
佛山市万科置业有限公司  佛山  佛山  人民币  20,000  -  100%  100%  设立 
东莞市万科房地产有限公司  东莞  东莞  人民币  300,000  -  100%  100%  设立 
珠海万科发展有限公司  珠海  珠海  人民币  10,000  100%  -  100%  设立 
厦门市万科企业有限公司  厦门  厦门  人民币  1,200,000  100%  -  100%  设立 
福州市万科发展有限公司  福州  福州  人民币  20,000  100%  -  100%  设立 
海南万科企业管理有限公司  海南  海南  人民币  10,000  100%  -  100%  设立 
南京万科企业有限公司  南京  南京  人民币  150,000  100%  -  100%  设立 
苏州万科企业有限公司  苏州  苏州  人民币  100,000  100%  -  100%  设立 
宁波万科企业有限公司  宁波  宁波  人民币  150,000  100%  -  100%  设立 
合肥万科企业有限公司  合肥  合肥  人民币  200,000  100%  -  100%  设立 
唐山万科房地产开发有限公司  唐山  唐山  人民币  200,000  -  100%  100%  设立 
 
 
 
273 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
持股比例 (%) 
名称  主要经营地  注册地  币种  注册资本 (千元)  表决权  取得方式 
直接  间接 
天津万科房地产有限公司  天津  天津  人民币  390,000  15%  85%  100%  设立 
沈阳万科企业有限公司  沈阳  沈阳  人民币  100,000  95%  5%  100%  设立 
大连万科置业有限公司  大连  大连  人民币  30,000   100%  -  100%  设立 
长春万科房地产开发有限公司  长春  长春  人民币  50,000  95%  5%  100%  设立 
烟台万科企业有限公司  烟台  烟台  人民币  30,000   100%  -  100%  设立 
太原万科房地产有限公司  太原  太原  人民币  60,000  100%  -  100%  设立 
青岛万科房地产有限公司  青岛  青岛  人民币  20,000  100%  -  100%  设立 
万科 (成都) 企业有限公司  成都  成都  人民币  500,000  90%  10%  100%  设立 
武汉市万科房地产有限公司  武汉  武汉  人民币  150,000  95%  5%  100%  设立 
万科 (重庆) 企业有限公司  重庆  重庆  人民币  100,000  100%  -  100%  设立 
西安万科企业有限公司  西安  西安  人民币  20,000  100%  -  100%  设立 
贵阳万科房地产有限公司  贵阳  贵阳  人民币  100,000  100%  -  100%  设立 
云南万科企业有限公司  昆明  昆明  人民币  20,000  100%  -  100%  设立 
万科 (新疆) 企业有限公司  乌鲁木齐  乌鲁木齐  人民币  100,000  95%  5%  100%  设立 
浙江浙南万科房地产有限公司  温州  温州  人民币  1,300,000  100%  -  100%  设立 
芜湖万科房地产有限公司  芜湖  芜湖  人民币  60,000  100%  -  100%  设立 
扬州万科房地产有限公司  扬州  扬州  人民币  10,000  100%  -  100%  设立 
郑州万科企业有限公司  郑州  郑州  人民币  100,000  100%  -  100%  设立 
徐州万科企业有限公司  徐州  徐州  人民币  100,000  100%  -  100%  设立 
济南万科企业有限公司  济南  济南  人民币  100,000  100%  -  100%  设立 
广西万科企业管理有限公司  南宁  南宁  人民币  10,000  100%  -  100%  设立 
常州万科房地产有限公司  常州  常州  人民币  500,000  -  100%  100%  设立 
兰州万科企业有限公司  兰州  兰州  人民币  100,000  100%  -  100%  设立 
石家庄万科房地产开发有限公司  石家庄  石家庄  人民币  50,000  -  100%  100%  设立 
    
274 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
持股比例 (%) 
名称  主要经营地  注册地  币种  注册资本 (千元)  表决权  取得方式 
直接  间接 
中山万科企业有限公司  中山  中山  人民币  100,000  100%  -  100%  设立 
长沙市万科企业有限公司  长沙  长沙  人民币  19,000  100%  -  100%  设立 
浙江万科南都房地产有限公司  杭州  杭州  人民币  3,650,000  -  100%  100%  设立 
无锡万科企业有限公司   无锡  无锡  人民币  20,000  100%  -  100%  设立 
南通万科房地产有限公司  南通  南通  人民币  20,000  -  100%  100%  设立 
江西万科益达置业投资有限公司  南昌  南昌  人民币  100,000  50%  -  50%  设立 
嘉兴万科房地产开发有限公司  嘉兴  嘉兴  人民币  100,000  -  100%  100%  设立 
盐城万科房地产开发有限公司  盐城  盐城  人民币  20,000  -  100%  100%  设立 
Vanke Property (Overseas) Limited  香港  开曼群岛  港币  7,500  -  75%  75%  收购 
275 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
B  主要物业管理公司 
 
持股比例 (%) 
名称  主要经营地  注册地  业务性质  币种  注册资本 (千元)  表决权  取得方式 
直接  间接 
万科物业发展股份有限公司  深圳  深圳  物业服务  人民币  1,000,000  60%  3%  71.43%  设立 
深圳市万科物业服务有限公司  深圳  深圳  物业服务  人民币  50,000  -  63%  71.43%  设立 
广州市万科物业服务有限公司  广州  广州  物业服务  人民币  5,000  -  63%  71.43%  设立 
东莞市万科物业服务有限公司  东莞  东莞  物业服务  人民币  5,000  -  63%  71.43%  设立 
佛山市万科物业服务有限公司  佛山  佛山  物业服务  人民币  5,000  -  63%  71.43%  设立 
南京万科物业管理有限公司  南京  南京  物业服务  人民币  12,000  -  63%  71.43%  设立 
上海万科物业服务有限公司  上海  上海  物业服务  人民币  12,260  -  63%  71.43%  设立 
北京万科物业服务有限公司  北京  北京  物业服务  人民币  22,000  -  63%  71.43%  设立 
天津万科物业服务有限公司  天津  天津  物业服务  人民币  10,000  -  63%  71.43%  设立 
沈阳万科物业服务有限公司  沈阳  沈阳  物业服务  人民币  10,000  -  63%  71.43%  设立 
成都万科物业服务有限公司  成都  成都  物业服务  人民币  15,000  -  63%  71.43%  设立 
武汉市万科物业服务有限公司  武汉  武汉  物业服务  人民币  12,000  -  63%  71.43%  设立 
长春万科物业服务有限公司  长春  长春  物业服务  人民币  20,000  -  63%  71.43%  设立 
深圳市万睿智能科技有限公司  深圳  深圳  智能科技  人民币  10,000  -  63%  71.43%  设立 
 
截至本报告期末，本集团所持万科物业发展有限公司及其子公司的股权比例为 63%，根据与其他股东签署的一致行动承诺，本集团持有对
万科物业发展有限公司及其子公司 71.43%的表决权，可以控制万科物业发展有限公司及其子公司。 
276 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
C  其他主要经营子公司 
 
持股比例 (%) 
名称  主要经营地  注册地  业务性质  币种  注册资本 (千元)  表决权  取得方式 
直接  间接 
万科地产 (香港) 有限公司  香港  香港  投资  港币  3,034,200  80%  20%  100%  设立 
万科置业 (香港) 有限公司  香港  香港  投资  美元  490,000  -  100%  100%  设立 
万科置业地产 (香港) 有限公司  香港  香港  投资  美元  90,000  49%  51%  100%  设立 
东莞市万科建筑技术研究有限公司  东莞  东莞  其他  人民币  20,000  100%  -  100%  设立 
Vanke Holdings USA LLC  美国  美国  投资  美元  804,069  -  100%  100%  设立 
吉林省松花湖国际度假区开发有限公司  吉林  吉林  旅游度假  人民币  100,000  -  100%  100%  设立 
Lithium Real Estate (Jersey) Limited  英国  英国  投资  英镑  27,420  -  100%  100%  设立 
深圳市万科物流投资有限公司  深圳  深圳  投资  人民币  90,000  -  100%  100%  设立 
珠海市泊寓公寓管理有限公司  深圳  深圳  投资  人民币  5,000  -  100%  100%  设立 
 
(2)  重要的非全资子公司 
 
本集团无重要的非全资子公司。 
 
 
277 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
2  在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易 
 
(1)  在子公司所有者权益份额发生变化的重要情况： 
 
年末 
交易类型  公司名称  时间  交易比例 
持股比例 
处置少数股权  上海万自投资管理有限公司  2018年1月  49.00%  51.00% 
处置少数股权  南通新万房地产有限公司  2018年1月  25.00%  75.00% 
处置少数股权  常州市沛凌房地产开发有限公司  2018年2月  40.00%  46.67%*1 
处置少数股权  郑州万科美景中城房地产开发有限公司  2018年4月  1.45%  68.15% 
处置少数股权  温州万聚置业有限公司  2018年5月  58.00%  42.00%*2 
处置少数股权  郑州万科美景房地产开发有限责任公司  2018年7月  1.00%  50.00% 
处置少数股权  贵州中凯瑞房地产开发有限公司  2018年7月  28.00%  42.00%*3 
处置少数股权  浙江华运信德房地产开发有限公司  2018年10月  25.00%  75.00% 
收购少数股权  西安智慧美镇置业有限公司  2018年1月  20.00%  100.00% 
收购少数股权  西安万创置业有限公司  2018年1月  40.00%  100.00% 
收购少数股权  宁波盛世华途物流有限公司  2018年1月  10.00%  90.00% 
收购少数股权  东莞市卓越天城房地产开发有限公司  2018年2月  15.00%  90.00% 
收购少数股权  东莞市海诚房地产开发有限公司  2018年2月  15.00%  90.00% 
收购少数股权  珠海市珠宾置业发展有限公司  2018年3月  5.00%  100.00% 
收购少数股权  佛山市南海区万云房地产投资有限公司  2018年3月  50.00%  100.00% 
收购少数股权  长春信达丰瑞房地产开发有限公司  2018年4月  9.30%  59.30% 
收购少数股权  无锡万科房地产有限公司  2018年4月  40.00%  100.00% 
收购少数股权  东莞市凯联实业投资有限公司  2018年4月  33.00%  100.00% 
收购少数股权  扬州万维置业有限公司  2018年5月  35.00%  100.00% 
收购少数股权  青岛万科银盛泰置业有限公司  2018年5月  10.00%  100.00% 
收购少数股权  青岛万科银盛泰投资有限公司  2018年5月  30.00%  100.00% 
收购少数股权  青岛万科银盛泰房地产有限公司  2018年5月  20.00%  100.00% 
收购少数股权  青岛万科房地产开发建设有限公司  2018年5月  19.00%  70.00% 
收购少数股权  青岛万科城地产有限公司  2018年5月  45.00%  100.00% 
收购少数股权  青岛广告文化产业园开发有限公司  2018年5月  9.00%  60.00% 
收购少数股权  佛山市万桂房地产开发有限公司  2018年5月  2.00%  100.00% 
收购少数股权  武汉商汇物流管理有限公司  2018年7月  5.00%  100.00% 
收购少数股权  苏州运河仓储有限公司  2018年7月  12.91%  95.07% 
收购少数股权  厦门东森信源置业有限公司  2018年7月  7.00%  97.00% 
收购少数股权  无锡万筑房地产有限公司  2018年7月  25.92%  99.00% 
收购少数股权  深圳市玛曲科技信息有限公司  2018年8月  10.00%  100.00% 
收购少数股权  广州市万怡房地产有限公司  2018年8月  45.00%  100.00% 
收购少数股权  重庆溪畔置业有限公司  2018年9月  50.00%  100.00% 
收购少数股权  厦门佳德宏石物流投资有限公司  2018年9月  8.00%  98.00% 
收购少数股权  东莞市六泰房地产有限公司  2018年11月  12.85%  63.85% 
收购少数股权  陕西瀚博实业有限公司  2018年12月  49.00%  100.00% 
收购少数股权  昆明万添房地产开发有限公司  2018年12月  14.00%  70.00% 
278 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
*1  本集团于2018年2月处置常州市沛凌房地产开发有限公司40%的股权，根据常州市沛凌房
地产开发有限公司的章程约定，本集团具备对常州市沛凌房地产开发有限公司的控制权。 
*2  本集团于2018年5月处置温州万聚置业有限公司58%的股权，根据温州万聚置业有限公司
的章程约定，本集团具备对温州万聚置业有限公司的控制权。 
*3  本集团于2018年7月处置贵州中凯瑞房地产开发有限公司28%的股权，根据温贵州中凯瑞
房地产开发有限公司的章程约定，本集团具备对贵州中凯瑞房地产开发有限公司的控制
权。 
 
除以上少数股权交易外，截至报告期末，公司合并范围内开放跟投项目 484个，跟投投资人成
为项目公司的少数股东，通过转让股权形成少数股东权益合计人民币 137.98 亿元；交易后本
集团仍控制各子公司。 
 
(2)  交易对于少数股东权益及归属于母公司股东权益的主要影响： 
 
常州市沛凌  浙江华运信德  贵州中凯瑞 
  南通新万房地 房地产开发  房地产开发  房地产开发  上海万自投资
产有限公司  有限公司  有限公司  有限公司  管理有限公司 
处置对价  478,457,500.00  300,000,000.00  209,232,480.00  70,747,210.19  2,450,000.00 
减：按处置的股权比例计算的 
478,457,500.00  300,000,000.00  98,973,273.27  77,027,373.32  2,450,000.00 
子公司净资产份额 
差额调增 / (调减) 资本公积  -  -  110,259,206.73  (6,280,163.13)  - 
 
无锡万科 
  广州市万怡房 青岛万科城  房地产  扬州万维置业 西安智慧美镇
地产有限公司   地产有限公司   有限公司   有限公司   置业有限公司  
购买成本  571,456,918.00  354,911,980.00  204,079,103.00  189,923,184.00  20,000,000.00 
减：按取得的股权比例计算的 
576,143,654.57  367,163,031.62  171,159,641.00  206,003,894.53  14,202,650.43 
子公司净资产份额 
差额调减 / (调增) 资本公积  (4,686,736.57)  (12,251,051.62)  32,919,462.00  (16,080,710.53)  5,797,349.57 
 
3  在合营企业或联营企业中的权益 
 
  2018年12月31日  2018年1月1日  2017年12月31日 
合营企业：       
- 不重要的合营企业  55,690,654,873.41  41,861,821,173.13  41,550,412,042.09 
联营企业：       
- 不重要的联营企业  73,837,000,899.06  39,720,921,690.43  39,673,893,304.50 
小计  129,527,655,772.47  81,582,742,863.56  81,224,305,346.59 
减：减值准备  -  -  - 
合计  129,527,655,772.47    81,582,742,863.56  81,224,305,346.59 
 
279 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
对于本集团表决权达到半数以上但不构成控制的企业，本集团与合作方按照相关约定对该等主
体进行共同控制，该类安排的相关活动 (即对安排的回报产生重大影响的活动) 必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策，因此本集团将该类安排作为合营安排进行处理。 
 
本公司管理层认为本集团无重要的合营企业和联营企业。 
 
(1)  不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息如下： 
 
  2018年12月31日  2018年1月1日  2017年12月31日 
合营企业：       
投资账面价值合计  55,690,654,873.41  41,861,821,173.13  41,550,412,042.09 
 
  2018年  2017年 
下列各项按持股比例计算的合计数     
- 净利润  4,613,181,623.62  4,082,721,434.85 
- 其他综合收益  -  - 
- 综合收益总额  4,613,181,623.62  4,082,721,434.85 
 
  2018年12月31日  2018年1月1日  2017年12月31日 
联营企业：       
投资账面价值合计  73,837,000,899.06  39,720,921,690.43  39,673,893,304.50 
 
  2018年  2017年 
下列各项按持股比例计算的合计数     
- 净利润  1,666,728,821.12  486,438,613.17 
- 其他综合收益  (2,282,849,152.38)  (51,022,240.00) 
- 综合收益总额  (616,120,331.26)  435,416,373.17 
- 其他权益变动  -  (836,409,349.04) 
 
(2)  与合营企业投资相关的未确认承诺 
 
本集团将按合作协议按房地产开发进度向合营企业提供运营资金。 
 
4  本集团无重要的共同经营主体 (2017年：无) 。 
 
5  本集团无重要的结构化主体的权益 (2017年：无) 。 
 
280 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
八  与金融工具相关的风险 
 
本集团在正常的生产经营过程中面临各种金融工具的风险，主要包括：利率风险、信用风险、
流动性风险和汇率风险。集团已制定风险管理政策以辨别和分析本集团所面临的风险，并采用
下列金融管理政策和实务控制这些风险，以降低其对本集团财务表现的潜在不利影响。 
 
1  利率风险 
 
本集团面临的利率风险主要来源于借款，按浮动利率获得的借款使本集团面临现金流量利率风
险，其中采用利率互换合约对冲利率风险的借款未包括在内。 
 
本集团于2018年12月31日持有的计息金融工具如下： 
 
2018年12月31日  2018年1月1日及2017年12月31日 
 
实际利率  金额 (万元)  实际利率  金额 (万元) 
固定利率金融工具         
短期借款  3.05% ~ 8.30%  542,998  4.35% ~ 6.80%  1,379,225 
长期借款 (包含一年内到期)  2.72% ~ 7.90%  3,955,057  2.38% ~ 7.90%  3,727,530 
应付债券 (包含一年内到期)  2.50% ~ 5.35%  5,271,020  2.50% ~ 4.54%  3,848,605 
其他流动负债  3.13% ~ 4.60%  1,398,906    - 
利率互换合约  1.15%  438,600  1.15%  416,850 
合计    11,606,581    9,372,210 
浮动利率金融工具金融负债：         
基于Hibor、人行
基于Hibor 
短期借款  基准利率的浮动利 467,194  231,661 
的浮动利率 
率 
基于Libor、
基于Libor、
Hibor、SWAP、央
Hibor、央行同期 
长期借款 (包含一年内到期)  行同期  14,041,349  9,875,420 
贷款利率的 
贷款利率的 
浮动利率 
浮动利率 
基于Libor的 
应付债券 (包含一年内到期)  444,235    - 
浮动利率 
基于Hibor的  基于Hibor的 
利率互换合约  (438,600)  (416,850) 
浮动利率  浮动利率 
合计    14,514,178    9,690,231 
 
   
281 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
本集团针对12.2亿美元 (折合人民币83.82亿元) (2017年12月31日：固定利率应付债券12.2
亿美元，折合人民币79.5亿元) 的固定利率应付债券签署了CCS，于2018年12月31日，该
部分CCS账面金额为资产人民币331,550.84元 (2017年12月31日：1,036,921.22元) 。通
过签署CCS，本集团按照固定利率从合约对手方收取美元融资的部分本金及利息，同时按照固
定利率向合约对手方支付港元的部分本金及利息，通过币种互换，优化融资成本。 
 
敏感性分析： 
 
假定其他因素不变，截止2018年12月31日，利率每上升50个基点将会导致集团净利润以及
股东权益减少约人民币34,200万元 (2017年12月31日：人民币19,661万元) 。 
 
对于本集团在资产负债表日持有的、利率风险影响其现金流量的浮动利率非衍生工具，上述敏
感性分析中本集团的净利润及股东权益项目的影响是按上述利率变动对年度估算的净利息费用
的影响，其中资本化利息比例按 2018年的资本化利息比例估算。2017年的分析基于同样的假
设和方法。 
 
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本集团所有按浮动利率获
得的借款。 
 
2  信用风险 
 
本集团的信用风险主要来自货币资金、应收票据及应收账款、其他应收款、合同资产、其他流
动资产和为套期目的签订的衍生金融工具。上述资产的账面价值即为本集团面临与金融资产相
关的最大信用风险敞口。管理层已制定适当的信用政策，并且不断监察这些信用风险的敞口。 
 
本集团除现金以外的货币资金主要存放于信用良好的金融机构，管理层认为其不存在重大的信
用风险，预期不会因为对方违约而给本集团造成损失。 
 
应收账款方面，由于本集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险
较小。本集团制定政策以确保购买人有足够的经济实力并已支付适当比例的首付款。本集团亦
制定了其他监控程序以确保为收回逾期债务采取了跟进措施。此外，本集团定期审阅各单项应
收账款的可收回金额，以确保已就不可收回的款项计提了充分的坏账准备。本集团尚未发生大
额应收账款逾期的情况。 
 
本集团持续监测联营及合营企业的资产状况、项目进展与经营情况，以确保款项的可收回性。 
 
应收第三方的其他应收款主要包括押金、保证金以及代垫款等项目，本集团基于历史结算记录
和过往经验，定期对其他应收款的可收回性进行个别方式和组合方式的评估。 
 
282 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
于资产负债表日，本集团的前五大应收对象的应收款项占本集团合同资产、应收票据及应收账
款和其他应收款总额 10.18% (2017年10.90%) 。 
 
本集团所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产 (包括衍生金融工具) 的账面金
额。除附注十、4 及附注十二、2(2) 所载本集团作出的财务担保外，本集团没有提供任何其他
可能令本集团承受信用风险的担保。于资产负债表日就上述财务担保承受的最大信用风险敞口
已在附注十、4及附注十二、2(2) 披露。 
 
有关应收票据及应收账款、其他应收款和合同资产的具体信息，请参见附注五、4、附注五、6
和附注五、8的相关披露。 
 
衍生工具方面，本集团与银行和金融机构等交易对手方签订衍生工具合同，交易对方须有良好
的信用评级，并且已跟本集团订立净额结算协议。鉴于交易对方的信用评级良好，本集团管理
层并不预期交易对方会无法履行义务。 
 
3  流动性风险 
 
本集团的政策是定期检查当前和预期的资金流动性需求，以及是否符合借款合同的规定，以确
保集团维持充裕的现金储备，同时获得主要金融机构承诺提供足够的备用资金，以满足长短期
的流动资金需求。 
 
下表详细列示了在资产负债表日本集团金融负债的到期日，计算是基于未折现现金流 (包括按
照合同利率计算的利息，如果是浮动利率，则根据资产负债表日利率计算) 和本集团最早偿还
日。 
 
283 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
 
2018年12月31日 
 
账面价值  总值  1年以内  1至2年  2至5年  5年以上 
借款 (包含一年内到期的部分)  190,065,978,176.38  211,357,730,345.08  77,594,082,226.24  50,225,025,653.53  76,790,065,189.50  6,748,557,275.81 
应付债券 (包含一年内到期的部分)  57,152,553,449.68  65,549,499,066.02  12,181,706,623.31  9,797,686,701.74  31,342,873,736.52  12,227,232,004.45 
应付款项  434,588,825,979.30  434,943,634,158.11  431,330,150,608.29  3,613,483,549.82  -  - 
其他流动负债  13,989,064,884.26  14,059,044,380.29  14,059,044,380.29  -  -  - 
其他非流动负债  2,338,048,204.19  2,776,082,985.93  -  2,120,012,985.93  656,070,000.00  - 
合计  698,134,470,693.81  728,685,990,935.43  535,164,983,838.13  65,756,208,891.02  108,789,008,926.02  18,975,789,280.26 
 
2018年1月1日及2017年12月31日 
 
账面价值  总值  1年以内  1至2年  2至5年  5年以上 
借款 (包含一年内到期的部分)  152,138,364,765.79  166,358,078,405.55  62,397,124,571.60  39,384,162,151.21  63,934,238,154.23  642,553,528.51 
应付债券 (包含一年内到期的部分)  38,486,048,292.52  44,002,310,268.53  7,493,839,164.53  23,496,331,570.43  5,238,594,110.62  7,773,545,422.95 
应付款项  343,907,653,166.15  344,120,902,211.22  340,752,510,787.95  3,368,391,423.27  -  - 
其他非流动负债  2,540,666,010.15  3,259,794,664.41  -  435,160,000.00  2,824,634,664.41  - 
合计  537,072,732,234.61  557,741,085,549.71  410,643,474,524.08  66,684,045,144.91  71,997,466,929.26  8,416,098,951.46 
 
4  汇率风险 
 
本集团的汇率风险主要来自本公司及下属子公司持有的不以其记账本位币计价的外币资产和负债。本集团承受汇率风险主要与以港币和美元计价
的借款有关，除本集团设立在香港特别行政区和境外的下属子公司使用港币、美元、英镑、人民币、新加坡币、马来西亚币、俄罗斯卢布或欧元计
价结算外，本集团的其他主要业务以人民币计价结算。 
 
284 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(i)  本集团于年末的主要外币资产负债项目外汇风险敞口如下。出于列报考虑，风险敞口金额以人民币列示，以资产负债表日即期汇率折算。外
币报表折算差额及采用远期汇率交易产品对冲汇率风险的美元借款和美元应付债券未包括在内。 
 
2018年12月31日 
  美元项目  港币项目  新加坡币项目  英镑项目 
外币  人民币  外币  人民币  外币  人民币  外币  人民币 
一年内到期的非流动负债   1,315,264,230.13    9,036,654,419.57   5,113,906,278.42    4,485,918,587.43   -  -  -  - 
长期借款   776,987,723.22    5,338,371,851.12    2,719,244,800.00   2,385,321,538.56    19,655,000.00    99,088,717.00    168,248,918.12    1,474,230,670.35  
其他应付款   31,380,384.85    215,602,072.15    92,405,239.15    81,057,875.78    257,530.57    1,298,314.62    103,065.34    903,079.12  
应付债券   1,734,485,826.63    11,916,958,320.44   -  -  -  -  -  - 
其他非流动金融资产  (9,333,751.06)  (64,128,470.03)  (669,161,760.00)  (586,988,695.87)  -  -  -  - 
其他应收款   (176,405,555.96)  (1,212,012,012.78)  (3,979,539.90)  (3,490,852.40)  (29,793.91)  (150,203.02)     (246,844.69)     (2,162,902.54) 
货币资金  (139,771,355.83)  (960,313,077.33)  (169,774,762.43)  (148,926,421.60)  (14,242,024.91)  (71,799,744.38)  (760,216.43)  (6,661,168.40) 
合计  3,532,607,501.98   24,271,133,103.14   7,082,640,255.24   6,212,892,031.90   5,640,711.75   28,437,084.22  167,344,922.34  1,466,309,678.53 
 
2018年1月1日及2017年12月31日 
  美元项目  港币项目  新加坡币项目  英镑项目 
外币  人民币  外币  人民币  外币  人民币  外币  人民币 
一年内到期的非流动负债  865,731,735.65  5,639,636,245.56  -  -  -  -  -  - 
长期借款  2,148,979,382.42  13,999,096,390.90  1,851,357,332.78  1,543,476,608.34  -  -  84,016,400.00  739,293,910.16 
其他应付款  45,388,666.79  295,675,392.07  73,774,892.20  61,506,127.63  75,208.78  366,680.41  885,604.23  7,792,785.86 
应付债券  1,706,458,584.03  11,116,383,153.95  124,439,914.47  103,745,556.69  -  -  -  - 
可供出售金融资产  (1,599,907.89)  (10,422,279.97)  -  -  -  -  -  - 
其他应收款  (109,685,384.37)  (714,523,499.40)  (2,014,852.15)  (1,679,782.24)  (3,889.00)  (18,960.82)  -  - 
货币资金  (3,661,517,298.35)  (23,852,222,136.67)  (161,253,761.43)  (134,437,260.91)  (647,154.70)  (3,155,202.74)  (22,969.69)  (202,119.49) 
合计  993,755,778.28  6,473,623,266.44  1,886,303,525.87  1,572,611,249.51  (575,834.92)  (2,807,483.15)  84,879,034.54  746,884,576.53 
 
285 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(ii)  敏感性分析 
 
在计算敏感性分析时，本集团设立在香港特别行政区和境外的记账本位币为非人民币的
下属子公司持有的非记账本位币资产负债由于金额不重大而未包括在内。 
 
假定港币与美元继续维持联系汇率，管理层预计人民币相对美元 / 港币贬值 1% (2017
年：1%)，对本集团的净利润影响为减少约人民币 30,750 万元 (2017 年：增加人民币
4,309万元)，而对本集团的股东权益影响为减少约人民币30,750万元 (2017年：增加人
民币4,309万元) 。 
 
管理层预计人民币相对英镑贬值1% (2017年：1%)，对本集团的净利润影响分别为减少
约人民币730万元 (2017年：减少人民币631万元)，而对本集团的股东权益影响为减少
约人民币730万元 (2017：减少人民币631万元) 。 
 
管理层认为新加坡元对人民币的汇率波动对本集团净利润以及股东权益没有重大影响。 
 
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生汇率变动，并且其他变量不变。上述分析不
包括外币报表折算差额及已采用远期汇率交易产品对冲汇率风险的借款和债券。2017 年
的分析基于同样的假设和方法。 
 
九  公允价值的披露 
 
1  以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值 
 
下表列示了本集团在每个资产负债表日持续和非持续以公允价值计量的资产和负债于本报告期
末的公允价值信息及其公允价值计量的层次。公允价值计量结果所属层次取决于对公允价值计
量整体而言具有重要意义的最低层次的输入值。三个层次输入值的定义如下： 
 
-  第一层次输入值：在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价； 
 
-  第二层次输入值：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值； 
 
-  第三层次输入值：相关资产或负债的不可观察输入值。 
 
 
286 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
  第一层次  第二层次  第三层次  合计 
交易性金融资产 (附注五、2)  -  -  11,900,806,302.82  11,900,806,302.82 
衍生金融资产 (附注五、3)  -  10,782,930.40  -  10,782,930.40 
其他非流动金融资产 (附注五、13)  586,988,695.87  -  465,342,404.33  1,052,331,100.20 
其他权益工具投资 (附注五、12)  1,636,583,744.09  -  -  1,636,583,744.09 
持续以公允价值计量的资产总额  2,223,572,439.96  10,782,930.40  12,366,148,707.15  14,600,504,077.51 
衍生金融负债 (附注五、3)   -  631,226,970.86  -  631,226,970.86 
持续以公允价值计量的负债总额  -  631,226,970.86  -  631,226,970.86 
持有待售资产 (附注五、9)   -  -  6,624,631,369.45  6,624,631,369.45 
非持续以公允价值计量的资产  -  -  6,624,631,369.45  6,624,631,369.45 
 
2018年12月31日止，本集团金融工具的公允价值计量方法并未发生改变。 
 
2018年12月31日止，上述金融工具公允价值计量所属层次在三个层次之间并无重大的变动。 
 
2  持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据 
 
本集团以活跃市场报价作为第一层次金融资产的公允价值。 
 
3  持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数如下： 
 
衍生金融资产及衍生金融负债为本集团与金融机构签订的多个 IRS、CCS及 DF合同，本集团
使用金融机构提供的报价作为估值依据。 
 
4  持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息 
 
持续第三层次公允价值计量的可供出售金融资产主要为本集团持有的未上市股权投资。本集团
采用估值技术进行了公允价值计量，主要采用了上市公司比较法的估值技术，参考类似证券的
股票价格并考虑流动性折扣。 
 
非持续第三层次公允价值计量的持有待售资产主要为本集团持有的拟出售项目 (附注五、9) 。
本集团按账面价值与公允价值减去出售费用后净额之孰低者对持有待售资产进行初始计量和后
续计量 (参见附注三、29) 。本集团主要参考独立合格专业评估师的评估报告，该评估主要采用
了现金流量折现法及市场比较法的估值技术。 
 
5  本集团截止 2018年 12月 31日和 2017年 12月 31日不以公允价值计量的各项金融资产和金
融负债的账面价值与公允价值之间无重大差异。 
 
287 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
十  关联方及关联交易 
 
1  本公司无直接控股母公司。 
 
2  本公司的子公司请参考附注七、1的子公司情况。 
 
3  除已在附注十、4和5披露的联营、合营公司外，其他关联方情况如下： 
 
其他关联方名称  关联关系 
深圳市地铁集团有限公司  对本集团施加重大影响的投资方 
珠海市懋德诚投商业发展有限公司  本集团合营企业 
珠海市璞誉诚投商业发展有限公司  本集团合营企业 
珠海市贵万生活商业发展有限公司  本集团合营企业之子公司 
徽商银行股份有限公司  本集团联营企业 
珠海市坤元兴股权投资基金合伙企业 (有限合伙)   本集团联营企业 
珠海万维物流发展有限公司  本集团联营企业 
SCPG Holdings Co., Ltd.  本集团联营企业 
深圳印力商置商业咨询物业管理有限公司  本集团联营企业之子公司 
深圳印力商业管理有限公司  本集团联营企业之子公司 
深圳市众金汇资产管理有限公司  本集团联营企业之子公司 
 
288 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
4  关联方担保情况 
 
担保是否已经 
担保方  被担保方  与被担保方关系  担保金额 (万元)  担保起始日  担保到期日 
履行完毕 
万科置业 (香港) 有限公司  Vanke Best Gain Holdings Limited  全资子公司  142,577  2014-12-23  2019-12-23  尚未到期 
万科置业 (香港) 有限公司  Alliance Grace Limited  全资子公司  209,056  2016-2-19  2020-4-19  尚未到期 
万科置业 (香港) 有限公司  Allied Glory Development Limited  全资子公司  62,109  2016-10-5  2021-4-19  尚未到期 
万科企业股份有限公司  Gain Pioneer Limited  全资子公司  438,600  2015-10-30  2020-10-30  尚未到期 
万科企业股份有限公司  Fozter Limited  全资子公司  75,355  2016-4-14  2021-4-14  尚未到期 
万科地产 (香港) 有限公司  Sinobird Holding Limited  全资子公司  15,680  2018-3-28  2019-6-30  尚未到期 
万科地产 (香港) 有限公司  Hybest (BVI) Company Limited  全资子公司  16,320  2018-3-29  2019-6-30  尚未到期 
广州市万科房地产有限公司  广州市万溪房地产有限公司  全资子公司  348,486  2017-7-4  -  尚未到期 
广州市万科房地产有限公司  广州市万锦房地产有限公司  全资子公司  55,900  2018-1-18  2021-1-18  尚未到期 
上海万科房地产有限公司  上海闵行区万科双语学校  全资子公司  3,000  2017-12-27  2021-6-27  尚未到期 
上海万科房地产有限公司  上海浦东新区民办万科学校  全资子公司  10,000  2017-12-27  2021-6-27  尚未到期 
长春万科房地产有限公司  长春市睿智达远东房地产开发有限责任公司  全资子公司  4,464  2018-3-20  2019-1-7  尚未到期 
北京万科企业有限公司  北京恒燚企业管理有限公司  全资子公司  323,400  2018-10-10  2023-12-31  尚未到期 
V Capital Limited  C Plaza Co., Ltd.  全资子公司  129,124  2016-9-21  2019-10-28  尚未到期 
V Capital Limited  上海中区地产有限公司  全资子公司  5,770  2016-9-21  2019-10-28  尚未到期 
广州市万科房地产有限公司  广州黄埔文冲城中村房地产开发有限公司  控股子公司  36,000  2014-6-13  2019-6-12  尚未到期 
广州市万科房地产有限公司  广州黄埔文冲城中村房地产开发有限公司  控股子公司  2,700  2016-2-29  2019-6-12  尚未到期 
广州市万科房地产有限公司  广州黄埔文冲城中村房地产开发有限公司  控股子公司  4,700  2017-3-1  2019-6-12  尚未到期 
广州市万科房地产有限公司  广州黄埔文冲城中村房地产开发有限公司  控股子公司  125,000  2017-5-9  2020-5-8  尚未到期 
广州市万科房地产有限公司  广州黄埔文冲城中村房地产开发有限公司  控股子公司  80,000  2017-8-4  2020-8-3  尚未到期 
万科物业发展股份有限公司  万科物业服务 (香港) 有限公司  控股子公司  1,060  2018-5-24  2021-5-24  尚未到期 
深圳市万科房地产有限公司  深圳森懋置地有限公司  合营公司  34,440  2017-9-15  2022-9-15  尚未到期 
VANKE HOLDINGS USA LLC  22-12 JACKSON AVENUE OWNER LLC   合营公司  9,396  2017-6-30  2020-6-30  尚未到期 
上海万科投资管理有限公司  上海申养投资管理股份有限公司  合营公司  1,681  2016-12-16  2024-12-15  尚未到期 
扬州万科房地产有限公司  扬州万景置业有限公司  合营公司  11,554  2018-9-30  2021-9-12  尚未到期 
武汉市万科房地产有限公司  武汉金万置业有限公司  合营公司  47,000  2018-10-10  2021-10-9  尚未到期 
深圳市万科房地产有限公司  深圳市万科滨海房地产有限公司  联营公司  44,850  2017-2-22  2019-2-20  尚未到期 
昆明万科房地产开发有限公司  云南澄江老鹰地休闲旅游度假村有限公司  联营公司  124,884  2017-12-29  2022-12-28  尚未到期 
合肥万科置业有限公司  合肥新辉皓辰地产有限公司  2017-12-22  2019-12-22  尚未到期 
联营公司  21,596 
合肥新辉裕祥房产投资有限公司  合肥新辉皓辰地产有限公司  2017-12-22  2019-12-22  尚未到期 
合肥万科置业有限公司  合肥市碧合房地产开发有限公司  联营公司  28,500  2018-6-28  2021-6-28  尚未到期 
 
289 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
5  关联方应收应付款项 
 
应收关联方款项： 
 
2018年1月1日及 
单位名称  与本公司关系  2018年12月31日 
2017年12月31日 
昆明万睿房地产开发有限公司  合营企业  6,077,618,774.96  - 
上海万锴房地产有限公司  合营企业  5,187,333,825.82  - 
北京万龙华开房地产开发有限公司  合营企业  4,660,433,048.37  - 
北京宁溪房地产开发有限责任公司  合营企业  4,325,082,282.29  3,245,000,000.00 
江西万航益富置业有限公司  合营企业  4,243,977,245.70  - 
天津万安才智置业有限公司  合营企业  4,207,699,159.63  209,070,166.77 
成都万科南城置业有限公司  合营企业  4,156,651,798.97  1,330,315,482.17 
昆山聚卓企业管理有限公司  合营企业  3,689,989,172.29  - 
万厚 (珠海) 资本投资管理有限公司  合营企业  3,117,000,000.00  - 
天津万安建创置业有限公司  合营企业  2,677,554,502.44  2,593,997,131.14 
珠海市璞誉诚投商业发展有限公司  合营企业  2,424,510,000.00  - 
武汉万地汉宜房地产开发有限公司  合营企业  2,280,673,742.23  - 
杭州万爵置业有限公司  合营企业  2,280,023,183.01  - 
南京裕晟置业有限公司  合营企业  2,230,035,607.63  - 
杭州融恒置业有限公司  合营企业  1,977,447,679.00  2,640,000.00 
北京青龙湖盛通房地产开发有限公司  合营企业  1,971,700,921.05  1,491,453,738.04 
中航万科有限公司  合营企业  1,968,922,520.43  2,503,593,281.68 
武汉林岸置业有限公司  合营企业  1,751,919,581.41  - 
济南碧岑置业有限公司  合营企业  1,635,017,995.47  - 
杭州金昇房地产开发有限公司  合营企业  1,593,539,519.97  799,419,480.00 
杭州锦康置业有限公司  合营企业  1,425,584,214.31  - 
青岛万珠置业有限公司  合营企业  1,383,475,000.00  - 
昆明万澜房地产开发有限公司  合营企业  1,300,020,400.00  - 
上海新地嘉兆物联网有限公司  合营企业  1,246,776,430.64  - 
北京市中盛兴建房地产开发有限公司  合营企业  1,199,325,859.98  529,012,941.55 
武汉硅创置业有限公司  合营企业  1,177,604,296.42  1,690,824,801.01 
北京滨湖恒兴房地产开发有限公司  合营企业  1,143,200,000.00  1,122,000,000.00 
厦门煊泰置业有限公司  合营企业  1,015,488,454.87  1,103,054,634.40 
北京万越辉置业有限公司  合营企业  1,011,683,172.85  3,120,000,000.00 
深圳市万科云城置地有限公司  合营企业  879,940,500.58  600,539,790.87 
宁波开万云海置业有限公司  合营企业  873,465,950.77  - 
上海万筠房地产有限公司  合营企业  873,352,823.03  - 
厦门市雍景湾置业有限公司  合营企业  851,320,857.31  878,903,000.00 
杭州万璟置业有限公司  合营企业  819,465,068.40  474,761,000.00 
长沙市万科西海岸置地有限公司  合营企业  808,068,881.02  1,008,271,986.66 
大连万腾置业有限公司  合营企业  750,579,494.89  - 
MBERP II (Luxembourg) 27 Sarl  合营企业  720,893,588.40  - 
苏州俊昌置业有限公司  合营企业  671,635,006.02  - 
济南中昇投资有限公司  合营企业  663,500,000.00  - 
南京荟合置业有限公司  合营企业  644,116,855.51  1,777,752,934.01 
福州市共赢百亿房地产有限公司  合营企业  619,338,104.33  445,711,500.00 
290 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
2018年1月1日及 
单位名称  与本公司关系  2018年12月31日 
2017年12月31日 
Wkland Investment II Limited  合营企业  551,687,298.24  551,616,762.20 
温州万碧金房地产有限公司  合营企业  530,835,000.00  - 
深圳长湖置业发展有限公司  合营企业  527,016,837.58  422,660,501.00 
温州万筑开元置业有限公司  合营企业  504,654,589.30  416,678,000.00 
北京万毓商业发展有限公司  合营企业  483,145,408.88  160,676,628.33 
大连万君置业有限公司  合营企业  481,999,583.33  - 
济南万保盛辉房地产开发有限公司  合营企业  479,466,620.16  466,660,220.49 
南京悦颐房地产开发有限公司  合营企业  453,558,990.41  - 
杭州锦腾置业有限公司  合营企业  439,277,108.69  - 
浙江万科坤和房地产开发有限公司  合营企业  427,655,216.43  1,015,600.00 
深圳市万信二号投资企业 (有限合伙)  合营企业  395,638,500.00  287,725,000.00 
VX Core II Holding Ltd  合营企业  376,579,149.68  365,382,390.62 
上海旭嘉置业有限公司  合营企业  371,304,000.02  362,483,166.68 
深圳市深安聚汇实业有限公司  合营企业  366,862,861.06  159,033,497.59 
上海万忞企业管理有限公司  合营企业  358,494,081.47  - 
北京神州数码置业发展有限公司  合营企业  340,543,866.20  324,598,196.72 
珠海市海愉置业有限公司  合营企业  339,080,362.17  341,934,856.95 
上海旻万企业发展有限公司  合营企业  322,351,000.00  - 
昆明万洱房地产开发有限公司  合营企业  320,666,082.34  - 
武汉星光南岸置业有限公司  合营企业  313,552,788.18  - 
珠海经济特区恒盛房产开发有限公司  合营企业  308,803,991.21  344,240,782.00 
成都市天府怡心湖建设发展有限公司  合营企业  293,526,198.15  - 
青岛昌明置业有限公司  合营企业  285,946,059.39  3,622,373,947.82 
厦门雅展房地产开发有限公司  合营企业  277,041,568.02  275,388,000.00 
宁波天隆置业有限公司  合营企业  271,280,260.33  - 
福州市万思置业有限公司  合营企业  266,667,337.67  - 
天津海纳万塘房地产开发有限公司  合营企业  266,200,000.00  - 
V-Nesta Investment Partner III Limited  合营企业  257,892,002.84  - 
北京万德盈商业运营管理有限公司  合营企业  244,762,033.10  - 
昆明万珑房地产开发有限公司  合营企业  237,091,904.00  - 
河北国控房地产开发有限公司  合营企业  229,771,634.99  - 
御河硅谷 (上海) 置业有限公司  合营企业  225,261,472.00  225,261,472.00 
Ascent Win Limited  合营企业  224,878,912.68  224,839,207.97 
天津万疆置业有限公司  合营企业  221,794,223.28  213,144,039.63 
南京泰麒置业发展有限公司  合营企业  216,717,721.70  341,766,555.56 
China Logistics Platform I Limited  合营企业  216,012,720.56  - 
温州万贤置业有限公司  合营企业  215,354,857.91  - 
杭州福盈弘投资管理有限公司  合营企业  210,120,000.00  - 
海门申万置业有限公司  合营企业  207,836,963.16  - 
富阳永通房地产开发有限公司  合营企业  206,943,743.29  282,401,956.55 
上海万碧房地产有限公司  合营企业  205,700,245.31  634,531,570.61 
Quasi Rich Limited  合营企业  198,785,379.35  - 
北京祥业万科房地产开发有限公司  合营企业  194,426,936.55  227,943,615.38 
四川万合鑫城置业有限公司  合营企业  188,125,317.68  11,821,675.00 
武汉雅苑万科房地产有限公司  合营企业  184,490,690.11  146,090,690.11 
291 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
2018年1月1日及 
单位名称  与本公司关系  2018年12月31日 
2017年12月31日 
武汉金万置业有限公司  合营企业  184,333,900.92  - 
Woolwich JV Sarl  合营企业  171,231,620.56  - 
杭州锦蓝置业有限公司  合营企业  165,923,600.00  - 
北京绿城阳光投资有限公司  合营企业  162,174,998.32  - 
四川太乙房地产开发有限公司  合营企业  161,089,765.40  - 
福建信泰钱隆房地产开发有限公司  合营企业  153,754,302.51  489,072,635.47 
贵州龙里维乐物流园有限公司  合营企业  144,902,030.26  113,955,088.27 
大连万兴置业有限公司  合营企业  143,910,123.13  - 
天津宁瀚房地产开发有限公司  合营企业  140,171,802.32  - 
610 Lexington Venture LP  合营企业  134,248,546.56  74,490,245.30 
天津万锦晟祥房地产开发有限公司  合营企业  133,823,277.26  - 
巴夫洛 (嘉兴) 仓储有限公司  合营企业  133,418,061.52  40,360,000.00 
沈阳新兴置业有限公司  合营企业  122,011,987.40  - 
北京鑫成晶盛商业运营管理有限公司  合营企业  120,842,188.43  - 
Honwill Limited  合营企业  120,675,000.00  - 
南宁万滨房地产有限公司  合营企业  105,297,245.96  - 
北京国万置业有限公司  合营企业  102,728,503.89  86,129,608.60 
临沂鲁商置地有限公司  合营企业  101,247,485.60  - 
V-Cloud Apartment I Holding Limited  合营企业  100,138,691.97  100,125,033.40 
深圳森懋置地有限公司  合营企业  98,152,809.47  577,145,931.00 
北京万金房地产开发有限公司  合营企业  94,269,787.47  81,888,939.50 
北京万科东地房地产开发有限公司  合营企业  90,751,460.76  87,962,929.88 
厦门市安象投资有限公司  合营企业  90,513,227.90  28,855,348.16 
济南万中置业有限公司  合营企业  90,024,099.53  - 
济南万科众享置业有限公司  合营企业  88,837,052.88  323,582,200.00 
广州市万景房地产有限公司  合营企业  86,813,861.00  - 
上海科岸承华企业发展有限公司  合营企业  86,743,657.21  513,850,836.27 
湖南百家汇仓储有限公司  合营企业  86,626,111.41  84,988,087.69 
温州德信南湖置业有限公司  合营企业  78,801,837.14  - 
重庆荣港物流有限公司  合营企业  72,996,739.84  162,310,000.00 
霸州市万鸿房地产开发有限公司  合营企业  67,157,256.00  - 
北京昌科万联商业运营管理有限公司  合营企业  61,973,574.08  80,540,000.00 
温州万誉置业有限公司  合营企业  51,697,744.70  - 
中新 (天津) 商业管理有限公司  合营企业  49,990,560.57  - 
温州万毅房地产有限公司  合营企业  48,496,187.50  - 
无锡国信置业有限公司  合营企业  45,367,403.21  135,699,354.20 
海门坤万置业有限公司  合营企业  44,165,000.00  - 
海门万和置业有限公司  合营企业  43,962,250.00  - 
南京裕宁置业有限公司  合营企业  43,159,175.40  562,754,691.29 
杭州工万产业投资管理有限公司  合营企业  36,800,083.87  - 
杭州富民投资有限公司  合营企业  36,706,541.41  384,716,684.39 
廊坊市金海房地产开发有限公司  合营企业  36,358,705.00  - 
天津宁熙房地产开发有限公司  合营企业  21,110,653.39  - 
北京五和万科置业有限公司  合营企业  20,228,506.84  - 
杭州万东物流园有限公司  合营企业  18,924,603.46  - 
292 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
2018年1月1日及 
单位名称  与本公司关系  2018年12月31日 
2017年12月31日 
太仓鹏驰房地产开发有限公司  合营企业  18,603,187.77  48,815,187.77 
昆山浩捷信息咨询有限公司  合营企业  17,875,750.00  - 
海宁万纬仓储设施有限公司  合营企业  12,938,724.64  96,720,000.00 
深圳市创双投资管理有限公司  合营企业  12,750,000.00  3,869,657,692.61 
北京北万怡养企业管理有限公司  合营企业  11,386,850.89  - 
北京北万颐养企业管理有限公司  合营企业  9,968,662.93  - 
陕西科庙房地产开发有限公司  合营企业  9,928,227.00  - 
杭州富临投资有限公司  合营企业  9,475,934.02  273,132,326.73 
深圳市万信未来城制造有限公司  合营企业  9,276,000.00  - 
济南空港现代仓储设施有限公司  合营企业  8,820,624.86  5,091,200.33 
合肥一航投资有限公司  合营企业  7,500,000.00  - 
中投发展 (天津) 滨海有限责任公司  合营企业  7,150,316.24  - 
上海恺熠置业有限公司  合营企业  6,298,104.80  - 
云南浙联地产有限公司  合营企业  6,002,311.81  3,576,205.54 
宁波创未来教育信息咨询有限公司  合营企业  4,904,588.26  2,759,640.31 
成都万新置业有限公司  合营企业  4,590,992.00  191,045,876.60 
大连万城万家置业有限公司  合营企业  4,140,200.61  - 
宁波天筑置业有限公司  合营企业  3,833,040.67  - 
杭州湘格投资管理有限公司  合营企业  3,413,582.09  3,413,582.09 
温州万享置业有限公司  合营企业  2,702,652.29  - 
天津华康物流有限公司  合营企业  2,598,360.32  6,560,000.00 
万创置业 (上海) 有限公司  合营企业  2,221,479.70  - 
上海圆丰文化发展有限公司  合营企业  2,041,388.66  - 
景洪皓泰置业有限公司  合营企业  1,845,306.08  - 
VX Logistics III (HK) Holding Limited  合营企业  1,575,700.23  2,001,887.67 
瑞安市鸿熹置业有限公司  合营企业  1,501,886.63  - 
上海资贤投资发展有限公司  合营企业  1,443,065.01  1,000,800.20 
福建中联物业服务有限公司  合营企业  1,430,137.41  - 
深圳市万科安居物业服务有限公司  合营企业  1,177,859.56  - 
泉州东海万誉物业服务有限公司  合营企业  1,125,112.32  - 
天津市迪万投资有限公司  合营企业  1,091,657.14  1,004,919.14 
昆山芯旺威达电子有限公司  合营企业  981,031.49  - 
上海申养投资管理股份有限公司  合营企业  664,151.35  - 
浙江安吉金石房地产开发有限公司  合营企业  604,109.58  - 
东莞滨海湾万科物业服务有限公司  合营企业  570,293.40  - 
成都万锦南府置业有限公司  合营企业  445,533.60  - 
上海万库投资管理有限公司  合营企业  445,446.78  - 
扬州嘉世威建设发展有限公司  合营企业  364,806.00  - 
V-Cloud (HK) Limited  合营企业  329,653.62  255,303.29 
陕西万翔仓储有限公司  合营企业  323,780.00  323,780.00 
杭州紫元康润房地产开发有限公司  合营企业  307,539.84  - 
Seven Treasures Retail Pte. Ltd  合营企业  295,613.96  231,518.80 
VX Jinan HK Holding Limited  合营企业  277,442.01  224,820.05 
沈阳万锦物业服务有限公司  合营企业  255,354.40  - 
Marriott Holdings Limited  合营企业  216,081.23  143,113.95 
293 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
2018年1月1日及 
单位名称  与本公司关系  2018年12月31日 
2017年12月31日 
深圳市嘉悦投资发展有限公司  合营企业  200,000.00  200,000.00 
Ocean Rainbow Limited  合营企业  184,578.74  149,490.74 
广州市万长电子科技有限公司  合营企业  181,938.80  181,938.80 
诸暨紫元康达房地产开发有限公司  合营企业  179,637.26  - 
V-In Logistic Property HK I Holding Limited  合营企业  171,533.71  129,607.50 
深圳市万科梅沙书院  合营企业  169,638.00  - 
Vanke Velocity Property I Investment  合营企业  163,602.44  110,970.31 
Company Limited 
北京思翼企业管理有限公司  合营企业  120,000.00  - 
中万投资 (天津) 有限公司  合营企业  108,016.00  - 
马鞍山紫元置业有限公司  合营企业  103,122.09  - 
Shanghai (JQ) Investment Holdings Pte. Ltd  合营企业  102,370.64  64,194.25 
西安科创商业运营管理有限公司  合营企业  100,322.58  102,867.32 
绍兴甄悦房地产开发有限公司  合营企业  92,190.33  - 
宁波东钱湖信达中建置业有限公司  合营企业  87,262.01  - 
杭州万物坤和物业服务有限公司  合营企业  77,763.78  - 
V-Cloud Management Investments Limited  合营企业  64,470.23  49,874.67 
南通万纬物流仓储设施有限公司  合营企业  43,010.69  300.00 
Apartment Property Holding Limited  合营企业  40,477.57  25,881.64 
VX Changsha HK Holding Limited  合营企业  35,303.69  215.69 
VX Chengdu HK Holding Limited  合营企业  35,303.69  215.69 
VX Dongguan HK Holding Limited  合营企业  35,303.69  215.69 
VX Logistics I (HK) Holding Limited  合营企业  35,303.69  215.69 
VX Logistics V (HK) Holding Limited  合营企业  35,303.69  215.69 
VX Logistics VI (HK) Holding Limited  合营企业  35,303.69  215.69 
VX Logistics I (Shanghai) HK Holding Limited  合营企业  35,302.38  - 
VX Logistics IX (HK) Holding Limited  合营企业  35,088.00  - 
VX Logistics VII (HK) Holding Limited  合营企业  35,088.00  - 
VX Logistics X (HK) Holding Limited  合营企业  35,088.00  - 
VX Logistics XI (HK) Holding Limited  合营企业  35,088.00  - 
VX Logistics XII (HK) Holding Limited  合营企业  35,088.00  - 
V-In Logistic Property I Holding Limited  合营企业  30,604.53  30,605.00 
610 Lexington Venture GP LLC  合营企业  28,409.93  13,256.60 
杭州名城博园置业有限公司  合营企业  26,376.00  - 
Vanke Velocity Property I Holding Company  合营企业  24,874.60  24,874.97 
Limited 
Mainlandcn SIX Company Limited  合营企业  23,126.47  23,126.50 
Buffalo Logistic (2) Limited  合营企业  19,517.70  - 
Bountiful Time Limited  合营企业  16,330.87  11,189.37 
云南万科城投房地产有限公司  合营企业  15,000.00  15,000.00 
天津联祺行远企业管理咨询有限公司  合营企业  10,000.00  - 
V-Nesta Fund II GP Limited  合营企业  54,044.62  - 
V-Nesta Fund III GP Limited  合营企业  53,014.01  - 
杭州邻嘉健康医疗管理有限公司  合营企业  5,809.70  - 
太原国投万科湖畔置业有限公司  合营企业  1,000.00  - 
北京东方万科投资管理有限公司  合营企业  35.00  35.00 
南京荟宏置业有限公司  合营企业  -  437,531,767.15 
294 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
2018年1月1日及 
单位名称  与本公司关系  2018年12月31日 
2017年12月31日 
杭州锦和置业有限公司  合营企业  -  180,375,780.00 
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司  合营企业  -  241,083,069.74 
北京天竺万科房地产开发有限公司  合营企业  -  50,524,595.00 
无锡市辰万房地产有限公司  合营企业  -  695,805,609.49 
重庆锦澜实业有限公司  合营企业  -  473,848,147.27 
北京首开万科房地产开发有限公司  合营企业  -  431,445,638.43 
合肥新城创域房地产有限公司  合营企业  -  385,575,000.00 
无锡市晨业房地产有限公司  合营企业  -  375,011,192.27 
海宁开元名都置业有限公司  合营企业  -  278,668,390.52 
北京万沣房地产开发有限公司  子公司*1  -  1,795,500,000.00 
北京凯华房地产开发有限公司  子公司*1  -  951,584,453.02 
宁波康瑞企业管理咨询有限公司  子公司*1  -  721,439,634.85 
云南甬商置业有限责任公司  子公司*1  -  636,025,049.53 
重庆瑞安天地房地产发展有限公司  合营企业  -  524,871,235.87 
北京联星房地产开发有限公司  子公司*1  -  353,019,700.22 
南通筑新房地产有限公司  子公司*1  -  316,494,087.14 
海宁景科房地产开发有限公司  子公司*1  -  261,560,490.00 
杭州富阳福盈弘投资有限公司  合营企业  -  210,120,000.00 
北京万福阳光投资有限公司  合营企业  -  157,990,289.89 
深圳前海卓越汇悦投资有限公司  其他*2  -  150,350,485.00 
廊坊拓达房地产开发有限公司  子公司*1  -  122,427,480.40 
Sherwood Development Pte Ltd  合营企业  -  111,136,156.46 
北京万永房地产开发有限公司  子公司*1  -  70,427,178.59 
深圳市万纬物流管理有限公司  子公司*1  -  66,410,668.61 
南京星润置业有限公司  其他*2  -  51,102,500.00 
北京捷盛商业管理有限公司  子公司*1  -  44,209,272.86 
廊坊万泽房地产开发有限公司  子公司*1  -  22,597,500.00 
苏州万恩教育科技有限公司  合营企业  -  7,239,151.62 
深圳万航帆艇体育文化发展有限公司  子公司*1  -  6,205,900.00 
杭州万东仓储有限公司  合营企业  -  524,168.00 
V-In Logistic Property HK II Holding Limited  合营企业  -  250,368.51 
重庆星畔置业有限公司  合营企业  -  172,820,498.34 
上海顺畅置业有限公司  合营企业  -  107,819,700.00 
北京万科东方置业有限公司  合营企业  -  74,618,226.38 
杭州万广置业有限公司  合营企业  -  10,009,000.00 
天津宁晟房地产开发有限公司  合营企业  -  10,000.57 
南京广电万科置业发展有限公司  合营企业  -  0.30 
沈阳圣丰御景房地产开发有限公司  合营企业  -  3,769,518.61 
V-In Logistic Property II Holding Limited  合营企业  -  17,111.98 
深圳市盈川投资有限公司  合营企业  -  10,000.00 
VX Logistics I (Shanghai) HK Holding Ltd  合营企业  -  214.39 
小计    101,166,932,243.49  54,272,539,407.83 
深圳市凯福投资实业有限公司  联营企业  4,918,734,808.73  - 
上海恺冠臻房地产开发有限公司  联营企业  3,007,916,502.64  2,996,394,972.87 
苏州高新万阳置地有限公司  联营企业  2,008,007,264.40  1,915,035,713.10 
295 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
2018年1月1日及 
单位名称  与本公司关系  2018年12月31日 
2017年12月31日 
上海鑫侨高置业有限公司  联营企业  1,986,777,626.17  - 
西宁万灿房地产有限公司  联营企业  1,873,248,907.29  - 
珠海市坤元兴股权投资基金合伙企业   联营企业 
1,310,516,588.89  - 
(有限合伙)  
安徽信万华房地产开发有限公司  联营企业  1,159,217,441.10  - 
北京捷海房地产开发有限公司  联营企业  1,112,854,832.40  165,000,557.74 
上海江杰荣泰置业 (集团) 有限公司  联营企业  1,102,229,836.01  - 
西宁万澜房地产有限公司  联营企业  1,077,327,684.49  - 
盛达置地投资有限公司  联营企业  1,040,559,409.38  976,031,742.47 
东莞市万科中交中天创合房地产有限公司  联营企业  983,974,956.36  - 
天津和谐家园建设开发有限公司  联营企业  903,932,610.65  - 
深圳市众金汇资产管理有限公司  联营企业  846,500,000.00  - 
合肥新辉皓辰地产有限公司  联营企业  807,025,454.78  1,132,094,935.57 
南京荟宏置业有限公司  联营企业  746,751,392.99  - 
西宁中房万科实业有限公司  联营企业  688,107,527.42  - 
北京友泰房地产开发有限公司  联营企业  685,645,247.83  535,651,633.09 
济南泰晖房地产开发有限公司  联营企业  671,076,023.10  - 
深圳市创钧投资管理有限公司  联营企业  660,531,683.98  - 
厦门市滨溪置业有限公司  联营企业  598,231,648.83  855,629,201.41 
北京金丰融晟投资管理有限公司  联营企业  553,411,511.55  501,265,280.53 
福州市万曦房地产有限公司  联营企业  533,502,865.49  135,250,930.19 
中房万科实业有限公司  联营企业  369,856,748.96  - 
安徽皖融置业有限责任公司  联营企业  367,534,758.00  - 
常熟市尚源房地产开发有限公司  联营企业  355,242,937.29  - 
VANLINK COMPANY LIMITED  联营企业  353,443,633.71  335,105,349.80 
南京华侨城置地有限公司  联营企业  298,270,187.00  1,135,127,466.68 
济南弘碧置业有限公司  联营企业  296,285,474.90  - 
东莞市润地房地产有限公司  联营企业  287,091,800.00  - 
Bayline Global Limited  联营企业  265,271,415.70  265,271,415.70 
苏州工业园区左岸房地产开发有限公司  联营企业  264,762,056.36  - 
常熟市和瑞房地产开发有限公司  联营企业  248,472,563.77  250,343,061.84 
福建省万福晟房地产有限公司  联营企业  214,389,575.46  447,047,344.27 
厦门宝呈众华置业有限公司  联营企业  201,948,153.53  - 
北京京投银泰置业有限公司  联营企业  161,563,947.88  53,711,598.49 
西宁万贤房地产有限公司  联营企业  153,068,133.38  - 
佛山保利恒升置业有限公司  联营企业  152,211,600.00  152,211,600.00 
北京昌科互联商业运营管理有限公司  联营企业  148,792,335.26  160,019,157.52 
南通市通州区东居置业有限公司  联营企业  145,761,638.20  327,558,944.50 
东莞市松山湖高科技园区开发有限公司  联营企业  138,000,000.00  - 
佛山乐维仓储有限公司  联营企业  137,065,747.52  - 
济南安齐房地产开发有限公司  联营企业  136,907,680.14  535,743,370.00 
苏州鑫苑万卓置业有限公司  联营企业  129,974,017.24  291,328,034.48 
北京方宏置业有限责任公司  联营企业  105,773,217.99  66,659,530.96 
万纬 (成都) 仓储设施有限公司  联营企业  103,408,424.67  39,667,806.05 
万科链家 (北京) 装饰有限公司  联营企业  61,792,633.79  38,549,984.88 
296 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
2018年1月1日及 
单位名称  与本公司关系  2018年12月31日 
2017年12月31日 
南京金马交通枢纽开发有限责任公司  联营企业  98,136,450.00  - 
Richford Trading Limited  联营企业  93,602,827.33  82,941,786.25 
苏州恒万置地有限公司  联营企业  83,365,279.26  - 
济南雅恒房地产开发有限公司  联营企业  80,188,175.00  - 
北京天竺万科房地产开发有限公司  联营企业  78,713,917.64  - 
成都锦成行物流有限公司  联营企业  68,256,759.78  - 
Radiant Crystal Limited  联营企业  66,228,803.05  - 
佛山市圣桂型贸易有限公司  联营企业  59,579,200.00  59,579,200.00 
合肥市碧合房地产开发有限公司  联营企业  59,036,308.43  - 
杭州西投万科置业有限公司  联营企业  57,257,020.00  - 
漳州市滨北置业有限公司  联营企业  53,226,934.03  447,426,423.86 
温州万茂置业有限公司  联营企业  48,147,682.40  - 
南昌洪科置业有限公司  联营企业  38,202,888.77  54,000,954.14 
北京东方瑞盈资产管理有限公司  联营企业  38,084,467.03  38,084,467.03 
嘉兴万纬仓储有限公司  联营企业  34,216,515.72  5,050,000.00 
徐州威润房地产开发有限公司  联营企业  34,183,200.00  - 
北京首万物业服务有限公司  联营企业  29,155,991.48  4,327,749.75 
唐山新创房地产开发有限公司  联营企业  31,627,649.00  - 
重庆万滨置业有限公司  联营企业  31,061,992.88  39,326,988.65 
中长胜基金管理有限公司  联营企业  30,492,000.00  - 
东莞市万益房地产有限公司  联营企业  28,088,997.77  28,088,997.77 
东莞市万悦房地产有限公司  联营企业  21,327,022.91  18,663,771.18 
上海万纬纵横科技有限公司  联营企业  19,948,567.26  - 
广州万墩仓储有限公司  联营企业  15,631,165.85  - 
首万誉业 (上海) 物业服务有限公司  联营企业  15,046,508.60  6,705,651.67 
上海南都白马房地产开发有限公司  联营企业  15,031,997.62  21,221,574.73 
南通万鹏房地产有限公司  联营企业  12,865,957.25  636,841,785.56 
长沙东方城房地产开发有限公司  联营企业  12,495,994.40  12,495,994.40 
东莞市万科商业管理有限公司  联营企业  10,537,288.96  168,321.02 
青岛合富锦城置业有限公司  联营企业  9,395,211.32  300,000,000.00 
郑州万科华赋教育科技有限公司  联营企业  9,065,000.00  - 
珠海市万马奔腾投资发展合伙企业 (有限合伙)   联营企业  5,999,422.54  - 
广州市万科商业管理有限公司  联营企业  4,995,120.00  25,592,204.20 
宁夏中房万科房地产有限公司  联营企业  4,743,474.50  - 
北京光熙康复医院有限公司  联营企业  4,667,003.14  - 
苏州高新光耀万坤置地有限公司  联营企业  4,557,483.64  - 
徐州晟荣置业有限公司  联营企业  3,500,000.00  - 
贵阳聚万生活商业发展有限公司  联营企业  3,421,663.00  - 
珠海市万亿纵横资产管理有限公司  联营企业  3,080,000.00  3,080,000.00 
南通锦隆置业有限公司  联营企业  2,839,838.24  - 
武汉万物仓储管理有限公司  联营企业  2,832,661.36  - 
上海上房现代物流有限公司  联营企业  2,737,445.40  - 
云南埃姆艾尔钰霖飞机制造投资管理有限公司  联营企业  2,722,810.05  - 
南宁市兴宁区梅沙幼儿园嘉和城校区  联营企业  2,676,478.69  - 
杭州祥瑞汽车产业园开发有限公司  联营企业  2,448,833.30  - 
297 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
2018年1月1日及 
单位名称  与本公司关系  2018年12月31日 
2017年12月31日 
佛山万源仓储服务有限公司  联营企业  2,308,764.71  - 
武汉商汇物流管理有限公司  联营企业  2,252,624.29  - 
苏州高新生命健康小镇建设发展有限公司  联营企业  2,000,000.00  - 
京亚 (南京) 供应链管理有限公司  联营企业  1,737,249.77  - 
海宁万普仓储有限公司  联营企业  1,713,310.72  - 
珠海市万科婆石房地产开发有限公司  联营企业  1,606,500.00  - 
首万誉业 (天津) 物业服务有限公司  联营企业  1,523,472.75  1,510,752.75 
昆明万昆物流有限公司  联营企业  1,523,422.74  - 
佛山市禅城区梅沙教育培训中心  联营企业  1,490,980.02  1,649,669.67 
北京首开万科物业服务有限公司  联营企业  1,006,712.02  500.00 
宁波万晨仓储有限公司  联营企业  905,292.63  - 
佛山市高明纬贵仓储有限公司  联营企业  876,778.06  - 
东莞市中万凯胜实业投资有限公司  联营企业  623,000.00  - 
北京万链建筑科技有限公司  联营企业之子公司  362,133.10  - 
福州市万涛房地产有限公司  联营企业  372,599.10  349,713,452.37 
珠海市万科大塘房地产开发有限公司  联营企业  218,800.00  - 
北京光熙国际养老服务有限公司  联营企业  202,292.15  - 
上海诚卫兴置业发展有限公司  联营企业  166,583.66  - 
东莞市中万凯合实业投资有限公司  联营企业  163,000.00  - 
Vanke Rainbow Partnership GP Limited  联营企业  116,522.91  75,477.08 
维斯特 (福建) 物业服务有限公司  联营企业  87,955.95  - 
东莞市中万昇合实业投资有限公司  联营企业  59,000.00  - 
Wan Kang Industrial Investment Development  联营企业  47,433.18  - 
Co., Limited 
上海万勤企业管理有限公司  联营企业  36,960.00  - 
昆山博今信息咨询有限公司  联营企业  24,300.00  - 
北京悦荟商业管理有限公司  联营企业  14,139.00  - 
东莞市中万永航实业投资有限公司  联营企业  10,000.00  - 
广州市万侨房地产有限公司  联营企业  5,000.00  - 
武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司  联营企业  1,900.00  - 
杭州锦时置业有限公司  联营企业  1,000.00  - 
北京万龙华开房地产开发有限公司  联营企业  -  4,225,000,000.00 
Quasi Rich Limited  联营企业  -  188,927,691.25 
成都万锦南府置业有限公司  联营企业  -  115,648,934.23 
首万誉业 (北京) 物业服务有限公司  联营企业  -  1,837,481.36 
珠海市万维纵横物业服务有限公司  联营企业  -  1,000,000.00 
重庆中航万科峻景置业有限公司  联营企业  -  60,510,216.11 
佛山市翊辉房地产有限公司  联营企业  -  35,366,760.00 
天津立达房地产投资有限公司  子公司*1  -  685,014,715.37 
深圳市建万乐业住房服务有限公司  子公司*1  -  343,427,000.00 
沈阳万科中山之辉置业有限公司  子公司*1  -  212,365,449.31 
苏州乾道实业有限公司  联营企业  -  118,059,156.00 
沈阳东方瑞祥投资有限公司  其他*2  -  31,989,280.84 
福州市万卓房地产有限公司  联营企业  -  181,152,067.77 
Ultimate Vantage Limited  联营企业  -  132,871,707.95 
泉州市万科骏禾置业有限公司  联营企业  -  84,197,561.79 
298 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
2018年1月1日及 
单位名称  与本公司关系  2018年12月31日 
2017年12月31日 
珠海财富贸易有限公司  联营企业  -  45,594,243.00 
上海万狮置业有限公司  联营企业  -  24,134,508.55 
贵阳市金城汇置业有限公司  联营企业  -  22,393,107.80 
上海静园房地产开发有限公司  联营企业  -  14,230,768.56 
珠海市万维纵横投资发展有限公司  联营企业  -  13,516,372.48 
长春万科溪之谷房地产开发有限公司  联营企业  -  12,989,597.22 
广州永万预制构件有限公司  联营企业  -  1,721,556.04 
山西九昌翡翠房地产开发有限公司  联营企业  -  767,324.50 
佛山市长盛建筑科技有限公司  联营企业  -  474,297.54 
厦门市万科商业物业管理有限公司  联营企业  -  451,378.04 
厦门市大食汇餐饮管理有限公司  联营企业  -  2,698.57 
南宁市南万商业管理有限公司  联营企业  -  3,201,053.25 
小计    35,727,848,239.59  22,004,090,281.75 
合计    136,894,780,483.08  76,276,629,689.58 
 
*1  该公司本年已变更为子公司，参加附注六、4。 
 
*2  本集团本年处置持有的该公司股权，该公司于本年末已非本集团的关联企业。 
 
上述应收关联方款项包括列作非流动资产的应收联营 / 合营企业共计人民币0元 (2017年：人
民币 132,871,707.95 元) (见附注五、22) 。本年对关联方的合并抵消后利息收入为人民币
1,595,952,742.09元 (2017年：人民币808,626,029.80元) 。 
 
 
299 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
应付关联方款项： 
 
2018年1月1日及 
单位名称  与本公司关系  2018年12月31日 
2017年12月31日 
深圳市万科云城房地产开发有限公司  合营企业  12,396,741,883.13  14,426,383,938.38 
北京昌业房地产开发有限公司  合营企业  2,674,057,546.58  1,427,559,881.01 
深圳市龙城广场房地产开发有限公司  合营企业  2,611,921,400.33  979,469,791.88 
杭州万晨置业有限公司  合营企业  1,574,211,186.70  503,698,835.67 
北京汇瀛万恒房地产开发有限公司  合营企业  1,535,911,100.00  - 
广州知识城置业发展有限公司  合营企业  1,414,975,437.53  243,273,303.00 
上海广欣投资发展有限公司  合营企业  1,341,261,958.82  738,800,644.49 
宁波万应置业有限公司  合营企业  1,321,958,111.88  630,751,646.20 
天津信科置业有限公司  合营企业  1,283,992,725.28  460,145,777.39 
宁波开投明海置业有限公司  合营企业  1,266,564,058.95  67,476,753.40 
苏州迅和置业有限公司  合营企业  1,172,650,000.00  1,440,650,000.00 
大连万嘉之光置业有限公司  合营企业  1,167,069,352.89  765,281,989.10 
北京祥筑房地产开发有限公司  合营企业  1,043,795,957.57  232,030,013.04 
华侨城 (南昌) 实业发展有限公司  合营企业  992,300,000.00  - 
佛山市南海区万扬房地产有限公司  合营企业  990,402,657.71  416,306,837.81 
苏州高新万科置地有限公司  合营企业  969,891,248.75  1,225,299,403.34 
大连万城之光置业有限公司  合营企业  952,469,393.57  318,660,305.73 
漳州市万科滨江置业有限公司  合营企业  945,460,121.50  63,019,836.43 
常熟万中城房地产有限公司  合营企业  928,790,072.06  1,092,137,733.79 
重庆星畔置业有限公司  合营企业  923,661,849.10  - 
武汉联投万科生态城房地产有限公司  合营企业  920,720,491.36  859,340,929.51 
常熟中南香缇苑房地产有限公司  合营企业  909,465,360.61  446,476,855.62 
温州市梁旭置业有限公司  合营企业  902,220,303.70  346,106,168.43 
西安雁顺置业有限公司  合营企业  888,935,458.60  295,380,267.17 
重庆锦澜实业有限公司  合营企业  839,851,434.98  - 
深圳城盛房地产开发有限公司  合营企业  819,960,392.47  15,294,146.97 
杭州京科置业有限公司  合营企业  817,313,923.18  163,121,457.94 
北京万科东方置业有限公司  合营企业  709,003,632.93  - 
上海合庭房地产开发有限公司  合营企业  686,649,622.33  556,506,056.34 
温州万楷置业有限公司  合营企业  647,375,628.00  - 
新疆浩华房地产开发有限公司  合营企业  642,826,427.43  288,010,814.28 
沈阳圣丰御景房地产开发有限公司  合营企业  638,817,485.48  - 
无锡市北联投资发展有限公司  合营企业  609,265,706.09  117,331,865.43 
重庆瑞安天地房地产发展有限公司  合营企业  598,648,660.09  1,115,816.35 
温州万瑞置业有限公司  合营企业  597,269,174.91  365,047,075.11 
宁波市鄞州城投置业有限公司  合营企业  564,714,721.46  640,875,432.06 
北京首开万科房地产开发有限公司  合营企业  531,461,728.16  - 
上海万谊龙置业有限公司  合营企业  531,292,943.90  740,066,654.40 
珠海市懋德诚投商业发展有限公司  合营企业  519,975,000.00  - 
杭州锦业置业有限公司  合营企业  491,709,176.07  - 
温州万福置业有限公司  合营企业  462,851,578.43  1,041,710,889.20 
青岛龙泰锦钰置业有限公司  合营企业  450,000,022.97  - 
大连奥泰置业有限公司  合营企业之子公司  433,215,562.59  - 
300 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
2018年1月1日及 
单位名称  与本公司关系  2018年12月31日 
2017年12月31日 
合肥新城创域房地产有限公司  合营企业  406,160,300.34  - 
深圳市万信一号投资企业 (有限合伙)   合营企业  400,000,000.00  400,000,000.00 
御河硅谷 (上海) 建设发展有限公司  合营企业  394,236,011.61  329,819,501.25 
北京中粮万科房地产开发有限公司  合营企业  384,659,158.89  816,177,941.30 
南京凯瑞置业有限公司  合营企业  378,860,054.45  158,092,675.36 
长沙市领域投资有限公司  合营企业  365,928,624.70  369,140,009.14 
中万新创 (珠海) 投资管理企业 (有限合伙)   合营企业  350,867,105.00  - 
沈阳永昌盛房产开发有限公司  合营企业  335,357,186.83  - 
山东小珠山建设发展有限公司  合营企业  334,871,520.78  172,668,608.35 
海宁开元名都置业有限公司  合营企业  313,964,898.14  - 
上海加来房地产开发有限公司  合营企业  313,308,487.76  337,008,424.63 
扬州万胜置业有限公司  合营企业  306,450,531.12  - 
河南福晟置业有限公司  合营企业  299,634,692.10  251,145,676.32 
青岛万湖置业有限公司  合营企业  281,418,788.41  281,418,788.41 
杭州万臻置业有限公司  合营企业  280,466,019.20  523,887,903.86 
杭州万科大家房地产开发有限公司  合营企业  251,050,857.26  1,192,713,862.44 
上海乐都置业有限公司  合营企业  238,374,697.81  216,488,483.26 
杭州万照置业有限公司  合营企业  224,758,715.31  177,742,430.76 
天津梅江秋实置业有限公司  合营企业  213,352,821.94  162,244,487.89 
杭州协鼎置业有限公司  合营企业  200,393,301.03  688,373,196.94 
长沙市领域房地产开发有限公司  合营企业  188,956,784.59  287,361,074.27 
中万筑想企业管理咨询 (天津) 有限公司  合营企业  188,334,144.85  181,237,099.27 
富阳东润置业有限公司  合营企业  187,050,337.33  40,000,271.13 
杭州万业置业有限公司  合营企业  182,002,606.44  284,644,700.47 
广州市万臻房地产有限公司  合营企业  157,588,120.11  620,401,052.51 
徐州铭辉置业有限公司  合营企业  153,215,010.10  167,003,516.19 
中投发展有限责任公司  合营企业  149,000,000.00  269,774,804.66 
宁波镇海开元和雅置业有限公司  合营企业  147,520,500.79  80,337,295.02 
北京万城永辉置业有限公司  合营企业  137,991,552.07  178,950,743.43 
天万投资控股有限公司  合营企业  125,902,704.96  - 
杭州富阳万朝置业有限公司  合营企业  118,030,519.99  98,394,399.45 
太原金郡同达房地产开发有限公司  合营企业  110,864,507.23  139,119,744.15 
北京京投万科房地产开发有限公司  合营企业  95,765,997.24  102,831,527.99 
重庆两江万科投资有限公司  合营企业  92,848,716.35  92,850,598.84 
天津宁晟房地产开发有限公司  合营企业  86,087,055.94  - 
无锡市晨业房地产有限公司  合营企业  81,170,757.20  - 
无锡市辰万房地产有限公司  合营企业  77,295,299.96  - 
V-Nesta Fund II, LP  合营企业  74,755,238.95  - 
唐山万润房地产开发有限公司  合营企业  74,113,273.77  563,643.11 
天津松科房地产有限公司  合营企业  64,581,126.18  230,057,530.91 
宁波梅山保税港区中城乾元投资中心   合营企业 
52,951,438.36  - 
(有限合伙) 
南京龙西置业有限公司  合营企业  51,608,856.34  70,850,814.05 
济南万润教育咨询有限公司  合营企业  50,113,787.06  - 
昆明环球万钧房地产开发有限责任公司  合营企业  50,000,000.00  50,000,000.00 
301 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
2018年1月1日及 
单位名称  与本公司关系  2018年12月31日 
2017年12月31日 
内蒙古城投万科投资发展有限公司  合营企业  50,000,000.00  - 
天津恒京企业管理有限公司  合营企业  50,000,000.00  - 
V-Nesta Fund III, LP  合营企业  49,812,073.92  - 
京津冀万信冷链产业有限公司  合营企业  30,000,000.00  30,000,000.00 
廊坊市万都房地产开发有限公司  合营企业  29,655,720.00  50,000,000.00 
上海玖开投资管理有限公司  合营企业  29,470,704.00  29,470,704.00 
武汉万科青安居房地产有限公司  合营企业  29,384,395.86  29,384,395.86 
武汉万科天地房地产开发有限公司  合营企业  25,500,000.00  - 
河北冀资万科房地产开发有限公司  合营企业  25,000,000.00  25,000,000.00 
宁波芯科产城发展有限公司  合营企业  25,000,000.00  - 
天津万津城置业有限公司  合营企业  24,989,000.00  - 
秦皇岛市嘉金房地产开发有限公司  合营企业  22,448,499.81  - 
大理满江康旅投资有限公司  合营企业  19,532,230.47  - 
横琴万科云地商务咨询合伙企业 (有限合伙)   合营企业  16,000,000.00  - 
上海万双建筑技术有限公司  合营企业  13,502,699.75  18,446,174.66 
南宁市南万商业管理有限公司  联营企业  12,907,484.86  - 
珠海东万更新投资管理有限公司  合营企业  12,000,000.00  12,000,000.00 
中万天投股权投资管理 (天津) 有限公司  合营企业  10,020,226.93  10,036,268.35 
V-Nesta Investment Partner II Limited  合营企业  9,853,454.88  - 
福州市泊云投资有限公司  合营企业  9,480,375.33  - 
上海万睿房地产有限公司  合营企业  8,320,762.56  - 
上海顺畅置业有限公司  合营企业  6,013,343.33  - 
中盈万鑫 (珠海) 投资管理有限公司  合营企业  6,000,000.00  - 
广东科筑住宅集成科技有限公司  合营企业  5,824,734.70  - 
深圳市万科家德房地产投资咨询有限公司  合营企业  5,099,000.00  5,099,000.00 
深圳市万合创业投资企业 (有限合伙)   合营企业  4,280,000.00  - 
深圳市安居泊寓租赁服务有限公司  合营企业  4,278,496.43  - 
广州华坤装饰科技有限公司  合营企业  4,080,000.00  - 
深圳市富威东方房地产开发有限公司  合营企业  3,599,600.00  4,299,600.00 
吉林市万山雪业投资咨询有限公司  合营企业  3,340,340.00  4,800,000.00 
武汉宝山汇城置业有限公司  合营企业  2,498,419.84  - 
嘉兴昆仑置业有限公司  合营企业之子公司  2,372,172.52  - 
深圳市万科云地实业有限公司  合营企业  379,770.91  - 
三亚碧海锦晟酒店管理有限公司  合营企业  377,556.54  - 
上海新宝置业有限公司  合营企业  357,056.77  222,248.44 
扬州万铭置业有限公司  合营企业  114,580.48  - 
筑想商务信息咨询 (天津) 有限公司  合营企业  98,382.35  100,352.92 
杭州万广置业有限公司  合营企业  77,724.34  - 
南京二十一世纪不动产经营管理有限公司  合营企业  56,872.78  - 
China Logistics Platform II Limited  合营企业  41.22  - 
南京裕茂置业有限公司  子公司*1  -  2,127,725,118.90 
北京五和万科置业有限公司  合营企业  -  1,514,975,821.79 
合肥一航投资有限公司  合营企业  -  1,500,000,000.00 
杭州锦康置业有限公司  合营企业  -  1,195,905,640.85 
杭州万霆置业有限公司  子公司*1  -  1,078,752,875.02 
302 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
2018年1月1日及 
单位名称  与本公司关系  2018年12月31日 
2017年12月31日 
合肥万科金湾地产有限公司  子公司*1  -  664,084,297.13 
苏州吴中城投万科置业有限公司  子公司*1  -  411,624,045.09 
杭州万爵置业有限公司  合营企业  -  402,139,611.04 
武汉万科锦程房地产有限公司  子公司*1  -  302,897,158.75 
武汉金万置业有限公司  合营企业  -  290,000,000.00 
嘉兴荣旺置业有限公司  子公司*1  -  188,853,705.50 
武汉安科联创房地产有限公司  子公司*1  -  176,567,394.53 
上海恺熠置业有限公司  合营企业  -  150,761,028.40 
成都润万置业有限公司  合营企业  -  138,725,968.89 
杭州万疆置业有限公司  子公司*1  -  138,710,128.02 
郑州万科荣成房地产开发有限公司  子公司*1  -  96,428,636.05 
万创置业 (上海) 有限公司  合营企业  -  90,265,593.77 
平度万科置业有限公司  子公司*1  -  86,511,600.61 
吉林华庭置业有限公司  子公司*1  -  79,099,005.03 
哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司  子公司*1  -  61,552,187.09 
宁波东钱湖信达中建置业有限公司  合营企业  -  35,000,000.00 
上海申养投资管理股份有限公司  合营企业  -  22,814,129.90 
天津宁瀚房地产开发有限公司  合营企业  -  10,170,349.76 
北京北万颐养企业管理有限公司  合营企业  -  6,500,729.92 
上海旻万企业发展有限公司  合营企业  -  5,000,000.00 
武汉星光南岸置业有限公司  合营企业  -  4,000,000.00 
北京北万怡养企业管理有限公司  合营企业  -  3,570,789.22 
上海圆丰文化发展有限公司  合营企业  -  3,553,418.79 
东万共创 (平潭) 投资管理有限公司  合营企业  -  3,300,000.00 
长沙市万科西海岸置地有限公司  合营企业  -  227,302.16 
沈阳万锦物业服务有限公司  合营企业  -  65,340.00 
浙江天阳物业管理有限公司  合营企业  -  784.82 
青岛万创置业有限公司  合营企业  -  22.97 
小计    62,245,218,327.16  50,887,273,353.06 
苏州高新新吴置地有限公司  联营企业  2,583,795,834.83  - 
北京万湖房地产开发有限公司  联营企业  2,278,865,693.25  3,089,028,375.28 
佛山市南海区万瑞投资有限公司  联营企业  1,636,841,963.38  1,910,640,728.70 
深圳市万科滨海房地产有限公司  联营企业  1,504,339,050.23  1,328,074,663.02 
济南盛唐置业有限公司  联营企业  1,282,372,657.37  494,396,966.75 
Vanke Rainbow Partnership, LP  联营企业  846,505,829.46  846,532,140.43 
厦门万特福房地产开发有限公司  联营企业  837,136,764.71  956,821,594.95 
山西九昌翡翠房地产开发有限公司  联营企业  782,687,837.43  - 
武汉长江科技开发有限公司  联营企业  733,695,553.58  - 
芜湖万科信达房地产有限公司  联营企业  641,294,997.04  255,805,270.29 
廊坊旷世基业房地产开发有限公司  联营企业  581,609,712.93  72,621,359.11 
杭州锦和置业有限公司  联营企业  540,261,037.20  - 
合肥永拓置业发展有限公司  联营企业  511,667,285.66  32,536,357.28 
上海港万房地产有限公司  联营企业  446,150,204.21  648,630,009.68 
徐州苏科置业有限公司  联营企业  395,886,122.14  590,602,365.94 
中投基业 (天津) 投资有限公司  联营企业  384,243,102.70  - 
303 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
2018年1月1日及 
单位名称  与本公司关系  2018年12月31日 
2017年12月31日 
南通锦恒置业有限公司  联营企业  314,744,419.74  174,820,644.21 
广州花都雅展房地产开发有限公司  联营企业  311,780,718.11  413,006,514.80 
东莞时富花园开发有限公司  联营企业  310,000,000.00  - 
贵州劲祥鸿房地产开发有限公司  联营企业  287,013,163.89  328,582,041.59 
山东华艺置业有限公司  联营企业  240,318,866.91  271,789,758.24 
杭州锦繁置业有限公司  联营企业  239,985,644.37  615,681,600.91 
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司  联营企业  222,325,623.53  - 
广州天禧房地产开发有限公司  联营企业  218,503,487.59  232,280,505.93 
上海重万置业有限公司  联营企业  213,030,639.38  2,430,029.60 
重庆云畔置业有限公司  联营企业  211,340,580.46  74,872,434.72 
北京金第房地产开发有限责任公司  联营企业  211,101,874.49  246,768,825.12 
北京金隅万科房地产开发有限公司  联营企业  206,619,575.26  411,833,004.02 
昆山源翔置业有限公司  联营企业  200,013,437.81  69,000,000.00 
北京城建万科天运置业有限公司  联营企业  167,512,959.65  16,380,080.65 
浙江万鼎房地产开发有限公司  联营企业  160,821,046.67  368,757,593.61 
广州市万尚房地产有限公司  联营企业  143,082,151.98  131,366,184.41 
淮安万纬智能仓储设施管理有限公司  联营企业  123,670,800.00  - 
陕西富平石川河房地产开发有限责任公司  联营企业  120,234,466.63  11,990,052.50 
中海宏洋置业 (徐州) 有限公司  联营企业  110,721,624.30  - 
温州新都置业有限公司  联营企业  98,408,425.01  143,261,701.82 
济南泰盛房地产开发有限公司  联营企业  98,000,000.00  - 
悦榕酒店服务 (北京) 有限公司  联营企业  82,000,000.00  - 
陕西华联置业发展有限公司  联营企业  77,516,347.54  77,974,850.46 
成都一航万科滨江房地产开发有限公司  联营企业  69,022,448.42  110,367,953.20 
珠海市万维纵横投资发展有限公司  联营企业  65,114,002.67  - 
云南万塍隆房地产开发有限公司  联营企业  61,860,000.00  - 
重庆中航万科云岭置业有限公司  联营企业  56,282,914.68  22,073,989.94 
深圳市龙岗区特发万科城投置地有限公司  联营企业  52,500,000.00  - 
泉州市万科骏禾置业有限公司  联营企业  50,343,656.99  - 
成都万香沸腾置业有限公司  联营企业  50,000,000.00  - 
深圳市平吉投资管理有限公司  联营企业  50,000,000.00  - 
上海万狮置业有限公司  联营企业  44,284,025.03  - 
佛山市万科商用物业管理有限公司  联营企业  41,031,323.31  4,831,859.53 
重庆中航万科峻景置业有限公司  联营企业  38,080,556.19  - 
上海万科长宁置业有限公司  联营企业  35,239,266.27  21,147,000.00 
深圳市壹海城商业物业管理有限公司  联营企业  31,558,944.09  37,518,719.54 
上海静园房地产开发有限公司  联营企业  31,219,231.44  - 
南通万家商务信息咨询有限公司  联营企业  29,976,955.63  990,000.00 
悦梁建筑设计咨询 (上海) 有限公司  联营企业  28,000,000.00  - 
珠海财富贸易有限公司  联营企业  26,508,756.78  - 
南通永创商务信息咨询有限公司  联营企业  25,191,093.84  990,000.00 
上海中建信万经济发展有限公司  联营企业  25,000,000.00  25,000,000.00 
云南万城百年投资开发有限公司  联营企业  17,831,016.00  - 
福州市万卓房地产有限公司  联营企业  16,268,678.51  - 
福州市万科商业管理有限公司  联营企业  14,337,649.89  7,821,733.54 
304 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
2018年1月1日及 
单位名称  与本公司关系  2018年12月31日 
2017年12月31日 
长春万科溪之谷房地产开发有限公司  联营企业  14,179,288.36  - 
深圳市瑧万实业有限公司  联营企业  10,000,000.00  - 
佛山市翊辉房地产有限公司  联营企业  9,900,000.00  9,900,000.00 
珠海市万维纵横物业服务有限公司  联营企业  8,605,920.13  - 
新疆万信观园房地产开发有限公司  联营企业  7,980,000.00  7,980,000.00 
Valliance Capital L.P.  联营企业  7,129,766.28  - 
Vanke Rainbow Purchaser Limited  联营企业  6,629,766.32  6,780,535.92 
广西琮岳房地产有限公司  联营企业  5,800,000.00  - 
深圳市万正房地产有限公司  联营企业  5,000,000.00  - 
广州永万预制构件有限公司  联营企业  3,398,832.81  - 
太原万科长宁房地产开发有限公司  联营企业  3,000,000.00  - 
苏州万科商业管理有限公司  联营企业  2,783,885.64  4,953,900.26 
合肥一航万科地产有限公司  联营企业  2,646,124.61  1,462,775.86 
宁波航万置业有限公司  联营企业  2,154,154.95  655,181,428.77 
宁夏悦家房地产开发有限公司  联营企业  1,754,894.54  - 
贵阳市金城汇置业有限公司  联营企业  1,678,193.08  - 
宁夏正辉房地产开发有限公司  联营企业  1,592,459.35  - 
福州市鸿腾房地产开发有限公司  联营企业  1,446,203.21  - 
佛山市长盛建筑科技有限公司  联营企业  1,429,364.06  - 
江西唯家房地产咨询有限公司  联营企业  1,174,670.72  - 
宁夏万鹏房地产开发有限公司  联营企业  773,604.29  - 
福讯信息技术有限公司  联营企业  703,927.46  465.06 
万科商业资产运营发展 (北京) 有限公司  联营企业  566,564.86  2,678,045.34 
上海筑浦投资管理有限公司  联营企业  475,625.49  778,789.89 
Ultimate Vantage Limited  联营企业  338,274.92  - 
厦门市万科商业物业管理有限公司  联营企业  334,687.69  - 
宁夏万悦房地产有限公司  联营企业  321,700.99  - 
厦门市万象更鲜日用百货有限公司  联营企业  271,581.55  - 
广州银业君瑞房地产开发有限公司  联营企业  221,832.98  58,602,588.11 
泉州市万悦装修有限公司  联营企业  199,000.00  - 
宁夏万锦房地产有限公司  联营企业  172,334.13  - 
长沙市万科商业管理有限公司  联营企业  145,411.15  1,287,874.20 
厦门市大食汇餐饮管理有限公司  联营企业  88,658.89  - 
天津万利融汇置业有限公司  联营企业  72,783.51  - 
中山市科腾商用物业管理有限公司  联营企业  8,641.65  - 
Vankic Investment (Cayman Islands) Ltd.  联营企业  274.83  260.57 
上海润筑企业管理有限公司  联营企业  37.81  - 
Gold Value Limited  联营企业   17.54  16.67 
北京五园科盛房地产开发有限公司  联营企业  8.42  - 
扬州万胜置业有限公司  联营企业  -  25,074,655.83 
北京首万物业服务有限公司  联营企业  -  12,507.26 
天津和谐家园建设开发有限公司  联营企业  -  770,399,157.18 
江西江中天宁房地产有限责任公司  子公司*1  -  215,873,086.73 
深圳市凯福投资实业有限公司  联营企业  -  198,717,898.00 
深圳印力管理有限公司  联营企业  -  139,593,936.78 
305 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
2018年1月1日及 
单位名称  与本公司关系  2018年12月31日 
2017年12月31日 
深圳市丽晶实业发展有限公司  子公司*1  -  135,148,530.69 
上海昱钧房地产开发有限公司  联营公司之子公司  -  48,600,000.00 
沈阳万科紫东房地产开发有限公司  子公司*1  -  15,565,217.26 
昆山博今信息咨询有限公司  联营企业  -  509,000.00 
小计    21,318,728,511.40  16,346,327,580.15 
合计    83,563,946,838.56  67,233,600,933.21 
 
本年对关联方的利息支出为人民币300,610,602.18元 (2017年：人民币213,249,045.07元) 。 
 
6  本集团与其他关联方之间的交易 
 
本报告期内，本集团将13家物流公司出售给联营公司珠海市坤元兴股权投资基金合伙企业 (有
限合伙)，处置对价人民币143,003.66万元，公司清单如下： 
 
处置公司名称 
 
佛山万源仓储服务有限公司  成都锦成行物流有限公司 
武汉商汇物流管理有限公司  云南埃姆艾尔钰霖飞机制造投资管理有限公司 
武汉万物仓储管理有限公司  广州万墩仓储有限公司 
昆明万昆物流有限公司  海宁万普仓储有限公司 
宁波万晨仓储有限公司  京亚 (南京) 供应链管理有限公司 
佛山市高明纬贵仓储有限公司  佛山乐维仓储有限公司 
上海上房现代物流有限公司   
 
本报告期内，本集团将资产贵阳万科城生活广场出售给合营公司之子公司珠海市贵万生活商业
发展有限公司，处置对价人民币1.39亿元。 
 
本集团于本年度向联营公司 SCPG Holdings Co., Ltd. 之子公司支付商场管理费总额人民币
9,895.32万元 (2017：3,781.9万元) 。 
 
于 2015年，本集团与深圳市地铁集团有限公司合作开发深圳红树湾和深圳北站项目，于 2018
年12月31日，本集团对项目合计投入人民币59.93亿元 (2017年12月31日：人民币59.93
亿元)，对深圳市地铁集团有限公司的应付往来款为人民币 80.88 亿元 (2017 年 12 月 31 日：
人民币61.58亿元) 。该合作开发项目本报告期结转收入和成本影响金额分别为人民币10.13亿
元和人民币5.21亿元。 
306 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
7  本集团与关键管理人员之间的交易： 
 
  2018年  2017年 
关键管理人员薪酬  76,993,028.98  64,100,114.92 
销售商品收入  -  38,358,598.00 
销售商品成本  -  15,652,954.38 
 
本集团的关键管理人员亦参加经济利润奖金计划 (附注五、26)，上述薪酬未包括经济利润奖。
报告期内的关键管理人员获得的 2017 年度经济利润奖金为税后人民币 75,966,846.99 元，但
最终取得金额仍存在变动的可能。2018年度经济利润奖金计划在 2018年度股东大会之后分配，
向关键管理人员的分配将在2019年年报披露。 
 
2017年度分配经济利润奖金的税后金额明细如下： 
 
2017年度 
经济利润奖金 
姓名 
于2018年度 
分配税后金额 
郁亮  14,993,186.05 
祝九胜  12,416,965.75 
解冻  9,661,008.43 
王文金  9,661,008.43 
张旭  11,038,987.08 
孙嘉  11,038,987.08 
朱旭  5,711,532.90 
周清平  1,445,171.27 
合计  75,966,846.99 
 
307 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
十一  资本管理 
 
本集团资本管理的主要目标是保障本集团的持续经营，能够通过制定与风险水平相当的产品和
服务价格并确保以合理融资成本获得融资的方式，持续为股东提供回报。 
 
本集团定期复核和管理自身的资本结构，力求达到最理想的资本结构和股东回报。本集团考虑
的因素包括：本集团未来的资金需求、资本效率、现实的及预期的盈利能力、预期的现金流、
预期资本支出等。如果经济状况发生改变并影响本集团，本集团将会调整资本结构。 
 
本集团通过经调整的净债务资本率来监管集团的资本结构。经调整的净债务为总债务 (包括短
期借款、长期借款、超短期融资券以及应付债券)，扣除现金和现金等价物。 
 
经调整的净债务资本率如下： 
 
本集团 
 
2018年12月31日  2018年1月1日  2017年12月31日 
短期借款  10,101,917,384.71  16,108,858,651.31  16,108,858,651.31 
一年内到期的非流动负债  69,092,413,016.12  46,163,837,744.75  46,163,837,744.75 
长期借款  120,929,055,439.40  96,029,044,735.04  96,029,044,735.04 
应付债券  47,095,145,785.83  32,322,671,927.21  32,322,671,927.21 
短期融资券  13,989,064,884.26  -  - 
总债务合计  261,207,596,510.32  190,624,413,058.31  190,624,413,058.31 
减：货币资金  188,417,446,836.14  174,121,009,199.93  174,121,009,199.93 
经调整的净债务  72,790,149,674.18  16,503,403,858.38  16,503,403,858.38 
股东权益  235,620,729,997.58  189,330,333,013.05  186,673,939,158.29 
净债务资本率  30.89%  8.72%  8.84% 
 
本公司 
  2018年1月1日及 
2018年12月31日 
2017年12月31日 
短期借款  6,655,680,000.00  6,574,750,000.00 
一年内到期的非流动负债  46,016,343,200.00  38,568,200,000.00 
长期借款  79,460,145,576.49  61,365,200,000.00 
应付债券  23,388,237,865.39  14,913,958,216.60 
短期融资券  13,989,064,884.26  - 
总债务合计  169,509,471,526.14  121,422,108,216.60 
减：货币资金  77,677,228,103.71  84,438,255,934.40 
经调整的净债务  91,832,243,422.43  36,983,852,282.20 
股东权益  80,112,670,318.27  67,061,558,694.36 
净债务资本率  114.63%  55.15% 
 
308 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
十二  承诺或有事项 
 
1  重要承诺事项 
 
(1)  约定资本支出 
 
于2018年12月31日，本集团的资本承担如下： 
 
2018年1月1日及 
  2018年12月31日 
2017年12月31日 
已签订的正在或准备履行的建安合同  1,682.53亿元  1,236.41亿元 
已签订的正在或准备履行的土地合同  396.32亿元  384.57亿元 
合计  2,078.85亿元  1,620.98亿元 
 
截至 2018 年 12 月 31日，本集团的约定资本支出须在合同他方履行合同规定的责任与义务同
时，若干年内支付。 
 
(2)  租赁承诺 
 
根据不可撤销的有关房屋建筑物等经营租赁协议，本集团于 2018 年 12 月 31 日以后应支付的
最低租赁付款额如下： 
 
2018年1月1日及 
  2018年12月31日 
2017年12月31日 
不可撤销经营租赁的最低租赁付款额     
资产负债表日后第1年  2,510,120,100.38  587,588,772.39 
资产负债表日后第2年  2,394,472,426.43  535,005,838.64 
资产负债表日后第3年  2,329,710,551.09  501,802,745.15 
以后年度  20,847,776,438.17  4,562,933,978.30 
合计  28,082,079,516.07  6,187,331,334.48 
 
2  或有事项 
 
(1)  未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响 
 
截止 2018 年 12 月 31日，本集团个别附属公司是某些法律诉讼中的被告，也是在日常业务中
出现的其他诉讼中的原告。尽管现时无法确定这些或有事项、法律诉讼或其他诉讼的结果，管
理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。 
309 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(2)  为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响 
 
财务承诺 
 
本集团之地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。担保类型为阶段性
担保和全程担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的
《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止；全程担保的担保期限从担保书
生效之日起至借款合同届满之日后两年止。截止年末，本集团承担阶段性担保额及全程担保额
分别为人民币1,814.54亿元 (2017：人民币1,403.55亿元) 及人民币0元 (2017：人民币3.34
亿元) 。管理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面
影响。 
 
十三  资产负债表日后事项 
 
1  资产负债表日后利润分配情况说明 
 
拟分配的股利  11,811,892,641.07 
 
本集团拟向普通股股东派发现金股利，每股人民币1.07 元 (2017年：每股人民币0.9元) ，共
人民币 11,811,892,641.07元 (2017年：人民币 9,935,236,800.90元) 。此项提议尚待股东大
会批准。于资产负债表日后提议派发的现金股利并未在资产负债表日确认为负债。如公司在分
红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总
股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。 
 
2  广信房产资产包交割 
 
2019年 1月 9日，广东国际信托投资公司破产清算组 (“破产清算组”) 与本集团子公司广州
市万溪房地产有限公司 (“广州万溪”) 签署相关确认书，向广州万溪移交了广东省信托房产开
发公司及广东国际信托投资公司广州房地产分公司的实际控制权。 
 
3  债券发行 
 
自 2018 年 12 月 31日至本财务报表批准报出日，本集团面向合格投资者公开发行住房租赁专
项公司债券 (第一期) ，最终发行规模为 20亿元，票面利率为 3.65%；本公司之子公司万科地
产香港根据中期票据发行计划发行了金额为 6 亿美元的 5.25 年期固息票据，票面利率为
4.2% 。 
   
310 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
十四  分部报告 
 
本集团根据内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了房地产和物业管理共两大报告分
部。其中房地产分部又分为北方区域、南方区域、上海区域和中西部区域四个分部。每个报告
分部为单独的业务分部，提供不同的产品和劳务，由于每个分部需要不同的技术及市场策略而
需要进行单独的管理。本集团管理层将会定期审阅不同分部的财务信息以决定向其配置资源、
评价业绩。 
 
北方区域包含如下城市：北京、天津、沈阳、鞍山、大连、青岛、长春、烟台、吉林、太原、
唐山、廊坊、抚顺、秦皇岛、晋中、营口、济南、石家庄、平度、哈尔滨、淄博及威海。 
 
南方区域包含如下城市：深圳、广州、清远、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、福州、
惠州、三亚、南宁、莆田、泉州及漳州。 
 
上海区域包含如下城市：上海、杭州、苏州、宁波、南京、镇江、南昌、合肥、扬州、嘉兴、
芜湖、温州、南通、常州、昆山、无锡、徐州、常熟、绍兴、海宁、靖江、瑞安、太仓、盐
城，高邮、宿迁、海门及台州等。 
 
中西部区域包含如下城市：成都、武汉、西安、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐、南充、郑州、
兰州、宜昌、渭南、玉溪、银川、西宁、西双版纳及大理等。 
 
1  报告分部的利润或亏损及资产的信息 
 
为了评价各个分部的业绩及向其配置资源，本集团管理层会定期审阅归属于各分部资产、收
入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下： 
 
分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以及能够以合理的基
础分配给该分部的资产，未分配项目主要包括总部资产和递延所得税资产。 
 
分部经营成果是指各个分部产生的收入 (包括对外交易收入及分部间的交易收入)，扣除各个分
部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销及减值损失、直接归属于某一分部的银
行存款及银行借款所产生的利息净支出后的净额。未分配项目主要为总部的收入和支出。分部
之间收入的转移定价按照与其他对外交易相似的条款计算。 
311 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
 
 
2018年 
  地产行业   
北方区域  南方区域  上海区域  中西部区域  物业管理公司  未分配项目  抵销  合计 
分部收入  69,008,102,680.57  77,307,114,981.21  84,237,638,906.14  55,928,115,986.34  11,170,593,956.00  5,425,531,226.23  (5,397,766,633.30)  297,679,331,103.19 
其中：外部销售收入  68,931,595,735.21  77,152,008,794.80  83,857,542,222.25  55,876,325,397.62  9,795,648,412.21  2,066,210,541.10  -  297,679,331,103.19 
分部间销售收入  76,506,945.36  155,106,186.41  380,096,683.89  51,790,588.72  1,374,945,543.79  3,359,320,685.13  (5,397,766,633.30)  - 
分部费用  54,334,186,738.29  58,584,979,263.40  58,569,086,568.21  48,578,070,262.30  9,989,650,609.76  11,463,106,528.60  (4,467,201,420.88)  237,051,878,549.68 
分部利润 (注)  14,673,915,942.28  18,722,135,717.81  25,668,552,337.93  7,350,045,724.04  1,180,943,346.24  (6,037,575,302.37)  (930,565,212.42)  60,627,452,553.51 
分部资产  322,739,184,775.59  411,709,953,337.79  363,948,651,091.27  278,630,189,979.93  11,963,512,648.27  601,756,978,284.51  (462,169,113,642.55)  1,528,579,356,474.81 
 
2017年 
  地产行业   
北方区域  南方区域  上海区域  中西部区域  物业管理公司  未分配项目  抵销  合计 
分部收入  55,960,054,082.72  71,923,377,740.10  67,229,682,514.63  40,112,444,090.92  8,586,742,032.77  3,162,299,018.46  (4,077,489,229.08)  242,897,110,250.52 
其中：外部销售收入  55,771,827,288.15  71,730,214,553.06  67,209,346,378.51  39,997,376,704.58  7,367,841,779.97  820,503,546.25  -  242,897,110,250.52 
分部间销售收入  188,226,794.57  193,163,187.04  20,336,136.12  115,067,386.34  1,218,900,252.80  2,341,795,472.21  (4,077,489,229.08)  - 
分部费用  45,119,956,766.26  51,899,806,171.13  54,133,339,793.73  34,746,633,490.82  7,655,652,463.54  7,095,441,604.50  (2,326,990,304.88)  198,323,839,985.10 
分部利润 (注)  10,840,097,316.46  20,023,571,568.97  13,096,342,720.90  5,365,810,600.10  931,089,569.23  (3,933,142,586.04)  (1,750,498,924.20)  44,573,270,265.42 
分部资产  246,903,759,276.48  329,545,310,580.00  298,984,389,979.45  182,860,476,245.14  10,662,270,205.63  446,076,458,175.92  (349,685,746,658.07)  1,165,346,917,804.55 
 
主营业务收入及主营业务成本在附注五、40中。 
 
 
312 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
注：  分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下： 
 
  2018年  2017年 
分部利润  60,627,452,553.51  44,573,270,265.42 
加：投资收益  6,787,934,513.16  6,244,561,688.39 
加：公允价变动损益  86,634,641.18  - 
减：资产处置损失  3,409,185.58  4,915,545.41 
营业利润  67,498,612,522.27  50,812,916,408.40 
 
2  本集团的客户较为分散，不存在单个与本集团交易额超过10%的客户。 
 
十五  母公司财务报表主要项目附注 
 
1  货币资金 
 
2018年12月31日  2018年1月1日及2017年12月31日 
项目 
原币  折算汇率  折合人民币  原币  折算汇率  折合人民币 
银行存款  人民币  77,669,206,049.21  1.0000  77,669,206,049.21  人民币  84,429,547,056.08  1.0000  84,429,547,056.08 
  港币  8,629,181.08  0.8772  7,569,457.09  港币  9,930,456.77  0.8337  8,279,021.81 
  美元  65,874.51  6.8706  452,597.41  美元  65,986.60  6.5143  429,856.51 
合计        77,677,228,103.71        84,438,255,934.40 
 
2  交易性金融资产 
 
种类  2018年12月31日  2018年1月1日 
理财产品  11,502,044,931.51  - 
 
3  其他应收款 
 
(1)  其他应收款按往来方分类 
 
2018年1月1日及 
  2018年12月31日 
2017年12月31日 
应收内部子公司款  308,339,142,925.79  223,502,806,195.17 
应收合营 / 联营企业款  25,815,100,860.97  2,270,383,949.86 
其他  604,013,266.19  124,518,119.01 
小计  334,758,257,052.95  225,897,708,264.04 
减：坏账准备  438,662.70  426,659.80 
合计  334,757,818,390.25  225,897,281,604.24 
 
 
313 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(2)  其他应收款按账龄分析如下： 
 
2018年1月1日及 
账龄  2018年12月31日 
2017年12月31日 
1年以内 (含1年)  334,722,028,185.85  225,897,399,204.06 
1年至2年 (含2年)  36,213,096.25  309,059.98 
2年至3年 (含3年)  15,770.85  - 
小计  334,758,257,052.95  225,897,708,264.04 
减：坏账准备  438,662.70  426,659.80 
合计  334,757,818,390.25  225,897,281,604.24 
 
账龄自其他应收款确认日起开始计算。 
 
314 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(3)  按坏账准备计提方法分类披露 
 
2018年12月31日  2018年1月1日及2017年12月31日 
账面余额  坏账准备  账面余额  坏账准备 
类别 
计提  账面价值  计提  账面价值 
金额  比例 (%)  金额  金额  比例 (%)  金额 
比例(%)  比例(%) 
按单项计提坏账准备  334,756,180,170.42  99.99  -  -  334,756,180,170.42  225,896,710,195.18  99.99  -  -  225,896,710,195.18 
按组合计提坏账准备  2,076,882.53  0.01  438,662.70  21.12  1,638,219.83  998,068.86  0.01  426,659.80  42.75  571,409.06 
合计  334,758,257,052.95  100.00  438,662.70  -  334,757,818,390.25  225,897,708,264.04  100.00  426,659.80  -  225,897,281,604.24 
 
本公司对于应收内部子公司款和应收联营/合营企业款，按照单项计算预期信用损失。对于其他类别的其他应收款，作为具有类似信用风险特征的
组合，基于历史实际信用损失率计算预期信用损失，并考虑历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与未来经济状况预测。 
 
 
315 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(4)  本年计提、收回或转回的坏账准备情况 
 
2018年1月1日及 
  2018年12月31日 
2017年12月31日 
年初余额  426,659.80  432,415.00 
本年计提  12,002.90  - 
本年收回或转回  -  (5,755.20) 
年末余额  438,662.70  426,659.80 
 
(i)  本集团本年无金额重大的坏账准备收回或转回情况。 
 
(ii)  本集团本年无金额重大的其他应收款核销情况。 
 
(5)  按欠款方归集的年末余额前五名其他应收款情况： 
 
2018年12月31日 
占其他应 
单位名称  收款年末  坏账准备 
款项的性质  年末余额  账龄 
余额合计数的  年末余额 
比例 (%) 
上海万科投资管理有限公司  子公司往来款  23,359,762,635.56  1年以内  6.98  - 
北京万科企业有限公司  子公司往来款  22,107,676,180.09  1年以内  6.60  - 
深圳市万科发展有限公司  子公司往来款  19,523,220,884.52  1年以内  5.83  - 
深圳市万科物流管理有限公司  子公司往来款  17,478,548,762.77  1年以内  5.22  - 
Elbrus Investments Limited  子公司往来款  14,868,163,166.67  1年以内  4.44  - 
合计    97,337,371,629.61    29.07  - 
 
(6)  本公司本年未发生因金融资产转移而终止确认的其他应收款项的情况。 
 
4  可供出售金融资产 
 
被投资单位  2017年12月31日 
上海中城联盟投资管理有限公司  53,560,000.00 
上海伍翎投资中心 (有限合伙)  75,000,000.00 
中小企业发展基金 (深圳南山有限合伙)  75,000,000.00 
其他  8,000,000.00 
合计  211,560,000.00 
 
本公司2018年末无可供出售金融资产。 
316 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
5  其他非流动金融资产 
 
参见附注五、13 
 
6  长期股权投资 
 
(1)  长期股权投资分类如下： 
 
2018年1月1日及 
  2018年12月31日 
2017年12月31日 
对子公司的投资  23,025,950,166.07  17,210,511,432.86 
对联营 / 合营企业的投资  5,502,135,563.15  2,266,581,644.48 
合计  28,528,085,729.22  19,477,093,077.34 
 
(2)  对子公司投资 
 
2018年度 
被投资单位  深圳市万科  北京万科  上海万科 
其他  合计 
房地产有限公司  企业有限公司  投资管理有限公司 
年初余额  1,641,739,901.38  1,504,311,937.16  2,172,829,131.39  11,891,630,462.93  17,210,511,432.86 
本年增加  -  -  -  5,935,901,115.21  5,935,901,115.21 
本年减少  -  -  -  (120,462,382.00)  (120,462,382.00) 
年末余额  1,641,739,901.38  1,504,311,937.16  2,172,829,131.39  17,707,069,196.14  23,025,950,166.07 
本年计提减值准备  -  -  -  -  - 
减值准备年末余额  -  -  -  -  - 
 
本公司子公司的相关信息参见附注七。 
 
(3)  对联营、合营企业投资： 
 
2018年度 
被投资单位 
合营企业  联营企业  合计 
年初余额  1,963,617,508.33  302,964,136.15  2,266,581,644.48 
本年变动       
- 追加投资  -  3,168,858,884.79  3,168,858,884.79 
- 减少投资  -  -  - 
- 权益法下确认的投资收益  194,764,598.53  31,930,435.35  226,695,033.88 
- 宣告发放现金股利或利润  (160,000,000.00)  -  (160,000,000.00) 
- 合并抵销  -  -  - 
年末余额  1,998,382,106.86  3,503,753,456.29  5,502,135,563.15 
减值准备年末余额  -  -  - 
 
   
317 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
7  无形资产 
 
无形资产为本公司持有的土地使用权。 
 
8  递延所得税资产 
 
(1)  已确认的递延所得税资产 
 
2018年1月1日及 
  2018年12月31日 
2017年12月31日 
可弥补亏损  -  160,834,282.64 
 
(2)  引起暂时性差异的资产或负债项目对应的暂时性差异 
 
2018年1月1日及 
  2018年12月31日 
2017年12月31日 
可弥补亏损  -  643,337,130.56 
 
9  其他非流动资产 
 
参见附注五、22。 
 
10  短期借款 
 
2018年1月1日及 
2018年12月31日 
种类  2017年12月31日 
原币  折人民币  原币  折人民币 
其他借款         
信用借款         
- 人民币  6,655,680,000.00  6,655,680,000.00  6,574,750,000.00  6,574,750,000.00 
合计    6,655,680,000.00    6,574,750,000.00 
 
11  应付票据及应付账款 
 
2018年1月1日及 
  2018年12月31日 
2017年12月31日 
应付账款  1,572,656,341.93  - 
商业承兑汇票  760,888,568.83  807,811,408.88 
合计  2,333,544,910.76  807,811,408.88 
 
上述金额均为一年内到期的应付票据。   
318 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
12  应付职工薪酬 
 
(1)  应付职工薪酬列示： 
 
  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额 
短期薪酬  1,133,938,875.00  2,244,395,984.26  637,288,157.76  2,741,046,701.50 
离职后福利         
- 设定提存计划  6,469.66  7,996,406.98  7,732,441.21  270,435.43 
辞退福利  -  -  -  - 
合计  1,133,945,344.66  2,252,392,391.24  645,020,598.97  2,741,317,136.93 
 
(2)  短期薪酬 
 
  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额 
工资、奖金、津贴和补贴  1,133,914,111.06  2,225,020,835.71  619,344,352.24  2,739,590,594.53 
职工福利费  16,036.50  3,348,738.07  2,493,810.58  870,963.99 
社会保险费  375.36  3,175,745.19  3,113,413.96  62,706.59 
其中：医疗保险费  375.36  2,948,520.69  2,886,189.46  62,706.59 
工伤保险费  -  58,854.97  58,854.97  - 
生育保险费  -  168,369.53  168,369.53  - 
住房公积金  8,352.08  12,850,665.29  12,336,580.98  522,436.39 
合计  1,133,938,875.00  2,244,395,984.26  637,288,157.76  2,741,046,701.50 
 
(3)  离职后福利 - 设定提存计划 
 
  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额 
基本养老保险  6,279.56  7,921,082.18  7,660,351.40  267,010.34 
失业保险费  190.10  75,324.80  72,089.81  3,425.09 
合计  6,469.66  7,996,406.98  7,732,441.21  270,435.43 
 
本年无向职工提供的非货币性福利 (2017年：无) 。 
319 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
13  应交税费 
 
2018年1月1日及 
  2018年12月31日 
2017年12月31日 
增值税  6,160,544.97  107,663,807.42 
个人所得税  3,462,378.14  3,561,074.41 
城市维护建设税  3,608,868.82  10,861,579.17 
教育费附加  1,003,866.93  6,184,701.57 
房产税  90,539.25  90,539.26 
合计  14,326,198.11  128,361,701.83 
 
14  其他应付款 
 
2018年1月1日及 
  2018年12月31日 
2017年12月31日 
应付内部子公司款  166,050,453,140.81  124,651,253,673.97 
应付合营联营企业款  17,822,829,315.49  13,832,677,570.79 
分期付息到期还本的长期借款利息  362,246,299.81  278,833,958.00 
应付企业债券利息  665,951,256.90  220,877,222.23 
其他  13,180,144,231.55  693,075,876.19 
合计  198,081,624,244.56  139,676,718,301.18 
 
15  其他流动负债 
 
2018年1月1日及 
  2018年12月31日 
2017年12月31日 
待转销项税  203,165,501.89  - 
短期融资券  13,989,064,884.26  - 
合计  14,192,230,386.15  - 
 
注：待转销项税主要为本公司向子公司转让开发运营权中收取的增值税销项税。 
320 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
16  一年内到期的非流动负债 
 
(1)  一年内到期的非流动负债分类： 
 
2018年1月1日及 
  2018年12月31日 
2017年12月31日 
一年内到期的长期借款  46,016,343,200.00  38,568,200,000.00 
 
(2)  一年内到期的长期借款无逾期借款 (2017年12月31日：无) 。 
 
17  长期借款 
 
长期借款分类 
 
2018年12月31日 
种类 
原币  汇率  折人民币  借款条件 
银行借款         
其中：人民币  87,241,835,000.00  1.0000  87,241,835,000.00  信用 
减：一年内到期的长期借款         
其中：人民币  34,666,343,200.00  1.0000  34,666,343,200.00  信用 
小计      52,575,491,800.00   
其他借款         
其中：人民币  38,234,653,776.49  1.0000  38,234,653,776.49  信用 
减：一年内到期的长期借款         
其中：人民币  11,350,000,000.00  1.0000  11,350,000,000.00  信用 
小计      26,884,653,776.49   
合计      79,460,145,576.49   
 
2018年1月1日及2017年12月31日 
种类 
原币  汇率  折人民币  借款条件 
银行借款         
其中：人民币  73,249,700,000.00  1.0000  73,249,700,000.00  信用 
减：一年内到期的长期借款         
其中：人民币  38,559,200,000.00  1.0000  38,559,200,000.00  信用 
小计      34,690,500,000.00   
其他借款         
其中：人民币  26,683,700,000.00  1.0000  26,683,700,000.00  信用 
减：一年内到期的长期借款         
其中：人民币  9,000,000.00  1.0000  9,000,000.00  信用 
小计      26,674,700,000.00   
合计      61,365,200,000.00   
 
 
  
321 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
18  应付债券 
 
见附注五、32。 
 
19  股本 
 
见附注五、35。 
 
20  资本公积 
 
  年初数  本年增加  本年减少  年末数 
股本溢价  9,201,769,758.57  -  -  9,201,769,758.57 
其他资本公积  371,943,718.78  -  -  371,943,718.78 
合计  9,573,713,477.35  -  -  9,573,713,477.35 
 
21  盈余公积 
 
见附注五、38。 
 
22  未分配利润 
 
  金额 
年初未分配利润  10,548,621,386.97 
加：本年归属于母公司股东的净利润  22,986,348,424.81 
减：提取法定盈余公积  - 
提取任意盈余公积  11,493,174,212.40 
分配普通股股利  9,935,236,800.90 
年末未分配利润  12,106,558,798.48 
 
本年未对年初未分配利润进行过调整。 
 
23  营业收入及成本 
 
2018年  2017年 
 
收入  成本  收入  成本 
主营业务收入  3,032,416,659.54  -  1,838,776,027.68  - 
其他业务  31,080,954.54  460,862.29  17,022,458.96  463,265.40 
合计  3,063,497,614.08  460,862.29  1,855,798,486.64  463,265.40 
 
   
322 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
24  税金及附加 
 
  2018年  2017年 
城市维护建设税  12,078,560.38  9,421,682.64 
教育费附加  8,627,215.82  6,729,773.33 
其他  9,806,959.81  4,175,421.10 
合计  30,512,736.01  20,326,877.07 
 
25  财务费用 
 
  2018年  2017年 
利息支出  9,038,045,524.88  5,523,667,660.74 
减：利息收入  6,220,945,908.83  4,194,082,411.99 
利息收支净额  2,817,099,616.05  1,329,585,248.75 
汇兑 损失 / (收益)  58,249,497.51  (947,003.30) 
其他  -  119,540.56 
合计  2,875,349,113.56  1,328,757,786.01 
 
26  投资收益 
 
投资收益明细 
 
  2018年  2017年 
成本法核算的长期股权投资收益  25,257,322,361.97  14,007,925,010.56 
权益法核算的长期股权投资收益  226,695,033.88  3,226,761.29 
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益  5,000,000.00  - 
可供出售金融资产在持有期间的投资收益  -  14,233,236.15 
出售被投资单位收益  -  (980,885.05) 
合计  25,489,017,395.85  14,024,404,122.95 
 
323 万科企业股份有限公司 
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十六  补充资料 
 
1  当期非经常损益明细表 
 
  金额 
资产处置损益  (3,409,185.58) 
持有交易性金融资产、其他权益工具投资和其他非流动金融资产产生的 
160,771,714.99 
公允价值变动和投资收益，以及处置交易性金融资产取得的投资收益 
出售、处理部门或投资单位收益  255,939,060.42 
除上述各项之外的其他营业外收入和支出  (38,411,131.29) 
所得税影响  (84,672,383.91) 
少数股东损益影响  (7,644,751.02) 
合计  282,573,323.61 
 
各非经常性损益项目以税前金额列示。 
 
2  境内外会计准则下会计数据的差异 
 
(1)  同时按照国际财务报告准则与按照中国企业会计准则披露的财务报告中归属于母公司股东的净
利润和净权益差异情况 
 
归属于母公司股东的净利润 
 
2018年  2017年 
按中国企业会计准则  33,772,651,678.61  28,051,814,882.36 
按国际财务报告准则  33,772,651,678.61   28,051,814,882.36 
 
归属于母公司股东的净权益 
 
2018年12月31日  2018年1月1日  2017年12月31日 
按中国企业会计准则  155,764,131,544.43  134,882,178,702.80  132,675,315,293.33 
按国际财务报告准则  155,764,131,544.43  134,882,178,702.80  132,675,315,293.33 
 
(2)  本公司并无按照除国际财务报告准则之外其他境外会计准则披露的财务报告。 
 
   
324 万科企业股份有限公司 
截至2018年12月31日止年度财务报表 
(3)  净资产收益率及每股收益 
 
本集团按照证监会颁布的《公开发行证券公司信息披露编报规则第 9 号 —— 净资产收益率和
每股收益的计算及披露》(2010年修订) 以及会计准则相关规定计算的净资产收益率和每股收益
如下： 
 
加权平均净资产  每股收益 
报告期利润 
收益率 (%)  基本每股收益  稀释每股收益 
归属于公司普通股股东的净利润  23.24%  3.06  3.06 
扣除非经常性损益后归属于公司 
23.05%  3.03  3.03 
普通股股东的净利润 
 
 
 
 
 
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第十三节  备查文件目录 
1、 载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的会计报表； 
2、 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；  
3、 报告期内在证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿； 
4、 公司章程。 
以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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